Инвестиции в недвижимость

Оглавление

Содержание 1

Введение 2

ГЛАВА 1. Недвижимость 4

1.1.Недвижимость как объект инвестиций. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. 4

1.2. Особенности инвестиций в недвижимость 10

ГЛАВА 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты 15

2.1. Формы инвестирования в недвижимость. 15

2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость 19

Заключение 27

Глоссарий 28

Список использованных источников 29

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике  России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного  рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Цель работы заключается  в том, чтобы показать привлекательность инвестиций в недвижимость и основные преимущества таких инвестиций по сравнению с другими финансовыми вложениями. Для достижения поставленной цели ставились и решались следующие основные задачи:

• выявить сущность инвестиций в недвижимость;
• рассмотреть недвижимость, как объект инвестирования;
• определить особенности инвестиций в недвижимость и рынка недвижимости в целом;
• проанализировать основные инструменты финансирования инвестиций в недвижимость;

Объектом исследования выступают российский и зарубежный рынки недвижимости. Предметом исследования является инвестирование в недвижимость, как наиболее привлекательный способ получения дохода при приемлемом уровне риска.

Теоретическую и методологическую основы курсовой работы составили концепции и положения, представленные в экономической литературе, результаты исследований российских и зарубежных ученых, материалы научно-практического характера.

Информационная база исследования представлена содержанием монографий, научных статей и других форм публикаций российских и зарубежных специалистов в области инвестиций, финансового менеджмента и экономики недвижимости. В работе использовались информационные материалы Банка России, нормативно-правовые акты РФ, а также информационные ресурсы Интернета.

 

 

ГЛАВА 1. Недвижимость

1.1.Недвижимость как объект инвестиций. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости.

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. К движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, а к недвижимости - прежде всего  земля и все то, что неразрывно связано с ней. Термин «недвижимое  имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно, - его установил своим указом Петр I в 1714 г.

Недвижимость можно рассматривать  в трех аспектах: физическом, юридическом  и экономическом.

Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

1) неподвижностью, т.е. неперемещаемостью  или же фиксированностью;

2) индивидуальностью, это  говорит о единственности в  своем роде;

3) долговечностью существования  и эксплуатации.

Так, можно сформулировать понятие недвижимости в рамках физического  аспекта, которой допускает использование термина объекта недвижимости, понимаемого как совокупность земельного участка и всего того, что неразрывно связано с ним и называемого улучшениями земельного участка (on-site improvements). К улучшениям относятся здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы¹.

В юридическом (правовом) аспекте недвижимое имущество (Н.и.) является объектом недвижимой собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности². Так же с ним связаны и имущественные права лиц, не являющихся собственниками, но которые имеют право реализовать свои имущественные интересы, связанные с этим объектом, к таким правам относятся право аренды, различного рода обязательства, право постоянного бессрочного пользования и пожизненно наследуемого владения земельным участком.

По гражданскому законодательству РФ к Н.и. относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К Н.и. относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты³. Законом к Н.и. может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на него не требуется. Отсюда следует, что недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

В экономическом аспекте  под недвижимостью будем понимать объект, требующий определенного  потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Имея стоимостную оценку, данный объект может приносить доход  своему собственнику (пользователю).

Как потенциальный объект инвестиций недвижимость имеет ряд  специфических характеристик и  инвестор при принятии решений, касающихся капитальных вложений,  должен принимать  их во внимание. Особенности объекта  инвестиций в недвижимость можно  подразделить на три группы⁴.

 

 

 

Первую образуют фундаментальные особенности (т.е. материального, физического происхождения):

Иммобильность. Исходя из того, что любой объект связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, то он является физически неперемещаемым и недвижимым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные характеристики: местоположение, форма, окружение; физические, химические и другие параметры.

Дефицитность. Совокупное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности, а спрос на земельные участки растет вместе с увеличением численности населения.

Долговечность, стабильность. По сроку службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком, сроки создания достигают нескольких лет. В отличие от зданий и сооружений, земля вечна, срок ее службы неограничен, поэтому она не амортизируется как основное средство в бухгалтерском учете, что создает стабильность инвестиций в землю.

