Ипотечное кредитование. 46

     Содержание 

      Введение  

     В последние годы в нашей стране приватизация, принятие новых законодательных актов о статусе предприятия, о собственности, об ипотечном кредитовании  позволяют постепенно перейти к качественному и новому этапу развития банковской системы.

     Ипотека - сдача в залог земли и/или другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту.

     Происходят  изменения и в законодательстве о банках, в том числе в направлении расширения ипотечной деятельности коммерческих банков. Многие коммерческие банки, получив лицензию на проведение ипотечного кредитования, столкнулись с трудностями по его осуществлению.

     В этой связи возникает необходимость  изучения и использования опыта  работы иностранных банков на ипотечных  рынках и механизма проведения соответствующих операций на нем.

     Каждый  из субъектов рыночной экономики опосредованно или напрямую заинтересован в надежности и прибыльности коммерческого банка. Решением этой задачи может стать планирование и эффективное управление финансовыми ресурсами коммерческого банка, и в частности осуществление ипотечного кредитования с участием физических и юридических лиц.

     Банковская  система является важнейшей составной  частью рыночной экономики. Современное  государство с рыночной экономикой, используя различные денежно-кредитные инструменты, может влиять практически на все параметры общественного производства, поэтому исследование проблем осуществления ипотечного кредитования коммерческих банков является актуальной. Актуальность темы исследования можно объяснить и тем, что в нашей стране вопросы, связанные с изучением сущности и техники проведения ипотечного кредитования приобретают огромное теоретическое и практическое значение. Это связано с бурным развитием банковской системы в стране и появлением новых банков, получивших лицензии на осуществление ипотечного кредитования и делающих первые шаги в освоении ипотечного рынка, а также это связано со всем курсом реформ, проводимых в нашей стране. Знание техники проведения ипотечного кредитования на рынке позволяет банкам страховаться от определенных рисков, избегать необоснованных потерь, получать дополнительную прибыль. Все это призвано помочь банкам Российской Федерации в освоении ипотечного рынка.

     Становление в России высокоэффективной экономики  невозможно без развитого финансового  рынка, составной частью которого является ипотечный рынок. Из этого следует, что осуществление ипотечного кредитования коммерческими банками Российской Федерации приобретает огромной значение в банковской системе страны.

     Целью исследования является изучение теоретических и практических аспектов осуществления ипотечного кредитования коммерческого банка на примере Юго-Западного банка Сбербанка РФ.

     Объектом  исследования является Юго-Западный банк Сбербанка РФ.

     Предмет исследования – операции ипотечного кредитования, а также способы и методы оценки суммарных активов заемщика.

     Задачи исследования:

     - провести анализ литературы по  теме исследования;

     - рассмотреть теоретические и правовые аспекты осуществления ипотечного кредитования коммерческого банка;

     - дать содержательный анализ осуществления ипотечного кредитования в Юго-Западном банке Сбербанка РФ за 2008-2010 гг.;

     - внести предложения по направлению  совершенствования осуществления ипотечного кредитования в Юго-Западном банке Сбербанка РФ.

     В данной работе предполагается изучение операций ипотечного кредитования на примере Юго-Западного банка Сбербанка РФ, рассмотрение наиболее важных и ключевых понятий данного вопроса.

1 Теоретические и  правовые основы  ипотечного кредитования

                                                                                                                                   1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике     страны

     Ипотечный кредит – юридически правовая система, включающая определение состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [32, c. 38].

     Функционирование  ипотечного кредита обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся [12, c. 132]:

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

     Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

     Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

     Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

     Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

     Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления страхования.

     Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

     Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

     Органы  опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     Можно выделить следующие основные схемы  ипотечного кредитования [22, c. 89]:

     1. Американская модель

     Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

     2. Немецкая модель

     Источником  средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

     Рассмотрим  историю ипотеки и ипотечного кредитования. Слово «ипотека» происходит от греческого слова «hypotheke» - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Оно было введено в оборот с начала VI века до нашей эры в Древней Греции. У имения должника ставили столб, который и назывался «ипотекой» [30, c. 172].

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк». Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам.

