История ипотеки в России

История ипотеки  в России

История развития ипотеки  в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку стартовые  условия формирования рынка ипотек в ХVIII-ХIХ вв. во многом схожи с современными условиями.

В России ипотека и ипотечное  кредитование появились в 50-х гг. XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально  кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г., а  позднее — государственные заемные  банки (в Москве и Санкт-Петербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском  порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.

При Екатерине II появились cохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредит под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества.

Особенное распространение  эта схема получила при образовании  городских кредитных обществ, когда  члены общества, не имея солидного  уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать  крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Происходило  следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося  в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся  недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителями, которые  с этими долговыми обязательствами  шли на вторичный рынок к инвестору, обещая по бумагам фиксированный  доход (см. схему на рис. 10.1). 

Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные  товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т. д.). В этом им, конечно, содействовало государство. Дело в том, что когда Александр II увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро, был проведен анализ и выяснилось, что основное противоречие заключалось в потребности в долгосрочных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поняло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организации  или лица, которые имели их на руках, получили возможность заложить эти облигации в госбанк и  получить кредит. С другой стороны, решением правительства на покупку  таких облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили  хоть и небольшой, но стабильный доход  в течение длительного времени. Таким образом, ипотечные облигации  получили дополнительные гарантии со стороны государства.

Помимо перечисленных  преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора  было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой  процент по этим ценным бумагам был  невысок — до 5%. Однако их привлекательность  доказывается одним красноречивым  фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали  брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 61 млн десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.

Что касается правовой стороны  ипотечной системы того времени, то в X томе Свода законов Российской империи мы находим ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. Рассмотрим несколько основных статей. Статьи 1627, 1663 Свода указывают, что  в связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, закладывать  его может только тот, кто способен отчуждать, т. е. исключительно собственник  имущества, и при этом никоим образом  не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом. Право Российской империи не предусматривало законного  и судебного залогов. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму крепостного  акта (закладной крепости), который  должен был быть подписан двумя свидетелями. Договор о залоге движимых вещей  заключался в нотариальной форме. Залог  как движимого, так и недвижимого  имущества влек за собой запрет его  отчуждения. Наряду с общими нормами  о залоге существовали специальные  правила о залоге для казны, кредитных  институтов (Устав кредитный), ссудных касс и товарных складов (Устав торговый).,

Еще одна попытка проведения ипотечной реформы была задумана в 1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему  залогового права на недвижимость. По замыслу ее авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который  предоставляется под обеспечение  его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся  к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над  этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских  стран, уже имевших к тому времени  ипотечные системы залога недвижимости, а также соответствующие разделы  проекта общегерманского уложения.

Основным звеном ипотечной  реформы должна была стать новая  система оборота, и в том числе  залога недвижимости, связанная с  введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги  заключалось бы в том, что сила права собственности, залогового и  иных правка недвижимость обусловливалась  внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом  этой реформы должен был стать  отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено  было приобрести законную силу.

В начале XX в. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1888 по 1905 гг. было продано и куплено 2,4 млн десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн десятин земли и стал мощным орудием столыпинской аграрной политики, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

Задачей государственных  дворянских банков было поддержание  помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно  дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся  в деньгах, обращался в банк с  просьбой предоставить ему кредит под  залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась  специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до 50-х гг. позапрошлого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками «золотого правила» сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок: дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам.

После 1917г. ипотека утратила свое значение в связи с национализацией, почти полной отменой частной  собственности и упразднением деления  имущества на движимое и недвижимое.

Однако в настоящее  время ипотека опять приобретает  все большее значение, и это  связано, прежде всего, с основным предназначением  ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы — обеспечения жильем, поскольку в настоящее время  стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

Данный вид кредитной  деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:

1. Сравнительно низкий  риск при кредитовании, поскольку  ипотечные кредиты обеспечены  надежным и ликвидным активом  - недвижимостью.

2. Долгосрочный характер  кредитов создает определенные  удобства для кредитора с точки  зрения процесса финансового  планирования.

3. При существовании развитой  системы финансирования недвижимости  ипотечные кредиты и закладные  можно продавать на вторичном  рынке.

4. Возможность получения  налоговых и иных льгот от  государства.

5. Привлечение дополнительных  финансовых ресурсов путем выпуска  ипотечных ценных бумаг.

В то же время использование  заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):

1. Возможность приобретения  объекта недвижимости, стоимость  которого превышает размер собственных  средств, в рассрочку, оплачивая  при этом долг кредитору из  доходов этого же объекта.

2. Возможность размещения  ограниченных собственных средств  в несколько проектов со смешанным  финансированием, что позволяет  повысить степень диверсификации  инвестиционного портфеля.

3. Возможность использования  эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.

4. Увеличение стоимости  собственного капитала в конце  инвестиционного периода на величину  погашенного долга, реализуемое  при перепродаже объекта недвижимости.

5. Инвестиции в недвижимость  обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью  дают большую отдачу со временем.

6. Вложение средств в  недвижимость выступает устойчивым  средством против инфляции. Однако  заемщик должен всегда помнить,  что:

- долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;

- нарушение баланса собственных  и заемных средств может привести  к отрицательности финансового  левереджа;

- наконец, невыполнение  в срок обязательств по ипотеке  дает кредитору право обращения  взыскания на объект залога, что  чревато потерей имущества для  заемщика.

В качестве прогноза на будущее  можно сделать предположение  о том, что развитие ипотечного кредитования в России (формирование рынка финансирования недвижимости, обеспечивающего приемлемые условия участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) будет способствовать нормализации экономической обстановки - стабилизации темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций.

Ипотека как способ обеспечения обязательств.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. Сущность ипотеки  состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения должником обеспеченного  залогом обязательства, обратить взыскание  на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся  ему долг. Недвижимость обладает высокой  стоимостью и считается одним  из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что  цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям А. Макарская. Положения о залоге.// Хозяйство и право. 2009 № 3.- 49. Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки.

До перехода на рыночные отношения  основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное  жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную  роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам превышали 200% отметку В.Костюк. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право.2003, № 3. При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при комфортных условиях развития жилищного ипотечного кредитования остается определенный рыск связанное с всемирным экономическим кризисом. Следует упомянуть, что еще 5 сентября 1997 года было создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Основным уставным направления  деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение  ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким  кредитам на средства, привлекаемые путем  размещения облигаций Агентства  на фондовом рынке. Более подробно работу данной организации мы рассмотрим немного  позже.

До того как перейти к выявления  проблем существующих в действующем  законодательстве связанное с ипотекой, автор считает, что нужно рассмотреть виды и объект ипотеки.

 Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых  решений.

Для максимального сокращения процедуры  оформления кредита и получения  кредитором максимальной информации о  клиенте кредитными учреждениями разработаны  стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление  о предоставлении кредита, справка  о наличии вкладов, справка о  наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная  справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 
2)  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 
3)  оценка вероятности погашения кредита; 
4)  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 
5)  заключение кредитной сделки; 
6)  обслуживание кредитной сделки; 
7)  закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита  рассматривается кредитором как  один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

—  желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; 
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание; 
— источник первоначального платежа; 
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.; 
—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; 
— сведения о работе и источниках дохода; 
— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

 %

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита  будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов  заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии  наличия у заемщика первоначального  капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой  величине первого взноса при покупке  жилья). В качестве первоначального  капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед  предоставлением кредитных средств  должны быть размещены заемщиком  в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после  определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих  процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны  третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования  проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

-  сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; 
-  основная информация о приобретаемой недвижимости; 
-  наличие первоначального капитала; 
-  сведения о занятости заемщика и поручителей; 
-  сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; 
-  сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством  тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный  кредит определяется технология получения  ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма  кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально  подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется  заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место  работы (в случае его смены в  течение последних двух-трех лет  устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика.Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о  выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в  письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

-  отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика; 
-  отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; 
-  отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества; 
-  отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

-  желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; 
-  анализ объекта залога; 
-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; 
-  описание предполагаемой сделки; 
-  источники погашения кредита; 
-  расчет возможной суммы кредита; 
-  анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; 
-  риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; 
-  предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости; 
-  кредитный договор; 
-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); 
-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают  сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  др.