Вторую группу образуют особенности  объекта недвижимости как рыночного  объекта – товара⁵:

Специфика оборота. На рынке обращаются не сами объекты недвижимости, а права собственности на них, как полные (владения, пользования, распоряжения), так и частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами), а также неравномерность и сложность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение  тенденций изменения компонентов  недвижимости – земли и ее улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Стоимость земли с течением времени повышается вследствие ее дефицитности, инфляции. В то же время стоимость ее улучшений снижается из-за совокупного износа, как физического, морального, так и экономического. Но отметим, что конкретной тенденции снижения стоимости недвижимости из-за износа противостоит ее повышение вследствие инфляционного фактора.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах. Финансирование доходной недвижимости осуществляется  в несколько уровней (как за счет собственных средств, так и заемных). Помимо этого, оно может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Все это влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности, а, следовательно, влияет на рыночную и инвестиционную стоимость.

Ликвидность. Недвижимость обладает существенно меньшей ликвидностью, чем например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для ее реализации на рынке. Низкая ликвидность порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов, т.е. они несут существенные трансакционные издержки⁶, что приводит к отличию цены предложения от цены продажи. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10%  от цены.

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом может быть большим, чем на других сегментах рынка имущества. На этом сказывается действие уже рассмотренных особенностей – длительность создания и дефицитность.

К третьей группе относятся  организационно- правовые особенности:

Делимость прав на недвижимость. Они могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует обременение прав на недвижимость, к таковым относятся: сервитут, залог, ограничения прав пользования, вытекающих из контракта и т.п.

Особенности налогообложения. На практике, инвестиции в недвижимость, предоставляют предприятию-инвестору налоговые преимущества – сумма налога на Н.и. предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, т.к. согласно Налоговому Кодексу РФ налог на Н. и. организации включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией продукции. Что касается физических лиц, они тоже получают преимущества, связанные с льготным налогообложением, в этом случае у собственника Н.и. появляются льготы по налогу на доходы физических лиц в виде имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Необходимость инвестиционного  менеджмента. Это связано с тем, что сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления объектами недвижимости, как на стадии строительства, так и на стадиях оценки, продажи, покупки и последующей эксплуатации.

Для того чтобы понять, что  такое рыночная стоимость, необходимо дать определения «оценочной стоимости», «продажной» и «рыночной», так как нередко можно встретиться с тем, что их считают синонимами.

Под оценочной стоимостью подразумевают страховую оценку, оценку имущественного налога, оценку налога на недвижимость или оценку рыночной стоимости⁷. Продажная цена – номинальная цена, по которой было продано соответствующее недвижимое имущество. Эта продажная цена может быть равна, больше или меньше рыночной стоимости. Рыночная стоимость равняется продажной, когда соответствующее Н.и. продается согласно всем следующим условиям: 1) никто из продавцов и покупателей не действует под принуждением; 2) продавцы и покупатели хорошо информированы о соответствующем рынке и ведут переговоры согласно своим собственным интересам; 3) чрезвычайно благоприятные и неблагоприятные условия финансирования не предлагаются; 4) не предлагаются большие уступки от обеих сторон; 5) наличие равнодоступной информации для всех участников рынка.

«Подлинная» рыночная стоимость  объекта недвижимости неведома никому, поэтому многие объекты продаются  и намного дороже и намного  дешевле их расчетной (оценочной) стоимости.

Существует три способа  оценки рыночной стоимости объекта⁸:

1) подход, основанный на расчете затрат. Он основан на том, что инвестор не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы;

2) метод рыночных сравнений. Он состоит в использовании цен продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Затем необходимо скорректировать соответствующую цену в ту или другую сторону с учетом конкретных достоинств или недостатков данного объекта по сравнению с недвижимостью, выбранной в качестве эталона;

3) доходный метод. В соответствии с ним стоимость объекта рассматривается как приведенная стоимость будущих доходов, которые он может принести. Наиболее простой метод, рассматриваемый в рамках данного подхода, называется прямой капитализацией. Его можно описать следующим образом , где V- примерная рыночная стоимость объекта; NOI- годовая чистая операционная прибыль, подсчитываемая как разность между валовым потенциальным доходом и убытками от пустующих помещений, неполученной аренды, а также текущими затратами на содержание объекта, включая страховку и налоги на имущество; R- оценочная норма капитализации, которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.

