Ипотечное кредитование. 34

Содержание

Введение…………………………………………………………………..….….3

Глава 1. Понятие  и история возникновения ипотечного кредитования

1. История ипотечного кредитования в России……………….……..….5

1.2. Понятие,  сущность и особенности применения  ипотечного кредитования…………………………………………………………….…...7

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества....11

Глава 2. Механизм, участники,  источники финансирования ипотечного

               кредитования

2.1.  Механизм ипотечного кредитования…………………………………15

2.2. Основные участники ипотечного кредитования……………………...18

2.3. Источники финансирования ипотечного кредитования……………..20

Глава 3. Необходимость, перспективы и проблемы развития ипотечного

               кредитования в России

1. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России………………………………………………………………….23                                                                                                          
2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе..27

Заключение……………………………………………………………………....29

Список использованной литературы…………………………………………..32

    Введение.

    В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования, а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

    Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

    Надлежащим  образом функционирующая система  финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и  способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

    В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья. 

    Хотя  само по себе ипотечное кредитование не способно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем, связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

    Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России в целом, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

    Предметом курсовой работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

    Работа посвящена исследованию научно-теоретической основы, создание и функционирования рынка ипотечного кредитования в России.

    Общие выводы по исследованию сформулированы в соответствующем разделе работы. 

    Глава 1. Понятие и история возникновения  ипотечного кредитования.

    1.1. История ипотечного кредитования в России.

    Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет  достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

        Ипотечное кредитование было  первым на Руси видом кредитования  и получило название «заклад».

        В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

        Отличие российской ипотеки от  зарубежной было заложено в  самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

        В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного  банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

        С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов,  где залоговое право подвергалось  подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

    - с государством (казённая ипотека);

    - между частными лицами (частная ипотека);

    - по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

    В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

    В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

    В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

    В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

    В 1885 г. открывается Дворянский (чисто  ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно  взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

    На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

    К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

    а) Дворянский земельный банк;

      б) Крестьянский поземельный банк;

      в) городские кредитные общества и городские общественные банки;

      г) земские банки;

      д) общества взаимного поземельного кредита;

      е) ссудно-сберегательные товарищества;

      ж) кредита товарищества и др.

    К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

    К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность  была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.  

1.2. Понятие, сущность и особенности применения ипотечного кредитования. 

    Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

      1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

      2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

      3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

    - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    - функция обеспечения возврата заемных средств;

    - функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    - функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [2, с.11].

    Особенности применения ипотечного кредита:

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

    1. Обязательность обеспечения залогом  (в качестве залога может выступать недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).                                                                   Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

    2. Длительность срока предоставления  кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

    3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

    4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

        - сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

           - величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

           - при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

    Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

              - недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

              - недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

              - стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

              - высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

    Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

    К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

    В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

      Но наибольший интерес представляет  ипотечное кредитование жилья,  т.к. жильё в рыночной экономике  - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

      В настоящее время в стране  созданы все предпосылки, как  на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

    - приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

    - приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

    - Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;  

    - законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

    При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

    1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

    Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

    Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

    Обычно  в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

    Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей. Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.         Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана.

    Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

    - на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

    - основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

    - оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

    Если  заемщик не выполнил в срок своих  обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

    Реализация  недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

    Если  соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. 

    Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений. 

    Если  залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

    Но  ипотека зданий (сооружений) допускается  с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для  функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

    Следует отметить, что залог квартир, расположенных  в многоквартирных домах, может  осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Механизм, участники,  источники финансирования

    ипотечного  кредитования.

    2.1.  Механизм ипотечного кредитования.

    Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом.

    Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

    Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

    В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

    После заключения договора об ипотеке, банк требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.