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита». В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована [10, c. 27].

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

     Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. В новое время после начала реформ и в процессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновь приобрела свою актуальность. При проведении ипотечного кредитования важным является также в целях минимизации кредитных рисков оценка суммарных активов заемщика.

     К настоящему времени в России сложились  серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем [12, c. 29].

     Эксперты  выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного  кредитования населения как целостной  системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:

     1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

     2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения  не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

     3. Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

     4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением [19, c. 2].

     Препятствиями, сдерживающими развитие ипотечного кредитования, банкиры называют медленные темпы строительства жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2010 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1994 году. Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как отмечают банковские специалисты, с 2005 по 2010 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2010 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. По сравнению с развитыми странами объемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 процента против 34 процентов в странах Европейского союза.

      1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

                                                                                                                                               Правовой основой ипотечного кредитования коммерческих банков Российской Федерации служит ипотечное законодательство России. Под ипотечным законодательством понимается совокупность правовых норм, определяющих порядок осуществления операций ипотечного кредитования и контроля за соблюдением ипотечного законодательства.

     Базовым документом ипотечного законодательства РФ является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [5]. Цель закона – обеспечение реализации единой государственной ипотечной политики.

     Согласно  данному закону ипотечное кредитование имеет следующие преимущества [5, c. 24]:

     - банк позволяет сразу оформить  недвижимость в собственность;

     - вселиться в новое жилье можно  сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;

     - возможность сразу же зарегистрироваться  в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;

     - возможность приобретения на  кредитные средства как городской,  так и загородной недвижимости;

     - возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;

     - возможность получение кредита  на длительный срок, за который  размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

     - возможность оплачивать собственную  квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

     - выгодное вложение средств (цены  на недвижимость стабильно растут  на 15-30 % в год).

     К данному моменту заложена серьезная законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

     1. Конституция Российской Федерации.  Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета №237 от 25.12.93 г. [1]

     2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (Часть первая, вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ (в ред. от 15. 06. 2006). – М., 2006. [2]

     3. Жилищный кодекс РФ. – М., 2006.

     4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. [3]

     5. Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ. [4]

     6. Федеральный Закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 14 марта 1996 г. № 23-ФЗ

      7. Инструкция ЦБ РФ от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Российской Федерации».

     В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных  ценных бумагах», который устанавливает  порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

     Несмотря  на то, что принятый в 2003 г. Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК - Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития [4, c. 26].

     Знаковым  событием стал выпуск евробондов в  рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка.

     В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. 

2 Ипотечное кредитование в банке 

     2.1 Экономическая характеристика Юго-Западного банка

     Сбербанка РФ

     Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер - 1481.

     Юридический адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19.

     На 1 апреля 2010 года Сбербанк РФ имеет следующие показатели.

• капитал – 602,1 млрд. руб.;
• прибыль – 31,7 млрд. руб.;
• чистая прибыль – 25,9 млрд. руб.;
• кредитный портфель – 2 901,3 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 1 998,9 млрд. руб.;
• остаток средств на счетах физических лиц – 2 147,7 млрд. руб.;
• доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.02.2010 г.): рублевых – 55,9 %, инвалютных – 39,7 %;
• остаток средств юридических лиц – 956,5 млрд. руб.;
• филиальная сеть, ед.: территориальные банки – 17, отделения – 823, внутренние структурные подразделения – 19 307.

     Обязательные  нормативы, установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.

     Сберегательный  Банк Российской Федерации - старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР.

     Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и  убытках Сбербанка РФ представлены в Приложениях 1, 2. Из представленных данных видно, что большинство показателей Сбербанка РФ в 2009 году улучшились по сравнению с 2008 годом. Возросли практически все показатели баланса. Из анализа отчета о прибылях и убытках видно, что общая прибыль Сбербанка РФ возросла на 44%. Незначительное снижение показателей наблюдается лишь по доходам от операций с ценными бумагами.

     Отчет об активах Сбербанка РФ представлен  в таблице 1.

Таблица 1. - Отчет об активах Сбербанка РФ на 1 января 2009 года