Ипотечное кредитование. 30

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Братский государственный университет

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА 
 
 

Финансы, денежное обращение и ипотека

Курсовая  работа 
 
 
 
 
 

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

КР-2069829-270115.65-06-10 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:                                                                                 

Студент группы ЭУН-07 Д.В. Белова 
 

Проверил:                                                                                     Т. А. Моргунова 
 

                                                          Братск 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Расчет стоимости постоянного ипотечного кредита ………………………...4

2. Расчет стоимости ипотечного кредита с переменными выплатами ………..7

2.1 Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита ..8

2.2 Выплаты одних только процентов………………………………………...10

2.3 Частичная  амортизация с итоговым «шаровым» платежом………………11

2.4 Кредиты с  фиксированным платежом основной  суммы………………….12

Вывод по 2 разделу………………………………………………………………13

3. Ипотечно - инвестиционный анализ…………………………………………14

Заключение……………………………………………………………………….19

Список  использованных источников…………………………………………...20

Приложения……………………………………………………………………...21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

      Развитие ипотечного кредитования в России характеризует степень развития рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости постоянно развивается, и его развитие набирает все большие обороты. Темпы развития ипотечного кредитования тоже растут, особенно с введением в действие пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

          Ипотека (залог недвижимости) - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

         Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

     Целью выполнения курсовой работы является более глубокое изучение и закрепление  теоретических знаний,  развитие практических навыков в области  ипотечного кредитования и выработка  умений по принятию и обоснованию  решений, связанных с привлечением инвестиций в сектор ипотечного кредитования. Данная курсовая работа затрагивает вопросы, наиболее актуальные для специалистов в сфере недвижимости. 
 

1. РАСЧЕТ  СТОИМОСТИ ПОСТОЯННОГО  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

     Процесс погашения ипотечного долга с  течением времени называется амортизацией. Постоянный ипотечный кредит является самоамортизирующимся, то есть предусматривает периодические равновеликие выплаты. Кредитор задает величину основной суммы кредита, устанавливает срок кредита и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

     Основная  сумма (К) =  400 000 долл.

     Срок (n) =    15 лет (180   мес.)

     Ставка  процента (i) =  14 % (1,1667% ежемесячно)

     Кредит  погашается ежемесячными выплатами.

     Для расчета величины ежемесячного платежа  используем такую функцию сложного процента, как взнос на амортизацию единицы. Данная функция учитывает:

     1) процент – дохода на инвестированную  кредитором основную сумму;

     2) возмещение капитала – возврата  инвестированной кредитором основной  суммы.

     Взнос на амортизацию единицы показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы:

     где - взнос на амортизацию единицы;

             i – годовая ставка процента, в долях;

             n – срок кредитования, год.

     Данная  формула верна для годового интервала  времени и для годовой ставки процента, поэтому, чтобы определить месячный размер взноса на амортизацию  единицы, необходимо годовую ставку процента в долях разделить на 12, а период в годах умножить на 12.

     Таким образом, размер ежемесячного платежа  равен произведению основной суммы  кредита и взноса на амортизацию  единицы, рассчитанного для конкретного срока и ставки процента.

R = 400 000 * 0,00133174 = 5326,96 (долл.)

     Затем составляем график погашения кредита, который показывает остатки основной суммы кредита. В нем также указывается, какая часть каждого платежа идет на выплату процентов, а какая – на выплату основной суммы кредита. Процент рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Часть суммы месячного платежа, та, что остается после выплаты процентов, идет на уменьшение остатка основной суммы долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полностью.  
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 1 - График амортизации постоянного ипотечного кредита

……………………………………………………………………………………… 

     Вывод: Размер ежемесячных выплат по данному постоянному ипотечному кредиту = 5326,96 долл. Кредит погашается через 180 месяцев. Остаток основного долга на конец срока составляет 0 долл. Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 558 856,90 долл., что является текущей стоимостью кредитных ресурсов для заемщика. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае постоянных равновеликих платежей равен 958 856,90  долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА С ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ 

     Не  все ипотечные кредиты являются самоамортизирующимися, с фиксированным  платежом. Погашение некоторых ипотечных  кредитов предусматривает  переменные выплаты.

     В зарубежной практике предусмотрены  следующие виды ипотечных кредитов с переменными выплатами:

     1. Кредиты с «шаровым» платежом.

     2. Кредиты с фиксированными выплатами  основной суммы (пружинные).

     3. Совместное участие.

     4. Нарастающие платежи.

     5. Обратный аннуитет.

     6. Переменная ставка.

     7. Канадский ролл-овер.

     8. Завершающая ипотека.

     9. Добавленный процент.

     10. Ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости.

     Кредиты с "шаровым" платежом

     Кредит  с "шаровым" платежом предусматривает  крупный итоговый платеж по долгу, известный как "шаровой" платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка.

     Ипотечные кредиты с "шаровым" платежом могут быть структурированы тремя основными путями:

     1. Замораживание процентных выплат  вплоть до истечения срока  кредита.

     2. Выплаты одних только процентов,  затем — "шаровой" платеж.

     3. Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.

2.1 Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита

         Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. Чаще всего проценты при погашении ипотечного кредита данным способом начисляются ежегодно. В данном случае "замороженный" ипотечный кредит в 250 000 долл., предоставленный под 14%, подлежит погашению через 10 лет при ежегодном начислении сложных процентов.

     Расчет  «шарового» платежа и суммы начисленных  процентов можно произвести по формуле  наращения сложными процентами. 

