Ипотечное кредитование. 65

Ипотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день очень многих волнует проблема приобретения собственной жилой площади. Особенно это касается молодых людей, выпускников ВУЗов, только вступающих в жизнь, а также молодых семей и людей, желающих улучшить свои жилищные условия. Очень многие слышали об ипотеке, но не в полной мере представляют себе что это и какие перспективы и возможности предоставляет данный институт. Одно из наиболее приоритетных направлений политики нашего государства – это обеспечение жильем граждан, в особенности, молодые семьи. Основной задачей правительства в развитии и популяризации института ипотеки видится в создании нормативно базы и законодательном регулировании ее реализации. Это необходимо для снижения финансовых рисков участников ипотечных отношений и для повышения доступности ипотеки для граждан. Большая востребованность и не всесторонняя изученность института ипотеки и диктует актуальность данной работы.

Цель работы – всестороннее и по возможности наиболее полное изучение института ипотечного кредитования.

Для того, чтобы достичь цель, поставленную перед работой, необходимо последовательно решить ряд задач:

- Проследить историю развития  ипотечного кредитования;

- Дать понятие ипотечного кредитования;

- Изучить законодательное  регулирование института ипотечного кредитования;

- Определить содержание  исследуемого института и его суть;

- Выявить основные условия  ипотечного кредитования;

- Очертить круг проблем  и путей их решения.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу ипотечного кредитования.

Предмет исследования – конкретные нормы права, регулирующие отношения, составляющие предмет исследования.

Для достижения цели и решения задач мы применяли такие методы исследования как сравнение, анализ, синтез, дедукция, индукция, абстракция. Помимо общенаучных методов, в работе применялись методы частной науки, среди которых сравнительно-правовой, формально-юридический, функциональный, статистический, исторический и другие.

Теоретическая разработанность темы. Вопросы залога входят в сферу интереса многих ученых-цивилистов. Среди них можно выделить и классиков юридической науки, и современных исследователей: М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, А.С. Звоницкого, П.В. Крашенинникова и многих других. Институт залога недвижимого имущества за последние годы нашел теоретическое исследование в работах Д. Б. Раднаевой (2012 г.), А. А. Малова (2011 г.), А. В. Фиошина (2009 г.), Р. Р. Замалеева (2008 г.) и других. Как видим, работ, посвященных ипотеке за последние годы не так много, как хотелось. Вместе с тем, практика законодательного регулирования стремительно меняется, и теоретические разработки очень быстро теряют свою актуальность.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Зарождение  института ипотечного кредитования

История развития ипотечного кредитования уходит корнями в древность.

Термин «ипотека» впервые встречается уже в Древней Греции, во времена Солона в VI веке до нашей эры. Разумеется, что система залогов, под которые выдавали кредиты зажиточные граждане, существовала и задолго до того, но до указанного времени предметом залога выступал сам заемщик. Если он не выплачивал долг вовремя, то становился рабом кредитора и должен был отрабатывать полученные средства.

Солон внес предложение изменить предмет залога и использовать в качестве него движимое и недвижимое имущество, обладающее ценностью. Для удостоверения сделки, на земельном участке заемщика ставили специальный столб, который содержал имена кредитора и заемщика, сумму долга. Также на столбе указывалось обязательное условие – с данного участка запрещалось выносить и продавать имущество до погашения долга. Таким образом, мы видим, что данный институт зародился уже в то время, учитывая, что устанавливаемые на земельных участках столбы именовались «hypotheka», что в переводе на русский – столб, подпорка.

Подобный институт был известен также и римскому праву, в котором он прошел путь от самой древней формы залога - фидуции (сделки на доверии) до более прогрессивной - пигнуса (неформального залога) и далее до современной ипотеки. Уже ко II в. до н.э. сложился своего рода «подинститут» обеспечения, который был основан уже не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Помимо этого, вместе с простым соглашением сторон как основание возникновения ипотеки она могла быть установлена на основании закона.

Несмотря на то, что у данного института в свое время имелись серьезные недостатки, среди которых и отсутствие принципа гласности, поскольку не предусматривалась регистрация ипотеки, и отсутствие признака специальности (предусматривалось установление ипотеки на все имущество должника), и отсутствие деления вещей на движимые и недвижимые, в Древнем Риме залоговое право стремительно развивалось.

