Содержание

Введение

     Актуальность темы исследования. В  наше время в России одной из первоочередных задач общественно-финансового становления стоит задача формирования рынка легкодоступной недвижимости при помощи создания  условий для роста платежеспособного спроса народонаселения на недвижимость, и роста размеров жилищного строительства.

       В соответствии с оценками  Госстроя и итогами разных  социологических исследований, в  России до 80% народонаселения испытывает необходимость в улучшении жилищных  условий,  примерно 27% народонаселения живет в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, которые находятся в аварийном состоянии. Главной причиной этого является низкий уровень жизни народонаселения и ограничение объемов строительства жилья.

       Создание условий, которые способствуют увеличению доступности жилища и расширению платежеспособного спроса народонаселения на жилище, непосредственно соединено с развитием и расширением системы долговременного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая  на данном этапе система ипотечного жилищного кредитования обязана соответствовать потребностям всех участников  жилищного рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и возможных заемщиков, потому принципиальным вопросом считается создание модели ипотечного кредитования,  которая будет основанием для становления и развития ипотечных взаимоотношений в будущем.

     Невзирая  на огромную  численность трудов посвященных вопросам кредитования в  отечественной практике не сформировалось единого мнения относительно действенной модели ипотечного кредитования в РФ.

     Целью представленной работы  является исследование состояния системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на современном этапе, обнаружение главных проблем, тормозящих  ее развитие на современном этапе и возможных путей их решения.

     Названная цель обусловила постановку таких задач:

     - рассмотреть теоретические основы  системы ипотечного кредитования  в РФ;

     - рассмотреть программы ипотечного кредитования Сбербанка РФ;

     - рассмотреть  проблемы ипотечного  кредитования в РФ и  возможные  пути их решения;

     Объектом  исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.

     Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области.

     Эмпирической  базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

     В работе использован системно-структурный  подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов  ипотечного кредитования, специфики  их развития и взаимоотношений в  конкретных экономических условиях.

     Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных в нем выводов и предложений при создании моделей ипотечного жилищного кредитования в регионах. 
 
 
 
 
 
 

І. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

1.1. Понятие ипотечного кредитования и особенности его применения в современной России

       Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

     Ипотека - это обеспечение обязательства  недвижимым имуществом, при котором  залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.¹

     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

     Ключевыми условиями для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной  экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные  кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

     Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств  в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. 
 
 
 

     Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

     Выплата процентов и погашение кредита  определяются договором.

     В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

     В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.²

     Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав.

     В случае если заемщик не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. 
 
 

     Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, но всё же она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность. Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодатель базы, высокие годовые проценты по кредиту и отсутствие у экспертов единого мнения относительно дальнейшего развития этого вида бизнеса. Однако в России уже появились и учреждения оказывающие услуги по ипотеке и потребители таких услуг.

     На  данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ  по совершенствованию законодательной  базы, устранению недочетов и принятию новых законов. Сейчас заемщик может руководствоваться такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс».

     Законодатели, разрабатывая новые законы, должны делать упор на то, чтобы максимально обезопасить как банки, так и заемщиков, а так же проработать вопросы привлечения финансовых ресурсов в данный вид бизнеса. Решение законодательных вопросов ипотечного кредитования просто необходимо, им занимаются такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк. 
 
 
 
 
 

1.2.Зарубежные  модели ипотечного  кредитования

     Опыт  стран, имеющих длительную историю  ипотечного кредитования и функционирования ипотечного рынка, а это преимущественно страны Евросоюза и США, является лучшей иллюстрацией преимуществ использования ипотечного кредитования.

     На  сегодня существует две основные модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская. Главное отличие  между этими моделями заключается  в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, согласно американской модели кредитования, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором при помощи выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование.

     В немецкой модели основным источником формирования кредитных ресурсов для  ипотечных кредитов является система  сберегательных вложений и лишь около 20% необходимых средств привлекается при помощи фондового рынка.³

     Основой функционирования системы сберегательных вложений являются так называемые строительные (жилищные) сберегательные кассы. Источником кредитных ресурсов для целевых  жилищных займов в этих кассах являются вложения граждан, плата за пользование  займами, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о жилищных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года внес на свой счет определенную сумму. Кредит на приобретение жилья может получить только вкладчик сберегательной кассы.

     Особого внимания заслуживает система государственной  поддержки вкладчиков жилищных сберегательных касс в Германии. Основными формами  этой поддержки являются государственные  денежные дотации при погашении  процентов за кредит и система налоговых льгот.

     Кроме Германии система жилищных накоплений успешно функционирует в Великобритании и Франции. Отличием английской системы  жилищных сбережений является то, что  ипотечный кредит в жилищных сберегательных кассах или товариществах могут  получить не только вкладчики, но и другие лица.

