Содержание

Введение           3-6

1. История  развития ипотечного кредитования     7-23

1.1 Возникновение  института ипотеки      7-11

1.2 Ипотечное  кредитование в России      12-23

2. Процедура  оформления ипотечного кредита     24-32

2.1 Технология  предоставления ипотечного кредита    24-27

2.2 Государственная  регистрация договора ипотеки  и обращение 

взыскания на заложенное имущество      28-32

3. Ипотечное  кредитование в Пермском крае     33-44

3.1 Проблемы  развития ипотечного кредитования  Перми 

и Пермского  края          33-39 

3.2 Основные  подходы к решению проблемы  привлечения средств 

населения в жилищную сферу и развития ипотечного кредитования 40-44

Заключение          45-49

Список литературы         50 
 
 

Введение

     Исходя  из практики, единственным эффективным  рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

     В начале 90-х годов наметилось резкое свертывание темпов строительства  жилья со стороны государства, предприятий  и организация, что привело к  почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В результате кризисов, потрясших  экономику страны в конце XX века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня  является обеспечение населения  жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка  данного товара при разовом получении  дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного  ипотечного кредитования является привлекательной  альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет  получить жилье в пользование на начальном этапе.

     В развитых государствах со стабильной экономикой ипотечные кредиты более  доступны, чем в России, т.к. государство  в этих странах поддерживает социальную политику. Правительство старается  применять созданные программы  для улучшения жизни своих  граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.  
 В России, из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг. 
 В Пермском крае в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Жилищная  проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного  комплекса, создавая различные программы  и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и  развиваются.

     Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет  недвижимости превращаться в рабочий  капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а  населению финансировать покупку  жилья. 
 Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

     Проблема  развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны  важные шаги. В настоящее время  разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место  и роль ипотечного кредитования в  жилищном финансировании, в кредитной  системе РФ, а также стратегию  государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее  время уделяется все большее  внимание со стороны органов государственной  власти.

     Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшения жилищных проблем.

     В данной курсовой работе будет рассмотрена  тема проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации и конкретно в Пермском крае.

     Тема  курсовой работы является достаточно актуальной, поскольку система ипотечного жилищного кредитования является одним  из главных элементов жилищной отрасли  и социально значимым аспектом в  масштабах государства.

     Ипотечное кредитование дает возможность, опираясь на гарантии государства, существенно  улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь при этом накопления достаточной для этого суммы денег.

     В связи с этим, на сегодняшний день система ипотечного кредитования получила государственную поддержку не только на политическом, но и на финансовом уровне.

     Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное  кредитование способствовало возрождению  промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы  и, в конечном итоге, выходу из кризиса  целого ряда стран.

     Развитие  ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора  экономики - промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как  показывает мировая практика, распространение  ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных  вложений может способствовать преодолению  инвестиционного кризиса.

     Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека - это важнейший  инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы  ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом  экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

     Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени  способствует снижению уровня инфляции.

     Объектом  исследования является ипотечное кредитование. Как инструмент, который влияет на процесс развития любого государства  по многим направлениям.

     Предмет исследования – история возникновения  ипотечного кредитования, его сущность, специфика.

     Целью данной курсовой работы является раскрытие  механизма ипотечного кредитования, слабых сторон и поиск путей их преодоления.

     По  своей структуре данная курсовая работа состоит из трех частей.

     В первой части дан обзор исторического  развития ипотечного кредитования.

     Во  второй части рассмотрена процедура  оформления ипотечного кредита, в частности  конкретная технология его предоставления, государственное регулирование  механизма ипотечного кредитования, методы, применяемые при невыполнении условий договора ипотеки.

     В третьей части курсовой работы рассмотрены  особенности ипотечного кредитования в Пермском крае, его недостатки и пути их преодоления. 

     1. История развития  ипотечного кредитования

     1.1 Возникновение института  ипотеки

     Залоговое право является одним из старейших  гражданско-правовых институтов. Вступая  в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с  развитием гражданского оборота  и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а  также создать более доверительные  отношения между сторонами. Как  известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто  недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать  и усилить готовность должника к  совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что  даже в том случае, если должник  не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства  была только ответственность, причём ответственность  не только имущественная, но и личная.

     Исторические  документы свидетельствуют о  том, что институт "ипотеки" пришел в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результате осуществления своих  знаменитых реформ. Первоначально в  Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в  случае невозможности заплатить  долг грозило рабство. Солон в  594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

     Ипотека препятствовала переходу имущества  к другому владельцу, так как  обеспечение заключалось не в  личности собственника, а в стоимости  его имущества. С течением времени  слово стало употребляться для  обозначения залога.

     В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих  исполнение обязательств. Кроме словесных  укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним  относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно  нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как  удобнейшему и наиболее надёжному  способу укрепления обязательства.

     Институт  ипотеки (залога недвижимости) в процессе своего развития прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, или  доверительная сделка), до более  прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция  возникла в древнеримском праве. В начале развития классического  римского права появился пигнус и  лишь затем ипотека.

