Введение

     Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

     В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

      Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны. Следовательно, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально.

      Эмпирической  базой исследования послужили законодательные  и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных  ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая  литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного кредитования.

     Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

1. определить сущность и основные понятия ипотечного кредитования;
2. провести классификацию ипотечных кредитов;
3. раскрыть законодательно-нормативные основы регулирования ипотечного кредитования;
4. проанализировать рынок ипотечного кредитования в России;
5. изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

     Таким образом, объектом исследования данной работы является рынок ипотечного кредитования, предметом – перспективы его развития.

      Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

      1.1. Сущность и задачи  ипотечного кредитования

      Ипотека – залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном  учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

      Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [7, с.12].

      Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается  в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование - это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти [12, c.67].

      В узком смысле ипотечное кредитование - разновидность кредита, выданного  для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных  средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ.

      Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий [15, c 43].

      Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

      В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления [10, c.25].

      При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

      Условные  обозначения: 1 –  договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 –  кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования  заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи  жилья, 6 – договор  займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования

      В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков [8, c.36].

      При нехватке средств для выдачи ипотечных  кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы  накопления части капитала самим  заемщиком.

      При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

      Количество  обслуживающих организаций –  минимально (как правило, это только страховая организация).

      В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания) [7,c.32].

      При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2)

      Условные  обозначения: 1 –  кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования  заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой  схеме ипотечного кредитования

      На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

      После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с  продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

      Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

      На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

      1.2. Классификация ипотечных кредитов

      Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам [11, c.69].

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

• жилищное  кредитование:

      - приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

      - на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

      - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3.По  виду кредитора

      Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

      Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщиков:

• как субъектов  кредитования:

      - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

      - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

      - сотрудникам банков;

      - сотрудникам фирм — клиентов банка;

      - клиентам риелторских фирм;

      - лицам, проживающим в данном  регионе;

      - всем желающим.

      В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)

      Немецкая  модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

      Американская  модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования

      Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

      Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

• кредит  с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

      Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

      Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 1.3. Нормативно-правовая  база ипотечного  кредитования России

     Деятельность  кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ.

     В настоящее время ипотека в  России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации [2], а также:

     - Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)";

     - Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных  ценных бумагах";

     - Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

     - постановлением Правительства РФ  от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об  Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию";

     - постановлением Правительства РФ  от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

     - постановлением Правительства РФ  от 25 августа 2001 г. № 628 "Об  утверждении правил предоставления  государственных гарантий Российской  Федерации по заимствованиям  открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

     - рядом положений Правительства  г. Москвы, положений и инструкций  Банка России [9, c.487-488].

     Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

     Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

     Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

     Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3], который:

• устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
• перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
• определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
• регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
• определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

      Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

      Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования на современном этапе

      2.1.Текущее состояние рынка ипотечного кредитования

      В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что  успешное и динамичное развитие рынка  ипотечного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

      Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище» (июнь 1993 г.) — одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.

      К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в России фактически парализовано [18, c.11].

      Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передают непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

      Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, лучше обращаться в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк?