Ипотечное кредитование. 20

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Слово «ипотека» происходит от греческого слова «hypotheke» - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Оно было введено в оборот с начала VI века до нашей эры в Древней Греции. У имения должника ставили столб, который и назывался «ипотекой».

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В новое время после начала реформ и в процессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновь приобрела свою актуальность. Цели и задачи данной работы – следующие:

• Дать определение ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников и основные стадии процесса кредитования.
• Проанализировать состояние ипотечного кредитования в современной России и в развитых странах мира, выявить проблемы.
• Описать пути решения проблем ипотечного кредитования.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность ипотечного  кредитования

Ипотека - способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, называют обычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотека не только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Возможно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:

• нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора;
• оставление предмета залога у залогодержателя;
• связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, на которых они находятся;
• большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

• гласность ипотеки, то есть информация о нахождении того или иного имущества в ипотеке должна быть доступной для заинтересованных лиц;
• конкретность ипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
• доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которых гарантирует возврат долга в полном объеме, включая издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Для того чтобы определить содержание этого понятия, следует рассмотреть механизм, посредством которого ипотека обеспечивает исполнение обязательств. Предположим, заключен кредитный договор. В обеспечение обязательства по кредитному договору заемщик (должник) или какое-либо третье лицо обязано передать кредитору (банку) какое-либо недвижимое имущество (здание, жилой дом, квартира). Должнику (заемщику) известно, что в случае, если он своевременно не вернет банку сумму кредита, взыскание может быть обращено на предмет залога, то есть имущество будет продано, а вырученная сумма пойдет на погашение долга банку. При этом должник несет дополнительные расходы в связи с тем, что и рассмотрение дела в суде, и реализация имущества также требуют затрат. Осознание возможности наступления таких неблагоприятных последствий стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязанностей, а именно своевременному возврату банку суммы кредита. Таким образом, можно говорить о стимулирующей функции ипотеки.

В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Функционирование ипотеки обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся1:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

• выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
• формирование первичных ипотечных активов;
• эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие2:

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: 

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта; 
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки 
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. 

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Функции ипотечного брокера:

1) Предоставление консультативных  услуг;

2) Помощь в оформлении  ипотечного кредита.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

• банк позволяет сразу оформить недвижимость в собственность;
• вселиться в новое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;
• возможность сразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;
• возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;
• возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;
• возможность получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).

1.2 Основные схемы ипотечного  кредитования

Возможно выделить следующие основные схемы ипотечного кредитования3:

1. Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Данная модель будет подробно рассмотрена далее.

2. Немецкая модель.

Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В США основными участниками первичного рынка (выдача кредитов физическим лицам) являются универсальные коммерческие банки, ипотечные банки, сберегательные ассоциации, ипотечные брокеры.

В течение многих лет лидерами по доле рынка являются два банка: Wells Fargo и GPMorgan Chase. Их совокупная доля на рынке составляла 14% в 2000 г., 29% в 2006 г. и уже 44% – в первой половине 2012 г.

Также большой популярностью пользуются многочисленные ипотечные брокеры, которые предоставляют услуги по подбору более выгодного предложения под каждого индивидуального клиента. Иногда брокеры могут позволить себе предложить более низкие, чем базовые банковские, ставки, поскольку брокеры работают с более низкой маржой. Отчасти это объясняется более низкими издержками брокера по сравнению с банком, который вынужден содержать большее количество подразделений и офисов.

На вторичном рынке (купля-продажа ипотечных кредитов) доминируют организации, созданные Федеральным правительством США: «Фэнни Мэй» (Fannie Mae), «Фредди Мак» (Freddie Mac) и «Джинни Мэй» (Ginnie Mae). Их задача – обеспечить надежный и доступный в любое время источник средств на жилье для американцев.

«Фэнни Мэй» была образована Конгрессом США в 1938 г. на основании специального закона (Federal National Mortgage Association Charter Act) как полностью государственная организация. В 1970 г. «Фэнни Мэй» стала компанией со стопроцентным частным капиталом, но с сохранением государственного контроля за ее деятельностью. Компания создавалась для организации вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, увеличения объемов кредитования, в основном для американцев с низкими, умеренными и средними доходами. «Фэнни Мэй» официально объявляет, что ее основная задача – увеличить возможности для каждого американца получить свое собственное жилье или жилье за приемлемую арендную плату, поскольку это укрепляет семьи, общество и нацию в целом.