Ипотека, выступая формой залога, обладала всеми чертами акцессорного права:

Во-первых, ипотека устанавливалась лишь для обеспечения права требования к должнику;

Во-вторых, ипотека разделяла судьбу права требования, и в связи с этим, основаниям прекращения ипотеки относились уплата долга и прекращение обязательства с истечением времени.

Несмотря на то, что некоторые положения римского права об ипотеке значительным образом повлияли на становление современного залогового права, в России ипотека не является простой рецепцией римского института, о чем свидетельствуют, в частности, широкое распространение на Руси займов (закладов); ссуд под залог недвижимости, при которых в нотариальном порядке совершался акт, который утверждался старшим нотариусом и вносился в реестр крепостных дел (закладную крепость); у залогодержателя с момента внесения такой записи возникало вещное право, а права собственника в части распоряжения имуществом, соответственно, ограничивались1.

В соответствии с этим, многие ученые залоговое право относили, да и сейчас некоторые авторы относят к числу вещных прав. Но, забегая вперед, хотелось бы заметить, что ипотечное кредитование имеет только некоторыми признаки вещного права, что не является достаточным для отнесения данного института к вещному праву. Наиболее удачно определение залога как вещного способа обеспечения исполнения обязательств.

Вообще же, на территории нашей страны ипотека появилась в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по сути, была одним из первых видов кредитования. В юридических актах XV века отмечались случаи залога земли для обеспечения договора займа. Согласно Соборному Уложению, предметом залога могли выступать вещи, которые принадлежали лицу на праве собственности. Поэтому нельзя было закладывать поместья. Если должник не выполнял обязательство, которое было на него наложено, в установленный срок, то заложенные вещи становились собственностью кредитора.

Как отмечает Д. А. Шевчук, до революции Россия являлась одним из лидеров в сфере ипотечного кредитования. Первые банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости на долгий срок, возникли в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов являлось делом дворянским, ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, функционировавшие таким образом: помещик, которому были необходимы деньги, обращался в банк за кредитом под залог своего имения. Специальные комиссии проводили оценку недвижимости вместе с крепостными душами, и на основании этого Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет либо 33 года. Как правило, сумма кредита равнялась 60 - 70% стоимости закладываемого имущества2. Таким образом, ипотека активно применялась и развивалась.

Однако, Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, в связи с чем ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Возрождение данного института началось лишь в середине прошлого века, поскольку было вызвано необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, современное неудовлетворительное состояние института ипотечного кредитования вызвано тем, что почти восемьдесят лет на территории нашей страны он не развивался. Следовательно, законодателю необходимо учесть опыт прошлого, учесть удачные законодательные конструкции римского права и современные реалии нашей страны и создать комплекс ипотечного законодательства, который бы позволял не на кабальных, а на цивилизованных условиях гражданам приобрести собственное жилье.

1.2 Правовое регулирование  ипотечного кредитования

Характеристику правового регулирования залога недвижимого имущества целесообразно начать с общей характеристики законодательства о залоге. Относительно правового регулирования отношений залога, следует отметить, что законодатель разработал достаточно большой массив законодательных актов. Так, отношения залога регулируются Гражданским Кодексом РФ3, Законом РФ «О залоге»4, ФЗ «Об ипотеке»5. Вопросы залога регулируют указы президента, Постановления Правительства РФ, особо следует отметить Постановление Пленума ВАС РФ6, хотя он и не является источником права, но значительно влияет на единообразное применение судами норм законодательства о залоге.

Необходимо отметить, что значительные особенности правового регулирования имеет договор ипотеки. Так, отношения ипотеки урегулированы ФЗ «Об ипотеке» и положения Закона РФ «О залоге» здесь применяются лишь в части, в которой данный закон не противоречит закону об ипотеке. Помимо этого, в последние годы было принято множество других законов и подзаконных актов относительно недвижимого имущества. В отдельных диссертационных исследованиях (например – Д. Б. Раднаевой7, А. А. Малова8, А. В. Фиошина9 и др.) выявлен ряд противоречий, явившихся результатом такой бурной законотворческой деятельности. Несмотря на наличие новелл, введенных Законом об ипотеке, многие аспекты оказались вообще неурегулированными. В этой связи, немаловажное для значение имеют официальные разъяснения (Постановления Пленумов высших судебных инстанций) и сложившаяся судебная практика, которая с одной стороны не является скудной, но с другой - ее недостаточно, чтобы полноценно урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне. Думается, что существующие основы правового регулирования ипотеки - это не базовые нормативные акты, детально регулирующие гражданско-правовой договор, а только созданная нормативно-правовая база для ее совершенствования.

