Инвестии в недвижимость

Содержание

     Введение

1. Теоретическая часть……………………………………………………….3

1. Характеристика недвижимости как актива для инвестирования……………………………………………………………5

1. Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки…………………………………………………………………5
2. Характеристика недвижимости как актива для инвестирования…….8
2. Особенности рисков инвестирования в недвижимость……………….14

2.1.Понятие рисков и  их факторы…………………………………………..14

    2.2. Виды рисков присущие объекту недвижимости …………………….15

3. Ипотечное кредитование как инструмент инвестирования в недвижимость…………………………………………………………….19

III.Методическая часть………………………………………………………26

2. Практическая часть………………………………………………………31

4.1 Инвестиционный анализ……………………………………………….31

4.2 Анализ чувствительности  инвестиционного проекта к изменению  внутренних и внешних параметров………………………………………..36

4.3 Построение дерева решений…………………………………………...41

Заключение

Библиографический список

Приложение 1

Приложений 2

Приложение 3

 

 

 

 

 

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет  уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью данной работы является – раскрытие сущности и значимости инвестиций в недвижимость на основе современной российской практике.

В соответствии с целью  можно выявить и задачи:

1. Раскрыть сущность инвестиций в недвижимость;
2. Установить особенности недвижимости как актива для  инвестирования;
3. Выявить особенности рисков инвестирования в недвижимость.
4. Рассмотреть ипотечное кредитование.

Курсовая работа состоит  из двух частей – теоретической  и практической.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также  информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. Теоретическая часть

1.Характеристика  недвижимости как актива для  инвестирования

1.1.Понятие недвижимости  и ее виды, типы, преимущества и недостатки

Недвижимость включает в  себя землю, земельные участки, все  находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение  или антропогенное. В России во времена  правления Петра I термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому  имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и  иные строения (например шахты, мосты, плотины).

С точки зрения экономики  недвижимость рассматривается как  материальный актив, инструмент, с помощью  которого можно получить доход, как  объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и  недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние  насаждения, здания, сооружения». К  недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Недвижимое имущество включает в себя права  на объект недвижимости.

  Недвижимость классифицируется  по следующим видам: 

— для жилья (дома, дачи); — для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);

— для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного  назначения);

— для сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственные комплексы, фермы).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье  и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля. Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг. Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные  под застройку или для иных  целей использования;

2) природные комплексы,  предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное  для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость неоднородна  по своему составу, способности удовлетворить  различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую  и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая  предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью  понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это  сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные  для развлечения.

 

Институциональная недвижимость – это здания для правительственных  или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных  типов недвижимого имущества.

Виды недвижимости по степени  готовности к эксплуатации:

1) сооружения, введенные  в эксплуатацию;

2) здания, которые требуют  капитального ремонта или реконструкции;

3) незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости  в натуральной форме выделяют недвижимость:

1) невоспроизводимую –  это месторождения полезных ископаемых;

2) воспроизводимую – это  сооружения, здания.

По степени специализации  различают:

1) специализированную: химические  и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие  к культуре.

2) неспециализированную  – это иная недвижимость, на  которую есть спрос на открытом  рынке для инвестирования.

По характеру использования  недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она  предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для  развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления  ресурсов, которые в настоящее  время истощены.

  Преимуществами недвижимости  являются:

1) вложение капитала в  недвижимость дает более высокую  отдачу, чём предоставление кредита  под залог недвижимости и получение  исходных процентов от заемщика;

2) сама недвижимость является  самым надежным способом страхования  от спада покупательной способности  валюты и роста цен. 

  Недостатками недвижимости  являются:

1) недвижимость не обладает  высокой ликвидностью в короткий  период времени; 

2) трудно разумно вложить  средства при покупке недвижимости  без квалифицированного совета;

3) владение недвижимостью  заставляет инвестора предпринимать  действия по ее управлению;

4) существует большая  степень риска, что недвижимость  не принесет такого дохода, на  который рассчитывает инвестор, а даже наоборот.

