МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

     ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

     ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

     Кафедра "Экономики и Менеджмента" 
 

     Финансы, денежное обращение и ипотека

     Курсовая  работа 
 
 
 
 
 
 
 

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Выполнил:

ст.гр. ЭУН-07                             

Принял:                            доцент  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Братск-2010

     СОДЕРЖАНИЕ:

    Исходные  данные…………………………………………………………………....3

    Введение  …………………………………………………………………………..…4             

1. Расчет стоимости постоянного ипотечного кредита……………………………...…6

2. Расчет стоимости ипотечного кредита с переменными выплатами ….………….....9

2.1. Кредиты  с «шаровым» платежом……………………………………………………9

2.2. Расчет кредита с фиксированным платежом основной суммы…………………..13

    Вывод по 2 разделу………………………………………………………………....14

3. Ипотечно-инвестиционный анализ…………………………………………………..15

    Заключение………………………………………………………………………….19

    Список  используемой литературы……………………………………………...…20

    Приложение………………………………………………………………………....21 
 
 
 
 
 
 

ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА  СТОИМОСТИ 

ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТА 
 

Номер варианта                                                         - 10

Сумма ипотечного кредита, долл.                          - 600 000

Срок кредита, лет                                                     - 25

Ставка процента для кредитора, %                        - 9

Ставка процента для инвестора, %                        - 12

Срок перепродажи  через, лет                                 - 5

Выручка от перепродажи, долл.                            - 750 000

Чистый операционный доход, долл.                     - 72 000 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

       В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости  создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

       Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

       Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

       Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

       Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

       В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       Кредитные отношения – это экономические отношения, возникающие в процессе выдачи кредитором заемщику определенной денежной суммы на определенный срок на условиях возвратности, срочности, платности и под определенное обеспечение.

       Целью выполнения курсовой работы является более глубокое изучение и закрепление  теоретических знаний, развитие практических навыков в области ипотечного кредитования и выработка умений по принятию и обоснованию решений, связанных с привлечением инвестиций в сектор ипотечного кредитования.

       В данной курсовой работе необходимо определить размер ежемесячных выплат по кредиту, составить график погашения задолженности  в случае постоянного ипотечного кредита и в случае одного из видов  кредита с переменными выплатами. Провести ипотечно-инвестиционный анализ в случае перепродажи заложенного  имущества. Сделать выводы об эффективности  данного ипотечного кредита для  инвестора и залогодателя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.  расчет стоимости постоянного ипотечного кредита 

       Амортизация – это процесс погашения ипотечного долга с течением времени.

         Постоянный ипотечный кредит  является самоамортизирующимся, то есть предусматривает периодические равновеликие выплаты. Кредитор задает величину основной суммы кредита, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. 

    Сумма ипотечного кредита 600 000 долл.

    Срок  кредита 25 лет (300   мес.)

    Ставка  процента (i) 9 % (0,75% ежемесячно)

    Кредит  погашается ежемесячными выплатами. 

    Рассчитываются  периодические ежемесячные выплаты  по ипотеке с учетом двух элементов:

    1) процента – дохода на инвестированную  кредитором основную сумму;

    2) возмещения капитала – возврата  инвестированной кредитором основной  суммы.

    Для расчета величины ежемесячного платежа  используют такую функцию сложного процента, как взнос на амортизацию  единицы. Данная функция учитывает 2 вышеприведенных условия расчета  платежа. Взнос на амортизацию единицы  показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы:

    где - взнос на амортизацию единицы;

            i – годовая ставка процента, в долях;

            n – срок кредитования, год.

    Данная  формула верна для годового интервала  времени и для годовой ставки процента, поэтому, чтобы определить месячный размер взноса на амортизацию  единицы, необходимо годовую ставку процента в долях разделить на 12, а период в годах умножить на 12.

    Таким образом, размер ежемесячного платежа  равен произведению основной суммы  кредита и взноса на амортизацию  единицы, рассчитанного для конкретного  срока и ставки процента.