Возвращаясь к ФЗ «Об ипотеке», следует отметить, что данный Федеральный Закон регулирует множество вопросов, связанных с ипотекой. Он дает определение договору ипотеки, указывает, что может являться предметом ипотечных отношений, регулирует порядок заключения, изменения и расторжения договора ипотеки и многое другое. Не возникает вопросов, что указанный акт имеет действительно большое значение в правовой регламентации ипотеки.

В дополнении к указанному выше Закону «Об ипотеке», был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»10. Названный акт создает нормативную базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Анализируемый закон подготовил нормативную базу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Данный акт позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и в итоге быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, несомненно, это будет фактором, положительно влияющим на развитие ипотечного кредитования. Как видим, сфера регулирования Закона широка: она распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.

Также невозможно обойти стороной Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»11, который регулирует вопросы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих. Названный акт дает возможность военнослужащим приобрести жилье в собственность, применяя инструменты ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. Военнослужащие также имеют возможность выбрать месторасположение жилого помещения и его размер. 

В 1997 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»12. Важными являются и законы «Об оценочной деятельности в РФ»13, «Об исполнительном производстве»14, «О несостоятельности (банкротстве)»15, ГПК РФ16, АПК РФ17 и пр.

Таким образом, правовая база исследуемого института достаточно обширна. Наконец-то издан отдельный закон, который регулирует вопросы ипотечного кредитования, издано постановление Пленума ВС РФ, унифицирующее судебную практику. Вместе с тем, сам комплекс законодательства сложно назвать внутренне логичным и выверенным. Некоторые нормы об ипотеке нуждаются в корректировке и реформировании, о чем будет рассказано в следующих частях работы.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Понятие и стороны ипотечного кредитования

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке», «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Залог недвижимости, именуемый ипотекой, является разновидностью залога. Этим и объясняется то, что формулировка договора ипотеки в Законе «Об ипотеке», приведенная выше, по своей сути, идентична формулировке договора залога, изложенной в ст. 334 Гражданского кодекса РФ18. Ипотека - это комплексное обеспечительное средство, ведь она защищает обязательство в целом. Она аккумулирует разнонаправленные интересы участников гражданских правоотношений, создавая условия для одновременного удовлетворения разнообразных целей и интересов. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства. Как видно, данный договор создает выгоду для обеих сторон.

Ипотека является акцессорным обязательством, что выражается в обеспечении только действительного требования, вытекающего, к примеру, из договора займа, кредитного договора, купли-продажи, иного. Мнимое же требование обеспечиваться залогом не может.19

Мы не разделяем мнение тех авторов (например, М. М. Агаркова20, И. Б. Новицкого21 и др.), которые считают, что залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования, причем как право истребовать заложенную вещь от третьего лица. Вместе с тем, соглашаясь с позицией Д. Б. Раднаевой, думаем, что не совсем логична позиция, например, А. А. Вишневского22, который усматривает определенную связь права следования и права истребования вещи из владения третьего лица (она имеется, однако это не позволяет уровнять эти два понятия понятиями). В соответствии с этим, Д. Б. Раднаева предлагает авторское определение залога недвижимости и соответствующее изменение законодательства, с целесообразностью введения которого мы согласны. Так, она предлагает п. 1 ч. 1. ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом»23.

Субъектами ипотечного кредитования, как правило, выступают: заемщик, лицо, предоставляющее залог, кредитор и продавец жилья. Рассмотрим чуть более подробно каждую категорию субъектов.

Заемщик - это физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор.

Залогодатель по данному виду договора также физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения.

Продавец жилого помещения - физическое или юридическое лицо, соответственно, данный субъект продает принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.

Кредитором (залогодержателем) может выступать банк или другая кредитная организация24.

Таким образом, определение ипотечного договора нуждается в урегулировании со стороны законодателя, в приведение его в соответствие со сложившейся практикой. Стороны данного договора достаточно четко определены и, как правило, особых затруднений при определении и их установлении не вызывают.

2.2 Существенные условия ипотечного кредитования

Договор ипотечного кредитования содержит условия кредитного договора и договора об ипотеке. Следовательно, это смешанный договор. В соответствии со ст. 421 ГК РФ подлежат применению правила о договорах, элементы которых нашли отражение в таком договоре, если из соглашения сторон либо существа смешанного договора не следует иное. Таким образом, по договору ипотечного кредитования применяются как нормы, регулирующие кредитный договор, так и нормы, регулирующие договор ипотеки.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, существенным условием договора выступает его предмет. Так, предметом кредитного договора являются  денежные средства, под которыми необходимо понимать национальную и иностранную валюту в виде: находящихся в обращении денежных знаков (наличные деньги); средств на счетах в банках и других кредитных организациях (безналичные деньги).