1.2.Характеристика  недвижимости как актива для  инвестирования

Недвижимость рассматривается  и как актив для инвестирования. С точки зрения инвестирования важнейшими характеристиками недвижимости являются как экономические, таки физические характеристики. К экономическим  характеристикам относят: различные  пристройки и характерные для  них объекты, редкость, которая выражается в уникальности, неповторимости. К  физическим характеристикам относят: неподвижность, которая позволяет  регулировать правовой механизм в большей  степени, чем в отношении движимого  имущества, неразрушимость, она определяет постоянство инвестиций в недвижимости, неоднородность, наличие различного типа построек. Для принятия решения  об инвестировании необходимо провести анализ рынка недвижимости по принятию решения вопросов оценки стоимости  отдельных видов, для выявления  доходных сегментов, определения уровня рисков инвесторов, целесообразности инвестирования в строительство.

Недвижимость, благодаря  своим основным свойством, всегда являлась привлекательным объектом для инвестирования. Но, тем не менее, всегда возникает  вопрос, в какую недвижимость выгоднее инвестировать, что предпочтительнее: квартира или дом, земля или новое  офисное здание?

Особенности инвестирования в недвижимость предопределяются следующими факторами:

1) Недвижимость тесно  связана с землёй (за исключением  некоторых случаев, установленных  законом) и её трудно переместить  с места на место без нанесения  объекту недвижимости ущерба. Именно  поэтому инвестирование в недвижимость  должно сопровождаться тщательной  проработкой юридического вопроса  о праве собственности на землю,  на которой она располагается.

2) Недвижимость служит  долгий срок, который исчисляется  десятками и сотнями лет. Именно  поэтому инвестиции в объекты  недвижимости являются долгосрочными,  приносящими доход в течение  срока эксплуатации объекта.

3) Разные объекты недвижимости  имеют разную инвестиционную  привлекательность, которая обусловлена  конструктивными, географическими,  политическими, экономическими и  иными факторами, которые установились  в том месте, где располагается  объект недвижимости. Каждый конкретный  объект недвижимости уникален  и фактически нет одинаковых  объектов, что требует индивидуального  подхода к оценте инвестиционных  проектов.

4) Недвижимость трудно  похитить, сломать или потерять  при обычных условиях эксплуатации. Но в тоже время, недвижимость  зачастую является объектом мошенничества  и её можно лишиться юридически. Более того, недвижимости может  быть нанесён ущерб пожаром,  затоплением и другими аналогичными  явлениями. Именно поэтому инвестирование в недвижимость всегда сопровождается её комплексным страхованием (страхование сделки от посягательства мошенников и т.п., страхование самого объекта от пожара, затопления и т.п.).

5) Высокая стоимость объекта  недвижимости обуславливает необходимость  специальных методов её финансирования (инвестиций), среди которых выделяют: собственное финансирование; кредитование; акционирование; лизинг и другие.

6) Перенос стоимости объекта  недвижимости в процессе эксплуатации происходит постепенно посредством амортизации. Это позволяет включать (переносить) высокую стоимость объекта недвижимости в цену выпускаемой продукции частями, которые соразмерны с оттоком денежных средств на погашение задолженности по кредиту и по процентным платежам.

7) Полезность недвижимости  обусловлена специфическими потребностями  человека в жилой и производственной  площадях. Эти потребности и определяют  особый постоянный спрос на  объекты недвижимости.

8) Инвестирование в объект  недвижимости может изменять (увеличивать  или уменьшать) стоимость прилегающих  земель и других объектов недвижимости, что необходимо учитывать.

9) Стоимость недвижимости, как правило, увеличивается со  временем с ростом доходов  населения.

10) Сделки с недвижимостью  строго регулируются государством, что также необходимо учитывать при инвестировании в объекты недвижимости.

Недвижимость, с одной  стороны, является товаром (реальным активом), предназначенным для личного или производственного использования, а с другой стороны, недвижимость является финансовым активом, который может приносить доход. Эти особенности недвижимости непосредственно влияют на ее характеристики как объекта инвестирования и обуславливают выбор формы получения дохода от инвестирования в недвижимость.