           , (1.2)

    R = 600 000 * 0,0083919 = 5 035,14 (долл.) 

    Затем составляем график погашения кредита, который показывает остатки основной суммы кредита. В нем также  указывается, какая часть каждого  платежа идет на выплату процентов, а какая – на выплату основной суммы кредита. Процент рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего  месяца. Часть суммы месячного  платежа, та, что остается после выплаты  процентов, идет на уменьшение остатка  основной суммы долга предыдущего  месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату  основной суммы. Со временем задолженность  будет погашена полностью.  

    Таблица 1.1- График амортизации постоянного ипотечного кредита

    Вывод: Размер ежемесячных выплат по данному постоянному ипотечному кредиту = 5 035,14 долл. Кредит погашается через 300 месяцев. Остаток основного долга на конец срока составляет 0 долл. Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 910 584,81 долл., что является текущей стоимостью кредитных ресурсов для заемщика. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае постоянных равновеликих платежей равен 1 510 542,00 долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. РАСЧЁТ стоимости ипотечного КредитА с переменными выплатами. 

    Не  все ипотечные кредиты являются самоамортизирующимися, с фиксированным  платежом. Погашение некоторых ипотечных  кредитов предусматривает  переменные выплаты.  

    В зарубежной практике предусмотрены  следующие виды ипотечных кредитов с переменными выплатами:

1. Кредиты с «шаровым» платежом.
2.    Кредиты с фиксированными выплатами основной суммы (пружинные).
3.    Совместное участие.
4.    Нарастающие платежи.
5.    Обратный аннуитет.
6.    Переменная ставка.
7.    Канадский ролл-овер.
8.    Завершающая ипотека.
9.    Добавленный процент.

    10. Ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости.

         2.1.Кредиты с "шаровым" платежом

    Кредит  с "шаровым" платежом предусматривает  крупный итоговый платеж по долгу, известный как "шаровой" платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка.

    Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут  быть структурированы тремя основными путями:

    Замораживание процентных выплат вплоть до истечения  срока кредита.

    Выплаты одних только процентов, затем — "шаровой" платеж.

    Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.

    Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока  кредита. Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. Чаще всего проценты при погашении ипотечного кредита данным способом начисляются ежегодно. В данном случае "замороженный" ипотечный кредит в размере 600 000 долл., предоставленный под 9%, подлежит погашению через 25 лет при ежегодном начислении сложных процентов.

    Расчет  «шарового» платежа и суммы начисленных  процентов можно произвести по формуле  наращения сложными процентами. 

    F = P(1+i)ⁿ,                                       (2.1)

    Где: F – будущая стоимость кредита (сумма погашения основного долга с начисленными процентами), долл.

    Р – основная сумма ипотечного кредита, долл. 

    F = 600 000·(1 + 0, 09)²⁵ = 5 173 848 (долл.) 

    I = F – P,                                         (2.2)

    Где: I – сумма начисленных процентов, долл. 

    I = 5 173 848 – 600 000 = 4 573 848 (долл.) 

    Таким образом, сумма начисленных процентов  по истечении 25 лет составит 4 573 848., а «шаровой» платеж 5 173 848 долл., что более чем в 8,5 раз превышает основную сумму. В связи со значительной величиной стоимости кредитных ресурсов для заемщика, данный вид погашения кредита предусматривает более короткие сроки.

    Например, ипотечный кредит с «шаровым»  платежом подлежит погашению через 5 лет при ежегодном начислении процентов. Тогда 

    F = 600 000·(1 + 0,09)¹⁰ = 1 420 418 (долл.) 

    Сумма начисленных процентов равна 

    I = 1 420 418 – 600 000 = 820 418 (долл.) 

    Таким образом, стоимость кредита для  заемщика в данном случае меньше, чем  в случае постоянного ипотечного кредита. Однако, производить сравнение  кредитов нецелесообразно в связи  с различием в сроках кредитования и схемах начисления процентов. 