Вместе с тем, относительно предмета кредитного договора, еще в 1996 году Е.А. Суханов писал, что «выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)»25. Сегодня это приобретает все большую актуальность. Все чаще в отношениях деньги в виде денежных знаков, в виде наличных не фигурируют, происходят операции перевода средств с одного денежного счета на другой и, как следствие, переход права требования.

Денежные средства, выдаваемые в соответствии с ипотечным кредитованием, предполагают целевое их использование – на приобретение, либо на строительство объекта недвижимости.

Очевидно, что предметом кредитования выступают денежные средства, а  предметом ипотеки может быть не любое имущество. Так, в ст. 5 Закона «Об ипотеке», приведен перечень имущества, которое может выступать в качестве предмета ипотеки:

Недвижимое имущество, которое названо в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, среди которого:

1) земельные участки, за  некоторыми исключениями;

2) предприятия, здания, сооружения  и другое недвижимое имущество, которое используется для предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет ипотеки должен быть определен в договоре путем указания его наименования, места нахождения. Необходимо также описать предмет, чтобы этого было достаточно для его идентификации. В договоре ипотечного кредитования должно содержаться право, согласно которому имущество, выступающее предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки оценивается согласно законодательству РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

На  основании ч. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке», может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с законом. По правилам, которые установлены для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут быть переданы права арендатора (право аренды) недвижимости (ч. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Определенными особенностями обладает процедура ипотеки некоторых видов недвижимого имущества. Особенности нашли отражение в специальных нормах, расположенных в ст. ст. 62 - 78 Закона «Об ипотеке».

Например, особенностью обладает процедура ипотеки предприятия либо другого имущественного комплекса. Так, в данном случае право залога распространяется на все движимое и недвижимое имущество, которое входит в состав данного предприятия либо комплекса, включая исключительные права и права требования, даже если они были приобретены в период ипотеки (в том случае, когда другое не предусмотрено законом либо договором).

Большинство ученых к существенным условиям договора ипотечного кредитования относят срок26. Впрочем, данное мнение имеет и своих противников27.

На основании ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности»28, в договоре должно иметься указание относительно процентных ставок по кредитам, стоимости банковских услуг и сроков их выполнения, в том числе сроков обработки платежных документов, имущественной ответственности сторон за нарушения условий договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», в договоре должен быть указан срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а если данное обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Следовательно, исходя из прямого указания закона, существенными условиями ипотечного кредита, будут условия: о сроке действия кредитного договора; сроке, на который выдается кредит; сроке начисления процентов и сроке возврата кредита, т.е. сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой29.

Согласно ст. 9 ФЗ об ипотеке, существенным для договора ипотечного кредитования является условие о размере кредита или условиях, которые дают возможность определить его размер. Под размером кредита либо его суммой необходимо понимать сумму денежных средств, передаваемых кредитором заемщику на основании заключенного договора.

На основании ч. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке в договоре должно содержаться существо обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следовательно, данное условие для договора существенно.

Существом договора является главное в содержании обязательства, которое представлено совокупностью прав и обязанностей, выражающих природу и характер правоотношения и без которых существование и исполнение такого правоотношения, для достижения правовой цели договора невозможны30.

На наш взгляд, к существенным относятся условия об имущественной ответственности сторон за нарушение кредитного договора и порядке его расторжения, в силу прямого указания об этих условиях в ст. 30 ФЗ о банках.

Таким образом, договор ипотечного кредитования – это сложный смешанный договор, который содержит множество существенных условий, без которых, следовательно, он не может считаться имеющим полную юридическую силу. Вместе с тем, такое положение дел вполне объяснимо. Как правило, речь идет о больших денежных суммах, о предметах недвижимости, а в таких схемах возможно вмешательство мошенников, кроме этого, существует множество нюансов, особенно касательно сроков, которые должны быть урегулированы во избежание проблем во время исполнения договора.

2.3 Особенности  заключения договора

Наиболее актуальным на сегодняшний день является ипотечное кредитование жилых помещений, квартир, в связи с чем рассмотрим основные условия договора ипотеки применительно к данному предмету.

