Ипотечное кредитование. 10

ГЛАВА 1. Экономико-правовая основа Ипотечного кредитования

1.1. Ипотека и ипотечный кредит: основные    экономические и правовые понятия

1.2. Опыт ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 2. проблемы И ОСОБЕННОСТИ ипотечного кредитования как инструмента бизнеса

2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

2.2. Финансирование деятельности промышленных предприятий за счет ипотечного кредитования

ГЛАВА 3. сОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

3.1. Принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

3.2. Риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

Заключение

Введение

Актуальность темы курсовой работы

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных  финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно  действующих собственников.

Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера  всеобщего взаимного недоверия  хозяйствующих субъектов, большое  количество банкротств предпринимательских  структур, повальная задолженность  юридических и физических лиц  бюджетам различных уровней, а также  задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического  климата – все это обусловливает  необходимость существенного ужесточения  контроля при совершении крупных  коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов  сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи  расширение применения ипотеки как  способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также  дать импульс жилищному строительству  и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и  среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса  дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного  спроса основной массы населения, действующие  цены на жилье, условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома, суммарную  стоимость активов, находящихся  под контролем малых и средних  предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные  ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под  залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под  дополнительные закладные на земельный  участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может  быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток  к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования.

   ГЛАВА 1. Экономико-правовая основа Ипотечного кредитования

1.1. Ипотека и ипотечный кредит: основные    экономические и правовые понятия

Правовая база ипотеки в России

В связи с  увеличением объемов делового оборота  недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость  правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого  имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет  место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон  однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных  условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у  залогодателя, но и с сохранением  его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет  место, например, при передаче под  выплату ренты земельного участка  или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым  определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений  на состав объектов, вовлекаемых в  деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может  быть представлено в виде ипотеки. Как  указывается в законе, ипотека  обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);
• причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера  и может быть расширен, поскольку  имеется оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

Таким образом, в настоящее время созданы  как правовые, так и экономические  основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления  правительства РФ и другие подзаконные  акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в  настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения  также и в разделе о регистрации  ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования  правового регулирования ипотеки  существует, но ее решение выходит  за рамки настоящей дипломной  работы.

Кредит под залог недвижимого  имущества

Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в  банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных  спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
• предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все  перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с  Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое  подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все объекты, которые связаны  с землей так, что их перемещение  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы. Под это определение  не подпадают воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (см. рис. 1), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность  на землю, и является важным каналом  финансирования, например, аграрного  сектора экономики, так как собственных  капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

Рис. 1. Отдельные  виды специализированных банков.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

1.2. Опыт ипотечного кредитования в России

Отечественные тенденции  ипотечного кредитования

Решение жилищной проблемы всегда являлось одной  из важнейших социальных задач. Несмотря на достигнутые успехи строительства  в Москве (13,5% от объёма всех выполненных  по России строительных работ), Московской области, республиках Татарстан, Коми и Башкортостан, Красноярском крае, Санкт-Петербурге, Самаре, Белгороде, Нижнем и Великом Новгороде, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и многих других городах, в целом по России на данный момент не имеют жилья или нуждаются  в улучшении жилищных условий  более 8 миллионов человек, а в  неблагоустроенных квартирах проживает 40 миллионов человек или треть  населения страны. Свыше 60 % населения  проживает в одно- и двухкомнатных  квартирах плотностью около 1,3 человека на комнату при отсутствии, как  правило, общей комнаты без спальных мест.

Ввод жилья  по данным Госкомстата в 2000 г. составил 30, 3 млн кв.м, что на 7,3% меньше, чем  в 1999 г. Инвестиции в жилищно-строительный сектор сократились ещё на 6,7%. Государственное  финансирование из федерального бюджета  на цели строительства жилья осуществлялось только на уровне 4,1% от общих расходов по строительству жилых домов. Доля строительства жилья за счёт средств  федерального бюджета составляет всего 4,3%, за счёт бюджетов регионов и муниципалитетов  – 6,9%, а на частные, внутрироссийские инвестиции было построено жилья  в 13,8 раза больше, чем на бюджетные  средства.