    Выплаты одних только процентов. Данный вид кредитов предусматривает периодическую выплату процентов, которые начисляются в конце каждого периода (месяца, квартала, полугодия, года)  на остаток основного долга. Сам же основной долг выплачивается в виде итогового внесения "шарового" платежа по истечении срока кредита.

    Сумма ежемесячного процентного платежа по кредиту в 600 000 долл., предоставленному под 9% годовых сроком на 25 лет, составляет 4 500,00 долл., вносимых в конце каждого месяца. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 600 000 долл. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме "шарового" платежа. 

    Таблица 1.2 – График амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами одних только процентов.

    Вывод: Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 1 350 000 долл. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае выплат одних только процентов в течение всего срока погашения и выплаты основной суммы в конце срока равен 1 950 000 долл. Таким образом, рассмотренный кредит для заемщика дороже постоянного на 1 039 415, 19 долл. (1 950 000,00 – 910584,81). 
 
 

    Частичная амортизация с  итоговым «шаровым»  платежом. Кредиты с «шаровым» платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводиться как для самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.

    Например, ипотечный кредит в 600 000 долл., предоставленный под 9 % годовых, с ежемесячным платежом в 5035,14 долл. при внесении в конце каждого года суммы в 15 000 долл. в счет погашения основной суммы, погашается через 15,17 года  (182 месяца).

    График  досрочного погашения такого кредита  представлен в таблице 1.3.

    Таблица 1.3. – График частичной амортизации  с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года. 

    Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 504 507,17 долл., общая сумма выплат за 182 месяца = 1 104 597,16 долл. В 182 месяце была проведена корректировка ежемесячного платежа – ежемесячный платеж уменьшили на величину, превышающую остаток долга. Таким образом, при досрочном погашении текущая стоимость ипотечного кредита уменьшается. 
 
 
 
 

    2.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы.

    Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов; выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

    Например, кредит в 600 000 долл., предоставленный под 9%, в течение первых пяти лет предусматривает выплату одних только процентов с последующим двадцатилетним погашением основной суммы.

    Таблица 1.4- График амортизации «пружинного» кредита

    Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 812 250 долл., общая сумма выплат = 1 412 250 долл. Таким образом, при выбранных условиях (5 лет – погашение только процентов и 20 лет – погашение основного долга с процентами) текущая стоимость «пружинного» кредита на 98 334,81 долл. (910 584,81- 812 250) меньше стоимости постоянного кредита. 
 
 
 
 
 
 
 

    ВЫВОД ПО 2 РАЗДЕЛУ 

    В данном разделе было рассмотрено  два варианта кредитов с переменными выплатами:

    1. Кредиты с «шаровым» платежом

    - Замораживание процентных выплат  вплоть до истечения срока  кредита

    - Выплаты одних только процентов

    - Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом

    2. Кредит с фиксированным платежом  основной суммы («пружинный»)

    Таким образом, проанализировав результаты расчетов можно сделать следующий вывод, что для рассмотренного примера ипотечного кредита наиболее эффективным  для инвестора является  частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом. Текущая стоимость такого кредита  равна  504 507,17долл., а также сокращение сока платежа на 118 месяцев. Наиболее дорогой – кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита. Его текущая стоимость = 4 573 848,00 долл. Такие кредиты эффективней брать на небольшой срок. В данном случае он не приемлем, выплаты превышают сумму ипотечного кредита в 8,5 раз. Так же следует отметить низкую стоимость кредита с фиксированным платежом основной суммы. Его стоимость = 812 250,00 долл. Кредит с переменными выплатами одних только процентов значительно дешевле кредита с замораживанием процентных выплат. Его стоимость 1 350 000,00 долл. Однако, для данных условий предоставления он тоже не приемлем, так как значительно дороже рассмотренных выше кредитов.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотечно-инвестиционный анализ 

       Сделки  с недвижимостью требуют крупных  и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость  привлечения заемного капитала наряду с собственным. При этом использование  значительных заемных средств, как  и любое инвестиционное решение, базируется на экономических расчетах целесообразности их привлечения или, иными словами, оценки эффективности привлечения заемного капитала.