Кадастровая оценка земель СПК "Медведево"

Введение

В любом государстве земля играет большую роль в социально-экономической жизни человека и общества в целом. В сельском хозяйстве земля выступает в роли главного средства производства. В связи с этим развитие сельского хозяйства  зависит от использования земли и получения сельскохозяйственной продукции. Получение всесторонних сведений о земле, как о средстве производства, имеет очень важное значение, представляет собой большую народнохозяйственную задачу. Эта задача решается государственным земельным кадастром.

Земельный кадастр включает в себя следующие основные части: регистрацию землепользований, учёт количества и качества земель, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

В Республике Беларусь ведение земельного кадастра возложено на органы землеустройства. Объектом земельного кадастра являются земельные ресурсы республики. Основная задача земельного кадастра – получение полных и достоверных сведений о состоянии, положении и использовании земельных ресурсов. С помощью кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны; устанавливать мероприятия по повышению продуктивности и осуществлять контроль за их выполнением, обосновывать целесообразность изменения характера использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, борьба с эрозией почв, кислотностью, засолением. Давать экономическую оценку эффективности планируемых мероприятий.

Объектом данной курсовой работы выступает сельскохозяйственное предприятие «Медведево» Борисовского района Минской области.

В качестве исходных данных для разработки курсовой работы представлены следующие графические и текстовые материалы:

-    план землевладения хозяйства «Медведево» Борисовского района Минской области;

-                данные почвенной карты и агрохимические показатели контуров угодий (рН, KCl, К2О, Р2О5, гумус);

-                экспликация площадей угодий и почвенных разновидностей;

-                экономические показатели хозяйства (урожайность культур, площади и структуры посевов, затраты, стоимость единиц продукции);

-                нормативные данные, приведенные в приложениях.

Целью данной курсовой работы является проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных  земель предприятия.

Проведение кадастровой оценки предусматривает собой выявление показателей, которые будут влиять на оценочный  балл, оценивание по участкам баллов пахотных земель, луговых земель под сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных, оценивание их продуктивности, оформление карты хозяйства.

Данная курсовая работа состоит из 2-х частей: текстовой и графической. Текстовая часть представлена расчетно-пояснительной запиской на страницах, включающая 1 таблицу, 19 приложений. Графическая часть представлена оформленной картой кадастровой оценки земель.

Теоретические основы кадастровой оценки  сельскохозяйственных земель

1.1. Общие положения оценки сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка земель проводится с целью получения объективных данных о качестве и местоположении земель, характеризующих условия ведения сельского хозяйства, и нормативной цены земли.

Показатели кадастровой оценки земель предназначаются для определения уровней ставок земельного налога, энергетической оценки земли, а также для научно обоснованного решения в колхозах, госхозах и других сельских хозяйствах планово-экономических задач по организации труда и управления сельскохозяйственным производством в условиях рыночных отношений.  Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В указанном качестве земля функционирует одновременно как орудие труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор

В организации и проведении сельскохозяйственных работ первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый земельный участок, в связи с этим он объективно является также первичным объектом оценки. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки могут группироваться в более крупные территориальные единицы: рабочие или оценочные участки, поля, севооборотные массивы, сельскохозяйственные угодья в целом по землевладениям, районам, областям и республике. Во всех случаях оценочные показатели укрупненных объектов должны представлять собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков или основываться на их средневзвешенных характеристиках.[2]

Совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности производства по отдельным земельным участкам, включает:

–          плодородие почв и агроклиматические условия, определяющие в совокупности уровень урожайности сельхоз культур (качество земли как средства труда);

–          технологические свойства земельных участков, определяющие степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмета труда);

–          удаленность (местоположение) земельных участков по отношению к внутрихозяйственным производственным центрам и населенным пунктам, а также местоположение землепользования по отношению к внехозяйственным пунктам реализации продукции и приобретения производственных ресурсов. Это есть характеристика земли как пространственного операционного базиса, выступающего в качестве фактора затрат на выполнение связанных с сельскохозяйственным производством транспортных работ.

Для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства и определения нормативной цены земли предметом оценки должна быть вначале каждая из названных сторон качества, а затем на основании данных оценок определяются обобщающие (синтезирующие) показатели кадастровой оценки земли как средства сельскохозяйственного производства (возделывания сельскохозяйственных культур). Поскольку речь идет об оценке земли как средства производства в сельском хозяйстве, то в качестве общего критерия оценки объективно должна выступать производительность труда в растениеводстве.

