Кадастровая оценка земель промышленного назначения

Министерство образования и науки Российской Федерации 
«Самарский колледж строительства и предпринимательства» 
(филиал) 
ФГБОУ ВПО 
«Московский государственный строительный университет» 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: «Кадастры и кадастровая оценка земель»

Тема «Кадастровая оценка земель промышленного назначения (на примере земельного участка с кадастровым номером 63:05:0102043:17)»

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка гр.323-3ЗИО

Москаева Ю.Ю.

Проверила: Кондольская А.А.

 

 

 

 

 

 

Самара 2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Понятия, цели и задачи оценки земель промышленного назначения

2. . Исторический опыт проведения оценки

1.3.Земли промышленного назначения на территории Самарской области

2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

2.1.Нормативно-правовая база по формированию земельного налога

2.2.Методы и технологии кадастровой оценки

2.3.Эффективность применения данных ГКОЗ для расчета налогооблагаемой базы объектов недвижимости.

3.РАСЧЕТ ОСНОВНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

3.1.Общая характеристика территории

 

3.2.Определение размера земельного налога и рыночной стоимости земельного участка

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ

1.1 Понятия, цели и задачи оценки земель промышленного назначения

    Законодательство определяет земли промышленного назначения как те, что находятся вне черты поселений, и могут предназначаться или предназначаются в настоящее время для эксплуатации промышленных объектов, либо обеспечивают саму деятельность организации.

   То есть, земельные участки под промышленность – это те, что используются или могут быть использованы для таких целей, как размещение производственных, административных построек, а также разного рода сооружений для осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных объектов.

   Также земля промышленного назначения – это тот участок, что предоставляется для работы организации по добыче нефти или газа, организациям, занимающимся горными разработками, добывающим полезные ископаемые. Соответственно и подразделяются они на участки для размещения промышленных объектов, и на участки для добычи полезных ископаемых.

   Права на такие земельные участки у участников различных земельных отношений возникают на основаниях Земельного Кодекса, законов субъектов РФ и федеральных законов. Земельное законодательство нашей страны позволяет отдавать такие участки в государственную собственность, в частную и коммунальную собственность. Быть собственниками такой земли могут быть как физические, так и юридические лица.

    Земельный кодекс РФ повествует о землях промышленного назначения в ст. 8, 78, 88, где говорится о прямом назначении семи видов земель. Эти территории не могут использоваться для ведения лесного, водного или сельского хозяйства, однако органы местного самоуправления должны признавать возможность организации на этих землях промышленного производства.

     Располагаться они должны вне поселений или жилой зоны, на своей территории могут иметь дороги, а также инженерные коммуникации, трубопроводы, разного рода охраняемые объекты. Состав почв на таких участках большой роли не играет, ведь о сельскохозяйственной деятельности тут речи не идет.

     Зато важность имеет близость населенных пунктов, в особенности – крупных, а также значимых дорог, транспортных развязок, ландшафтные характеристики местности и климат. Именно по этим признакам и определяют ценность того или иного участка земли промышленного назначения.

     А если подробнее характеризовать такие земли, то можно выделить:

• участки для пользования недрами,

• земли для атомной энергетики,

• участки для транспорта,

• участки для обороны и безопасности, и

• земли, предназначенные непосредственно для размещения промышленных объектов – заводов, производств.

      Земли промышленного назначения (или как неофициально их называют "промка") – это те площади, которые расположены вне жилой части города и других поселений, они предназначаются для постройки и эксплуатации промышленных объектов, добычи полезных ископаемых, разработки нефтяных и газовых месторождений, постройки административных или производственных зданий и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

2. Исторический опыт проведения оценки 

 

 

     При первобытном способе производства оценка земель была весьма примитивна и проводили ее в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость более тщательной оценки, которую кроме отдельных собственников земли вело рабовладельческое государство. В процессе земельно-оценочных работ оно учитывало доходы от обложения налогами, наложения контрибуций, расходы (на содержание армии, строительство дорог и т. д.). Оценку земли на ранних ступенях развития общества в большинстве случаев увязывали с затратами труда, необходимого для получения определенного количества продукции (зерна, хлопка и т. д.).

    Термин кадастр произошел от латинского слова caput, что означало податный предмет, а также от слова capitastrum, означающего «опись податных предметов». Первоначально кадастр представлял собой книгу, содержащую список облагаемых налогом земель с указанием площади, качества почв и размера земельного налога. Древние памятники истории, поэзии и философии сохранили сведения о таксации (от латинского taxatio - оценка) земель, существовавшей за много сотен лет до нашей эры.

      С возникновением частной собственности на землю, концентрацией земельной собственности в руках землевладельцев (крупных, средних, мелких), ростом и развитием товарного производства и товарно-денежных отношений земля становилась не просто средством производства, но и объектом частной собственности, не только источником материальных благ, но и источником дохода, который можно продавать и покупать. Стал складываться и развиваться рынок земли, на котором земля являлась товаром со всеми его свойствами.

