Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Ипотечное кредитование. 8

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Дальневосточный государственный университет путей сообщения

Сахалинский институт железнодорожного транспорта

ФГБОУ ВПО

Кафедра «Южно-Сахалинск»

Курсовая работа

По дисциплине «Деньги.Кредит.Банки»

Тема: «Ипотечное кредитование»

Студентка 2 курса

Сах ИЖТ-филиал ДВГУПС в г. Южно-Сахалинске

Ульянченко Н.Ю.

Проверила: Жалдак А.А.

Южно-Сахалинск

2015

Содержание

Введение...................................................................................................................3

Основы ипотечного кредитования……………………………….……..……5

Сущность ипотеки……………………………………………...………5
Нормативное регулирование ипотеки в РФ………………..…………8

Анализ ипотечного кредитование на примере КБ…………….…….……..12

Как получить ипотечный кредит?………………….………………...12
Ипотечное кредитование в банке ВТБ 24............................................15

Проблемы ипотечного кредитования в России……………………….……22

Заключение............................................................................................................25

Список использованной литературы .................................................................27

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет - механизм реализации ипотечного кредитования в России.

Цель: выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Цель может быть достигнута через решение следующих задач:

- Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;

- Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования.

- Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.

Для более полного раскрытия сущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод, синтез и обобщение.

В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.

Основы ипотечного кредитования

Сущность ипотеки

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [1; с.89].

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Рис.1 Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

1.2. Нормативное регулирование ипотеки в РФ

Общие правила о залоге применяются к отношениям по договору ипотеки именно в тех случаях, когда Законом об ипотеке или Кодексом не были установлены иные правила. По своему юридическому содержанию правовое регулирование ипотеки, установленное нормами ГК Российской Федерации, представляет собой обременение имущественных прав на определенный объект недвижимости в момент его залога в качестве обеспечения кредитного исполнения основного обязательства заемщика-должника по кредитному договору.

Ипотечное залоговое право является имущественным обязательственным правом в отличие от иных имущественных прав, в том числе и прав собственности. Правовое регулирование ипотеки при вступлении в силу договора об ипотеке позволяет создавать владельцу имущественного права ипотечное залоговое право, которое может быть ликвидировано ипотекодателем в любой момент путем погашения ипотечного займа, а значит и выполнения взятого на себя основного обязательства. Из этого следует, что договор ипотеки является условной сделкой, реализация которой может быть осуществлена путем взыскания объекта залога в момент нарушения залогодателем взятых на себя основных обязательств.
Правовое регулирование ипотеки позволяет залогодателю при передаче объекта недвижимости в залоговое обеспечение не лишаться прав собственности на него, а значит, и права распоряжения им. Правовое регулирование ипотеки лишь устанавливает определенные допустимые законодательством ограничения, препятствующие свободной реализации данного права. ГК Российской федерации были внесены поправки в закон о правовом регулировании ипотеки, предоставившие залогодателю право распоряжаться или отчуждать предмет залога только лишь с официального согласия залогодержателя.

При этом залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение исковых требований, говорящих о признании сделки по отчуждению залогового имущества недействительной только лишь в том случае, если владелец предмета залога заведомо знал, но при этом нарушал установленное законом право ограничения прав собственника в связи с существованием договора залога. Для более детального рассмотрения закона о правовом регулировании ипотеки потенциальный заемщик имеет возможность обратиться на сайт нашего ресурса, где компетентные специалисты смогут дать правомерные ответы на все поставленные вопросы.

В заключение следует напомнить, что своевременное изучение законов, касающихся ипотечного кредитования, позволяет заемщику при возникновении спорных вопросов с банком быть уверенным в положительном решении судебных разбирательств. Иными словами, заемщик, зная и понимая нормы закона о правовом регулировании ипотеки, приобретает шансы выиграть в суде и оставить предмет залога (жилую собственность) за собой без дальнейшей ее реализации в счет погашения ипотечного долга.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. N 2242-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года"
Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2013 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2012 г. «О кредитных историях»
Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2014 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 201—2016 гг.

Другие нормативно-правовые акты регулирующие вопросы ипотеки и сделки с недвижимым имуществом:

Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 2014. — № 32.
Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2013. № 7.
Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2014 года. № 138.
Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2013 года. № 179.
Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2014 года. № 422.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 2014. № 30.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 2013. № 29.
Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2012 года. № 12.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 2013. № 31
Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2013 года. № 50.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2012 года. № 369.

