Ипотечное кредитование. 47

Содержание

Введение…………………………………………………………….

I. Формирование современной системы ипотечных банков…………..

II.Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования……

2.1.      Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны…..

2.2.      Правовые основы ипотечного кредитования………………..

III. Ипотечные банки. Пассивные и активные операции ипотечных банков………………………………………………………

3.1.      Основная деятельность ипотечных банков……………

IV. Особенности ипотечного кредитования в России…………..

V. Выводы и предложения……………………………..

……………….. 

Введение 

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятие  «ипотека» , «закладная» еще не стали привычными для большинства Россиян. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран  не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране  в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в  системе рыночной экономике определяется и тем, что оно является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает  огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальностью темы является рассмотрение необходимость  и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации  как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные в рынком ипотечного кредитования , как целостной системы.  Рассмотрены пассивные и активные операции ипотечных банков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое  обеспечение. 
 
 

I. Формирование  современной системы ипотечных  банков. 

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был  банк, основанный в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным  помещичьим хозяйствам. Для привлечения  средств банк начал выпускать  закладные (разновидность ипотечных  облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Наибольшее развитие ипотечные банки получили на стадии домонополистического капитализма, способствуя развитию капиталистического сельского хозяйства в Германии. В настоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков. Такой четкой системы ипотечных банков в других капиталистических странах нет.

В США  в 1916 г. были созданы федеральные  земельные банки в 12 округах для  выдачи долгосрочных ссуд фермерам под  залог их земель. Ипотечные банки  были представлены мелкими фермерскими  банками регионального значения.

Во Франции  крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они  занимаются главным образом кредитованием  операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно кредитование жилищного строительства.

История создания земельных банков в России, где они играли большую роль в  развитии кредитной системы, тесно  связана с социально-экономической  жизнью страны второй половины XIX —  начала XX вв. В начале 70-х гг. прошлого века были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в  дореволюционной России играли государственные  земельные банки: Государственный  крестьянский поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный  банк (1885).

На Государственный  крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883—1895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн десятин земли, в основном помещичьей.

За 1886—1905 гг. Государственный банк купил около  миллиона десятин земли на сумму 67 млн руб. и выдал на 410 млн руб. ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн десятин земли.

Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего  землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в  размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн руб., а в 1890 г. — уже свыше 600 млн руб.

Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905—1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита  экономический подъем 1990—1913 гг. Однако первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее.

После 1917 г. ипотечные байки в России были ликвидированы. В 1992 г. в России создан инвестиционный земельный банк.

Акционеры этого банка могли вести масштабные операции с землей и недвижимостью, получать кредиты под залог, участвовать  в регулярных земельных торгах банка, а также пользоваться услугами, предоставляемыми банком. 

II. Теоретические  и правовые основы ипотечного  кредитования.

2.1.      Ипотечный кредит: понятие, история,  роль в экономике страны. 

Ипотека - залог недвижимого имущества (главным  образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им). [3]

Для ипотеки  характерно оставление имущества в  руках: оставление имущества в пользовании  у должника; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях.

Именно  ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

• населения - в улучшении жилищных условий;
• коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной деятельности;
• строительного комплекса - в ритмичной работе;
• государства - в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1.

Таблица 1 Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции 

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.
3. По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
5. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.
6. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
7. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа): без первоначального взноса; с первоначальным взносом.
8. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
9. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования 

В системе  мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки  сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату  процентов, а какие - на выплату основного  долга.

Кредит  с переменными выплатами делится  также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами  суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные  платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного  долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При  этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются  на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким  образом, величина ежемесячного платежа  изменяется в сторону уменьшения.

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди таких  инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы  долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные  показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

Такой инструмент позволяет производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при  изменении номинальных величин  платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный  риск, так как рост индекса может  опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

• платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
• номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции ,что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным  для заемщика.

В настоящее  время условия выдачи кредитов в  российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают  множество ипотечных программ.  

2.2.      Правовые основы ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и юридическую  практику России было возвращено понятие  ипотеки (залога недвижимости). В нем  было всего лишь четыре статьи, посвященные  ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений  в столь сложной сфере. Поэтому  началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной деятельности».

Параллельно с разработкой и принятием  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  с 1995 года началась работа по созданию организационных основ системы  ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего привлечение в  жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

28 февраля  1996 года вышел Указ Президента  России «О дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования»  № 293. В его развитие постановлением  Правительства России от 26 августа  1996 года № 1010 было создано ОАО  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.

Новый этап развития ипотеки был инициирован  поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы  ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство  стал координатором по внедрению  системы ипотеки в регионах.

По инициативе Госстроя России в 1999 году была создана  Правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, преобразованная в дальнейшем в  Правительственную комиссию по жилищной политике.

В 2000-2002 гг. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные  программы, в том числе были приняты  нормативные акты, регулирующие деятельность региональных ипотечных операторов (ипотечных компаний и агентств). Созданные в регионах ипотечные  операторы позволили АИЖК (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) в конце 2002-2003 годах приступить к деятельности по выкупу закладных.

В 2000-2003 гг. рабочей группой Правительственной  комиссии по жилищной политике были разработаны  все нормативные правовые акты, определенные в этом постановлении. За эти годы удалось наладить взаимодействие Комиссии Государственной Думы по ипотечному кредитованию и рабочей группы Правительственной  комиссии по жилищной политике.

В 2003 году вступил в действие важнейший  Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах», разработанный совместно  рабочей группой по ипотеке Правительственной  комиссией по жилищной политике, рабочей  группой Комитета Госдумы по банкам и финансовым рынкам и Комиссией  Госдумы по ипотечному кредитованию с участием международных экспертов.

Заседание президиума Государственного совета, состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало переломным в истории российской ипотеки, так как после него действующий Президент России В.В. Путин объявил развитие ипотеки приоритетным направлением деятельности всех российских органов власти. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. На основании этого выходит Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях", в 2005 году к этому закону вносят изменения: Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2005 г. N 110-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "О кредитных историях". Федеральным законом "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление устанавливает  порядок предоставления молодым  семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального  взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа  на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001г. N 675, а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638 при рождении (усыновлении) ребенка.  

III. Ипотечные  банки и их операции

3.1.      Основная деятельность ипотечных  банков

Ипотечные   банки   предоставляют   долгосрочные    кредиты,    которые

обеспечиваются  внесением  записи   ипотек,   или   ипотечных   долгов,   на

землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные  банки  используют для гарантии  ссуд  только  ипотечные  долги,  в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные  кредиты  особенно

удобны  для  финансирования  в  тех  случаях,  когда  выплата  процентов,  и

погашение  кредита  возможны  только  из  текущих,  как  правило,  невысоких доходов,   т.е.   небольшими   взносами. 

Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи

закладных  листов.  Это  надежные,  приносящие  твердые  проценты  долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и  гарантированными  ипотеками  или ипотечными долгами ссудами.

Ипотечные банки имеют в  экономике  двойное  значение:  как  социальные

институты, обеспечивающие долгосрочные земельные  кредиты,  и  как  эмитенты закладных  листов,  являющихся  наиболее   защищенным   средством   вложения капитала и приносящих проценты.

Ипотечные  банки  предоставляют  также  займы  различным   коммунальным

общественным  структурам. В этом случае заем обеспечивается не  ипотеками,  а средствами,  получаемыми   за   счет   налогов.   Источником   средств   для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные  (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных  листов  лишь  способом гарантирования.

Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки  наряду  с

основной, включают также вложение средств в ценные бумаги  под  определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная  с  риском.