Поэтому в процессе инвестирования в недвижимость следует учитывать:

1) особенности недвижимости  как реального актива (стационарность, прочная связь с землей или  неподвижность; уникальность и,  как следствие, разнородность  объектов недвижимости; ограниченность  числа объектов, вытекающая из ограниченности земли, а также низкой эластичности предложения объектов недвижимости; долговечность объектов недвижимости и длительность их создания), поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций;

2) особенности недвижимости  как финансового актива – неравномерность  денежных потоков; необходимость  высокого «порогового» уровня  инвестиций, а также профессионального  управления объектом инвестирования; неоднородность, низкая ликвидность  и высокие трансакционные издержки  при осуществлении сделок; низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов; особенности ценообразования на рынке недвижимости; раздельные юридические права на отдельные части объекта недвижимости; сложность и гибкость системы финансирования, в том числе системы долевого участия; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; присущие только данному активу определенные виды рисков, связанные с неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости; территориальная локализованность рынков недвижимости.

Инвесторами могут выступать  физические и юридические лица, приобретающие  недвижимость и поддерживающие ее в  пригодном состоянии. Инвесторы  решают, какой проект, когда и  сколько инвестировать.

Существует два типа инвесторов:

1) активные инвесторы  занимаются строительством или  финансируют его, развивают объект  или управляют им;

2) пассивные инвесторы  только финансируют проект и  принимают дальнейшее участие  в нем.

Всех участников на рынке  недвижимости можно

объединить в три группы:

1) продавцы. Продавцами могут  быть граждане, предприятия, иностранные  лица, которые являются собственниками  недвижимых объектов;

2) покупатели-инвесторы,  они вкладывают заемные, собственные  средства в форме капитала  и обеспечивают целевое распределение  капитала; 3) профессиональные участники  – это инфраструктурные предприятия,  с помощью которых обеспечивается  функционирование рынка в соответствии  с установленными нормами. Участники  рынка недвижимости – это профессиональные  посредники, которые реализуют объекты  недвижимости: брокеры, юридические  фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные  лица.

Основными целями инвестирующих  в недвижимость являются

1) получение денежных  доходов;

2) прирост капитала за  счет увеличения стоимости недвижимости  вследствие изменения рыночных  цен развития или реконструкции  объектов;

3) длительная эксплуатация  объекта

4) получение дохода от  перепродажи объекта в конце  периода владения.

Существует три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить  доход.

Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье  обеспечивают прирост денежных средств  за счет роста цен на жилье. Высокий  спрос на жилье возникает в  связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время  приток беженцев только растет, и поэтому  это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в  недвижимость приносит доход, это направление  является наиболее прибыльным.

Методы инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми  и косвенными:

1) прямые – это приобретение  недвижимости на торгах по  частному договору;

2) косвенные – это покупка  ценных бумаг компаний, которые  специализируются на инвестициях  в недвижимость.

Вложения в недвижимость являются долгосрочными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый  доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его  стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.

В мировой практике привлекательность  инвестиций в недвижимость определяется следующими факторами: доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует малую корреляцию с колебаниями цен на акции и облигации, что делает недвижимость привлекательным элементом инвестиционного портфеля, снижающим суммарный риск; значительную часть денежных потоков от недвижимости составляют текущие денежные потоки, а не прирост капитала (стоимости), что является весьма привлекательным для инвестиционных и пенсионных фондов, которым требуются источники стабильных доходов для выполнения своих обязательств; недвижимость показывает лучшие результаты по сравнению с акциями и облигациями в условиях инфляции.

В условиях современной России к преимуществам инвестиций в  недвижимость можно отнести: достаточно высокую и стабильную доходность, ликвидность и перспективность  инвестиций; недооцененность отдельных  объектов недвижимости и земельных  участков под ними и др.