В рамках жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для приобретения жилья. В данном случае в залог отдается приобретаемое жилье или имеющаяся на тот момент в собственности квартира. Жилое помещение, являющееся предметом по договору ипотеки, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Суть ипотечного кредита можно представить следующим образом: заемщик заключает с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк предоставляет заемщику определенную сумму для приобретения жилья. Но перед этим заемщик должен внести первоначальный взнос за покупаемое жилье из своих собственных средств. Получая ипотечный кредит, заемщик обязуется уплачивать определенные проценты и ежемесячно возвращать банку предоставленные им средства. Жилье, которое будет куплено за счет средств ипотечного кредита, попадает в залог банка, где и будет находиться до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит кредит.

Согласно положениям Закона «Об ипотеке», ипотека должна быть зарегистрирована государством в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствующее указание содержится и в ст. 19 Закона «Об ипотеке». С момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, у залогодержателя возникают права на имущество, обремененные залогом.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора. Регистрация ипотеки, которая возникает из договора об ипотеке, может быть осуществлена  на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация же ипотеки, которая возникает из нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для того, чтобы ипотека была зарегистрирована должным образом, необходимо предоставить определенный пакет документов. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, необходимо собрать следующие документы:

- договор ипотечного кредитования  и его копию;

- документы, перечисленные в приложении к договору ипотечного кредитования;

- чек об уплате государственной пошлины.

Если ипотека возникает в силу закона, то государственная регистрация осуществляется значительно проще. Для этого не нужно уплачивать пошлину и представлять отдельное заявление.

Залог недвижимости зачастую предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится предмет договора. В таком случае к документам, собираемым для государственной регистрации прав, должен быть приложен также план земельного участка, и план объекта недвижимости с обязательным указанием его кадастрового номера. Предоставленные документы тщательно проверяются учреждением юстиции, в частности, проводится проверка юридической силы предоставленных дoкументов, правильность их оформления, законность и подлинность.

Важно пoмнить, что документы, которые нужно предоставить в орган для государственной регистрации ипотеки, должны быть предоставлены в двух экземплярах, один из них является подлинником (исключением являются акты органов государственной власти и oрганов местного самоуправления). Дoкументы, которые являются подлинниками, после государственной регистрации прав возвращаются их правообладателю. Oрган, который производит государственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию договора oб ипотеке. Если регистрируется ипотека в силу закона, то копию документа, который является основанием для возникновения соответствующего права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой. Если закладная удостоверяет права залогодержателя, то в таком случае oрган, который осуществляет гoсударственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию закладной со всеми приложениями.

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок, необходимый для ее совершения указан в законе и равен одному месяцу, который исчисляется с момента поступления необходимых документов в государственный орган по регистрации соответствующих прав31.

Схематично оформление ипотеки, к примеру, жилого помещения можно представить так:

1. Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона.

Легальная ипотека, т. е. в силу закона — это ипотека, которая возникает при наступлении конкретных фактов, прописанных в законе, вне зависимости от желания сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении указанного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

В силу закона ипотека возникает в пяти основных достаточно распространенных ситуациях:

1. Приобретение жилья или земельных участков с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.
2. Строительство с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Законодательные нормы об ипотеке на основании закона предоставляют льготный режим ипотеки. Это означает, что государственная регистрация в данном случае, происходит без представления соответствующего заявления и без уплаты государственной пошлины.

2. Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора.

Договорная ипотека - это ипотека, которая возникает из договора об ипотеке, который, следует отметить, не является самостоятельным обязательством. Договор ипотеки заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору либо другому обязательству.

Ипотека по закону и из договора отличаются лишь тем, что первая возникает исходя из соответствующего указания в законе, и автоматически регистрируется вместе с сопутствующим договором без заявления сторон, а договорная ипотека нуждается в регистрации по отдельному заявлению. В связи с тем, что законная ипотека возникает при целевом кредите на приобретение жилья, то при ее регистрации меняется собственник объекта недвижимости, то есть данная ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.

По сути, ипотека в силу договора - это все, что не относится к ипотеке в силу закона. Но здесь имеется исключение, о котором необходимо упомянуть - это залог нежилой недвижимости, осуществляющийся лишь на основании договора ипотеки. Если ипотечный кредит выдается под залог имеющегося жилья, то в таком случае возникновение ипотеки возможно лишь на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственником должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, поскольку возникновение ипотеки в указанном случае будет невозможно.