Ипотечное кредитование. 35

       1 СУЩНОСТЬ, ВИДЫ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ  ИПОТЕКИ 
 
 

1. Зарождение  института ипотеки. Экономическое  содержание ипотечных отношений

       Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в  мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [4, c. 12].

       Институт  ипотеки (залога недвижимости) в течение  относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке.

       На  первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

       Следующая стадия развития института ипотеки  несла достаточно прогрессивный  характер, защищая заемщика от своевольных  действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

       Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

       Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

       В условиях хронического недостатка государственных  средств, традиционной задачей для  органов власти всех уровней стало  привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области  недвижимости считают развитие системы  долгосрочного ипотечного кредитования.

       Ипотека - это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

       Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

       При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

       1 Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

       2 Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

       3 Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

       В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

       Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

       Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [11, с.67].

       Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

       1 Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

       Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

       Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

       2 Длительность срока предоставления кредита.

       Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

       3 Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

       4 Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

       К основным требованиям можно отнести  следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

       Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика. 
 
 

       1.2 Ипотечный рынок. Инструменты   ипотечного кредитования 
 

       Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов в ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения  видно, что ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов [11, c. 23].

       Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим  доходом заемщика выступает залог  приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными  характеристиками данного товара, как  и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения  кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.  

       Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и  ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации  на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического  опыта построения национальной системы  ипотечного кредитования, включающего  механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное  кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В  Германии наряду с ипотечными банками  активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства [11, c. 24].   

       В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

       Из  этого можно сделать вывод: чем  более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью  происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости.

       Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

       Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

1. обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
2. снижение рисков ипотечного кредитования;
3. обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

       Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам [5, c. 33].

       Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

       Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный  кредит предполагает такую организацию  денежного потока, при которой  платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

       Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:

                                                P´r

                          R =  , (1.1)

                        1-(1+r) -n

       где R - размер месячного платежа по кредиту;

       P - сумма ипотечного кредита;

       n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

         r - процентная ставка по кредиту за месяц.

       Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной  суммы по кредиту, то заемщик выплачивает  процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита [5, c. 34].

       В целях анализа, а также по просьбе  заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой  месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                              1-(1+r) -t

                         P t = R ´   , (1.2)

                                                      r

       где P t - баланс долга на конец t-го периода;

       R - размер ежемесячного взноса;

       t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

       r - процентная ставка по кредиту за месяц.

       Модификацией  стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

       Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

       Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

       В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр  процентной ставки в зависимости  от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       2 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 
 
 

       2.1 Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь 
 

       Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

       По  словам заместителя председателя правления Национального банка Беларуси Василия Матюшевского, ипотека - это неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития. Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования. В связи с этим Национальный банк стремится создать определенный фундамент для развития ипотеки. Как подчеркнул В. Матюшевский, «мы пытаемся стимулировать склонность населения к сбережению, их средства являются одним из источников для ипотечного кредитования». Однако этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы финансирования данного вида кредитов» [6].

       Национальный  банк планирует принимать специальные решения, которые будут способствовать развитию института ипотеки. Для этого многие юридические аспекты должны быть четко прописаны на уровне государства, считает В. Матюшевский. Кроме того, необходимо создать определенные специализированные институты и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Не менее важно также ориентировать население на использование данного вида кредитов.

       Среди проблем заместитель председателя правления Нац.банка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме того, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы.

       В Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Национальный банк Беларуси подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов. Поэтому, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. Кроме того, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

       По  мнению руководства Национального банка Беларуси , необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования - кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

       Первая  схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты  строительным организациям (или оптовым  покупателям жилья) и, сформировав  необходимый по объему пул, эмитирует  ипотечные облигации. Данные ипотечные  облигации размещаются на рынке  для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты  физическим лицам для строительства  или покупки жилья и, сформировав  необходимый по объему пул, эмитирует  ипотечные облигации. Данные ипотечные  облигации также размещаются  на рынке для резидентов и нерезидентов. Для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции [6].

       В Беларуси Концепция создания системы  ипотечного жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, данный процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

       В целом, как отметили эксперты МФК, в  целях создания в Беларуси успешно  функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов  владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая  тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [6]. 
 
 

       2.2 Нормативно-правовая база ипотечного  кредитования в Республике Беларусь 
 

       В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них  можно выделить такие как Гражданский  кодекс Республики Беларусь (далее – ГК РБ), Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 «О залоге», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита», Указ Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г . № 718 «Об утверждении перечня банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам».

       Отдельные вопросы правового регулирования  ипотеки содержатся в таких нормативных  правовых актах как Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке  распоряжения государственным имуществом», Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», Гражданский  процессуальный кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» и другие.

       20 июня 2008 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон). Текст Закона опубликован в газете "Звязда" от 25-26 июня 2008 г. № 117-118. Закон вступил в силу через 6 месяцев после его официального опубликования.

       Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами  и дальнейшего возможного обращения  взыскания на предмет залога, обеспечивающего  обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в  том числе из причинения вреда. В  таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно  принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной  регистрации, осуществившей его  регистрацию. При удостоверении  права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке  указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности  залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным  с имуществом, являющимся предметом  ипотеки. Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие  условия заложены в договор. Из ипотеки  будут возмещены и расходы  по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены  договором. В договоре об ипотеке  необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

       Предметом договора об ипотеке могут быть и  такие вопросы, как право на обращение  взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для  обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности  обращения взыскания на такое  имущество стороны не отражают в  договоре, будет применено общее  правило, в соответствии с которым  при систематическом нарушении  сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

       Закон рассчитан на применение к правоотношениям, которые возникнут после его  вступления в силу. Ранее заключенные  договоры ипотеки действуют на условиях, предусмотренных в них, и не подлежат принудительному изменению в  соответствии с вновь установленными правилами.