«Фэнни Мэй» занимается покупкой квалифицированных ипотечных кредитов, а с 1972 г. также и обычных ипотек (conventional home mortgage). Долгое время «Фэнни Мэй» покупала в основном ипотеки под односемейные дома на срок 30 лет с фиксированной ставкой. Однако в последние несколько лет быстро возрастает доля ипотек с относительно короткими сроками, в том числе с «плавающей» процентной ставкой, среднесрочных (3-10 лет), вторичных ипотек и ипотек под многосемейные дома. В настоящее время компании принадлежит, по некоторым данным, четвертая часть всех закладных в США. Полученные закладные «Фэнни Мэй» либо оплачивает деньгами и оставляет их в своем портфеле, либо обменивает на ценные бумаги.

Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования («Фредди Мак») была создана Конгрессом США в 1970 г. Она представляет собой предприятие, финансируемое правительством (government sponsored enterprise – GSE), и действует на основе устава, учрежденного Конгрессом США. Корпорация была организована для того, чтобы создать и поддерживать национальный вторичный рынок обычных жилищных ипотек, использовать находящиеся в ее портфеле кредиты, как правило, неквалифицированные, в качестве обеспечения для выпуска ценных бумаг. Ее облигации называются сертификатами участия (Mortgage Participation Certificates, PCs). В настоящее время «Фредди Мак» владеет 14% рынка ипотечных кредитов и 28% рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Правительственная национальная ипотечная ассоциация («Джинни Мэй») была учреждена Конгрессом США в 1968 г. в соответствии с разд. III Национального акта о жилье на базе части корпорации «Фэнни Мэй». «Джинни Мэй» – полностью государственная организация, действующая в рамках Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development, HUD). «Джинни Мэй» стимулирует предоставление ипотечных ссуд в соответствии с государственными приоритетами оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные условия кредитования, а также обслуживает портфель ипотечных кредитов, принадлежащих Федеральному правительству США. Кроме того, «Джинни Мэй» реализует собственные программы выпуска ценных бумаг.

Долговые ценные бумаги, выпущенные компаниями «Фэнни Мэй», «Фредди Мак» и «Джинни Мэй», получают высшие кредитные рейтинги. Они могут быть использованы в качестве залогового обеспечения для получения кредитов Федерального резервного банка.

Таким образом, эти организации выполняют свою общественно значимую задачу и формируют вторичный рынок ипотечных кредитов путем покупки их у первичных кредиторов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их необеспеченными долговыми обязательствами («Фэнни Мэй»), или путем объединения кредитов в пулы для продажи их инвесторам в виде ценных бумаг (все три вышеупомянутые организации).

Инвесторами по необеспеченным долговым обязательствам и ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, являются коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления.

Еще один важный участник рынка ипотечного кредитования в США – Федеральная жилищная администрация (ФЖА, FHA), созданная в 1934 г. Она уполномочена страховать ипотечные кредиты на жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных начиная с 1980-х гг. ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Все ипотечные кредитные продукты в США в зависимости от их происхождения делятся на две большие группы: стандартные кредиты и нестандартные кредиты (рис. 1)4.

                          ┌───────────────────────┐

                          │   Ипотечные кредиты   │

                          └───────────┬───────────┘

                      ┌───────────────┴──────────────────────┐

                     \│/                                    \│/

┌──────────────────────────────────────────┐   ┌──────────────────────────┐

│ Стандартные кредиты (conventional loans) │   │   Нестандартные кредиты  │

│                                          │   │ (non-nonventional loans) │

└─────────────────────┬────────────────────┘   └─────────────┬────────────┘

         ┌───────────┴──────────┐                           │

         \│/                    \│/                         \│/

┌───────────────────┐  ┌───────────────────┐   ┌──────────────────────────┐

│  Соответствующие  │  │ Несоответствующие │   │ Кредиты с государственной│

│ ипотечные кредиты │  │ ипотечные кредиты │   │        поддержкой        │

│ (conforming loans)│  │  (non-conforming  │   │       FHA, VA, USDA      │

│    Fannie Mae     │  │      loans):      │   └──────────────────────────┘

│    Freddie Mac    │  │     - Jumbo       │

│                   │  │     - Subprime    │

│                   │  │     - Alt-A       │

└───────────────────┘  └───────────────────┘

Рис. 1 Ипотечные продукты, представленные на американском рынке

Стандартные кредиты – это кредиты, полученные не через правительственные агентства (Федеральную жилищную администрацию (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) или Департамент сельского хозяйства (USDA)).