Прежде чем  анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 – началу 2000г. дает основания предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

Специалисты коммерческих банков и  риэлтерских фирм в России разработали  ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая – модель депозитного  института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через  вклады. Они же предоставляют ипотечные  кредиты и обслуживают их. Эти  же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих  портфелях. Подобная модель привычна для  всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая – модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные  компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они  выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Но, выдав кредит, компания продает  его третьему лицу – инвестору. Продает  непосредственно или путем выпуска  ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных  кредитов. Вырученные средства ипотечные  компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль  складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие  второй модели организации жилищного  финансирования предполагает наличие  вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой  рынок к настоящему времени еще  не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной  для многих банков тем, что дает принципиально  новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Сегодня в  России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать  ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Корпорация  «Жилищная инициатива» совместно  со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных  банков. Она рассчитана на привлечение  сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог  недвижимости и предусматривает  следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест»  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят  жилье с целью его продажи  состоятельным покупателям, включая  коммерческие структуры. Предметом  залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере строительства  объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в  случае, если ее рыночная стоимость  выше, чем затраты на строительство  новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется  при обратном соотношении, когда  стоимость строительства нового  жилья выше, чем рыночная стоимость  имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена  для граждан, не желающих закладывать  свою недвижимость. Квартира продается  с аукциона с отсрочкой выселения  на время строительства нового  жилья. Вырученные деньги бывший  собственник квартиры может использовать  двояко: либо сам вкладывать в  строительство недвижимости, принимая  на себя финансовый риск и  оплачивая счета генерального  инвестора – застройщика, либо  переложить на последнего все  финансовые риски неопределенности  окончательной цены строительства,  поручив ему продажу старого  жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту,  индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать  семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для  получения ипотечного кредита на приобретение или строительство  дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают  право на получение ссуды для  покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи  за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного  дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

На сегодняшний  день самыми активными участниками  Московской программы ипотечного кредитования являются Инвестсбербанк и Сбербанк. Правда, им удалось пока выдать лишь несколько десятков кредитов, и перспективы  на будущее пока достаточно туманны: всё снова упирается в проблему финансирования (деньги выделяются Банком Москвы). Но, как заявил заместитель  начальника управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Валерий Калинин, несмотря на то, что банк несёт убытки от выдачи ипотечных кредитов (банк привлекает средства под 18% годовых, а  вынужден отдавать под 10%), программа  остановлена не будет.

Условия ипотечного кредитования:

1. Постоянная регистрация в Москве.
2. Возможность подтвердить средний ежемесячный доход заёмщика или совокупный доход семьи, размер которого позволит тратить на ежемесячное погашение кредита и процентов по нему не более 40% от суммы всего дохода.
3. Намерение приобрести квартиру в Москве, стоимость квадратного метра в которой не превышает 1500 долларов.
4. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заёмщику предоставляется право досрочного погашения.
5. Оплата процентов производится ежемесячно, причём проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.
6. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

 Таблица 2

Условия ипотечного кредитования

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании:

1. Заявление
2. Опросный лист
3. Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи
4. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи
5. Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)
6. Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи
7. Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи
8. Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев
9. Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:

• на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);

• на машину;
• на дачу, загородный дом, земельный участок;
• на вклады;
• др.

Таблица 3

Схема взаимодействия участников программы:

Пример расчёта  ежемесячных платежей по кредиту  и ежемесячного дохода семьи.

При сумме  кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых  ежемесячные погашения процентов  и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты  по кредиту не должны превышать 40% доходов  семьи, то для получения кредита  в 10.000 долларов США достаточно иметь  совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.

С увеличением  суммы кредита пропорционально  растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США  сумма ежемесячных платежей по кредиту  не превысит 585 долл. США, и доход  должен быть не менее 1463 долл. США.

Практика  жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо  отметить трудности формирования ресурсной  базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка  ипотечных кредитов. Эти тенденции  подтверждаются при анализе опыта  ипотечного кредитования в регионах.

Страхование ипотечных кредитов.

Покупка страховки  – обязательное условие любой  ипотечной программы. И это понятно: выдавать «длинные» ипотечные кредиты  в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90% возвратности, рискованно. Страховка  и является гарантией возврата кредита.

Московская  ипотечная программа. Страховой пакет для заёмщика по Московской ипотечной программе – один из самых дешёвых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Сбербанк РФ, требуют страховку только по залогу – кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц.

Программа Собинбанка.. Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заёмщику придётся застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже  в случае небольшой травмы или болезни заёмщика риск недополучить кредит у банка возрастает.

Программы фонда «США-Россия» и Райффайзенбанка. По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула (права собственности на квартиру).