Итак, рыночная стоимость недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой - принуждению купить⁹. При этом покупатель и продавец должны иметь полную информацию о проводимой сделке и назначают цену на объект их сделки на основе рыночной стоимости.

Что касается инвестиционной стоимости, будем рассуждать следующим  образом, инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости  основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых  от использования данного объекта  недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость  недвижимости для конкретного инвестора  отличается от ее рыночной стоимости  в результате разных оценок требуемой  ставки доходности, престижности, перспективности  местоположения несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

 

1.2. Особенности инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также  получения благоприятного соотношения  между риском и доходностью. В  отличие от инвестиций в облигации, акции, опционы доходность инвестиций в недвижимость сильно зависит от решений связанных с управлением  Н.и.

Доходность инвестиций в  недвижимость складывается из двух или  трех частей в зависимости от конкретных условий: 1) прирост рыночной стоимости  недвижимости во времени и реализации при перепродаже; 2) текущего дохода в виде арендной платы, процентов  ренты  и других поступлений при  использовании объекта;  и возможно 3) доход от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Для наглядности, приведем следующий  пример, допустим, инвестор купил офисное  помещение за счет кредита в 500 тыс. руб., по которому он должен выплачивать 90 тыс. руб. в счет погашения основного  долга и процентов. В течение 5 лет он получал арендную плату 50 тыс. руб. в год и затем продал офис за 600 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет от продажи составила 100 тыс. руб., или 20% (100 : 500*100%), и в виде арендной платы 250 тыс. руб. (50*5), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность без учета реинвестирования составила уже 70% [(100+250):500*100%]

 По сравнению с другими  видами долгосрочных вложений, можно  выделить преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость:

Инвестиции в недвижимость
ДОСТОИНСТВА	НЕДОСТАТКИ
получение большей прибыли	неполная информированность инвесторов
устойчивость потребительского спроса	значительные трансакционные издержки
защита от инфляции	невысокая ликвидность
многообразие источников финансирования	большой размер начального капитала
реальная возможность  получения кредитных средств под данный объект	государственная регистрация  сделок
становление среднего класса
реинвестирование получаемых денежных средств в виде арендной платы
эффективность вложений
высокая надежность

 

Рассмотрим подробнее  преимущества:

1) перспектива развития, так как операции с недвижимостью имеют большую отдачу со временем, это свидетельствует о наличии постоянного роста стоимости недвижимости и получение большей прибыли. Но, конечно же, следует учитывать и кризисные ситуации, когда цены на недвижимость могут немного снижаться, сезонные колебания.

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения  квартир в исследуемых городах  России, рассчитанная по данным сертифицированных  РГР аналитиков рынка недвижимости¹⁰, выросла (в долларовом исчислении):

в Москве – с 2658 до 4828 $/ кв. м (на 82%), в Санкт-Петербурге – с 1180 до 2593 $/ кв. м (на 120%), в Московской области – с 1121 до 2522 $/ кв. м (на 125%).

Если рассмотреть динамику цен на первичном и вторичном  рынках жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) по всем субъектам РФ, то можно сделать вывод, что до кризиса, т.е. до 2006 года цены в среднем росли, а после начали постепенно снижаться¹¹.

	Первичный рынок жилья
	2000	2004	2005	2006	2007	2008
Российская Федерация	113,1	118,5	117,5	147,7	123,4	110,3

Вторичный рынок жилья
2000	2004	2005	2006	2007	2008
116,3	124,1	118	154,4	120,6	115,3

 

Сейчас стоимость квартир  стабилизовалась. Есть небольшой рост, но с учетом инфляции он становиться  совсем незначительным. На мой взгляд, рынок недвижимость первым входит в  кризис и последним из него выходит.

