Кадастровая оценка. 2

Введение

Со времен образования  древнерусского государства остро стоит вопрос определения суммы земельного налога. Сейчас для определения суммы земельного налога служит государственная кадастровая оценка земли. Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель. Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в  целях создания налоговой базы для  исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным  кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства  Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», постановлением Правительства  Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Финансирование работ  по государственной кадастровой  оценке земель осуществляется за счет средств федерального бюджета и  бюджетов субъектов Российской Федерации  в рамках подпрограммы «Создание  системы кадастра недвижимости (2006–2011 годы)» Федеральной целевой программы  «Создание автоматизированной системы  ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2008 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2005 года № 560, а также соответствующих региональных целевых программ.

Первый тур массовых оценочных  работ проведен на территории всех субъектов Российской Федерации  в 2001 – 2005 годах. На основе результатов  указанных работ с 01.01.2006 введен в  действие земельный налог на основе кадастровой стоимости земельных  участков. В соответствии с установленной  Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель периодичностью проведения работ по государственной  кадастровой оценке земель (не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года) с 2006 года на территории Российской Федерации начались работы по актуализации результатов государственной кадастровой  оценки земель.

Глава 1

 Общие сведения  и определения

1.1 Основные понятия

Государственная кадастровая  оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости  земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального  использования и проводится с  учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Она проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Массовая оценка – это  систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных  процедур и статистического анализа. Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой  юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном  порядке методике и отражающая представления  о ценности земельного участка при  существующем его использовании.

Кадастровая оценка земли  проводится в целях внедрения  экономических методов управления земельными ресурсами и повышения  на этой основе эффективности использования  земель.

Основой для расчета кадастровой  стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость  единицы площади земель поселения  в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения  по видам функционального использования  земель.

1.2 Законодательная основа  и случаи проведения оценки

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 08.04.2000 № 316 Министерство экономического развития Российской Федерации утверждает Методические документы по государственной  кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории.

Согласно данным Методическим указаниям осуществляется определение  кадастровой стоимости в случаях:

• образования нового земельного участка,
• изменения площади земельного участка при упорядочении его границы,
• изменения вида разрешенного использования земельного участка,
• перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель,
• выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи кадастровая стоимость земельных участков в период между массовыми оценочными работами.

В соответствии Правилами  проведения государственной кадастровой  оценки земель утверждение результатов  государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра. Представлению результатов оценочных работ на утверждение органам власти регионов предшествует процесс согласования результатов государственной кадастровой оценки земель специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, который позволяет исполнителям работ более полно учитывать местные особенности, что существенно повышает качество результатов работ.

В целях исключения влияния  органов власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации  на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель перед утверждением проходят проверку в Росреестре на соответствие требованиям методических и нормативно-технических  документов. Все административные процедуры  по организации проведения государственной  кадастровой оценки земель определены Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции  «Организация проведения государственной  кадастровой оценки земель» (утвержден  приказом Министерства экономического развития от 28.06.2007 № 215).

1.3 Земельный налог 

Проведение работ по государственной  кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений Налогового кодекса РФ, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости  земельного участка. 

Земельный налог устанавливается  Налоговым кодексом Российской Федерации  и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных  образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных  образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.  
Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. 
В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). 
Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.  
Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой  зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося  налоговым периодом) и не может  для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в  т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения  вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений  результатов государственной кадастровой  оценки земли, вследствие исправления  технических ошибок, судебного решения  и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. 
В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей, ведения  земельного кадастра определяется "Правилами  проведения государственной кадастровой  оценки" утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

В соответствии с пунктом 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 года  № 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения  налогоплательщиков" сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей  налогообложения предоставляют территориальные органы Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости.

Глава 2

Классификация видов  кадастровой оценки

2.1 Виды кадастровой оценки

На территории страны находится  множество земель, которые расположены  на различных территориях, а также  могут быть использованы в соответствии с различными целями. Кроме того, земли – это недвижимость, которая  также полежит оценке, так как  параметры оценочных мероприятий  для каждой категории земель является различными, выделяют разнообразные  виды оценки земель, которые уникальны. Правильный выбор вида оценки земель определяет результат исследования, так как это не только определенная группа методов, но еще и уникальный подход. Все виды оценки земель можно разделить на несколько групп. Рассмотрим самую популярную классификацию видов оценки земель:

1. Оценка лесных угодий.

2. Оценка земель, расположенных  на территории города.

3. Оценка сельскохозяйственных  земель.

4. Оценка территорий, которые находятся  под охраной государства. 

Однако виды оценки  земель можно разделить на несколько групп и по другому параметру оценки – по виду стоимости земли в рамках исследуемых участков. Рассмотрим данную классификацию более подробно.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая  оценка» являются «кадастровая оценка»  и «налоговая оценка» что отражает различные стороны одной и  той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) - это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Термин «кадастровая оценка» отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка» говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой  используются для налогообложения. Так, налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость  земельных участков, являющихся объектами  налогообложения. Таким образом, кадастровая стоимость используется для налогообложения и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Вместе с тем следует  отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как  пример, в рамках Государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. кадастровая стоимость  земельных участков, занятых водными  объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость  в данном случае не являлась продуктом  массовой оценки. Кроме того, кадастровая  стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

2.2 Задачи и результаты  массовой оценки

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно  применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в  ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах  при реализации недвижимости может  быть определена на основе результатов  массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно  отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит  однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности  управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической  информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе  влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных  направлений развития городских  территорий.

Модели массовой оценки стремятся  отобразить рынок конкретных видов  недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь  определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие  влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой  площади. Затем оценщики должны калибровать  эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые  наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую  рынок определяет для определенного  элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для  всех трех подходов к определению  стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении  продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости  объектов оценки, также являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

2.3 Сходства и отличия  массовой и индивидуальной оценки

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и  при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы  и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и  способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для  целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с  экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию  данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет  смысл говорить о виде оцениваемой  стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей  также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной  оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а  индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при  проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять  друг друга в необходимых для  этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и  индивидуальной оценки:

• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать  вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

2.4 Развитие кадастровой  оценки в РФ

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная  наука развивается около 10 лет. В  качестве основного направления, использования  результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая  оценка земель. 
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены  Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель. Начиная  с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные  средства для оценки каждой категории  земель и рассчитаны показатели кадастровой  стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость  используется в качестве налоговой  базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения  арендной платы за государственные  и муниципальные земли.

Сравнение кадастровой и  индивидуальной (рыночной) оценки в  Российской Федерации позволяет  сделать следующие выводы.

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Глава 3

Порядок определения  кадастровой стоимости земельного участка 

3.1 Порядок определения кадастровой стоимости

Порядок определения кадастровой  стоимости регламентирован действующим  законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации  принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Управление Росреестра в соответствующем  субъекте Российской Федерации готовит  списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.