Ипотечное кредитование. 55

 

3

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………..4

1. Ипотека и ипотечное кредитование…………………………………….5

1.1. Сущность ипотечного кредитования, условия выдачи ипотеки…...5

1.2. Ипотечные программы на примере АК СБ РФ (ОАО), их роль и назначение при кредитной сделке………………………………………………11

2. Перспективы развития  ипотечного кредитования в АК  СБ РФ (ОАО)………………………………………………………………………….…..16

        2.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)……………………………………………...16

2.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО) …………………………………………………………………23

3. Сравнительная характеристика ипотеки в России и за рубежом…………………………………………………………………………...28

Заключение………………………………………………………...………..33

Список использованных источников……………………………………..34

Приложения…………………………………………………………………36

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет увеличить их платёжеспособный  спрос и делает приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ипотека и ипотечное кредитование

1.1. Сущность ипотечного кредитования, условия выдачи ипотеки

В развитых странах ипотечное  кредитование является важнейшим элементом  рыночной экономики, в частности  в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека».

Залог — способ обеспечения  обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность  залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека  предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечный кредит — это форма кредитования под залог недвижимости различного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и долгосрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и перевооружения производства, освоения земельного участка или природного месторождения и т.д.). Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

Недвижимость — это  комплексное понятие.

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут  использоваться различные виды недвижимости: производственные здания, сооружения и помещения в них; земельные участки, объекты незавершенного строительства, дачи, гаражи, жилые дома и приватизированные квартиры. Если объект недвижимости находится в совместной собственности, то его залог возможен только с письменного разрешения всех собственников. В то же время ряд видов недвижимости исключаются из залоговых отношений, в частности государственные лесной и земельный фонды, заповедники историко-культурного и природоохранного назначения и другие объекты, залог которых запрещен законом.

В качестве кредиторов и  заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и  юридические лица, в том числе  коммерческие банки. В процессе ипотечного кредитования можно выделить несколько  этапов.

1. Предоставление заемщиками  необходимого пакета документов. В него входит набор документов, характеризующих заемщика, его финансовое состояние (учредительные документы, лицензия на право деятельности, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках за последние три года и последний квартал и др.), которые позволяют оценить кредитоспособность заемщика. Документы по запрашиваемому кредиту (заявление, технико-экономическое обоснование ссуды, предлагаемое заемщиком обеспечение возврата ссуды и др.) предназначены для решения вопроса о целесообразности предоставления кредита данному клиенту.

Кроме традиционных видов  документов при ипотеке некоторых  видов недвижимости банки могут  потребовать дополнительную документацию. Так, при залоге земельного участка  требуется свидетельство о праве  собственности на земельный участок, постановление главы администрации данного района о предоставлении заемщику в собственность земельного участка или договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в органе местной администрации. Если осуществляется залог нежилых помещений (зданий предприятий, организаций, складских ангаров и пр.), то необходимо представить свидетельство о внесении объекта в реестр собственности, свидетельство о праве собственности, копию паспорта БТИ, справки БТИ о балансовой стоимости здания и проценте износа, об отсутствии арестов на закладываемое имущество и других обязательств по нему.

2. Оценка стоимости  имущества производится специалистами  банка. 

3. Согласование условий  договора с заемщиком (сроки,  уровень и порядок исчисления  процентов, сумма ссуды и порядок возврата).

4. Заключение кредитного  договора и договора о залоге  недвижимости.

5. Государственная регистрация  договоров о залоге различных  типов недвижимости осуществляется  в Москве в порядке, установленном  постановлением Правительства Москвы №788 от 20.09.94. органами государственной регистрации.

Регистрирующими органами выполняются следующие функции:

— выдача свидетельства  о регистрации залога;

— внесение записей в  реестр регистрации залогов;

— финансирование всех изменений в договоре о залоге, в том числе произошедших в результате полного или частичного выполнения обязательств.

6. Организация контроля  за осуществлением договора. На  этом этапе соглашения банковские  работники проводят контроль  по следующим направлениям:

— погашение обязательств по ссуде;

— целевое использование  кредита.;

— последующий залог  имущества. Поскольку коммерческий банк выдает ссуду под залог недвижимости не на всю ее стоимость, заемщик получает возможность последующего залога своего имущества при возникновении дополнительной потребности в денежных средствах. Банк должен предусмотреть в договоре и в дальнейшем держать под контролем следующие положения договора: 1) залогодержатель-заемщик обязан сообщать последующему залогодержателю о всех существующих залогах недвижимости, в противном случае он обязуется возместить банку возможные убытки; 2) последовательность удовлетворения претензий кредиторов недвижимости определяется очередностью регистрации залогов. Для реализации программы ипотечного кредитования разработана специальная схема:

— заемщик вносит на счет по вкладу, например в Сбербанке, собственные  средства в размере 15 — 30% от стоимости приобретаемой квартиры;

— после этого банк выдает потенциальному заемщику ипотечный  сертификат, который должен быть предъявлен в банк для получения ипотечного кредита в том же банке на оставшуюся сумму стоимости квартиры. Данный сертификат расценивается как ценная бумага строго целевого назначения и не может передаваться другому лицу. Срок действия сертификата составляет 90 календарных дней и подлежит продлению на месяц, но не более двух раз; однако ипотечный сертификат нельзя рассматривать как безусловное обязательство банка выдать кредит.

 — заемщик подбирает  конкретную квартиру и договаривается  с продавцом об оплате;

— банк после проверки кредитоспособности заемщика перечисляет  продавцу сумму вклада собственных  средств клиента и сумму выданной ссуды;

— одновременно с заключением  договора купли-продажи жилья регистрируется договор залога данного жилья;

— кредит выдается сроком на 10 лет под льготную процентную ставку.

В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны  заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения  денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления см. Приложение 1.

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

        В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров см. Приложение 2.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья. На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Ипотечные программы на примере Сбербанка России, их роль и назначение при кредитной сделке

Сбербанк России –  это самая крупная банковская организация в нашей стране, которая отличается высокой надежностью. Сбербанк России является лидером в большинстве сегментов кредитного и финансового рынка и предоставляет сразу несколько кредитных программ. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании в Сбербанке от 5%, денежные средства предоставляются на достаточно длительный срок.

Первая ипотечная  программа – это «Кредит на недвижимость». В рамках нее средства предоставляются для целей приобретения или строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства), проведения ремонта или отделки, осуществления реконструкции объектов недвижимости. Характерная черта данной кредитной программы заключается в том, что обеспечение взятого кредита может являться различным. Однако в качестве залога не может приниматься тот объект недвижимости, ради строительства или реставрации которого и берется кредит, то есть Сбербанк предоставляет кредит, а обеспечением кредита является иное имущество заемщика, а не приобретаемый или реконструируемый объект. Процентная ставка по этой кредитной программе колеблется от 13,25 до 15,5 процентов годовых и зависит от срока кредита, валюты и региона.

Вторая ипотечная  программа – это «Ипотечный кредит». Он предоставляется для целей приобретения, осуществления строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства) или реконструкции, выполнения ремонта или объектов недвижимости. В рамках данной программы можно предоставлять в залог то имущество, которое будет приобретаться на заемные средства. При этом необходимо наличие поручителей. Лишь после этого заемщик получает кредит, на который приобретает объект недвижимости, потом он передает его в залог Сбербанку России, с этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Однако от того, изначально ли Вы предоставляете в залог недвижимое имущество, или после получения кредита, зависит процентная ставка, которая колеблется от 10,75 до 15,25 процентов годовых. Факторами влияющими на ее размер также является срок кредита, размер первоначального взноса, валюта, регион проживания.