Анализ ипотечного кредитование на примере КБ.

Как получить ипотечный кредит?

Не имея возможности приобрести жилье самостоятельно, потенциальные покупатели обращаются в банки за недостающими средствами. Если вы планируете, стать владельцем квартиры или частного дома, то не торопитесь, а тщательно подготовьтесь к походу в банк.

Для начала сопоставьте свои возможности с теми требованиями, которые обычно предъявляют банки к заемщикам по ипотечным кредитам. Это могут быть следующие параметры.

Возраст от 21 до 60 лет. Статистика показывает, что охотней банки оформляют ипотечные кредиты, если возраст заемщика составляет 25—40 лет.

Гражданство и место регистрации. Обязательным условием кредитования является гражданство РФ, а предпочтение отдается тем, кто зарегистрирован по месту постоянного жительства в том же городе, где находится офис банка, в который человек обращается за ипотечным кредитом.

Трудовой стаж. Внимание обратят и на общий стаж, и на стаж на текущем месте работы — он должен быть не менее 3—12 месяцев. Частая смена работы и большие разрывы трудового стажа могут негативно отразиться на решении о выдаче кредита. Заранее нужно позаботиться об официальном трудоустройстве с выплатой только «белой» заработной платы.

Уровень доходов. Официальный уровень доходов, подтвержденный справкой 2-НДФЛ или справкой, составленной по форме кредитора, должен как минимум на 50% превышать уровень ваших постоянных расходов. Объяснения, что ваша зарплата в конверте гораздо выше указанной в справке, не помогут. Кроме заработной платы на основном месте работы вы можете подтвердить свои дополнительные доходы, например, от работы по совместительству, получения дивидендов с ценных бумаг или сдачи в аренду имущества. Некоторые банки учитывают совокупный семейный доход, в этом случае он должен быть больше выплат по ипотечному кредиту на 70—80%.

Дополнительными, но немаловажными требованиями могут быть:

— наличие собственных средств на первоначальный взнос, в разных банках при разных программах кредитования могут потребовать самостоятельно внести от 5% до 50% стоимости жилья;

— наличие поручителей, требования к которым такие же, как и к заемщикам, в том числе по подтверждению уровня официальных доходов.

Повысить доверие банка к вам как к потенциальному заемщику помогут стабильное семейное положение, наличие высшего образования, движимое или недвижимое имущество в собственности, положительная кредитная история.

После оценки своего соответствия параметрам банка подтяните слабые места: смените работу на более высокооплачиваемую, наработайте больший стаж, найдите поручителя с высоким официальным доходом, накопите первоначальный взнос и т. д.

Выберите тип ипотечного кредита, который соответствует вашим предпочтениям. Ипотека может быть оформлена на приобретение квартиры в новостройке или на рынке вторичного жилья, на приобретение частного дома или на его строительство. Затем проведите мониторинг цен на тот вариант жилой недвижимости, который вы планируете приобретать, и оцените размер кредита, который вам необходим. При помощи кредитного калькулятора рассчитайте размер ежемесячных платежей при получении кредита необходимого вам размера. После этого на семейном совете обсудите ваши финансовые возможности и способность справиться с этими выплатами.

Предварительно проанализировав предложения от нескольких банков, узнайте о возможных льготах и рассчитайте по каждому из кредитов переплату, после этого выберите самое выгодное предложение и начинайте оформление документов.

При оформлении ипотечного кредита банки требуют оформление приобретаемой недвижимости в залог, поэтому будьте готовы к дополнительным тратам не только на оформление документов на покупку квартиры, но и на подготовку и регистрацию договора ипотеки в соответствующих органах, а также проведение рыночной оценки предмета залога. Скорее всего, вы также понесете затраты на страхование своей жизни и здоровья (от 0,5% до 1,5% от суммы выдаваемого кредита) и на страхование предмета залога от повреждений в результате пожаров, наводнений, действий третьих лиц (от 0,3% до 2% от оценочной стоимости). Затраты на страховку могут быть ниже, если квартира находится в доме с круглосуточной охраной, в ней установлена пожарная и охранная сигнализация, а вы сами обладаете богатырским здоровьем и не имеете хронических заболеваний.

Заполняя заявку на получение ипотечного кредита, не пытайтесь преувеличить размер ваших доходов или скрыть какие-либо сведения о себе — банк может легко проверить ту информацию, которую запрашивает, и в случае ее несоответствия действительности ответит отказом. Ваша кредитная история при этом может пополниться примечанием о неблагонадежности вас как заемщика.