1.2. Методика и порядок определения основных показателей оценки

В состав государственного земельного кадастра синтезирующей частью является оценка земель. Оценка проводится для определения общественной ценности земель и обоснования более эффективного их использования. Она включает бонитировку почв и ее экономическую оценку. Оценка земель проводится по материалам утверждаемых и разрабатываемых в установленном законе порядке. Бонитировка почв представляет собой оценку по естественным свойствам, связанным с природным плодородием и является продолжением комплексных обследований земель, и предшествует экономической оценке.

Начальным этапом кадастровой оценки земель является формирование рабочих (оценочных) участков. Основное требование при формировании участков состоит в том, чтобы каждый участок на всей площади был достаточно однородным по почвенно-экологическим и культур техническим условиям и в тоже время имел приемлемые технологические характеристики для выполнения полевых работ.

Сформированные рабочие участки служат в качестве первичных территориальных единиц при кадастровой оценке земель и организации рационального их использования.[4]

В качестве основных показателей оценки выступают оценка плодородия или продуктивности (бонитет почв);

Средний уклон на участке определяется по формуле:

i=h∑H/175P,                                             (1.1)

где h – высота сечения рельефа, м;

     ∑H – суммарная длина горизонталей в пределах участка, м;

P – площадь участка, га.

Уровень окультуренности зависит от основных агрохимических свойств почв: кислотность (), содержание подвижного фосфора () и калия (), содержание гумуса. При этом следует обратить внимание, что значения содержания в почве подвижного фосфора и подвижного калия (Р2О5 и К2О) даны в мг/100 г почвы.

Далее этих показателей определены оптимальные агрохимические показатели по основным группам почв. Индекс окультуренности рассчитывается по формуле:

(1.2)
 

где Хфакт - фактическое значение (определяется по карто­грамме хозяйства) показателя (рН, Р2О5, К2О, гумус);

Хмин и Хопт — соответственно минимальное и оптимальное зна­чение показателя свойства для данной почвен­ной группы.

Индексы окультуренности рассчитывается в зависимости от механического состава почв, входящих в рабочий участок.

Для глинистых и тяжелосуглинистых:

И=(рН-3,5)/12,0+(Р2О5-20)/1220+(К2О-20)/1220+(Гум.-0,5)/10,8(1.3)           

Для средне- и легкосуглинистых:

И=(рН-3,5)/10,8+(Р2О5-20)/1120+(К2О-20)/1020+(Гум.-0,5)/9,2              (1.4)

Для связносупесчаных:

И=(рН-3,5)/9,6+(Р2О5-20)/820+(К2О-20)/720+(Гум.-0,5)/7,2              (1.5)

Для рыхлосупесчаных:

И=(рН-3,5)/9,2+(Р2О5-20)/720+(К2О-20)/600+(Гум.-0,5)/6,4              (1.6)

Для песчаных:

И=(рН-3,5)/8,4+(Р2О5-20)/620+(К2О-20)/520+(Гум.-0,5)/6,0              (1.7)

При определении баллов бонитета участков для каждой культуры по шкале выписываются исходные баллы. При построении шкалы оценочных баллов почв за основу принята 100-балльная шкала, в которой оценку 100 баллов получила самая лучшая почва по каждой из культур. В качестве критерия оценки послужили ос­новные свойства почв, определяющие их типовые различия: степень забо­лоченности, гранулометрический (механический) состав и характер строе­ния почвообразующих пород. Совокупное влияние этих свойств, опреде­ляющих качественное различия почв, выявлялось по урожайности, полу­ченной на контрольных делянках опытов и путем прямых полевых учетов на различных почвах в сравнимых условиях агротехники. При определе­нии баллов были использованы также статистические данные по урожай­ности сельскохозяйственных культур на различных почвах, экспертные оценки, а также многочисленные литературные источники.

Шкала оценки почв составлена в виде таблицы, где по стро­кам дается тип почв, степень увлажнения, гранулометрический состав, строение почвообразующих и подстилающих пород, мощность торфяной залежи, а по графам — номера почвенных разновидностей, мелиоративное состояние, баллы бонитета под сельскохозяйственные культуры в среднем и по видам культур, баллы оценки почв природных кормовых угодий, удельное сопротивление (энергоёмкость) почвы, показатели для распре­деления почв по гранулометрическому составу. Подстилание пород учиты­вается с глубины 25-100 см, а также прослойка песка мощностью 20-50 см. Для переувлажненных разновидностей, минеральных почв приводятся два балла — для неосушенных и осушенных почв. Торфяно-болотные почвы пахотных угодий оценены в осушенном состоянии.

Шкала оценочных баллов почв разработана для участков почв, обладающих комплексом оптимальных для роста и развития сельскохо­зяйственных культур условий и факторов: отсутствует эродированность и завалуненность почв, агрохимические свойства их соответствуют опти­мальным параметрам, почвы хорошо окультурены, рабочий участок вклю­чает отдельно обрабатываемые участки площадью более 25 га, правильной конфигурации без вкрапленных контуров, почвы участка однородны. В таких случаях качество земель совпадает со сравнительной оценкой почв по шкале. На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полученный по таблице средневзвешенный балл почвенных разновидно­стей участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты. Для пахотных земель и земель под многолетними насаждениями вводятся поправочные коэффициенты на эродированность, завалуненность, окультуренность, контурность угодий, мелиоративное состояние земель и на агроклиматические условия. Для природных кормовых угодий — на агро­химическое состояние (окультуренность) и закустаренность, а также на агроклиматические условия как для трав на пахотных землях.

а) Поправочные коэффициенты на эродированность и завалуненность. Значительное влияние на качество земель оказывают эроди­рованность и завалуненность почв. Исследованиями установлено, что влияние это для различных культур неодинаковое. Поэтому поправочные коэффициенты приводятся для четырех групп культур: зерновые и зерно­бобовые, пропашные, лён, многолетние травы.

Завалуненность (каменистость) пахотных земель снижает урожай­ность сельскохозяйственных культур как непосредственно, так и косвенно через качество обработки почв и уборки урожая.

Поправочный коэффициент на эродированность и завалуненность рассчитывается путем перемножения поправочного коэффициента на эродированность и поправочного коэффициента на завалуненность

б) Поправочные коэффициенты на генезис и неоднородность поч­венного покрова. Продуктивность рабочих участков в значительной мере за­висит  от характера строения почвенного покрова. Установлено, что наи­большая продуктивность участка достигается в случае, если он состоит из одной почвенной разновидности или нескольких очень близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, заметно отличаю­щихся по свойствам от преобладающей почвы, затрудняет технологию земледелия, вызывает так называемое вынужденное нарушение правил агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделываемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке почв в средневзвешенный балл участка вводится поправочный коэффициент на неоднород­ность почвенного покрова. Для расчета попра­вочного коэффициента определяется структура площадей (в %) почв на участке и общая неоднородность почвенного покрова. Общая неоднородность определяется как суммарный показатель (коэффициент) неоднородности по генезису почв, степени увлажнения и гранулометрическому составу почв.

Если почвенная разновидность занимает площадь менее 10% участка, то она не учитывается. Неоднородность участка, где имеются средне- и сильно эродированные почвы, по сравнению с неэродированными увеличивается на единицу, слабоэродированные почвы не учитываются.

в) Поправочные коэффициенты на климатические условия. Продуктивность земель в значительной мере зависит от климатических условий, поэтому для сопоставимости данных оценки по регионам республики в исходный балл вводится соответствующая поправка в зависимости от расположения хозяйства в той или иной климатической зоне.

г) Поправочный коэффициент на степень окультуренности почв. Из всего комплекса агрохимических свойств почв при оцен­ке степени окультуренности почв учитываются: степень кислотности почв (рН в KCI), содержание подвижного фосфора (Р2О5), содержание подвиж­ного калия (К2О) и содержание гумуса.

д) Поправочный коэффициент на условия и  контурность пахотных земель. Исследованиями установлено, что по краю поля урожай­ность сельскохозяйственных культур заметно ниже, чем в середине, что связано с концентрацией здесь отрицательного влияния таких факторов как более сильное уплотнение почвы на полосах разворота сельскохозяй­ственных машин и агрегатов, избыточная увлажненность у границ с забо­лоченными и западинными местами, нарушение почвенного покрова при строительстве каналов и дорог, затенённость посевов примыкающей древесно-кустарниковой растительностью, порча прилагающих к неулучшен­ным дорогам посевов транспортом в ненастье и распутицу и др. От края поля распространяются сорняки и болезни растений.

В связи с этим при прочих равных условиях продуктивность рабо­чих участков изменяется в зависимости от удельного периметра, т.е. от протяженности границы (края поля), приходящейся в среднем на 1 гектар.

Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границы и наличия вкрапленных контуров.

Исходя из удельного периметра, показатели оценки контурности определяются в виде поправочных коэффици­ентов к оценочным баллам почв.

Перемножая перечисленные коэффициенты, получаются обобщённые поправочные коэффициенты к баллам по культурам. Путём умножения исходного балла почв на соответствующий обобщённый поправочный коэффициент получается балл бонитета рабочего участка по отношению к культурам.

На основании баллов бонитировки определяются оценочные показатели участков по урожайности сельскохозяйственных культур.

В качестве базисной урожайности принимается средняя за последние 3 – 5 лет. Доля урожая, зависимая от количества вносимых удобрений на гектар пахотных земель определяется по окупаемости удобрений. Дифференцируемая доля урожая от качества земель определяется как разность базисной и зависимой от удобрений.

Цена балла рассчитывается по формуле:

                            (1.8)

где Убаз – средняя по хозяйству базисная урожайность культуры, ц/га;

ДУкз% - доля урожая, дифференцируемая в зависимости от качества земель (доли единицы);

Бсвзв – баллы бонитета по культурам и пахотным землям в среднем по хозяйству.

Нормативная урожайность на оценочных участках по культурам рассчитывается по формуле:

(1.9)              

где Бб – баллы бонитета оцениваемого участка по культуре;

Рассчитываются индексы урожайности по участкам относительно среднего по хозяйству уровня путём деления нормативной урожайности по участкам на базисную.По индексам урожайности культур и соотношению их пло­щадей (структуре посевов) рассчитываются средневзвешен­ные индексы продуктивности (урожайности) оценочных участ­ков.

Средневзвешенные индексы продуктивности участков пересчитываются в баллы плодородия (продуктивности) по формуле:

              (1.10)

где Бу – балл урожайности участков по отношению к базисному;

Иу – индекс урожайности по культурам;

Урасч – расчетное значение урожайности;

Бпах – среднереспубликанское значение балла пахотных земель, равное 31.

Оценка технологических свойств производится по следующим свойствам рабочих участков: рабочая длина гона; удельное сопротивление; угол наклона; каменистость; заболоченность.

Индекс затрат на уборочные работы определяется в зависимости от нормативной (оценочной) продуктивности участка по определенной культуре и его технологических свойств на непахотные работы.

Вначале отдельно измеряется протяженность внеш­ней границы участка и границы по вкрапленным контурам.  Делением общей протяженности границ на площадь рассчитывается удельный периметр участка. При наличии вкрапленных контуров линейного характера (канава, лесополоса, дорога) для расчета перимет­ра (общего и удельного) учитывается длина с обеих сторон этих контуров, т. е. берется удвоенная длина контура.

Для каждого участка определяется длина гона обработки в про­дольном направлении, поперечном направлении и в среднем. Длина гона обработки в продольном и поперечном направ­лениях рассчитывается делением площади рабочего участка (в квадратных метрах) на ши­рину и длину участка, измеренную относительно указанных направлений. Средняя длина гона определяется по формуле:

                  (1.11)

где Дср– средняя длина гона, м

Дпрод. – длина гона в продольном направлении, м

Дпопер. – длина гона в поперечном направлении, м

Обобщенный коэффициент рассчитывается как произведение поправочных коэффициентов по отдельным факторам. Определяются индексы оценки технологических свойств рабочих участков под различные культуры по затратам на комплекс пахотных и не пахотных работ, как сумма произведений соответствующих индексов на коэффициенты соотношений затрат по видам работ с учетом обобщенных поправочных коэффициентов.

  Далее рассчитываются средние индексы оценки технологических свойств участков, как сумма произведений полученных индексов по культурам на структурный процент их посевных площадей. Затем рассчитывается балл участка по техническим свойствам. Баллы по участкам получаются как частное от деления базисного балла на индекс участков.

Местоположение новых участков характеризуется удаленностью от центральной усадьбы. Расстояние измеряется по плану землепользования от центра тяжести участка по дорогам, обеспечивающим наилучший подъезд. Общее расстояние распределяется по качеству дорог. На основании этого находится эквивалентное расстояние в соответствии с коэффициентами:

–        целина- 2,5;

–        естественные грунтовые дороги - 1,8;

–        улучшенные грунтовые дороги-1,5;

–      асфальтобетонные и бетонные - 1,0.

Поскольку производство продукции на рабочем участке организационно и технологически может быть связано с несколькими производственными объектами и в различном со­отношении, рассчитывается среднее эквивалентное расстоя­ние перевозок по культурам, исходя из соотношения, приве­денного в таблице.

Среднее эквивалентное расстояние рассчитывается как сумма произведений эквивалентных расстояний и соответствующих коэффициентов.

Изменяющиеся от технических свойств и местоположения  участка часть затрат на 1 гектар земель распределена по затратам на полевые, стационарные и транспортные работы, рассчитываются по каждой из групп, путем деления нормативных затрат по каждой группе на средний по хозяйству соответствующий индекс по культуре.

Нормативные затраты по рабочим участкам и культурам рассчитываются по формуле:

,                 (1.12)

где    а — недифференцируемая доля базисных затрат, руб.;

b1, b2, b3 — индексы затрат по участкам соответственно на полевые, стационарные, транспортные работы;

х1, х2, х3 - - цены индексов соответствующих затрат по участ­кам.

Индексы нормативных затрат определяются как частное от деления затрат на конкретном участке на базисные по хозяйству пахотные угодья.

  ,                                         (1.13)

где Бнз – балл нормативных затрат;

31 – среднереспубликанский балл пахотных земель;

Зо – оценочные (нормативные) затраты по участкам;

Зб– расчетные (базисные) затраты по культуре;

Iнз - индекс нормативных затрат по участкам.

  Стоимость валовой продукции определяется умножением базовой стоимости единицы продукции на объем продукции с 1 гектара, включая основную и побочную продукцию.

Балл стоимости валовой продукции определяется по формуле:

                           (1.14)

где Бст – балл стоимости валовой продукции

Iст – индекс стоимости валовой продукции;

Свп – стоимость валовой продукции, руб./га;

Сб – базисная стоимость, руб./га;

31 – среднереспубликанский балл пахотных земель.

Базисная стоимость рассчитывается по формуле:

(1.15) 

где Уб – базисная урожайность, ц/га;

Цб – базисная цена, тыс. руб./ц.

Окупаемость затрат рассчитывают как частное от деления стоимости валовой продукции на нормативные затраты. Индекс окупаемости определяется делением окупаемости затрат на участке  на средневзвешенное значение окупаемости затрат на участке. Балл окупаемости рассчитывается по формуле:

                                    (1.16)

где Бок – балл окупаемости продукции

Iок – индекс окупаемости;

Оз – окупаемость затрат, руб./руб.;

Об – базисная окупаемость, руб./руб.;

31 – среднереспубликанский балл пахотных земель.

Нормативная себестоимость единицы продукции получается делением нормативных затрат на 1 гектар пашни, на урожайность.

  Индекс себестоимости получается делением индекса затрат на индекс урожайности.

  Нормативный чистый доход на 1 гектар пашни определяется по формуле:

                                                                                                                                                                                                                                                                       (1.17)

где ЧД -  нормативный чистый   доход на 1 га   участка   по культуре, руб.;

Ц – расчетная цена одного центнера продукции, руб.;

С – нормативная себестоимость культуры на участке, руб/ц;

Ун – нормативная урожайность культуры на    участке, ц/га;

Ус – часть урожая культуры, используемая на семена, ц/га.

Кроме основной продукции, учитывается также побочная (по зерновым – зерно, солома; по кукурузе — зеленая масса и початки; по льну — соломка и семя).

Индекс нормативного дифференцированного чистого дохода по отношению к средним условиям (гр. 22) определяется по формуле;

                 (1.18)

где Iу - индекс урожайности;

IС -  индекс себестоимости продукции на участке.

Баллы участков по чистому доходу определяются анало­гично баллам по урожайности.

Нормативный чистый доход является синтезирующим эко­номическим показателем оценки рабочих участков. По индек­сам и баллам бонитета и чистого дохода производится группировка рабочих участков по их пригодности для возделыва­ния сельскохозяйственных культур.

  Балл чистого дохода определяются по формуле:

Бчд=31(1+Iчд)                 (1.19)

где Iчд - индекс нормативного дифференцированного чистого дохода

По индексам и баллам бонитета и чистого дохода производится группировка рабочих участков по пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур.

Для определения степени пригодности используются значения индекса  чистого дохода по культурам.К наиболее пригодным для возделывания культуры относятся участки, где индекс изменения чистого дохода состав­ляет более +0,05, а балл бонитета – более 1,20 от средних значений по культуре; к пригодным – соответственно плюс 0,01—0,05 и 1,20—1,01; к малопригодным – минус 0,01—0,05 и 1,00—0,81; к условно пригодным – менее минус 0,05 (до минус 0,80).