Особенности рынка недвижимости
признак	характеристика
локализаия	абсолютная неподвижность; зависимость цены от местоположения
вид конкуренции	несовершенная, олигаполия,большое  кол-во покупателей и продавцов;уникальность каждого объекта; контроль над ценами ограничен;вступление в рынок требует  значит капитала
эластичность предложения	низкая
степень открытости	сделки носят частный  характер,публичная информация неполная и неточная
конкурентноспособность  товара	определяется окружающей внешней средой, индивидуальным предпочтением
условия зонирования	регуляруюся гражданским  и земельным законоательством с  учетом водного лесного, природоохранного и другого специального права, юольшая  взаимосвязь частного и других форм собственности
оформление сделок	юр сложности, ограничения  и условия
стоимость	включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Особенности  рисков инвестирования в недвижимость

2.1.Понятие рисков  и их факторы

Любой инвестор в своей  деятельности постоянно сталкивается с различными рисками, т.е. угрозами финансовых потерь под воздействием внутренних и внешних факторов. В  общем случае существенные факторы  рисков при инвестировании в недвижимость могут быть разделены на внутренние и внешние. Внутренние факторы рисков возникают  в результате деятельности инвестора и зависят от характера  инвестиций.

К таким  факторам можно  отнести, в частности: неэффективную  структуру активов, пассивов, собственного капитала инвестора; неэффективные  выработанные стратегию и политику, в том числе неверные оценки  размеров и степени рисков, ошибочные  решения, неверное определение условий  и  сроков инвестирования, отсутствие должного контроля за расходами и  потерями и т.п.; недостаточный профессионализм  инвестора; неудовлетворительное обеспечение  информационной, финансовой и иной безопасности  инвестора; возможность  сбоя в компьютерных сисстемах, потерь документов, несвоевременного и  неверного  проведения бухгалтерских проводок (особенно для институциональных   инвесторов); отсутствие полной гарантии от злоупотреблений и мошенничества  со стороны  сотрудников инвестора (особенно для институциональных  инвесторов).

Внешние факторы (источники) рисков- это потенциально неблагоприятные  явления,  происходящие во внешней  среде и не зависящие от деятельности инвесторов. К  подобным факторам можно  отнести: политические; социальные; правовые; общеэкономические и финансовые; конкурентные (давление со стороны  других участников финансовых рынков); информационные; стихийные бедствия, а также грабежи, аварии, пожары и  т. п.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому  рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Уровень (степень) рисков определяется тремя понятиями: Полный риск- предполагает потери, равные или сравнимые с  вложениями. Такие риски понесли  бы инвесторы башен-близнецов в  Нью-Йорке при условии  отсутствия страховки. Умеренный риск - соответствует  потере небольшой (примерно до 30%) части  суммы, затраченной инвестором на 'вход в проект'/приобретение здания. Низкий риск- позволяет инвестору получать высокую или приемлемую прибыль  практически без потерь.

2.2.Виды рисков присущие объекту недвижимости

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические  и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность  актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции  на рынке недвижимости и рынке  капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические  характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический  риск не поддается диверсификации и  отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем  риска.

Несистематические риски - риски, характерные для различных типов  недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и  социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

Также можно выделить риск по видам недвижимости (разные сегменты находятся в разных циклах); риск по видам пользователей (корпоративный  клиент, частное лицо и  т.д.); риски, связанные с конкретными видами финансовых инструментов инвестирования (кредит, век-сель, долговое обязательство, инвести-ционный контракт, ПИФ, форвард  и пр.) и банковских операций (кредитный, инвес-тиционный, валютный). Совокупный  инвестиционный риск показывает полную величину риска инвестора.

Среди множества финансовых рисков в сфере инвестирования в  недвижимость можно выделить следующие  риски.

Риск несбалансированной ликвидности. Потери, которые могут  возникнуть в ситуации,  когда  инвестор вынужден привлекать для обеспечения  ликвидности объектов  дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно.

Рыночный риск. Возможные  потери от колебания рыночной стоимости  объектов, из  которых сформированы активы инвестора.

Валютный риск. Потери инвестора  как результат колебания курсов валют.

Риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды). Возможное уменьшение чистой прибыли  в результате внезапного изменения  законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов.