Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

Тема:  Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Использование зданий и сооружений по назначению неизбежно ведет к физическому старению их конструктивных элементов и появлению физического износа, т. е. потере ими (их конструкциями) своих первоначальных эксплуатационно-технических характеристик вследствие воздействия на них природно-климатических и техногенных факторов. Износ является необратимым процессом и на практике приводит к повреждениям конструкций и образованию локальных или полных разрушений.

Одной из наиболее сложных проблем, с которой сталкиваются оценщики при оценке рыночной недвижимости, является проблема оценки ее физического износа. Физический износ объекта может быть определен уже на стадии визуального осмотра. Однако ВСН 53-86(р), являющийся в настоящее время основным документом, определяющим методику расчета физического износа зданий по данным визуального осмотра, требует актуализации в связи с появлением новых строительных материалов и технологий конструктивного исполнения элементов здания, а СП и ГОСТ не дают четкого понимания о соотношении наблюдаемых дефектов и величины физического износа.

Исследования  по проблемам исследования физического износа объектов недвижимости в процессе их оценки проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах ученых Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К., Симионова Н.Е., Шеина С.Г., Захаров С.А., Новиков Б.Д.и др. 

Целью курсовой работы является изучение методических положений и практических рекомендаций по определению физического износа недвижимости в процессе оценки предприятия.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

- рассмотрены  виды износа недвижимости, изучено  понятие физического износа объекта  недвижимости, раскрыты причины  его образования;

- проанализированы  методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости, выявлены их достоинства и недостатки;

- приведен пример  расчета физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия.

Объектом исследования является недвижимость предприятий.

Предмет исследования составляет методические аспекты и формирование динамики процесса физического износа и его влияние на стоимость предприятий.

Методика исследования носит комплексный характер и включает в себя следующие элементы научных теорий: экономика недвижимости; оценки физического износа, развития дефектов во времени, принятия решений.

ГЛАВА 1. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. Виды износа и понятие физического износа объекта недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

Продолжительность физического срока жизни объекта  недвижимости (кроме земли), экономический  и эффективный возраст зависят  от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (Приложение 1.).

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением¹. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых  объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно  полученной стоимости: если последняя  превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов². Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным  природным или искусственным  объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Физический  износ — это потеря стоимости  зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил³.

Физический  износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений⁴.

Он выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и проявлении конструктивных дефектов. Такой вид износа может быть как устранимым, так и неустранимым. С точки зрения технических возможностей в настоящее время можно устранить любой выявленный физический износ. Поэтому неустранимый физический износ -это износ, который является в первую очередь категорией экономического характера (целесообразно ли с точки зрения экономики устранять такой износ или нет), но никак не технического плана. Существующие методики не обеспечивают раздельную оценку физического износа на две составляющие, устранимый и неустранимый физические износы. Они лишь позволяют оценить интегральное значение величины физического износа.

Устранимый  физический износ включает в себя ремонт, усиление или замену частей объекта (конструктивных элементов), которые целесообразны с экономической точки зрения. Это такой физический износ, который может быть устранен в результате проведения повседневной технической эксплуатации или после проведения планового текущего или капитального ремонтов.

При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие  нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое  состояние, и агрессивное воздействие  окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят  из строя. Основные причины образования повреждений строительных конструкций представлены в Приложении 2.

Агрессивной является среда, под воздействием которой  изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.

Разрушение  строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воздействия приведена в  СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твёрдые⁵.

Газовые среды  – это такие соединения, как  сероуглерод (CS₂), углекислый газ (CO₂), сернистый газ (SO₂) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов⁶.

Жидкие среды  – это растворы кислот, щелочей  и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность  таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции.

Твёрдые среды  – это пыль, грунты и т.п. Их агрессивность  оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твёрдых средах играет влага.

Воздействие воздушной  среды. Загрязнённый воздух особенно в  сочетании с влагой приводят к  преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций.

Наиболее интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различных видов топлива. Поэтому в городах и промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов⁷.

К основным продуктам  сгорания большинства видов топлива  относятся углекислый и сернистый газы. При растворении углекислого газа в воде образуется углекислота – конечный продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воздействует на бетон и другие строительные материалы. При растворении сернистого газа в воде  образуется серная кислота, также разрушающая бетон.

Воздействие грунтовой  воды.  Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные  и грунтовые воды  могут сливаться  и устойчиво обводнять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.

