Инвестиции в недвижимость и их оценка

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу: «Инвестиции»

на тему: «Инвестиции в недвижимость и их оценка»

2013 г

Содержание

Введение……………………………………………………………………..

1 Классификация объектов недвижимости……………………………....

2 Методика оценки объектов жилой  недвижимости…………………....

3 Ипотека…………………………………………………………………..

4 Современные принципы анализа  рынка недвижимости……………..

5 Исследование рынка недвижимости……………………………….......

6 Методы оценки рыночной стоимости  недвижимости………………...

7 Особенности различных видов  оценки……………………………......

8 Влияние факторов окружающей  среды на стоимость…………….....

Заключение………………………………………………………………...

Практическая часть

Список литературы…………………………………………………………

Введение

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его  часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность  той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений  развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь  есть уже определенная законодательная  база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства  коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен  в основном когда-то выкупленными или  реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в  ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов  фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными  объектами и в еще большей  степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности  на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации  государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа  объектов недвижимости, что послужило  началу формирования рынка недвижимости.

1. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар (квартиры и комнаты, помещения и  здания под офисы и магазины, пригородные  жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки, складские  и производственные объекты.)

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций  и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще  не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания. Приведем примеры признаков классификации. Данная классификация описывает  практически все типовые объекты  основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик  объектов данная укрупненная классификация  не позволяет учесть целый ряд  факторов, существенных для оценки именно недвижимости.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В их состав входят коммуникации внутри, необходимые для эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого  рода, не являющимися зданиями, —  котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме  фундаментов крупногабаритного  оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в  которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные  одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся  инженерно-строительные объекты, предназначенные  для создания и выполнения технических  функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для  обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Жилища. К данному подразделу относятся  здания, предназначенные для проживания. Подраздел включает также передвижные  щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для  жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел  включает все виды искусственных  многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные  насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских  целей. Объектом классификации данного  подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия  и т. п.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым  в установленном порядке не оформлены  документы о приемке объекта  в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать  объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или  иным причинам работы прекращены. В  соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения  работ на объекте: консервацию и  полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении  строительства принимает заказчик (инвестор).

2. Методика оценки объектов жилой недвижимости

Практический опыт указывает: для  небольшой жилой недвижимости целесообразно  проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных  в аренду объектах. Этот подход основан  на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров  или услуг схожей пригодности, тот  из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом  и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это  означает: если на рынке оно может  быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается  на уровне затрат на приобретение жилья  равной степени привлекательности, что не понадобится много времени  на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости –  это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества  его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется  значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные  области применения. Она выполняется  государственным органом и используется для определения налогов и  сборов. Однако оценка не ориентируется  на рыночную стоимость, поэтому для  ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между  понятиями фактической продажной  цены и рыночной стоимости. Цены разделяются  на цену продавца, цену покупателя и  цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая  сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы  на оформление сделки. Посредник может  быть, а может и отсутствовать  как у покупателя квартиры, так  и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными  способами распределяться между  ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как  правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим  определением рыночная стоимость объекта  недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или  более вероятную цену его продажи  на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные  факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или  посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно  ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень  цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут  быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы  характеризуют объективные параметры  конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

3. Ипотека

Ипотека означает выдачу ссуды  под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный  участок. Ипотека открывает возможность  предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые  дома, отдельные квартиры.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых  кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации, пользуются устойчивым спросом.

На рынке ипотечных  кредитов функционируют четыре субъекта:

- заемщик, стремящийся  приобрести, возможно, лучшую недвижимость;

- банк, который стремится  получить максимально возможную  прибыль путем ограничения риска  ипотеки;

- инвестор, который стремится  получить максимальную прибыль,  вкладывая средства в закладные;

- правительство, которое  должно создать правовые и  экономические условия для функционирования  системы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредитные механизмы  должны обеспечить доступность кредита  для заемщика, а также прибыльность кредитования. Существуют несколько  разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или  меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, который  существует в стране.

Первый механизм - это  кредитование с фиксированной ставкой.

Второй механизм - основан  на кредитах со ставкой, корректируемой по уровню цен в стране, когда  периодически (примерно раз в квартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.

Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов экономики  США специально для применения в  российских условиях. Суть его в  том, что заемщик должен выплачивать  по основному долгу или кредиту  не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка  и повышается со временем. Это позволяет  перенести выплату основной части  долга на более поздний срок. Принцип  этого механизма в том, что  рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной”  и служит для расчета суммы  задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.

В Законе Российской Федерации  “О залоге” устанавливается общий  принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той  же государственной структуре, которая  отвечает за регистрацию прав на закладываемую  собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отделами жилищной приватизации.

“Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений, расположенных  на земле, должны регистрироваться в  “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время  может интерпретироваться как регистрация  местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.

Механизм реализации заложенного  имущества установлен законодателем  общим, как для недвижимого, так  и для движимого имущества.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом  обращено взыскание, производится путем  продажи с публичных торгов в  порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Требование о продаже  заложенного имущества путем  проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность  без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в  соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей  допускается заключение между сторонами  соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет  отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю  недвижимое имущество.

4. Современные  принципы анализа рынка недвижимости

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной  иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения  ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и  фундаментальному анализу, которые  стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг  считается нормальным явлением.

Рынок недвижимости, в отличие  от фондового, более чем далек  от совершенного по многим позициям, что  и определяет особенности его  исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Использование слабой методологии  анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными  местных рынков, как правило, имело  результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у  кредитных организаций сформировался  устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам и рыночным исследованиям  в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что  аналитики рынка недвижимости в  своей работе должны руководствоваться  некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения  точных выводов и результатов. С  другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко  идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории  обоснованности.

Рассматривая перспективы  развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне  оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут  быть менее существенными, если уже  сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые  общие принципы и требования к  аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных  сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов свидетельствуют  о том, что значимость качественного  анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать  все больший вес.

5.Исследование  рынка недвижимости для целей  обоснования инвестиционных решений

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие  и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические  показатели регионального и местного рынков, параметры регионального  и местного рынков недвижимости - вот  только общие направления, в которых  необходимо проводить исследования.

Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно  может определять будущую продуктивность объекта инвестиции. При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных  рекомендаций, по которым следует  формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все  свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более  того, именно здесь закладывается  основа состоятельности исследования в целом.

Все текущие и перспективные  данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного  решения, должны быть связаны между  собой чёткой логической схемой, завершающейся  прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью  рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в  явном виде.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего  профессионального мастерства аналитика.

Содержание рыночного  анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого  объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых  являются входящие в основное выражение  для производительности факторы.

Потенциальный валовой доход  определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости. Для проектов прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень  загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности  в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в  одном случае могут быть связаны  прямой зависимостью, например, при  открытии новых рабочих мест и  притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения  может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или  увеличения рождаемости.

Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции  и прогноз роста ареала, с последующим  сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста  ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций  следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования  в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как  площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения  и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой  недвижимости, которая соответствует  росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних  расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных  продаж, и, соответственно, необходимость  в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос.