Ипотечное кредитование. 42

Введение

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования………….

1.1 Ипотечный  кредит: понятие, история, роль  в экономике страны………

     1.2 Правовые основы ипотечного кредитования  в РФ………………………

2. Ипотечное кредитование в банке………………………………………….
1. Экономическая характеристика банка…………………………………….
1. Анализ ипотечного кредитования…………………………………………

Выводы и предложения……………………………………………………………

Список использованных источников…………………………………………….

Приложения………………………………………………………………………. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                         Введение 

    Тема  данной курсовой – ипотечный кредит в ОАО КБ «Камабанк».

    Проблема  ипотечного кредитования в настоящее  время очень актуальна, ведь приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Исходя  из этого, реализация конституционных  прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая  социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

          До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

    При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

     Целью данной курсовой является анализ ипотечного кредитования в ОАО КБ «Камабанк» за 2007 и 2008 года. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• изучены теоретические экономические основы ипотеки;
• изучены правовые основы ипотеки в РФ;
• изучена экономическая характеристика ОАО КБ «Камабанк»;
• проанализированы активы и пассивы баланса банка;
• проанализированы финансовые результаты деятельности банка;
• проанализировано ипотечное кредитование в банке;

    В курсовой работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, а также графический инструментарий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования
0. Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

          В условиях хронического недостатка государственных средств,  традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением “квартирного вопроса” специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [120, с. 174].

    Ипотека - это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [113, с. 186].

       Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [113, с. 187].

    В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения  возврата заемных средств;

• функция  стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция  формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [12, с.11].

Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита.

    1) обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

        2) длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

        3) большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

        4) ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

        К основным требованиям можно отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

    Предметом ипотеки может быть только индивидуально  определенная вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

    Не  подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

    Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

     Наиболее  важно при заключении договора правильно указать в нем предмет ипотеки, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не возникло оснований для приостановки либо отказа в регистрации договора об ипотеке.

     В связи с тем, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т.д.), площадь и местонахождение в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов.

    Жилой дом или квартира, приобретенные  за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.

         На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам – в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам – в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию – в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу – в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

     Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

     Максимальный срок регистрации ипотеки - один месяц со дня поступления необходимых для ее регистрации документов. Установленный срок совпадает с общими сроками государственной регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного органа с выдачей заявителю расписки и присвоением входящего номера.

     Процедура государственной регистрации завершается  тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов.

    Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

• увеличить  платежеспособный спрос граждан  и сделать приобретение жилья  доступным для основной части  населения;

• активизировать рынок жилья;

• вовлечь в  реальный экономический оборот приватизированное  жилье;

• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

• обеспечить развитие строительного комплекса;

• оживить экономику  страны в целом.

    Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России должна опираться  на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

    Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

    Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

    Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны [24, с.49].

    1.2 Правовые основы ипотечного кредитования  в РФ

    В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права:

    1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. По кредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (ст.819 ГК РФ).

    2. Федеральные законы. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации”. В п.1 ст.9 ФЗ “Об ипотеке” говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.  На основании этого закона введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

          3. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Например, Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 “О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ” и др. [116, с.22] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Вкладные операции в коммерческом банке 

1. Экономическая характеристика банка ОАО «Камабанк» 

     Полное  наименование: Открытое акционерное  общество коммерческий банк «КАМАБАНК». Регистрационный номер: 803. Дата регистрации Банком России: 15 ноября 1990 г.

     Основной  государственный регистрационный  номер, дата внесения в Единый государственный реестр юридических лиц: 1025900000378 (09.09.2002).  Юридический адрес: 614990, Россия, Пермь, Советская, 6

     Банк  был создан в результате приобретения Общества с ограниченной ответственностью Региональный Коми-Пермяцкий коммерческий банк «Комипермбанк» с наименованием ОАО  «Региональный Коми-Пермяцкий коммерческий банк» ОАО КБ «Комипермбанк».

        К созданному путем преобразования  ОАО «Региональный Коми-Пермяцкий  коммерческий банк» перешли все  права и обязанности преобразованного Общества с ограниченной ответственностью Региональный Коми-Пермяцкий коммерческий банк «Комипермбанк» в соответствии с передаточным актом.

             В соответствии с решением  внеочередного общего собрания  акционеров (протокол б/н от 03.08.2001 г.) изменено фирменное (полное официальное) и сокращенное наименование банка на Открытое акционерное общество коммерческий банк «Камабанк» ОАО КБ «Камабанк». Банк входит в банковскую систему РФ и в своей деятельности руководствуется законодательством РФ, нормативными документами ЦБ РФ, а также настоящим уставом.

              Банк является юридическим лицом,  имеет в собственности обособленное  имущество, учитываемое на самостоятельном  балансе, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, арбитражном и третейском суде. Банк имеет право осуществлять банковские операции с момента получения лицензии, выданной Банком России.

       Целью Банка является извлечение прибыли посредством аккумуляции и эффективного использования финансовых ресурсов.

        Банк в установленном порядке имеет право открывать на территории РФ и за ее пределами филиалы и представительства на основании законодательства, действующего на соответствующей территории.

        Филиалы и представительства Банка не обладают статусом юридического лица. Филиалы и представительства осуществляют деятельность от имени Банка.  Ответственность за деятельность филиалов и представительств несет банк. 

        Сведения об участниках (акционерах) банка, владеющих не менее чем 5% его уставного капитала или не менее чем 5% его обыкновенных акций:

1. Компания с ограниченной ответственностью «РАТТО ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД», Кипр — 19,99%  
2. Открытое акционерное общество «Восточный экспресс банк» — 79,9414%

     Лицензия  Банка России № 803 от 09.11.2004 г. выдана на осуществление банковских операций с денежными средствами юридических и физических лиц в рублях и иностранной валюте.

     Лицензии  ФСФР РФ  выданы на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг.

     Банк  включен в реестр банков, входящих в систему обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации.

     Банку на основании лицензии предоставлено  право привлекать денежные средства от юридических и физических лиц  и от своего имени размещать их на условиях возвратности, платности  и срочности, а также осуществлять иные банковские операции, предусмотренные действующим законодательством РФ и настоящим уставом.

     Банк  может осуществлять следующие банковские операции:

• привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);
• открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;
• осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;
• инкассации денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
• купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;
• привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;
• выдача банковских гарантий;
• осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

     Банк, помимо перечисленных выше банковских операций, вправе осуществлять следующие сделки:

• выдачу поручительств за третьих лиц, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме;
• приобретение права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;
• доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;
• предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;
• лизинговые операции;
• оказание консультационных и информационных услуг.

         Для обеспечения своей деятельности Банку открыт корреспондентский счет в учреждении ЦБ РФ, а также дополнительные корреспондентские счета в российских и зарубежных коммерческих банках, в соответствии с действующим законодательством.

       Банку запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.