Придерживаясь этих основных правил, вы сможете получить ипотечный кредит без особых проблем на выгодных для вас условиях, так как будете вызывать доверие у потенциального кредитора. [11]

2.2. Ипотечное кредитование в банке ВТБ 24

Ипотека ВТБ 24 позволяет приобрести квартиры «вторичном» рынке, в новостройке, рефинансировать кредит, предоставленный другими банками или получить нецелевой кредит под залог имеющегося жилья.

Банк не берет никаких комиссий: ни за рассмотрение кредитной заявки, ни за выдачу кредита. Не имеет значения место постоянной регистрации (прописка) заемщика. Заемщик может быть нигде не зарегистрирован. Досрочное погашение ипотечного кредита возможно в любое время без штрафов и комиссий.

Требования к заемщикам

По требованиям ВТБ 24 минимальный возраст заемщика на момент обращения — 21 год, максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита 75 лет. При этом, обратиться в банк за кредитом нужно до наступления возраста 60 лет.

Заемщиками могут быть граждане не только Российской Федерации, Республики Беларусь, но и граждане другого государства, не имеющие судимости или судимость должна быть снята или погашена.

Гражданам других стран нужно иметь в виду, что банк, выдавая кредит, поинтересуется «привязкой к стране». Это значит, что если человек не гражданин Российской Федерации, он должен быть налоговым резидентом Российской Федерации: проживать в России более 183 дней в году и платить налоги в Российской Федерации. Доходы граждан других стран должны быть максимально понятны банку.

Общий трудовой стаж заемщика должен быть более чем 1 год.

По некоторым программам банка доходы заемщика могут не подтверждаться документально.

Заемщик может быть наемным работником или являться владельцем бизнеса. При этом, если заемщик является владельцем бизнеса, система налогообложения должна быть общей, упрощённой (15%), упрощённой (6%) или в виде единого налога на вмененный доход, а существовать данный бизнес должен не менее 1 года.

Также, возможно привлечение созаёмщиков, но не более 4 человек. Созаёмщики, по степени родства, могут быть родителями, супругами, совершеннолетними детьми или братьями или сестрами.

Братья и сестры заемщика могут рассматриваться в качестве созаемщиков по кредиту, если они продают квартиру и деньги от ее продажи используются на первый взнос.

При отсутствии записи в трудовой книжке обязательно наличие трудового контракта.[10]

Кредиты по фиксированным ставкам

Валюта кредита: Рубли

Размер кредита от 1 500 000 рублей включительно до 2 500 000 рублей включительно

Срок кредита от 5 лет включительно до 50 лет включительно

При первоначальном взносе от 10% включительно до 15% от суммы кредита, процентная ставка составит 14,45%
При первоначальном взносе от 15% включительно до 20% от суммы кредита, процентная ставка составит 14,45%
При первоначальном взносе от 20% включительно до 65% включительно от суммы кредита, процентная ставка составит 13,85%

Банк может выдать кредит заемщику, имеющему первый взнос от 10% до 15%, при условии дополнительного страхования ответственности Заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Валюта кредита: Рубли

Размер кредита от 2 500 000 рублей до 5 000 000 рублей

Срок кредита от 5 лет включительно до 50 лет включительно

При первоначальном взносе от 10% включительно до 15% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,95%
При первоначальном взносе от 15% включительно до 20% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,95%
При первоначальном взносе от 20% включительно до 65% включительно от суммы кредита, процентная ставка составит 13,35%

Валюта кредита: Рубли

Размер кредита от 5 000 000 рублей включительно до 5 500 000 рублей включительно

Срок кредита от 5 лет включительно до 50 лет включительно

При первоначальном взносе от 10% включительно до 15% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,95%
При первоначальном взносе от 15% включительно до 20% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,95%
При первоначальном взносе от 20% включительно до 100% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,35%

Валюта кредита: Рубли

Размер кредита от 2 250 000 рублей до 5 000 000 рублей включительно

Срок кредита от 5 лет включительно до 50 лет включительно

При первоначальном взносе от 10% включительно до 15% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,55%
При первоначальном взносе от 15% включительно до 20% от суммы кредита, процентная ставка составит 13,55%
При первоначальном взносе от 20% включительно до 65% от суммы кредита, процентная ставка составит 12,95%