      Задачи и содержание оценки земли как собственности, как источника дохода определяют поземельные и ипотечные книги, создаваемые в процессе формирования земельных кадастров различных исторических эпох.

 

1.3.Земли промышленного  назначения на территориях Самарской  области.

 

      Постановление Правительства Самарской области от 29 декабря 2005 г. №179 «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Самарской области»

     Работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения выполнены оценочной фирмой ООО «ДуальФО» в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Российского земельного кадастра от 20.03.2003г. № П/49.

     В настоящее время на территории Самарской области проводятся работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения. 
     Указанные работы проводятся АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» Торгово-промышленной палаты РФ в соответствии с Государственным контрактом на выполнение работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в Самарской области от 07.08.2009 г. № 73Д. 
     Актуализация государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения осуществляется на основании вышеуказанной Методики по состоянию на 01.01.2009 г. 
     В соответствии с Методикой земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков и видов разрешенного использования разделены на шесть групп.  
     К I группе отнесены земельные участки, предоставленные для размещения аэродромов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к I группе, устанавливается равной их рыночной стоимости.  
     Ко II второй группе отнесены земельные участки производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов промышленности. 
     К III группе отнесены земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог (автозаправочные станции, придорожные кафе, магазины, станции технического обслуживания и др). 
     Расчет кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной стоимости эталонных земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Эталонные земельные участки выбираются для каждого сформированного кластера. 
     К IV группе отнесены земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых; для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, разделительных пунктов и других объектов и сооружений энергетики; земельные участки для размещения железнодорожных путей и автомобильных дорог. 
     Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данной группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками. 
     К V группе отнесены земельные участки, предоставленные для размещения эксплуатационных предприятий связи; земельные участки эксплуатации, расширения и реконструкции зданий, строений, сооружений, а также других объектов железнодорожного транспорта; земельные участки объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, необходимые для эксплуатации, ремонта, поддержания, строительства, реконструкции, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств трубопроводного транспорта. 
     Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к V группе, рассчитываются исходя из средних для административного района значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных ко второй группе данного административного района. 
     К VI группе отнесены земельные участки, предоставленные для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил РФ; земельные участки мобилизационных резервов, земли иного специального назначения. 
     Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к VI группе, рассчитываются исходя из минимальных для административного района значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам. 
     Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в составе земель промышленности и иного специального назначения, содержит 35 244 земельных участка, из которых 1 земельный участок отнесен к I группе, 335 – ко II группе, 144 – к III группе, 34311 – к IV группе, 88 – к V группе, 365 – к VI группе. 
     Согласно п. 7.1 Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, утвержденных приказом Российского земельного кадастра от 20.03.2003 г. № П/49, были определены перечни факторов кластеризации по второй и третьей группам земель промышленности и иного специального назначения, которые в дальнейшем с учетом замечаний были утверждены на заседании рабочей группы при Правительстве Самарской области. 
     Для II группы земель промышленности и иного специального назначения были утверждены следующие факторы кластеризации: 
1.расстояние до г. Самары; 
2.средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2008 года по муниципальным образованиям Самарской области;

3.расстояние до ближайшего центра административного района;

4.расстояние до ближайшего городского населенного пункта (крупного промышленного центра);

5.расстояние до ближайшей автотранспортной магистрали;

6.расстояние до ближайшего железнодорожного вокзала, станции, платформы, пристани;

7.численность населения в административном районе;

8.среднемесячная заработная плата работников организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, в муниципальном районе;

8.отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами крупными и средними предприятиями в муниципальном районе.

    Для III группы земель промышленности и иного специального назначения были утверждены следующие факторы кластеризации: 
1. класс дороги;

2.тип объекта.

   В настоящее время работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения на территории Самарской области не утверждены и в соответствии с Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007г. № 215, Отчет об определении кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения проходит проверку в Росреестре.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НОЛОГООБЛОЖЕНИЯ

 

     Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.

     Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.

      Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

     Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

     Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

     Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

     Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет.

     В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

     Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.

     Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Нормативно-правовая  база по формированию земельного  налога

 

     В Российской Федерации нормативно-правовая база по земельному налогу составляет значительное количество законодательных и нормативно-правовых актов. Однако роль и значение их в налоговой системе неодинаково.

      Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

     Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

     В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

     Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

     Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

     Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

     В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

     Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации

     Плательщики налога - юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов)

     Объект налогообложения - земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Эффективность  применения данных ГКОЗ для  расчета налогооблагаемой базы  объектов недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель тесно связана с расчетом земельного налога и арендной платы, единого налога на сельскохозяйственных товаропроизводителей и налога на вмененный доход на малый и средний бизнес.