Известно много  разновидностей агрессивности грунтовых  вод: из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную – в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.0311 -85⁸.

Воздействие отрицательной  температуры. Отрицательная температура  приводящая  к замерзанию влаги  в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.

Все виды физического  износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные  потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

1.2. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Достоинство метода:

1. Полное обоснование экономической сути величины физического износа. Отсутствие контраргументов.

Недостатки  метода:

1. В отдельных  случаях требуется дополнительное  обоснование необходимости выполнения  ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м²? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем⁹.

2. Сложность  практической реализации:

а) Необходимо точно  определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные  расценки, данные прайс-листов ремонтных  компаний, укрупненные стоимостные  показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Сложность выполнения расчета.

На первый взгляд расчет не дает никаких затруднения, однако, если объект оценки административное здание на 15 тысяч квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания, составление отчета может занять большое количество времени. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что согласно требованию ФСО каждый вывод или цифру следует обосновать¹⁰. Поэтому использование данного метода на практике трудно реализуемо.

Из сопоставления  достоинств и недостатков делаем вывод, что метод хороший, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Поэтому при оценки стоимости недвижимости данный метод используется крайне редко.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз =  ×100%                                                    (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни)¹¹.

Достоинства метода:

1. Весь расчет  выполняется в одно арифметическое  действие;

2. Расчет основан  всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки  метода:

1. Метод не  учитывает того, что в процессе  эксплуатации здания отдельные  элементы могут неоднократно  ремонтироваться или полностью  заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

2. Считается, что метод  не применим для зданий со  сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался большой запас прочности. Однако и из этой ситуации можно найти выход. Согласно Постановления Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов»¹²: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт». И это распространяется на все виды основных фондов. Конечно если попытаться нарисовать зависимость на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, что является существенным недостатком методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам просрочила все нормативные сроки эксплуатации, но до сих пор эксплуатируется.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз =  ×100% =  ×100% =  ×100%            (2)

где Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост – остающийся срок экономической жизни;

Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни)¹³.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток  метода:

1. Оценщику практически  невозможно достаточно веско  обосновать величину Вост, т.к. точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.

Сопоставление достоинств и  недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти  никогда не применяется.

Экспертный  метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз =  × 100%                                  (3)

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ_i – удельный вес i – того элемента в здании;

i – номер элемента.

Достоинства метода:

1. Относительная  простота выполнения расчетов;

2. Методика определения  физического износа установлена  нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана.

Недостатки  метода:

1. Сама методика  предусматривает точность расчетов  ±5%.

2. Величина ошибки  обратно пропорциональна опыту  оценщика. Помимо этого довольно  часто встречается ситуация, когда  простым проведением косметического  ремонта скрываются многие видимые  признаки износа основных силовых  элементов здания, что приводит  к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

3. Влияние субъективного фактора. Пример – описание величины износа по элементу «система центрального отопления» соответствует определению «Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов» и проценту износа от 41 до 60%. А сколько должно быть, допустим, этих «капельных течей» на 10 отопительных приборов? В нормативном документе не прописано¹⁴.

При выборе метода расчета очень часто достоинства  метода перевешивают недостаток, и  поэтому данный метод применяется оценщиками очень часто.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменяются в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого  износа определяются от стоимости элементов  с учетом устранимого износа. Общий  физический износ определяется путем  суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

1. Метод позволяет  учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки  метода:

1. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
2. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.

Выяснив основные достоинства и недостатки методов, а так же ограничив область их применения, далее следует определить точность их расчета:

Метод хронологического возраста. Метод применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста. Интересный метод, способный устранить основной недостаток  метода хронологического возраста, но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.

В результате вышеуказанные методы в реальной оценке применяются довольно редко. Наиболее часто применяется - метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки.

ГЛАВА 2. РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. Описание объекта оценки

Объектом оценки выступало имущество принадлежащее, ЗАО «ХХХ», расположенных по адресу: Московская область, г. Химки.

Характеристика  земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» представлена в таблице 1.

Таблица 1

Общая характеристика земельного участка

Продолжение таблицы 1

Общая характеристика улучшений земельного участка представлена в таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Общие сведения

Таблица  3

Общая характеристика объекта оценки

Техническая характеристика объекта оценки представлена в таблице 4.

Таблица 4

Техническая характеристика объекта невидимости (нежилое здание лит. Б)