Стандартные кредиты, в свою очередь, делятся на соответствующие и несоответствующие.

Соответствующие кредиты (conforming loans) выдаются по стандартам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» и выкупаются данными компаниями. Стандарты охватывают весь процесс кредитования – от подачи заявки до возврата просроченных долгов, а также сами ипотечные продукты.

Несоответствующие кредиты (non-conforming loans) – кредиты, не соответствующие стандартам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» по максимальной сумме или требованиям андеррайтинга. Примеры несоответствующих кредитов:

1) крупные кредиты (jumbo loans), превышающие максимальный лимит по стандартам;

2) Alt-A – кредиты заемщикам, показывающим не очень высокий кредитный рейтинг, но и не являющимся сабпрайм-клиентами. Как правило, у таких заемщиков хорошая кредитная история, но они соответствуют не всем требованиям андеррайтинга. Например, отсутствуют документы, подтверждающие доход или наличие активов, соотношение платеж/доход и (или) кредит/залог не соответствует стандартам. Как следствие, условия по таким кредитам несколько строже обычных – выше процентная ставка, больше первоначальный взнос;

3) сабпрайм-кредиты – кредиты заемщикам, которые не соответствуют требованиям «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Как правило, к таким кредитам относят кредиты заемщикам, рейтинг которых при оценке по скоринговой модели FICO Score составил менее 640 баллов. Основное отличие таких кредитов – повышенная процентная ставка.

Рост американской экономики в 2012 г. оценивается примерно в 2% (для сравнения: в России – 3,7%). После окончания рецессии в 2009 г. рост экономики происходил в основном за счет роста госрасходов и производственного сектора, постепенно начали оживать строительный и другие сектора. Рост занятости стабилизировался: каждый месяц появляется более 150 тысяч новых рабочих мест, уровень безработицы не превышает 8%.

В 2012 г. начали расти цены на дома почти во всех штатах. Цены в III квартале 2012 г. превышали аналогичный период 2011 г. на 7,6% в целом по стране, однако они пока еще отстают от уровня 2006 г. на 22%. По данным Национальной ассоциации риелторов, наибольший рост наблюдался в штатах Аризона (в некоторых городах до 34%), Огайо (в некоторых городах до 26%), Айдахо (в некоторых городах до 22%), Мичиган (в некоторых городах до 20%).

Что касается рынка ипотечного кредитования, то статистика и прогнозы также говорят о нестабильности: рост объемов выдачи кредитов сменяется падением, общий объем задолженности плавно снижается. По оценке Ассоциации ипотечных брокеров США, объем выдачи ипотечных кредитов в 2013 г. достигает 1,7 млрд. долл. США, однако на 2014 г. прогнозируется снижение до 1,3 млрд. долл. США в связи со снижением объемов кредитов на рефинансирование. В 2013 г. рефинансирование увеличилось в объемах за счет снижения среднего уровня процентных ставок.

В начале ноября 2013 г., вопреки прогнозу Fannie Mae, фактические уровни средних ставок еще более приблизились к историческому минимуму 1971 г.: средняя ставка по 30-летним кредитам составляет 3,34% при историческом минимуме 3,31%, а средняя ставка по 15-летним кредитам составляет 2,64% при историческом минимуме 2,63%. При этом на 2014 г. прогнозируется плавный рост ставок.

Уровень просроченной задолженности также продолжает снижаться: так, по данным Freddie Mac, на конец 2013 г. уровень просрочки более 180 дней составляет 7,3% в среднем по рынку, при этом уровень просрочки по сабпрайм-кредитам составляет 21,7%, а в конце 2009 г. уровни просрочки составляли соответственно 10 и 30%. Однако, докризисный уровень пока не достигнут: 5 и 19% соответственно.

2. РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Развитие рынка ипотечного  кредитования

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.