ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Камская государственная инженерно-экономическая  академия  

Кафедра «Экономика и Менеджмент» 
 
 

Курсовая  работа 

 по  дисциплине «Планирование и контроллинг» 

на тему: «Исследование вторичного рынка жилья 32                    комплекса» 
 
 
 
 
 
 

                                          Выполнила: ст. гр. 3405                 Хасанова Л. Ф.

                                          Проверил:   доцент

                                                            Мурсалимов М.Х. 
 
 
 
 
 

                                   Набережные Челны

2007

 Содержание 

Введение………………………………………………………..…3

1. Исследование рынка вторичного жилья…………...…………5

2. Данные о городе Набережные Челны…………...……………6

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости...……….10

4. Сегментация..…………………………………………………14

5. Изменение  цен………………………...………………………15

Заключение………………………………………………………16

Литература……………………………………………………….18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Рынок недвижимости в России сегодня находится в стадии формирования, но развивается довольно быстрыми темпами. Причинами, сдерживающими развитие рынка недвижимости, являются, с одной стороны, отсутствие полноценной законодательной базы в этой сфере, с другой стороны, минимальный опыт работы с недвижимостью, «питающий» и совершенствующий соответствующие законы.

     Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т. д.

     Купля – продажа объектов недвижимости – это не просто купля – продажа  товара народного потребления, а  движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

     Рынки недвижимости по своей природе заметно  отличаются от тех рынков, которые  в экономической науке принято  называть высокоорганизованными, например, от мировых рынков ценных бумаг или  цветных металлов. Большинство рынков недвижимости локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.

     В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости  объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

     Исследование  рынка недвижимости – это, прежде всего целенаправленный анализ рынка  с целью выявления тенденций  его развития, как в целом, так  и по отдельным сегментам.

     Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению, местоположении, структуре и доходам населения, уровням конкуренции и другим показателям.

     Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных  и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими факторами перехода поступивших на рынок объектов  от одного владельца другому.

     В данной работе мы рассматриваем вторичный  рынок недвижимости, как более  объемный и дифференцированный. 
 
 
 
 
 
 

     1. Исследование рынка вторичного жилья 

     На  данном этапе производится выбор  одного из способов исследования рынка. В данной работе производится разовое изучение состояния и тенденций развития рынка вторичного жилья в 32 комплексе.

           Рынок недвижимости находится  под значительным влиянием факторов,       определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.  Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменение темпов экономического роста в стране;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий;
• научно-технический прогресс и др.

     При оценке района важной является информация об экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям в городе Набережные Челны. Эта информация необходима для анализа состояния рынка вторичного жилья, тенденций его развития, описания развитости инфраструктуры и других данных.   
 

     2. Данные о городе Набережные Челны 

     Всего в городе проживает около 510 тыс. чел.

     Из 250 тысяч молодых людей в возрасте до 30 лет:  25 тысяч – студенты, 83 тысячи – учащиеся, 60 тысяч – работающая молодежь.

               В нашем городе сегодня успешно работают 54 средства массовой информации, 6 из которых – под учредительством городского Совета народных депутатов и администрации города. О новостях и событиях челнинцам сообщают 9 радиостанций, 3 телекомпании,  6 журналов и 36 газет.

     Медицинская помощь  жителям оказывают 39 лечебных учреждений, большинство из которых  построены по проектам, отвечающим современным требованиям.  Уровень  медицинского обслуживания в Набережные Челны   достаточно высок. На сегодняшний  день 8 лечебно-профилактических учреждений города являются межрайонными центрами, в 3 учреждениях развернуты 9 межрайонных отделений, где получают квалифицированную медицинскую помощь жители Закамского региона Татарстана. В учреждениях здравоохранения работают более 11 тыс. человек.

     В городе 27 библиотек-филиалов. Организация  содержательного отдыха горожан, создание условий для их духовного роста  путем максимального приобщения к культурным ценностям – это  основная задача культурно-досуговых  учреждений. Задача учебных заведений искусств – сохранение индивидуальности каждого ребенка, раскрытие творческого потенциала и создание всех условий для дальнейшего развития его способностей.

     В городе Набережные Челны так же находится:

      - 85 дошкольных учреждений 

      - 62 средних общеобразовательных школ

      - 29 высших учебных заведений 

     Акционерное общество "КАМАЗ" - крупнейшее промышленное объединение республики (около 120 тыс. работающих), НПО "Татэлектромаш", ремонтно-механический завод. В городе развитая промышленность стройматериалов (два завода ЖБИ, комбинат стройматериалов, завод крупнопанельного домостроения, завод металлоконструкций, завод ячеистых бетонов, завод "Стройдеталь", растворобетонный завод, завод "Железобетон", электроэнергетика (Нижнекамская ГЭС- 1,25 млн.квт. и ТЭЦ КамАЗа), завод электромонтажных заготовок, пищевая промышленность (мясокомбинат, молококомбинат, комбинат хлебопродуктов, булочно-кондитерский комбинат, горпищекомбинат, пивзавод, рыбозавод), картонно-бумажный комбинат, мебельная фабрика, элеватор. Город располагает мощной строительной индустрией (объед. "Камгэсэнергострой" и др.).

     Городской транспорт - автобусы и трамваи.

     Жилищный  фонд Набережных Челнов составляет 9805 тыс. м2 общей площади, обеспеченность 1 жителя – 18,5 м2. 
 
 
 
 
 
 

Занятость населения. 

     Социальные  показатели

     Чем выше доходы населения, тем соответственно больше спрос на объекты недвижимости и тем самым растет стоимость  недвижимости (жилья). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

       Различные факторы внешней среды  оказывают влияние на стоимость  объекта   недвижимости.