     Основная  суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права  кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и  своевременного исполнения договора.

     Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции  должник не обладал практически  никакой защитой и кредитор сам  решал, что ему выгоднее: требовать  от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение  к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.[4,c.111-115]

     Следующая стадия развития института ипотеки  носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия  кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право  требовать, чтобы кредитор не пользовался  данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую  вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком  обязательств. При этом уже тогда  кредитору было запрещено оставлять  продаваемую недвижимость (предмет  залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал  всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

     Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено  политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовая передача земель арендаторам.

     По  существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как  мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они  в силу своей профессии не могли  заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид  залога распространился на недвижимость.

     Таким образом, возник институт ипотеки, который  был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства  будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства  возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

     Свидетельством  данного соглашения были сначала  простые соглашения между заемщиком  и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и  неофициальные документы, которые  уже имели правовую силу. Такой  же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более  свидетелями.[8,c.96-101]

     Дальнейшее  развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами  послужили распад государства и  потеря в связи с этим многих государственных  функций, дальнейшая техническая невозможность  контроля и регулирования уже  тогда достаточно сложного института  ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной  системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными  и рисковыми.

     Однако  институт ипотеки не "канул в  лету", а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение  он получил в XVIII-XX вв. в странах  Европы и США.

     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и  не опасаясь конкуренции кредиторов.

     Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили  определение, что "внесенная ипотека  по самой своей природе неделима, она основана на праве получения  удовлетворения". Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

     Законченная ипотечная система введена: В  Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.[1,c.42-46] 

     1.2 Ипотечное кредитование  в России

ипотечный кредитование сберегательная долевое

     Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

     Процесс эволюции ипотечного кредитования в  России до 1917 года (изменение законодательных  и институциональных основ кредитных  отношений, развитие определенных типов  и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

     1. Период становления кредитных  отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

     Одно  из первых упоминаний о кредите под  залог недвижимости содержится в "Псковской  Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском  государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог  движимости и залог недвижимости (строений, земли).

     Во  время образования Русского централизованного  государства (XV-середина XVI в.) залог  недвижимого имущества уже получил  широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и  развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в  средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это  произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно  развивался.

     Во  второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить  свои растущие потребности с помощью  средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость  в кредите.

     Дальнейшее  развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования  ипотечных банков (первые проекты  создания банков для кредитования землевладельцев  были разработаны в 1732г.).

     2. Период формирования и функционирования  государственной системы ипотечного  кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

     В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы  Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений  его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

     В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал  за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды  лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах". [14,c.85-90]

     Однако  складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии  ассигнаций, что в свою очередь  вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные  средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

     Ограниченность  средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных  учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

     Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды  под залог недвижимости. Срок ссуды  был небольшим - максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

     Спрос на ипотечные ссуды постоянно  рос, и перед ипотечными институтами  встала проблема пополнения ресурсной  базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным  казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году - 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте  доверия к ипотечным кредитным  институтам. Но данных средств было недостаточно - спрос существенно  превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые "билеты Сохранной казны". Это  была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году "билетов Сохранной казны" было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив  ссуду "билетами" заемщики учитывали  их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том  же году все выданные билеты были выкуплены.

     Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций  в России оказался неудачным - при  осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась  важным шагом в развитии системы  ипотечного кредитования в России.

     В России к началу XIX века сложилась  определенная система ипотечных  кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности  функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов  за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные  средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

     В середине 1812 года в связи с началом  войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены  в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

     В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз. Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб.

     Во  второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных  учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения  гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов  возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при  сокращении темпов роста кредитных  организаций масштабы депозитов  продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило  в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году - 89 млн. руб, в 1857 г. - уже 145 млн. руб.

     Возникла  угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками  по выплате процентов. Стремясь приостановить  рост вкладов, а также желая направить  частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных  компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства  и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставку по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

     Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что  данная "система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей  правительство находиться в тягостной  необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать  экономическое развитие государства". Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.[6,c.74-77]

     Таким образом, по инициативе правительства  государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

     3. Образование и развитие системы  ипотечного кредитования рыночного  типа (вторая половина XIX в. - 1917 г.)

     В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более  либеральной. В 1859 году была создана  Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти  от государственных к системе "частных  и совершенно самостоятельных банков".

     В 1860 году был создан новый Государственный  банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных  кредитных учреждений.

     В 60-е годы наблюдался активный процесс  совершенствования законодательных  основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически  привела к ликвидации самого распространенного  в крепостной России вида залога - "населенного  имения".

     Первым  в России негосударственным ипотечным  институтом стало Санкт-Петербургское  городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

     Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие  от дореформенных ипотечных кредитных  учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения  ипотечного кредита. Общества, являясь  негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить  свою деятельность по рыночным принципам.