Ипотечное кредитование. 49

     Содержание 

     Введение            2

     Глава 1: Теоретические  аспекты ипотечного кредитования

     1.1. Сущность ипотечного кредитования       4

     1.2. Опыт ипотеки в развитых странах     9

     Глава 2: Анализ современного состояния ипотечного

     кредитования 

     2.1. Состояние ипотечного кредитования на 2008 год   19

     2.2. Альтернативы ипотечному кредитованию    26

     Глава 3: Перспективы развития ипотечных отношений в РФ

     3.1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

     как рычаг развития ипотеки в РФ      29

     3.2. Концепция развития ипотечных кредитов в России.  32 

     Заключение           40

     Список  используемой литературы      45 

     Введение 

     Улучшение жилищных условий - одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Ее обсуждение давно вышло за пределы  бытовых вопросов. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

     Примечательно, что данная проблема в большей  степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные  группы россиян практически не имеют  возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

     Исследование  ипотеки предназначено и может  быть полезно:

     - Руководителям отделов банков  при разработке и совершенствовании  стратегии развития бизнеса, а  также направлений розничного  кредитования 

     - Руководителям и специалистам маркетинговых подразделений при разработке стратегий продвижения услуг на розничном сегменте рынка.

     - Руководителям и специалистам  банковской сферы в части изучения  потребительского поведения физических  лиц.

     Основной  целью исследования отношение Россиян к ипотечному кредитованию, изучение кредитного поведения населения России в области ипотечного кредитования (ипотеки).

     В ходе исследования были решены следующие  основные задачи:

     1.Получение  представления об актуальности  для населения РФ вопросов, связанных с улучшением жилищных условий

     2.Изучение  осведомленности жителей страны  об ипотечном кредитовании 

     3.Выявление  основных поведенческих установок  населения применительно к ипотеке

     4.Определение  рейтинга потребительских предпочтений банков с точки зрения их привлекательности по вопросам ипотечного кредитования.

     Основным  объектом исследования явился сам ипотечный  кредит для населения.

     Предмет -  теоретические аспекты ипотечного кредитования.

     Поэтапное решение данных задач обуславливает структуру курсовой работы, состоящей из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

     Для полного раскрытия темы курсовой работы использовались учебные пособия  авторов, изучающих данную тему, общая  и специальная литература, нормативные акты, а также актуальные материалы периодической печати.

     Глава 1: Теоретические  аспекты ипотечного кредитования 

     1.1. Сущность ипотечного  кредитования и  его основные аспекты

     Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

     Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

     Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

     Юридической и экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита является наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

     Субъектами  ипотечного кредита являются:

     - Кредиторы по ипотеке - ипотечные  банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

     - Заемщики - юридические и физические  лица, имеющие в собственности  объекты ипотеки, или имеющие  поручителей, которые предоставляют  под залог объекты ипотеки  в пользу заемщика.

     Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

     Недвижимость  как объект ипотечного кредита имеет  ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.

     В западных странах действуют два  режима правового регламентирования  ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.; 2) режим ипотеки стран англосаксонским права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий. Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII - XIX вв. во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

     В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

     Ссуды под недвижимость подлежат погашению  на условиях рассрочки платежа и  с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

     В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный  ипотечный финансовый рынок, главным  инструментом которого являются ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

     Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка  квартиры в кредит. Закладывается  при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств¹.

     Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение  кредитной комиссии банка, поиск  подходящего жилья, его оценку и  страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер¹. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

     Когда ипотечный кредит получен и жилье  приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичное, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

     Ипотечное жилищное кредитование в РФ.

     В настоящее время в России в  числе первоочередных задач социально-экономического стоит задача формирования рынка  доступного жилья через создание условий для сбалансированного  увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе  с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объема жилищного строительства.

     Создание  условий, способствующих повышению  доступности жилья и повышению  платежеспособного спроса населения  на жилье, непосредственно связанно с развитием и расширением  системы долгосрочного ипотечного кредитования.

     Ипотечное жилищное кредитование стало основной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена государственной целевой программой «Жилище». В это время был принят Федеральный закон «Об ипотеке», определявший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали разрабатываться конкретные механизмы, Правительством РФ было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых банками, и внедрение стандартизации в ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

     Значительным  шагом в разработке правовых и  методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление  Правительства РФ от 11.01.2000г. №28, одобрившее концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков и развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

     Следующим этапом развития ипотечного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010гг., принятой Постановления Правительства РФ от 17.09.2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотеки путем предоставления государственных гарантий по заимствования АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечном кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечного кредитования. Принятие Государственной думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также на увеличение объема жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

     Практическая  реализация намеченных мер требует  не только нормативного правового развития законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного кредитования.

