Федеральное агентство по образованию

Байкальский государственный университет экономики  и права

Финансово-экономический  факультет 
 

Кафедра банковской деятельности и ценных бумаг 
 

Специальность 06 04 00 Финансы и кредит 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине «Деньги, кредит, банки»

ТЕМА 87: ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ПОНЯТИЕ, МОДЕЛИ, ОСОБЕННОСТИ 
 

                                                               Выполнила: Журавлева А.А.

                                                               Группа: Ф-07-11

                                                               Руководитель: к.э.н., ст.преподаватель

                                                                                       Бубнова Ю.Б.                                                                
 
 

Иркутск, 2009

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 3

1.ПОНЯТИЕ,  ФУНКЦИИ И ГЕНЕЗИС  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 5

1.1.История  возникновении и  развития ипотеки 5

1.2.Понятие  и функции ипотеки 7

1.3. Правовые принципы ипотеки 10

1.4. Понятие закладной,  ее виды 12

2.РЫНОК  И ИНСТРУМЕНТЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ  КРЕДИТОВ 15

2.1.Рынок  ипотечного кредитования 16

2.2.Инструменты  ипотечного кредитования, схемы расчетов  платежей по кредитам 20

2.3.Классификация  ипотечных кредитов 24

3.ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ  ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, СЛОЖИВШИЕСЯ В  МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ 28

1.Сбалансированная  автономная модель 29

2.Усеченно-открытая  модель 31

3.Расширенная  модель 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 36

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 37 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

       Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря  кредиту сокращается время на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей. Предприятие-заемщик за счет дополнительной стоимости может увеличить свои ресурсы, расширить хозяйство, ускорить достижение производственных целей. Граждане, воспользовавшись кредитом, имеют двойной шанс: либо применить способности и выданные дополнительные ресурсы для расширения своего дела, либо ускорить достижение потребительских целей, получить в свое распоряжение такие вещи, предметы, ценности, которыми они могли бы владеть лишь в будущем.

       Кредит  представляет собой опору современной  экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Кредит используют как крупные  организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так  и отдельные граждане¹.

       В настоящее время одной из наиболее распространенных видов кредитования является ипотека.

       С юридической точки зрения  ипотека  состоит в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

       С экономической точки зрения ипотека  – рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов².

       Основным  достоинством ипотеки является возможность  приобрести объект недвижимости уже  сейчас, вместо того, чтобы много  лет накапливать необходимую  сумму. Ипотека в России находит  поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных  ипотечных агентств.  

       За  те несколько лет, что ипотека  существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И  хотя приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента  покупки она переходит в собственность  заемщика. При этом, однако, права  собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать  недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту  жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в  договоре, гасить кредит и выплачивать  набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

       Целью данной работы является раскрытие понятия  ипотечного кредитования, выявления  его особенностей, показать модели рефинансирования.

       Для достижения поставленной цели предстояло решить следующие задачи:

- рассмотреть историю возникновения и развития ипотеки;

- раскрыть сущность ипотечного кредитования и указать отличительные черты ипотеки;

- охарактеризовать рынок и инструменты ипотечного кредитования;

- рассмотреть модели рефинансирования ипотечного кредитования.

       Методологической  и информационной основой моей работы послужили работы: «Ипотечное кредитование» Разумовой И.А., «Экономика недвижимости» Севостьянова А.В., «Основы ипотечного кредитовании» Косарева Н.Б., а также нормативные документы такие, как Гражданский Кодекс, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иные источники. 
 

1.ПОНЯТИЕ,  ФУНКЦИИ И ГЕНЕЗИС РАЗВИТИЯ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.История  возникновении и развития ипотеки

       Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.). Первоначально в Афинах залогом по долговым обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил «личный» залог заменить залогом недвижимости. На имении должника ставили столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб назывался ипотека (hypotheca), что по-гречески означало подставка, подпорка. Ипотека как форма обеспечения препятствовала негласному переходу прав на недвижимость. Позднее слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога³.

       Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени  и конкретной страны.

       Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения  исполнения обязательств залогом недвижимого  имущества.

       Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения  называлась «фидуция» (от лат.fiducia – сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

       В дальнейшем было введено официальное  положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства  выдавался иск о возврате вещи (action fiducia).

       Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

       Такая форма залога повышала уверенность  кредитора в возврате долга, но создавала  значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости  предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных  отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и  заемщика, но и для государства.

       Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого

хозяйствования  в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению  классического института ипотеки. По существующему законодательству  ни одна действующая правовая форам не подходила для гарантирования этого вида сделок  между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда. Причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

       Позже новый вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без  передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

       Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить  ухудшения или исчезновения предмета залога⁴.

1.2.Понятие  и функции ипотеки

       Обычно  инвестиции в недвижимость на 50-100% финансируются  за счет заемных средств – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотечный кредит – как правило, это долгосрочный кредит (заем) с  обязательством возврата в обозначенном договором срок с выплатой процентов  по кредиту, предоставленный для  приобретения недвижимости под залог  данной недвижимости в качестве обеспечения  обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную – именную ценную бумагу вексельного типа, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

- право  на получение исполнения по  денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного  в договоре об ипотеке, без  предоставления других доказательств  существования этого обязательства;

- право  залога на указанное в договоре  имущество.

       Ипотека – сдача в залог земли и  другого недвижимого имущества  с целью получения денежной ссуды  – ипотечного кредита. Ипотекой называется и закладная – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, на долг по ипотечному кредиту⁵.

       Следует отметить, что понятия «ипотека»  и «ипотечное кредитование» тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное  кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку  как базовую подсистему – составную  часть или существенный элемент  в форме непосредственных залоговых  технологий.

       Заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья, земельного участка, иного объекта  недвижимости есть залогодатель. Это  одна из сторон договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), являющаяся должником по обязательству, обеспеченному  ипотекой. Юридическое или физическое лицо отдает кредитору принадлежащее  ему имущество в залог с  целью обеспечения своих обязательств перед ним.

       Вторая  сторона договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), являющееся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, есть залогодержатель. Это  юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодержателя  в обеспечение обязательств.

       Между этими двумя сторонами заключается  договор об ипотеке – соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

       Отличительными  чертами ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;
2. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты⁶.

       Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона⁷.

3. Предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
5. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

       Ипотечное кредитование выполняет следующие  основные экономические функции:

- финансового  механизма привлечения инвестиций  в сферу жилищного строительства;

- обеспечения  благоприятных условий гарантированного  возврата заемных средств;

- стимулирование  оборота и перераспределения  недвижимого имущества,      когда иные способы (прямая  купля-продажа и др.) экономически  затруднены вследствие массовой  недостаточности платежеспособности  граждан⁸.

-  управление  финансовыми потоками коммерческих  банков;

-  обеспечение  доходности операций при ипотечном  кредитовании.

       Ипотека также выполняет и социальные функции, так как посредством  ипотечного кредитования население  получает возможность улучшения  условий проживания⁹.

1.3. Правовые принципы ипотеки

       В теории гражданского права и в  практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов  залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

       Принцип специальности предполагает, что  предметом ипотеки является конкретный объект. В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX в. Проф. Д.И.Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, то есть чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям»¹⁰. Книга, о которой идет речь, - это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России – Единый государственный реестр прав, ЕГРП).

       Принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно  должны быть записаны в специальную  книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента  записи в ипотечную (поземельную) книгу.

       Принцип гласности (публичности) означает возможность  ознакомления с ипотечными книгами  каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества  имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

       Принцип достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а  для современной России – в  ЕГРП – презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет  четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве  он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему», и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю».

       Принцип бесповоротности, согласно Мейеру, заключается  в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность».

       Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет  предыдущей ипотеки над последующей, то есть, что кредитор, заключивший  самый ранний по времени ипотечный кредит, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором¹¹.

1.4. Понятие закладной, ее виды

       Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств  существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

       Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий  кредитного договора (неуплата процентов. Задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

       Закладная составляется залогодателем. А если он является третьим лицом, также  и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Соответственно обязанными по закладной лицами являются как должник по обеспеченному  ипотекой обязательству, так и залогодатель.

       Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию ипотеки, после государственной  регистрации ипотеки.

       Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество  является первой закладной, если до нее  не была зарегистрирована ни одна закладная  по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная – закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

       Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств  путем продажи заложенного имущества  в случае невыполнения должником  свои обязательств. Поскольку второй заем представляет собой большой  риск для кредитора, то он обычно и  предоставляется под более высокий  процент.

       Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой  они используются.

       Общая закладная – это закладная, при  которой заем относится более  чем к одной части недвижимого  имущества; обычно применяется для  финансирования модернизации имущества.

       Комплексная закладная – комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а  также оборудование, являющееся частью недвижимости.

       Открытая  закладная – это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам  его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную  линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент  на последующие кредиты может  равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение  о гарантируемой максимальной величине.

       Открытые  закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

       Перевешивающая  закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и  предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая  величина нового займа включает уже  существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.

       Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной может выпускаться  так называемая купонная книжка. Она  состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты  процентов  и дата выплаты. Держатель  закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы  не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной  лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным  начислением.

       Своевременное предъявление купона имеет большое  значение, так как по истечении  четырех лет с начала выплаты  соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право  на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия заканчивается только через 30 лет. Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия. Право  на возврат, должны быть указаны на закладном листе.