В среднем по 34 исследованным Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.РУ городам изменение цен на жилье за март 2010 года составило менее 0,1%. Месяцем ранее (в феврале) был зафиксирован рост на 0,5%.

С момента, когда начался  период роста цен на жилье в  России (с ноября 2009 года) по конец  марта 2010 года, стоимость жилья стала  выше всего на 1,3%.

Наблюдавшееся в осенние и зимние месяцы оживление рынка жилья, выразившееся в росте числа сделок и небольшом росте цен, было обусловлено совокупностью совпавших факторов. Во-первых, был реализован отложенный спрос, копившийся на протяжении кризисного года. Во-вторых, до покупателей к концу года, наконец, дошли бюджетные и антикризисные ассигнования. В-третьих, банки возобновили массовое ипотечное кредитования и, наконец, макроэкономическая ситуация стабилизировалась, в том числе выросли в 2 раза от минимальных значений цены на нефть.

Весной 2010 года продолжение роста цен было бы возможным, в условиях продолжающегося роста цен на нефть – однако они уверенно встали. Рост цен был бы возможен и при высоком уровне инфляции – однако, инфляция, напротив, сокращается, вместе со ставкой рефинансирования Центрального Банка, которая снизилась с 10,75% осенью 2009 года до 8,25% весной 2010 года.

В таких условиях велика вероятность, что в течение нескольких месяцев уровень цен на жилье  в целом по России будет относительно стабильным, а глобальный рост цен  в текущей макроэкономической ситуации вряд ли возобновиться ранее конца  лета 2010 года, – считают эксперты¹².

2) защита от инфляции. Вложения средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

3) многообразие источников  финансирования. Представим источники  финансирования инвестиций в  недвижимость с помощью следующей  схемы №1, предложенной В.А. Горемыкиным¹³:

 

 

4) реальная возможность получения кредитных средств под данный объект. Что касается жилья, то рассматривается ипотечный кредит, также в банке можно брать кредит и на покупку основного средства с соответствующим обеспечением, кредит на приобретение коммерческой недвижимости (коммерческая ипотека), финансирование строительных проектов и т.д.

5) эффективность вложений. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость представим с помощью следующей схемы №2:

 

 

6) становление среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.

Основные особенности  рынка недвижимости таковы:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые  могут меняться в зависимости  от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число  юридических формальностей и  соответственно значительный объем  сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- открытая информация о состоянии рынка характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, так как сделки с недвижимостью часто носят исключительный и конфиденциальный характер, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие,  покупать и продавать по образцам;

- владение Н.и. и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина  и другие сборы на сделки.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих  факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста  (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих  мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

 

ГЛАВА 2. Финансирование инвестиций в  недвижимость: формы и инструменты

2.1. Формы инвестирования в недвижимость.

Существуют различные  классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость¹⁴:

• по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
• по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
• по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может  выступить институциональный инвестор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке недвижимости, различны в  разных странах. Конечно, более привлекательным для инвестора было бы владение на индивидуальных правах собственности, а не коллективных, но главный недостаток- это то, что для этаких вложений требуется сравнительно крупный капитал и, следовательно, это доступно только наиболее обеспеченным инвесторам и для тех, кто профессионально занимается инвестированием в недвижимость.

В США наибольшую известность приобрели два типа организаций: трастовые инвестиционные риэлтерские фонды и партнерства по управлению недвижимостью.

Трастовый инвестиционный риэлторский фонд REIT (Real Estate Investments Trusts) – это разновидность инвестиционных компаний закрытого типа. Начиная с 2001 года REITs, входят в расчет индекса S&P500, одного из ведущих показателей деятельности американского рынка ценных бумаг. Он вкладывает деньги, полученные от продажи акций инвесторам, в различные объекты недвижимости и/или закладные на недвижимость. Целью инвестирования в такие фонды является получение высокого дохода за счет роста цен на недвижимость и/или регулярных выплат доходов, полученных от процентов по ипотеке или от сдачи недвижимости в аренду. Следует отметить следующие преимущества инвестирования в REIT¹⁵: