Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

Содержание.

Введение.                                                                                                               -3-

1. Развитие и сущность государственного земельного кадастра.              -5-

1.1. История развития земельного  кадастра в России.                                      -5-

1.2. Понятие, значение и  содержание земельного кадастра.                          -10-

2. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.            -14-

2.1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов.                                    -14-

2.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.           -20-

2.3. Кадастровая оценка лесных земель.                                                           -23-

Заключение.                                                                                                         -27-

Список используемых источников.                                                                   -28-

Приложение.                                                                                                        -29-

Введение.

  Земля является важнейшим  объектом недвижимости. К недвижимому  имуществу законодательством отнесены  земельные участки сельскохозяйственного  назначения, неосвоенных земель, участки  земель с жилыми постройками, земельные участки с постройками  нежилого назначения. Основными  средствами регулирования земель  является кадастровая оценка  земли и налогообложение земель  как объектов недвижимости.

  Для обеспечения рационального  использования земельных ресурсов  ведётся государственный земельный  кадастр, содержащий совокупность  достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и првовом положении земель.

  Государственный земельный  кадастр имеет важное народнохозяйственное  назначение. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем ᴨȇревода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

  В своей работе мы поставили целью рассмотреть историю развития земельного кадастра и изучить кадастровую оценку земельных участков.

  Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть особенности развития земельного кадастра в России;
2. Дать определение земельному кадастру;
3. Рассмотреть кадастровую оценку земель различного целевого назначения.

1. Развитие и сущность государственного земельного кадастра.

1.1. История развития земельного  кадастра в России.

  Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек  начал обрабатывать землю. История  развития земельного кадастра  в  России определяется, прежде всего, уровнем  экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Исторически сложилось, что земельный кадастр в России включал такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое и экономическое описание земель, оценку земель.

   Наиболее  яркое и полное описание земельных  владений в России относится к  периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. 

  Развитие кадастра было обусловлено политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754г. Главная задача межевания 1765г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений.

   В 1837 году министерство государственных  имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены  большие работы по съемке и определению  размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. 
     Дальнейшее  развитие и совершенствование системы  учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905г. и указ 1906г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.  
Основными тенденциями развития в области  земельных отношений в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения. Необходимые сведения о земле содержались  в «Поземельной книге» и «Межевойкниге».  
     После 1917 года земельные отношения в  России резко изменились. Одним из первых законодательных актов о  земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

  Кадастр представлял собой сведенные  в единую книгу регистрационные  сведения по землепользователям, а  также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. 
  Регистрацию проводили в государственных  земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

  Начиная с 1955 года, был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

  За  годы советской власти были созданы  три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

  С 1989 года было принято большое количество нормативно-правовых документов, в  той или иной степени связанных  с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы.

  В период с ноября 1989г. по март 1990г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и о земле. Эти законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право владения землей, включая наследуемое право работать на земле, но без прав купли-продажи и залога земли.

 К началу земельных реформ 1990 гг. в  России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики. 
  С 11 октября 1991г. принят Закон «О плате за землю», который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

  От 19 марта 1992г. Постановлением Правительства Российской Федерации были утверждены новые свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.  
  25 августа 1992г. Постановлением Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов. 
     Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Это повлекло за собой изменение многих положений земельного кадастра, касающихся научных и методических основ земельной регистрации, учета и оценки земель. Указом были введены новые формы свидетельства на право собственности на землю и других регистрационных документов. В декабре 1993г. были изданы указы Президента РФ: «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке. 

  Принятие  Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный  спорный вопрос в сфере земельных  отношений. Конституция закрепила  право частной собственности  на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом. 
  В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы государственного земельного кадастра и регистрации  прав на землю. В субъектах РФ были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра. 1

  В содержание земельного кадастра, в  соответствии с Федеральным законом  «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000г., включено получение достоверных  сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета.

  Современный Государственный земельный кадастр  призван обеспечить государство  и граждан следующей актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды. 

1.2. Понятие, значение и  содержание земельного кадастра.

  Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.2

  Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

1. государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
2. государственного контроля за использованием и охраной земель;
3. мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
4. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5. землеустройства;
6. экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
7. установления обоснованной платы за землю;
8. иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.3

  Задача  Государственного земельного кадастра уровня муниципального образования  заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого  земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, проведении оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования.4 
  Решение этой общей задачи достигается посредством  решения частных, к которым относятся:

1. организация кадастрового деления подведомственной территории;
2. кадастровый учет земельных участков;
3. кадастровый учет территориальных зон;
4. кадастровая оценка земель;
5. хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации (информационно-аналитическая задача).

  Процесс ведения Государственного земельного кадастра включает основные технологические  действия:

1. подготовительные работы;
2. формирование и учет земельных участков;
3. формирование и учет территориальных зон; 
   оценка земель;
4. формирование отчетов об использовании земель и предоставление земельно-кадастровой информации.

  Объектом  земельного кадастра является земельный  фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.5

  Широкие полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений на территории муниципального образования подтверждены Земельным кодексом. Более того, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" четко определены основания для отнесения земельных участков к собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности.

  В связи с этим было бы логично представить  содержание Государственного земельного кадастра отдельно для различных  уровней следующими разделами:

1. для субъекта Федерации:

• кадастровое деление кадастрового округа;

• установление (восстановление) границ муниципальных образований;
• кадастровый учет земельных участков;
• кадастровый учет территориальных зон;
• кадастровая оценка земель;

2. для муниципального образования:

• кадастровое деление кадастрового района;
• кадастровый учет земельных участков;
• кадастровый учет территориальных зон;
• кадастровая оценка земель.

  Важнейшее значение земельного кадастра заключается  в том, что он необходим для  организации наиболее полного, рационального  и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства и т.д. 6

II. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

2.1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов.

  Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.7

  В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 

1) жилым; 

2) общественно-деловым;  

3) производственным;  

4) инженерных  и транспортных инфраструктур; 

5) рекреационным;  

6) сельскохозяйственного  использования; 

7) специального  назначения; 

8) военных  объектов; 

9) иным территориальным  зонам.8

  Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

  Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.9

  Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

  Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

  Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные  работы, сбор и обработка исходной  рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных  показателей кадастровой оценки  земель;

4-й этап - ценовое зонирование  территории города;

5-й этап - оформление результатов  кадастровой оценки городских  земель (цифровых и графических).

  Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

  Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

  Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
• определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
• классификация земель по функциональному использованию;
• классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

  Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
• общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
• производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
• сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;
• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;
• прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

  Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

 
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
• улицы, площади, проезды;
• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

 
  Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

  Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

 
  Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

  Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

  Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

 
  При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5. состояние окружающей среды, санитарные условия;
6. инженерно-геологические условия строительства;
7. рекреационная ценность территории;
8. престижность территории.