     Эти факторы, в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект, подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь, экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относят факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень динамики и инфляции; курс доллара и его динамика. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости (например, квартиры) с правовым характером сделки. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

     К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

     Особенностями локального местоположения 32 комплекса являются:

                Местоположение

• Стоимость недвижимости зависит от ее местоположения.
• Хорошее местоположение объектов жилищной недвижимости  предполагает наличие вблизи сфер отдыха и услуг, хорошее транспортное обслуживание, чистую экологию.
• расположение в центре города, где сходятся все основные магистрали города (пр.Наб.Челнинский, пр.Мира, пр.Московский, пр.Сююмбике, пр.Чулман);
• удобный подъезд к участку;
• относительная развитость коммерческого сектора, в 32 комплексе и его окрестностях расположено большое число магазинов (продовольственных и непродовольственных), предприятия бытового обслуживания;
• наличие поблизости остановок общественного транспорта;
• наличие детских дошкольных учреждений (2дет. сада), общеобразовательных школ (3 школы, в том числе гимназия и школа менеджмента);
• наличие предприятий общественного питания;

             Архитектурно- планировочные решения

     Важным  фактором являются архитектурно- планировочные  решения в микрорайоне. Так как  конструкция зданий имеет большое значение. Жилая недвижимость должна  соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение, привлекательный внешний вид, то есть архитектурно – планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость.

           Основу 32 комплекса составляют 5-этажные;  9-этажные и 10-этажный дом.

     5 – этажные панельные (4);

     9 – этажные панельные (3);

     10 – этажный панельный (1).

     Все эти дома были построены 1984-1990 гг. поэтому большинство из этих жилых домов имеют хорошее состояние, лишь некоторым требуется небольшой косметический ремонт.

     Влияют  на стоимость вторичной недвижимости и улучшения, которые были произведены:

• замена труб на пластиковые;
• евроремонт;
• перепланировка;
• установка пластиковых окон;
• установка филенчатых дверей;
• и др. улучшения, увеличивающие стоимость жилья.

     В свою очередь ухудшения приводят к падению стоимости недвижимости.

     Немаловажное  значение оказывают на стоимость  вторичной недвижимости и такие  факторы, как этаж – менее привлекательными являются первый и последний этаж, что также отражается на цене. Наличие балкона и его размер – важная составляющая стоимости (если же он застеклен – стоимость увеличивается).

     Наличие коммунальных услуг

           Микрорайон обеспечен  всеми видами коммунальных услуг: газ, электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, центральное отопление. Район телефонизирован (малая часть квартир не имеет телефонной связи). Большинство дворов оснащено новыми детскими площадками.

           Экология

     Наличие в городе промышленных предприятий оказывает влияние на экологию в Набережных Челнах. Уменьшение стоимости недвижимости тесно связано с загрязнением окружающей среды. 32 Микрорайон расположен достаточно далеко от промышленной зоны, что благоприятно для проживания. Однако имеются значительные загрязнения окружающей среды выхлопными газами от наиболее загруженной трассы города – пр. Наб.Челнинского, также имеется повышенный шумовой фон. Данные факторы отражаются на домах, наиболее близко расположенных к магистрали – 32/01, 32/07 и 32/06. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Сегментация 

     Анализ  рынка недвижимости представляет собой  настолько же важную, насколько и  трудную задачу.

     Выделение сегментов позволяет сфокусировать  внимание не на рынке в целом, а  на его составной части. На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

     Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

     Позиционирование  – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

     Основная  часть представленной на рынке недвижимости по 32 комплексу – одно- и трехкомнатные квартиры. На втором месте двухкомнатные, на третьем – малосемейки и многокомнатные.

5. Изменение цен

     Рыночная  стоимость объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки. 

     В данной работе был проведен анализ цен на квартиры вторичного рынка недвижимости за март 2007 года. Были получены следующие данные: 

Заключение

     Спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности, так как спрос на жилье зависит не только от  цены на него, но и от других факторов. Одним из них является платежеспособность населения и его финансовые возможности. Учитывая, что стоимость квартиры является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансовых механизмов.

       При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства  населения города, нуждающегося  в улучшении жилищного положения,  являются небольшими. 

     По  анализу цен на квартиры по городу и в комплексе заметно, что  цены в комплексе выше, чем в среднем по городу. Это обуславливается тем, что цены в других, менее благоприятных районах(которые также составляют стоимость всего города), как ЗЯБ, ГЭС и п.Сидоровка, ниже, чем в районах нового города. Отчасти это зависит от местоположения (далеко от центра города), отчасти из-за сильной изношенности основной части жилого фонда.

      32 Комплекс относится к наиболее престижным комплексам города. Это транспортный центр, умеренно экологически-чистый район, сосредоточение значительной массы торговой и деловой жизни города.

     32 Комплекс имеет хорошее местоположение, транспортную доступность, наличие всех необходимых коммуникаций. Здесь большое количество магазинов, объекты бытового обслуживания, детские сады, школы и спортивные площадки.

     Цены  на вторичное жилье в 32 комплексе довольно высокие, но это не уменьшает  спрос на квартиры в микрорайоне. И, несмотря на высокие цены на квартиры в 32 комплексе, строительство домов и приобретение квартир продолжается, увеличивая темпы. Примером тому может служить строительство многоэтажного дома, квартиры в котором уже раскуплены на 78%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература

     1.Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». - М.: Изд-во «АСВ». 1999.-568с.

                2.В. В. Завадский, В. А. Бутенко. Экономика недвижимости. - М.:    Изд-во «Машиностроение». 2000.-399с.

     3.В. А. Горемыкин. Экономика недвижимости: Учебник. – 4-е изд. - М.: «Высшее образование». 2006.-655с.

     4.Интернет. Сайт www.nabchelny.ru