     Американская  модель ипотечного кредитования является более сложной нежели немецкая. Сегодня она представляет собой целую систему ипотечных банков, сберегательных и кредитных ассоциаций, страховых компаний, пенсионных фондов и т.п.. Функционирование стольких участников на рынке ипотеки дало толчок формированию и развитию вторичного ипотечного рынка и использованию фондовых механизмов финансирования ипотечных кредитов. В разные годы в США были созданы специализированные ипотечные организации, такие, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация.

     Объем ипотечных кредитов в США и  развитых странах Европейского союза  составляет в среднем около 50% к ВВП, достигая 70% в Нидерландах и Дании.

     Приоритетным  и доминирующим на этом рынке является жилищное ипотечное кредитование.

     Низкая  стоимость ипотечного кредита обусловлена ​​рядом причин. В частности, это низкий уровень инфляции, низкая стоимость оформления кредита, незначительные банковские риски, с одной стороны, и мощный фондовый и страховой рынки с низкой стоимостью ресурсов - с другой.

     В США есть две модели ипотечного кредитования - на основе закладных и на основе актов введения доверительной собственности Первая форма ипотечного кредитования предусматривает передачу заемщиком кредитору закладной. Согласно вот этой формы кредита заемщик остается собственником заложенного имущества, а также имеет право на пользование им и получения доходов с этого имущества. Вторая форма кредита предполагает передачу заемщиком кредитору титула собственности на заложенное имущество или прав на владение этим имуществом доверенному лицу до момента погашения долга. Таким доверенным лицом может быть и кредитор. Примерно в половине штатов в США используется одна форма ипотечного кредитования, во второй половине другая.

     В развитых странах очень распространены кредитования с плавающей или  фиксированно-плавающей процентной ставкой, как с коротким, так и  с длинным начальным периодом. Плавающая процентная ставка наиболее широко используется в Великобритании, Швеции и Норвегии, где используются различные методы ее установления. B отдельных странах, включая Францию, Италию и Австрию, процесс ее корректировки является сложным. Фиксированная процентная ставка используется гораздо реже. Однако во Франции, Италии, Австрии и Нидерландах она является едва ли не самой распространенной.⁴

     Конечно, в России трудно построить эффективную систему по пять - десять лет, тогда как в странах Европы становление ипотечных отношений имеет 200-летнюю историю. Скажем первый ипотечный банк Дании основан еще в 1797 году. Сегодня ипотечные банки этой страны, которых всего восемь, играют определяющую роль в финансировании ипотеки.

     Крупнейший  рынок ипотечных облигаций среди стран ЕС сложился в Германии с долей в 38%. Доля датского рынка ипотечных облигаций составляет 34% от общеевропейского. По специализации эмитента, учитывая особенности регулирования, характерные для той или иной страны Европы, выделяют четыре основные модели выпуска обеспеченных облигаций.

     Первая  модель (так называемая «французская») применяется в Финляндии, Франции, Ирландии, Норвегии, частично в Швеции. Эмитентом обеспеченных облигаций является специализированное финансовое учреждение.

     Вторая модель применяется в Дании, Германии, Венгрии, Польше, частично в Швеции. Эмитентом обеспеченных облигаций является специализированный банк, который, помимо выпуска указанных ценных бумаг, может заниматься другими видами бизнеса.

     Третья  модель представлена ​​в Германии (проект закона), Латвии, России, Словении (проект закона). Эмитентом обеспеченных облигаций является универсальный банк с соответствующей лицензией на их выпуск.

     По  четвертой моделью право на выпуск обеспеченных облигаций предоставляется всем банкам.⁵

     Качественные  изменения произошли в странах, недавно вступивших в ЕС. Особенно в Польше и Чехии.

1.3. Типология ипотечного кредитования

                  Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:

     - ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита; ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).

     На  основе этих двух основных типов может  существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

     - с равномерными выплатами – заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита; с линейным погашением кредита – заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга; с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам; с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.

     Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.

     Различают два вида «участвующих» ипотек:

     - ипотека, в которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной ценой; ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода.

     Ипотека, в которой кредитор получает часть  превышения продажной цены над ценой приобретения: по условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; в компенсацию же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. Ставка процента и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении.

     Доля  кредитора в превышении принимает  форму «условного» процента, т.е. реализуется на некотором заранее  оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при  рефинансировании. 
 
 
 

     Обычно  максимальный срок подобного соглашения – 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя и из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

     Схема является выгодной для кредитора, потому что представляет собой некоторую страховку против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика – это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

     Ипотека, при которой кредитор получает право  на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.

     Для заемщика эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту, залог с фиксированной ставкой процента. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ІІ.Анализ рынка  и современных программ ипотечного кредитования

2.1.Рынок  ипотечного кредитования 2009 -2010

     Рассматривая  показатели рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации за 2009 г., можно выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года. Такое деление обусловлено многими факторами, наиболее значимыми из которых является политика поддержания банковской системы страны в целом и ипотечного кредитования в частности, а также благоприятные мировые экономические условия, которые отмечались именно во второй половине 2009 г. Мы не имеем в виду абсолютное улучшение ситуации на мировом финансовом рынке, но подчеркиваем улучшение его конъюнктуры и настроений.