Разработка и апробация на практике расчета земельного налога по всем категориям земель, а также арендной платы, исходя из результатов государственной кадастровой оценки земли в налоговом периоде 2005-2006 гг. специалистами предприятий Российской недвижимости были проведены в Астраханской и Ростовской областях.

Анализ состояния базы данных об объектах налогообложения этих областей позволил сделать следующие выводы:

существующая база налогоплательщиков не актуальна;

отсутствует информация, необходимая для исчисления земельного налога;

налогоплательщики не знают кадастровых номеров своих земельных участков;

выданные документы на право собственности земельным участком не имеют информации о кадастровой стоимости (налоговой базе) и поэтому не могут служить основанием для расчета налога;

списки налогоплательщиков, ведущиеся налоговой службой, не могут быть переданы в территориальные органы Российской недвижимости из-за разных подходов к ведению БД и несоответствия форматов предоставления данных.

Поэтому должна быть создана новая база налогоплательщиков. В документы ГЗК по каждому земельному участку должна быть внесена кадастровая стоимость, а собственники должны быть уведомлены о ней в соответствии со ст. 52 НК РФ, по которой налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, обязанность по исчислению суммы налога может быть возложена на налоговый орган, который не позднее 30 суток до наступления срока платежа направляет налогоплательщику налоговое уведомление с указанием размера налога, подлежащего уплате, расчета налоговой базы, а также срока уплаты налога.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РАСЧЕТ ОСНОВНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ 63:05:0102043:17 ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

3.1.Общая характеристика  территории

     Октя́брьск — город областного подчинения в Самарской области России. Город образован в 1956 году из посёлков Батраки́, Правая Волга, Костычи и Первомайский. Население — 26 909 чел. (2014). Площадь территории – 2 180 га.

     Октябрьск – город в Самарской области, наделенный статусом городского округа. Расположен на правом берегу реки Волги, образующей здесь Саратовское водохранилище, в 155 км к западу от областного центра – города Самары. Город протянулся на 27 км вдоль русла Волги и южных склонов Приволжской возвышенности и территориально сливается с городом Сызрань. 
     Октябрьск – единственный город в регионе, располагающийся на берегу Волги, вдоль которой находятся 6 причалов класса «Река – Море». В городе расположена железнодорожная станция «Октябрьск» Самарского отделения Куйбышевской железной дороги. Рядом с Октябрьском проходит федеральная автодорога М-5 «Урал» Москва – Рязань – Пенза – Самара – Уфа – Челябинск.. 
     Город Октябрьск является административным центром городского округа «Октябрьск».

     Основные промышленные предприятия: комбинат стройдеталей; заводы — изоляционных материалов, Переволокский железобетонных конструкций, металлоизделий, Первомайский асфальтовый, керамзитовый. ОАО «Октябрьская швейная фабрика». Междуреченский лесоперевалочный комбинат.

 

Информация:

Статус:	Ранее учтенный
Адрес:	обл.Самарская г.Октябрьск, район ул.Заводская
Уточненная площадь:	10 201.70 кв. м
Кадастровая стоимость:	4 010 186.25 руб.
Форма собственности:	Нет данных
Дата постановки на учет:	03.03.2004
Кадастровый инженер:	Нет данных
Квартал:	63:05:0102043
Район:	63:05
Округ:	63
Дата обновления атрибутов участка на ПКК:	19.06.2014
Дата обновления границ участка на ПКК:	04.06.2013

 

Характеристики

Категория:	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
Разрешенное использование
По классификатору (код):	143001000000
По классификатору (описание):	Для размещения промышленных объектов
По документу:	Для производства строительных материалов

 

 

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка.

Вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения и сбыта. 

 

3.2. Определение  земельного налога и рыночной  стоимости земельного 

участка

 

 

Определение земельного налога промышленного производства города Октябрьск:

Hзем.= Скад * K

Hзем.= 4 010 186.25* 0.015= 60152.80 руб.

Где,

Hзем - налог земли в рублях

Скад - кадастровая стоимость земельного участка

K – ставка земельного налога

Размер минимальной рыночной стоимости промышленного производства земель города Октябрьск:

Smin= Hзем * Kmin

Smin= 60152.80 * 3= 180458.4 руб.

Где,

Smin –минимальная рыночной стоимость

Размер максимальной рыночной стоимости промышленного производства земель города Октябрьск:

Smax= Hзем * Kmax

Smax= 60152.80 * 10= 53 258. руб.

Где,

Smax –максимальная рыночной стоимость

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.  Земельный кодекс РФ
2. Учебное издание «Земельный кадастр», том 5 «Оценка земель и иной недвижимости» Варламов А.А. и  Севостьянов А.В. 2013г.
3. Методические указания
4. Учебное издание «Осуществление кадастровых отношений» Бурмакина Н.И. 2014г.
5. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»
6. http://to58/rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/  (управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)
7. http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/  (публичная кадастровая карта)