Ипотечное кредитование. 18

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в  мировую финансовую систему и  становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает  апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Важность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Кредитные операции - самая  доходная статья банковского бизнеса. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками  и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

При ипотечном кредитовании риски увеличиваются в связи  с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно  сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом  плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем  связанных с функционированием  рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Объектом исследования в курсовой работе является процесс ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России», предметом исследования – система управления рисками ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Цель исследования –  на основе изучения теории и практики выявить проблемы ипотечного кредитования и его дальнейшее развитие.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

- рассмотрение понятия  «ипотека», и ее возникновение;

- изучение и определение  наиболее эффективных методов  управления рисками ипотечного  жилищного кредитования на основе Сбербанка РФ;

- выявление проблем в управлении рисками Сбербанка РФ;

- определение путей  совершенствования банковских методик  управления рисками ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Возникновение и развитие ипотечного  кредитования

Ипотечное кредитование как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие "ипотека" пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. В 594г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению, а так же для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На нем отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. Здесь в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот. Позже новый вид залога распространился и на залог недвижимости.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором  о залоге, во-вторых, договором о  гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного  соглашения были сначала простые  соглашения между заемщиком и  кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные, которые  уже обладали правовой силой. Такой  же силой обладали и неформальные, частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию.

Постепенно ипотека  входит и в средневековое законодательство. В законодательстве европейских  стран ипотека имеет уже две  характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". Отдельная продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека как юридическое право  действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником  обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного  имения, в чьих бы руках оно не находилось.

В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного  обязательства все права на владение имуществом и титул переходят  от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества¹. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору, процентов  за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами  ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д.

2. Предметом ипотеки  всегда является недвижимость. К  недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

3. Предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества.

4. Договор кредитора  и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом - закладной, которая  также подлежит государственной  регистрации.

5. При значительном  превышении стоимости залога  над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6. При неисполнении  обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование" тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное  кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку  как базовую подсистему - составную  часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное  кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение  обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.

Первичный рынок характеризуется  взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.

Вторичный рынок, инструментами  которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием  кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги.

Выделяют несколько  этапов в процессе ипотечного кредитования:

1. Предоставление заемщиками  необходимого пакета документов.

2. Оценка стоимости  имущества.

3. Согласование условий  договора с заемщиком (сроки,  уровень и порядок исчисления  процентов, сумма ссуды и порядок  возврата).

4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для снижения риска собственник должен перед заключением договоров застраховать объект недвижимости в пользу банка и на сроки, превышающие период действия договора.

5. Государственная регистрация  договоров о залоге различных типов недвижимости.

6. Организация контроля  за осуществлением договора.

Ипотечный кредит может  предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный банк - кредитная  организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

В России в настоящее  время ипотечных банков относительно мало, как правило, ипотечные кредиты  выдают универсальные банки.

1.3 Модели рефинансирования ипотечного  кредитования

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы существует несколько схем рефинансирования ипотечного кредитования.

Принципиально различающихся  моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются  они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.

Ключевым отличительным  признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный  принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечении сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право  на получение ссуды заемщик имеет  только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Для заемщиков эта схема обладает рядом преимуществ по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и "привыкает" к кредитной дисциплине.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Вторая модель - усечено-открытая, в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные  кредиты наравне со всеми прочими  кредитами.

Закладные, полученные банками  от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называет депозитной или моделью универсального банка.

В данной модели существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, вероятность изменения процентных ставок очень велика.

Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться  ситуация, когда банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным  кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.

И, наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение  недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент.

Расширенная модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует  в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия и др.).

В качестве инвесторов могу выступать другие кредитные и  финансовые организации, страховые  компании, пенсионные фонды, а также  население.

Рис. 1. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных  кредитов.

Ипотечные облигации  обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации  составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и  других финансовых институтов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC); в России - Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

Идея заключается в  том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка  и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). При использовании этой системы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В общем виде вторичный рынок ипотечных кредитов представлен на рисунке 2.

Рис. 2. Вторичный рынок  ипотечных кредитов.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь в условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссей ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь лишь в странах  с очень устойчивой экономикой. Наибольшего  масштаба и совершенства эта модель достигла в США. Па данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

За основу построения системы ипотечного кредитования в  России была взята американская двухуровневая  модель. На первом уровне - коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты  гражданам. На втором - АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ КРЕДИТНЫХ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРБАНКА РФ

2.1 Организация кредитного процесса при ипотечном кредитовании Сбербанка РФ

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации  и СНГ. Его активы составляют более  четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Жилищные кредиты Сбербанка  РФ представлены в таблице 2.1

Таблица 2.1

Разновидности жилищных кредитов, предоставляемые Сбербанка  РФ

К специальным условиям оформления кредитов относится программа  «Молодая семья». «Молодая семья» —  семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста. Программа «Молодая семья» — это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья. Первоначальный взнос:

- от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребенком/детьми;

- от 15% стоимости жилого  помещения — для семьи без  детей. Также есть возможность  воспользоваться отсрочкой по  уплате основного долга или  увеличить срок кредитования  в случае рождения ребенка  (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

Риски Сбербанка анализируются  на основе предлагаемой этим банком программы  кредитования: Приобретение строящегося  жилья (кредит на инвестирование строительства  жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения). Основные параметры данного кредита приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Параметры кредита Сбербанка  «Приобретение строящегося жилья»

Для того чтобы получить кредит для начала необходимо заполнить заявление-анкету, собрать необходимые документы (паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя и/или залогодателя; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика и его поручителя; документы по предоставляемому залогу и др.). После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банку приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит. В этом случае риск, который несет банк, меньше, именно поэтому сотрудникам банка кредит предоставляется по меньшим процентным ставкам. Процентные ставки кредита по указанной программе для физических лиц разных категорий представлены в таблице 2.3.