     F = P(1+i)ⁿ,                                                                                       (2.1) 

     где F – будущая стоимость кредита (сумма погашения основного долга с начисленными процентами), долл.

     Р – основная сумма ипотечного кредита, долл.

     F = 400 000 * (1 + 0,14)¹⁵ = 2855175,19 (долл.) 

     I = F – P,                                                                                           (2.2) 

     где I – сумма начисленных процентов, долл.

     I = 2855175,19 – 400 000 = 2455175,19 (долл.)

     Вывод: Сумма начисленных процентов по истечении тридцати лет составит 2455175,19 долл., а «шаровой» платеж 2855175,19 долл., что почти в 7 раз превышает основную сумму. В связи со значительной величиной стоимости кредитных ресурсов для заемщика, данный вид погашения кредита предусматривает более короткие сроки. Например, ипотечный кредит с «шаровым» платежом подлежит погашению через 8 лет при ежегодном начислении процентов.

     Тогда:

     F = 400 000 * (1 + 0,14)⁸ = 1141034,57 (долл.)

     Сумма начисленных процентов равна

     I = 1141034,57 – 400 000 = 741034,57 (долл.)

     Таким образом, стоимость кредита для  заемщика в данном случае меньше, чем  в случае постоянного ипотечного кредита. Однако, производить сравнение кредитов нецелесообразно в связи с различием в сроках кредитования и схемах начисления процентов (при постоянном – ежемесячное начисление на остаток основного долга, при «шаровом» платеже – ежегодное начисление на основную сумму с ранее начисленными процентами). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2 Выплаты одних только процентов

       Данный вид кредитов предусматривает периодическую выплату процентов, которые начисляются в конце каждого периода (месяца, квартала, полугодия, года)  на остаток основного долга. Сам же основной долг выплачивается в виде итогового внесения "шарового" платежа по истечении срока кредита.

     Сумма ежемесячного процентного платежа по кредиту в 400 000 долл., предоставленному под 14% годовых сроком на 15 лет, составляет 4666,67 долл., вносимых в конце каждого месяца. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 400 000 долл. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме "шарового" платежа.

     Таблица 2 – График амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами  одних только процентов

……………………………………………………………………..

     Вывод: Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 840000,6 долл. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае выплат одних только процентов в течение всего срока погашения и выплаты основной суммы в конце срока равен 1240000,6долл. Таким образом, рассмотренный кредит для заемщика дороже постоянного на 281143,7 долл. (1240000,6 –958856,9).

     2.3 Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом

     Кредиты с "шаровым" платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование "шарового" платежа и оценка таких кредитов проводится как для самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.

     Ипотечный кредит в 400 000 долл., предоставленный под 14% годовых, с ежемесячным платежом в 5326,96 долл. при внесении в конце каждого года суммы в 10 000 долл. в счет погашения основной суммы, погашается через 133 месяца.

     Таблица 3 – График частичной амортизации  с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года

     …………………………………………………………………………

     …………………………………………………………………………

     …………………………………………………………………………

     Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 385731,42 долл., общая сумма выплат за 133 месяца = 785731,43долл. Таким образом, при досрочном погашении текущая стоимость ипотечного кредита значительно уменьшается. 
 
 

   2.4 Кредиты с фиксированным платежом основной суммы  

     Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов; выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

     Например, кредит в 400 000 долл., предоставленный под 14%, в течение первых пяти лет предусматривает выплату одних только процентов с последующим погашением основной суммы.

     Таблица 4 – График амортизации «пружинного» кредита

     …………………………………………………………………….

     …………………………………………………………………….

     Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 562334,61 долл., общая сумма выплат = 962334,61 долл. Таким образом, при выбранных условиях (5 лет – погашение только процентов и 10 – погашение основного долга с процентами) текущая стоимость «пружинного» кредита на 396522,29 долл. (958856,9 – 562334,61) меньше стоимости постоянного кредита.

     ВЫВОД ПО 2 РАЗДЕЛУ 

     По полученным результатам можно сделать выводы о том, что для банка, который предоставляет ипотечный кредит, наиболее выгодными являются постоянные платежи, так как отсутствует риск не выплаты единовременно большой суммы денежных средств, как при выплате одних только процентов и не сокращается срок кредитования. Для заёмщика самым приемлемым является график частичной амортизации с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года (при условии способности оплатить «шаровой» платеж), так как текущая стоимость кредита в данном случае составляет 385 731,42  долл. и значительно сокращается срок погашения кредита (с 15 лет до 11 лет). Самым не привлекательным для заемщика  является «замороженный» ипотечный кредит, потому что будущая стоимость кредита составляет 2455175,19 долл. и её будет трудно выплатить по истечению срока кредита, поэтому такой вид платежей лучше брать более короткий срок. Что же касается графика амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами одних только процентов, то он является не самым выгодным и приемлемым для заемщика, поскольку он является довольно дорогостоящим (стоимость кредита составляет 840000,6 долл.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

     Сделки  с недвижимостью требуют крупных  и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость  привлечения заемного капитала наряду с собственным. При этом использование значительных заемных средств, как и любое инвестиционное решение, базируется на экономических расчетах целесообразности их привлечения или, иными словами, оценки эффективности привлечения заемного капитала.

     Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового левереджа (от англ. leverage – рычаг). Различают положительный, отрицательный и нейтральный левереджи. В случае, когда ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж считается положительным. Если ставка доходов от приобретенной с использованием заемных средств недвижимости не превышает процента по ссудам, левередж считается отрицательным. Левередж считается нейтральным, когда доход от недвижимости равен проценту по привлеченному кредиту.