Ипотечное кредитование. 59

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..…3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И МЕХАНИЗМЫ ЖИЛИЩНОГО  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ……………………………………………………………..……5

1.1 Понятие и принципы ипотечного  кредитования………………………...…….5

1.2 Виды и формы ипотечного  кредитования в России…………….…………….9

1.3 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в России..14

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БУРЯТСКОМ ФИЛИАЛЕ  ОАО «РОСБАНК»…………………………………..20

2.1. Анализ динамики и структуры  ипотечного кредитования…………………20

2.2. Анализ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке……..22

2.3. Анализ эффективности ипотечного  кредитования………………………….25

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ..31

3.1 Состояние ипотечного  кредитования в современных условиях ……….…..31

3.2 Основные рекомендации по  совершенствованию ипотечного жилищного  кредитования в Бурятском филиале  ОАО «Росбанк»……………………………35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..…...41

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………44

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой  во многих странах мира. Это как  раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют  все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или  ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся  одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Все вышесказанное подчеркивает большое  социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в  настоящее время одним из эффективных  инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Цель курсовой работы заключается в изучении механизма ипотечного кредитования.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть понятие, принципы  и историю развития ипотечного  кредитования;

- провести анализ нормативно-правового  регулирования ипотечного жилищного кредитования;

- провести анализ финансового  состояния банка и его деятельности  в сегменте ипотечного кредитования;

- разработать направления совершенствования  ипотечного жилищного кредитования  в России.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И МЕХАНИЗМЫ  ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие  и принципы ипотечного кредитования

В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.¹ Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд кажется, что условия  ипотеки для приобретения жилья  не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты первоначального  взноса и оформления договора  сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую  сумму денег для приобретения  жилья.

2. Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.²

В дополнение к известным принципам  кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который  предполагает выделение строю  определенного, конкретного имущества,  являющегося объектом залогового  права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

- гласности залога, что предусматривает  требование, чтобы обремененность  данного имущества залогом было  легко распознаваема для третьих  лиц;

- неприменимости погасительной  задолженности к зарегистрированным правам;

- старшинства, определяющего порядок  удовлетворения претензий различных  кредиторов к данному имуществу.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство  квартиры в многоквартирном жилом  доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.³

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики  – физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные  договора с банками (кредитными  организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,  эмитируемые кредиторами или  операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.⁴

Практическое применение ипотечных  кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности и  возвратности средств;

- сохранение денежных средств  кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий предоставления  кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам дешевых  кредитов на длительный срок  с целью покупки жилья. Дешевизна  кредитов обеспечивается постоянным  возобновлением кредитных ресурсов  за счет вторичного рынка.

2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот временно  неиспользуемых денежных средств.

4. Стабилизация кредитно – финансовой  системы.

5. Обеспечение денежными средствами  строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

Таким образом, систему ипотечного кредитования можно определить как  комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

1.2 Виды и формы ипотечного  кредитования в России

Ипотечный кредит - как правило, это  долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного  строительства (статус объектов  незавершенного строительства был  изменен в январе 2005 года. До этого  времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу).⁵

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном  доме (как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.

По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

- обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном  регионе;

- всем желающим.

По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной  ставкой;

- кредит с переменной процентной  ставкой.

По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

- без первоначального взноса;

- с первоначальным взносом.

По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 1.1⁶

Таблица 1.1.

Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

В системе мер по становлению  и развитию ипотечного кредитования важное место отводится обоснованию  выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату процентов, а какие - на выплату основного долга.

Кредит с переменными выплатами  делится также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами  суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Недостатком данного кредитного инструмента  является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к  возрастанию риска не возврата. Кроме  того, увеличивается требуемый порог  платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.⁷

Недостатком кредита с "шаровым" платежом является повышенный риск не возврата кредита, то есть кредитный  риск. Это связано с тем, что  возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Постоянные (аннуитетные) платежи  по кредиту предусматривают периодические  равновеликие выплаты. Ежемесячные  платежи по кредиту, равные в течение  всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для  стран с высокой инфляцией. Среди  таких инструментов следует назвать  кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга  предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся  различные показатели в зависимости  от ситуации в экономике, а также  от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

Такой инструмент позволяет производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

- платежи индексируются по какому-либо  показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита  и его доступность;

- номинальный непогашенный  остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.⁸

Разновидностью кредита с двойной  индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "Контрактной ставкой" и определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.⁹

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту  заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую  клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период.

Формы и виды ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем: обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; снижение рисков ипотечного кредитования; обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

1.3 Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования  в России

Как и любой важный процесс, ипотека и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно.

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса¹⁰. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита.

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке  больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005.

Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных¹¹.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон  об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"¹².

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом "О кредитных  историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.

30 декабря 2005 года был принят  Закон №214 "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после принятия, которого возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требований к разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон не заработал.

В качестве первого шага в решении  проблем ипотечного кредитования в  России было выбрано изменение соответствующей  нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон "Жилищный  кодекс Российской Федерации"  от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;