     На  первом этапе мы наблюдаем резкое падение показателей и преобладание пессимистических настроений на рынке  ипотечного кредитования и в банковском секторе в целом. Ухудшение показателей является следствием недостатка ликвидности, увеличения рисков и ухудшения спроса на финансовых рынках. Второй этап характеризуется ощутимым оживлением кредитных организаций и увеличением публичных мероприятий по смягчению условий рефинансирования кредитов со стороны государства и специализированных организаций.

     Банковский  сектор в целом проще оценивать  и анализировать, чем ипотечное  кредитование или рефинансирование, в частности ввиду недостатка статистических данных. Наиболее уязвимым местом в аналитике ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день является отсутствие детальной отчетности кредитных организаций по данному направлению. 
 

     Следует отметить, что мировой финансовый кризис в меньшей степени, чем  в США, повлиял на ипотечный рынок  России. По нашему мнению, чрезвычайно малые, по сравнению с американским рынком, объемы секьюритизированных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными обязательствами) помогли российскому сектору жилищного кредитования относительно немного потерять в объемах.

     Одновременно  с сокращением количества игроков  в 2009 г. происходило снижение относительных  и абсолютных показателей, характеризующих  объемы предоставляемых ипотечных  жилищных кредитов. В рассматриваемый  период кредитными организациями предоставлено 16 146 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 170 311 млрд руб., что составляет 4,7% от общего объема потребительского кредитования. Средний размер предоставленных жилищных ипотечных кредитов составил 0,97 млн рублей.

     При анализе соответствующего периода 2008 г. мы видим, что объем предоставленных в первом полугодии 2009 г. ипотечных жилищных кредитов сократился более чем в шесть раз, опустившись до уровня аналогичного периода 2006 г. Причем если в первом полугодии 2006 г. темпы прироста ипотечного жилищного кредитования были в два раза выше темпов прироста потребительского кредитования, а в соответствующие периоды 2007 и 2008 гг. данные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 г. темпы прироста потребительских кредитов превысили темпы прироста ипотечного жилищного кредитования более чем в три с половиной раза. На начало 2010 г. данные показатели сократились по сравнению с началом 2009 г. в 3 раза, что объясняется некоторым оживлением на рынке ипотечного кредитования.  
 
 

     Но  насколько долго продлится такая тенденция и приблизится ли к показателям 2008 г., сказать однозначно трудно. Также трудно предугадать долгосрочные тенденции, так как прежние механизмы регулирования и стимулирования, по нашему мнению, не столь эффективны.

     Если  рассматривать с позиции валютной составляющей, то в 2009 г. продолжился рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях. В 2009 г. было выдано более 176 тыс. кредитов в рублях на общую сумму 170 млрд руб. против 2200 ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте на 11,8 млрд руб. Доля кредитов в рублях в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. увеличилась до 93,6%, т. е. на 6,9%.

     Если  анализировать мировой кризис ликвидности, мы видим множество причин его  возникновения. Это и слабый контроль со стороны государств за растущими рынками, и непомерно развитый рынок секьюритизации ипотечного кредитования в США, и множество других причин. Однако если говорить не о причинах, а о влиянии кризиса на экономику, то его можно разделить на несколько составляющих.

     Во-первых, это рост недоверия к заемщикам  в связи с рисками и падением ликвидности обеспечения. В данном случае результатом стало ужесточение  условий предоставления ипотечных  жилищных кредитов. По сравнению с  предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по таким кредитам, выданным в рублях, в 2009 г. увеличилась на 1,7%, в иностранной валюте - на 2,7% и составила в первом полугодии 14,6 и 13,5%, а на начало 2010 г. - 14,6 и 13% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления ипотечных жилищных кредитов кредитными организациями в первом полугодии 2009 г. сократились более чем на 17 месяцев по рублевым (с 215,1 до 198 месяцев) и более чем на 80 месяцев по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в иностранной валюте (с 206,9 до 126,1 месяца). На начало 2010 г. данные показатели составляют 187,2 и 116,5 месяца соответственно. 

     Во-вторых, нехватка краткосрочных и, самое  главное, долгосрочных финансовых активов, и, как результат, мы имели повышение  ставок по кредитам ипотечного жилищного кредитования. Данная тенденция сопровождалась устойчивым увеличением объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечному жилищному кредитованию. Просроченная задолженность в рублях выросла по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. более чем в 6 раз, в иностранной валюте - более чем в 14 раз, составив по состоянию на конец первого полугодия 2009 г. 11,6 и 9,8 млрд руб. соответственно. На начало 2010 г. данный показатель по рублевым кредитам увеличился еще в 2 раза и составил 20,6 млрд руб., что превышает уровень начала 2008 г. более чем в 25 раз. Вместе с тем удельный вес просроченной задолженности в целом увеличился на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно.