Ипотечное кредитование. 43

             Введение

 

Наиболее перспективным направлением развитием кредитования физических лиц на современном этапе представляется ипотечное кредитование. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных направлений бизнеса.

Ипотечное кредитование влияет на процесс  развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на функционировании реального сектора экономики, промышленности, строительства, сельского хозяйства и др. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое  значение непосредственно для развития банковской системы. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, может являться относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом при разумном использовании данного инструмента.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса.

Банки различными способами пытаются привлечь в ипотечное кредитования граждан России. Объемы выданных ипотечных кредитов увеличиваются вдвое за год.

С учетом вышеизложенного следует отметить важность и актуальность выбранной для исследования темы.

 

1. История возникновения и развития ипотеки

 

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно- наличие специальной доступной информации об этом праве.

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно -денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. Fiducia- сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество.

В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки  исполнения обязательства.

В дальнейшем было введено  официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia).

Стороны фидуции могли  в договоре ставить условия:

- pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

- lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат.pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этойстадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно.

Более того, должники имели  право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую  вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком  взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и  экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога -залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность  залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие «ипотека»  основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может  быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами  ипотеки являются:

- во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

-  во- вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

- в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

- в- четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

- в- пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное  кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

 

 

 

            2.Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

а) жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

б) на разработку земельного участка;

в) на развитие сельского хозяйства;

г) на развитие производства;

д) кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1).

 

Таблица 1 – Ипотечные  кредиторы

 

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские	Государственные	Универсальные
Небанковские	Частные	Специализированные
	Общественные

 

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

-кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм — клиентов банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

- Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40–50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

- Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20–30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

На недостающую сумму  ему предоставляется кредит. При  этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл.2)

 

Таблица 2 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов

 

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков,  государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

7. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

- ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

- ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

- ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес

кредитора.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

            Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

- субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут  выдаваться в виде разовых ссуд и  в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

 

        

 

 

          3.Современное состояние ипотечного кредитования в России

 

На современном этапе  развития система ипотечного кредитования в России является актуальной в социально  – экономическом плане. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. Ипотечное кредитование – один из самых проверенных, в мировой практике, и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. В развитых странах на этот вид кредитования приходиться до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Многие банки аннулировали свои ипотечные программы. Банки, которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были ужесточены требования к заемщику, кредитовались только объекты вторичного рынка недвижимости.

Согласно статистическим данным ЦБ РФ, объем выданных кредитов увеличился за исследуемый период на 560458700 тыс.руб.(78,61%).В 2008 году объем выданных кредитов составлял 152500300 тыс.руб., в 2009 году увеличился по сравнению с 2008 годом на 226432700тыс.ру.(59,75%) и составил 378933000тыс.руб., а в 2010 году увеличился, по сравнению с 2009 годом на 334026000 тыс.руб.(46,85%) и составил 712959000тыс.руб.

Количество  выданных ипотечных  кредитов растет также как и объем  выданных ипотечных кредитов. В 2008 году количество выданных ипотечных кредитов составлялo 130085 шт., в 2009 году количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличилось на 170 950 шт. (56,79%) и оставилo 301035 шт., а в 2010 году по сравнению с   2009 годом увеличилось на 219770 шт.(42,20%) и составило 520805 шт. В целом за исследуемый период количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 390720 шт. (75,02%). Динамика выдачи ипотечных кредитов в РФ в текущем году свидетельствует о том, что этот сегмент рынка кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.

Объем задолженности по ипотечным  кредитам растет, за исследуемый период он увеличился на 463950500 тыс.руб.(31,46%). В 2008 году объем задолженности по ипотечным кредитам составлял 1010885500 тыс. руб., в 2009 году он увеличился на 116945500 тыс.руб.(10,37%) составил  1127834000тыс.руб., в 2010 году увеличился по сравнению с 2009 годом на 347005000тыс.руб.(23,53%) и составил 1474839000тыс.руб. 

Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в рублях понизилась в 2010 году на 2,40 процентного пункта (20,17%) по сравнению с 2008 годом, в 2009 году по сравнению с 2008 годом понизилась на 1,20 процентного пункта(9,16%), в 2010 году по сравнению с 2009 годом понизилась на 1,20 процентных пункта(10,08%) (таблица 3).

 Таблица 3 - Показатели рынка ипотечного кредитования в России.

 

Показатель, год	2008	2009	2010	Динамика  2009г. к 2008г.		Динамика  2009г. к 2008г.		Динамика  2009г. к 2008г.
				Абс.откл	Темп прироста %	Абс.откл	Темп прироста  %	Абс.откл	Темп прироста %
Объем выданных ипотечных кредитов, тыс.руб.	152500300	378933000	712959000	226432700	59,75	334026000	46,85	560458700	78,61
Количество выданных ипотечных  кредитов,шт.	1010888500	1127834000	1474839000	116945500	10,37	347005000	23,53	463950500	31,46
Объем задолженности по кредитам, тыс.руб.	14,30	13,10	11,90	-1,20	-9,16	-1,20	-10,08	-2.40	-20,17
Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, %	130085	301035	520805	170950	56,79	219770	42,20	390720	75,02

 

По мнению экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.

Основными событиями, повлиявшими  на рынок ипотечного кредитования в 2010 году, были следующие:

- во-первых,  снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых банков. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.

- во - вторых, 02 марта 2010 года Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7171/09 – признавшее незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.

20 марта 2010 года, вступили  в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках  и банковской деятельности». Новые  нормы запрещают банкам повышать  процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.

- в – третьих,  в марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%.

- в – четвертых,  поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.

Говоря о перспективах, надо отметить, что и институт развития – АИЖК и банки предполагают положительную  динамику развития ипотечного рынка. В 2011 г аналитики АИЖК не ожидают  значительного роста цен на жилье. При этом считают, что пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. Тем  не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими  факторами:

 - подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом; 
         - не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности.

Т.о, перспективы выхода спроса на докризисный уровень, по нашему мнению, возможен не ранее в 2012 г. Для положительной динамики необходимо чтобы строительство и доходы населения росли пропорционально, иначе ипотека так и останется доступной только  для небольшого количества  российских граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованных источников:

 

1. http://www.cbr.ru/- Официальный сайт ЦБ.

2. http://www.ahml.ru/- -Агенство по ипотечному жилищному кредитованию.

3. Мухамедгалиева О.Е.Анализ рынка ипотечного кредитования в России.-2011г.

4. Косарева Н.Б, Основы  ипотечного кредитования [Текст]: учебник/ Н.Б. Косарева, Инфра – М.:2007г.

5. Разумов И.А.Ипотечное  кредитование [Текст]: учебник /И.А. Разумов, из-во Питер , 2005г.-208с.