     В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006 – 2010 гг. и входящих в  ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, в конечном счете, - решения проблмы обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем.

     Одним из существующих ограничений развития является отсутствие у большинства  региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечного кредитования направлена на решение этой проблемы. 

1.2. Опыт ипотеки в  развитых странах.

     1.Опыт  ипотечного кредитования в США.

     Ипотечные банки, а также другие участники  финансирования сделок с недвижимостью, осуществляют свою деятельность на двух совершенно различных рынках ипотечных  кредитов. Предоставление ссуды заемщику с оформлением закладной происходит на «первичном» рынке. Продажа ипотечных займов кредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажа ипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями «вторичного» рынка.

     Деятельность  компаний ипотечного кредитования включает оформление, продажу и обслуживание ипотечных займов, обеспеченных недвижимостью жилого или коммерческого назначения. Ипотечная компания служит финансовым посредником, который оформляет ссуды под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании поставляют финансовые ресурсы на местные рынки ипотечного кредитования из внешних источников капитала; кроме того, они объединяют индивидуальные ссуды в крупные кредитные пулы более привлекательные для инвесторов. В случаях продажи кредита, ипотечный банк обычно сохраняет за собой оформленное контрактом право сбора с индивидуальных заемщиков основной суммы долга и процентов по ссуде. Эта функция ипотечного банка называется «обслуживанием» кредита.

     Поскольку у многих организаций-инвесторов нет достаточного опыта и квалифицированного штата специалистов по обслуживанию ипотечных кредитов, они готовы платить банку за исполнение этой функции.

     После второй мировой войны основным источником средств для выдачи ипотечных  кредитов были сберегательные вклады, а также средства, привлеченные на страхование жизни граждан. Традиционно сберегательные учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов, которые были частью их инвестиционного портфеля. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших вкладывать деньги в компании денежного рынка или пользоваться другими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечного бизнеса, что обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результате произошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы, работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важным источником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.

     Рынок ипотечных инвестиций начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты  стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS), продаваемые затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий — ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно — ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC — залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность.

     Вследствие  быстрого развития и одновременного дерегулирования финансовых учреждений, покупатели жилья, а также других видов недвижимости, имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативных механизмов финансирования строительства или покупки жилья. Вторичный ипотечный рынок играет сегодня очень важную роль в обеспечении средств для покупателей жилья, и его значимость, особенно значимость его частного сектора, продолжает возрастать.

     Вторичный рынок превратился сейчас в очень  сложный рынок национального  масштаба, который вовлекает в  свою деятельность, огромное число  участников, включая ипотечные компании, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды, а также такие известные организации:

     Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация (««Фэнни Мэй»»);

     Федеральная Корпорация Жилищного Ипотечного Кредита (««Фрэдди Мак»»);

     Государственная Национальная Ассоциация Ипотечного Кредитования («Джинни Мэй»).

     Эти три организации, созданные Конгрессом США, сыграли огромную роль в формировании и развитии вторичного рынка ипотечных  кредитов, используемых для финансирования приобретения жилья.

     Продажа ипотечных кредитов на вторичном  рынке производится в нескольких формах. Первая форма — это простая  продажа индивидуального кредита, которая известна под названием  «продажа целиком». Вторая форма продажа  доли и долей кредита, называется «продажей участия». В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то есть основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям ценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулы ипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций, представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.

      Американский  опыт ипотеки (двухуровневая система).

     Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное  владение, передачу и использование  недвижимого имущества. В настоящее  время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

     Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных  домов больше, чем кто-либо, заботятся  о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным  жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

     Огромное  значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики  всей страны. Почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

     Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения  Соединенных Штатов благодаря участию  населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

      Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

     Эти особенности ипотечного кредита  определяют его достаточно низкую ликвидность  при высокой степени риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает достаточной  конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

- при открытии ссуды под залог недвижимого имущества производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

- обязательное страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных займов обеспечиваются государственной страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

- использование различных форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

     Государственная поддержка ипотеки.

     Самым важным в регулировании жилищного  рынка США является правительственная  поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

     Для этого была создана система государственных  и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная  жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

     Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

     Двухуровневая система ипотечного кредитования.

     В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая  модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

     Суть  двухуровневой модели состоит в  том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

     - переуступить их вторичным инвесторам;

     - сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

     - выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

     Обобщая опыт функционирования двухуровневой  системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы:

     1) Отрасль ипотечных кредитов может  явиться катализатором развития  отрасли жилищного строительства,  что в свою очередь станет  важным компонентом в структуре  валового национального продукта  страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жилье от 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.