Ипотечная программа  «Кредит ипотечный плюс» создана для предоставления денежных средств в кредит для целей приобретения или строительства объектов недвижимости. При этом обязательным условием является то, что жилье должно быть построено или строится с инвестированием со стороны Сбербанка. Залогом может выступать то имущество, которое приобретается на заемные средства. Схема выдачи кредита аналогична предыдущей программе. Так, первоначально денежная сумма предоставляется под поручительство. На полученные заемные клиент покупает объект недвижимости, после чего передает его в залог Сбербанку России. С этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Процентная ставка колеблется от 10,25 до 15,25 процентов годовых, что зависит от региона, валюты кредита, его срока. Кредит «Ипотечный +» предоставляется только в безналичной форме, после чего заемные средства перечисляются по распоряжению заемщика либо созаемщика на специальный расчетный счет компании-застройщика. При открытии и обслуживании ссудного счета уплачивается единовременный платеж, который может достигать четырех процентов от общей суммы кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита – двенадцать рабочих дней с момента представления всех необходимых документов. При займе средств без учета доходов, оценочная стоимость всего суммарного актива должна равняться, как минимум,  тридцати миллионам рублей либо эквиваленту данной суммы в другой валюте. При этом в суммарный актив могут включаться квартиры, дома, дачи и нежилые помещения, чья стоимость превышает один миллион рублей; автомобили, другие транспортные средства стоимость больше шестисот тысяч рублей (причем, они не должны находиться в эксплуатации больше трех лет). Максимальный размер кредита в таком случае не может превышать пятидесяти процентов от стоимости всех активов заемщика, а также шестидесяти пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Ипотечная программа  под названием «Молодая семья» создана, как это следует из наименования, для обеспечения жильем молодых семей. При этом в данной программе вправе участвовать супруги, которые не достигли возраста тридцати пяти лет. Созаемщиками могут выступать супруги, родители. В том случае если имеется ребенок, тогда размер первого взноса сокращается в два раза и становится пять процентов вместо десяти. В данной программе вправе принимать и отцы, и матери-одиночки, если они не достигли тридцати пяти лет. Стоит заметить, что данная кредитная программа не является самостоятельной, поскольку она лишь расширяет возможности клиентов, подпадающих под определенные параметры, при займе денежных средств по основным кредитным программам Сбербанка России.  Кроме того, эта программа имеет и ряд других особенностей, которые выгодно выделяют ее среди иных ипотечных программ, предлагаемых данным банком. Так, при определении предельной суммы кредита в расчет берутся доходы как самой семьи, так и родителей супругов.

При этом устанавливается  ряд ограничений. Если созаемщиками выступают супруги и родители, тогда при осуществлении расчета  индивидуальной платежеспособности каждого созаемщика, который является супругом, учитывается доход по его основному месту работы и различные дополнительные виды доходов. В процессе же расчета платежеспособности созаемщика, который является родителем одного из супругов, учитывается лишь тот доход, который он получает по какому-то одному из мест работы, либо пенсия. Если в качестве созаемщика выступает мать, либо отец при неполной семье, тогда при осуществлении расчета их платежеспособности могут учитываться доходы, которые они получают по их основному месту работы либо пенсии, а также дополнительные виды доходов.

При наличии желания  клиента Сбербанк России предоставляет  отсрочку на погашение основной суммы  долга до 5 лет, на этот период увеличивается  общий срок кредитования. Отсрочка предоставляется в случае, если приобретенный объект недвижимости еще находится в процессе строительства. Максимальный срок отсрочки в таком случае составляет два года. Также отсрочка предоставляется на три года при рождении ребенка.

Срок кредитования составляет 20 лет. Наряду со стандартными документами, собираемыми для получения кредита, Сбербанк России требует представления свидетельства о браке, за исключением случаев, когда заемщиком выступает неполная семья. Кроме того, при наличии ребенка представляется свидетельство о его рождении ребенка. Если имеются созаемщики, коими выступают родители, тогда требуется подтвердить родство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД ПО ГЛАВЕ 1

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни уходит глубокими  корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена.

Как было показано выше, государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать  одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своих экономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добиться существенного прогресса в экономике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Основной проблемой  для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к  сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Для АК СБ РФ (ОАО) главным  препятствием для работы на рынке  ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время  инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

Одним из препятствий  дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения  процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное  кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

Но, как отмечает ряд  экспертов, ипотека приживается  с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном  кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

К началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что  составило 80% общего объема ипотечных  кредитов. Подобные показатели свидетельствуют  об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

     1) Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

И, наконец, для успешного  функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, АК СБ РФ необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.

В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами — иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет.

2) Реальным импульсом активизации ипотечных программ может послужить снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.

3) АК СБ РФ (ОАО) так же выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:

- при выдаче кредита  Созаемщикам – членам молодой  семьи и их родителям – размер  кредита существенно возрастает, так как определяется исходя  из их суммарной платежеспособности;

- при анализе платежеспособности  членов молодой семьи и их  родителей наряду с доходом  по основному месту работы  в ряде случаев может учитываться  их дополнительный доход, что  также влияет на сумму кредита  в сторону увеличения;

- для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 90% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственными накоплениями;