Кадастровая и рыночная оценка земли

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

Факультет управления

 

 

 

 

 

Кадастровая и  рыночная оценка земли.

Курсовая работа по курсу

«Управление земельными ресурсами и недвижимостью»

 

 

 

 

Студент группы

У – 0712 Романова А.И.

«___»_____________20__ г.

 

 

Научный руководитель

Доцент, к. р.-э. н.

Васильев А.А

«___»_____________20__ г.

 

Москва 2011г.

 

Содержание

Введение ……………………………………………………………………...…3     

Глава 1 Понятие земельного кадастра…………………………………………5     

1.1 Понятие земельного кадастра……………………………………………...5

 

1.2 Подготовительный этап ведения государственного земельного кадастра……………………………………………………………………….....7

 

1.3 Правовая основа земельного кадастра …………………………………..10

Глава 2 Оценка стоимости земли ……………………………………………10

2.1 Оценка стоимости земельных участков………………………………….10

2.2 Перечень документов необходимый для оценки стоимости земли

2.3 Доходный подход к оценке земельных участков  

2.4 Сравнительный подход к оценке земельных участков………………….15

2.5 Затратный подход к оценке земельных участков…………….…………20

Глава 3.Кадастровая и рыночная оценка земли……………………………..23

3.1 Кадастровая оценка земли…………………………………………….…..23

3.2 Рыночная оценка земли…………………………………………………...26

3.3 Проблемы в сфере кадастровой и рыночной оценки земли (на примере г. Москва)

Заключение ……………………………………………………………………30

Библиографический список ………………………………………………….32

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы работы обусловлена динамичным развитием  законодательства о кадастровом  учете и оценке земли на современном  этапе в РФ. Кадастровая оценка земли как объекта владения и  собственности представляет важную гарантию соблюдения равновесия в правах собственников земельных участков и государства. В настоящее время проводится реформа кадастрового учета недвижимого имущества, которая призвана сформировать единообразный подход к его учету посредством создания единого государственного кадастра недвижимости. Более того, конечной целью указанной реформы является слияние двух систем - кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него.

Однако указанный переход  от отдельного кадастрового учета земельных  участков и технической инвентаризации иных объектов недвижимости к единой системе кадастрового учета и  единому государственному кадастру недвижимости позволил поставить под  сомнение самостоятельность и самодостаточность  кадастрового учета земельных участков.

Изменение законодательства, регулирующего порядок формирования источника сведений, содержащего  характеристики земельного участка  как недвижимого имущества, не может  изменить роли кадастрового учета земельных  участков как основания возникновения  объекта земельных правоотношений.

Земля, вне зависимости  от изменений законодательства о  кадастровом учете, остается природным  объектом и природным ресурсом, что  отражено в принципах земельного законодательства, поэтому использование  земли возможно только при условии  ее одновременной охраны. Тесная взаимосвязь  земли с рядом других природных  объектов: недрами, водой, лесами, почвами  предопределяет и тесную взаимосвязь  сведений о земельных участках с  соответствующими сведениями об этих природных объектах.

Таким образом, земельный  участок и сведения о нем представляют основу для учета иных объектов недвижимости и природных объектов, не признаваемых недвижимостью, поскольку их местоположение может быть определено только посредством  привязки к данным о местоположении земельных участков.

Выше изложенное предопределяет тот факт, что правовое обеспечение  получения и фиксирования сведений о земельных участках в своей  основе должно опираться на нормы  земельного законодательства.

 

 

Основная цель моей курсовой работы состоит в изучении теоретических  и   практических вопросов кадастровой и рыночной оценки земли.             В соответствии с целью курсовой работы были предоставлены и   решены следующие задачи:

1.Определены теоретические положения земельного кадастра.

2. Изучена оценка стоимости земли.

3.Рассмотрены подходы к оценки стоимости земельных участков.

4.Рассмотрен процесс рыночной  и кадастровой оценки стоимости  земли.

5.Рассмотрено развитие  рыночной и кадастровой оценки  земли.

Объектом 

предметом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Понятие  земельного кадастра

1. Понятие земельного кадастра

 

Государственный земельный  кадастр¹ – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах. Составная часть земельного кадастра - государственный кадастровый учет - это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.  Государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне осуществляется посредством внесения (дополнения) необходимой и достаточной информации в Государственный реестр земель района, являющийся составной частью Единого государственного реестра земель.         Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, в общем виде, представляет собой процедуру присвоения земельному участку кадастрового номера и внесения соответствующих характеристик этого участка с присвоенным ему кадастровым номером в Государственный реестр земель района (города).             Наличие системы управления земельными ресурсами, составной частью которой является государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается ясность в земельных отношениях, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками.          В итоге органы власти посредством создания этой системы упорядочивают отношения по поводу использования недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей недвижимостью, в том числе землей, тенденциях развития рынка земли и иной недвижимости, что дает им возможность принимать управленческие решения.   
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:   
- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;  
- государственного контроля за использованием и охраной земель;  
- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;  
- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;  
- землеустройства   
- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов  
- установления обоснованной платы за землю   
- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.           Основными задачами государственного земельного кадастра являются:             - своевременное выявление и регистрация состояния и изменений качественно-количественных параметров и правового статуса каждого земельного участка;            - выявление нерационально используемых и используемых не по назначению земель для передачи в фонд перераспределения;     - обеспечение гарантий и защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей в целях предотвращения незаконного или неправомочного перехода прав на землю или передачи в аренду занятых участков;            - учет, хранение и обработка кадастровых сведений, совмещение топографического и параметрического описания земель;      - информационное обеспечение проведения мероприятий по осуществлению земельной реформы, мониторинга, контроля и охраны земель г. Москвы, разработки и реализации Генерального плана г. Москвы и другой градостроительной документации, налоговой и инвестиционной политики, экономической оценки земель и определения размеров платежей за землю;              - информационное обеспечение государственного земельного кадастра Российской Федерации, а также кадастров заинтересованных министерств и ведомств.

 

1.2 Подготовительный  этап ведения государственного  земельного кадастра

 

 

Вся работа по ведению государственному земельному кадастру была разбита на несколько этапов. Одним из важнейших  является этап подготовительных работ, который включает в себя: 
- подбор и изучение юридической, технической и проектной документации по границам и размерам землепользований:       - уточнение перечня и размеров других землепользований, расположенных в границах территории сельскохозяйственного предприятия, не имеющих документов, удостоверяющих их право на землю;    
- сличение границ землепользований, отображенных на материалах графического учета земель с юридическими документами, выявление причин расхождений.   
Категория земель - часть земельного фонда РФ, которая предназначена, используется по основному  целевому  назначению. 
Целевое назначение земель - порядок, условие и предел эксплуатации, использования земель для конкретных целей.

В соответствии со статьей 73 ЗК РФ от 25.10.01 №136-03, земли РФ по целевому назначению подразделяются на  7 категорий. 
1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселения, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а так же предназначенные для этих целей: составляют 23,8% .Их функция – средство производства. В составе земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья, земли занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью. Предназначены для защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий, замкнутыми водоемами, а так же зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.  
По видам использования подразделяются:

1.Для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, предоставляются колхозам, кооперативным хозяйствам, акционерным обществам и другим сельскохозяйственным предприятиям.

2.Для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ведения КФК, предоставляются физическим лицам.

3.Для коллективного садоводства, животноводства и огородничества, предоставляются кооперативам, гражданам.

4.Для проведения научных исследований и обучения. Предоставляются научно-исследовательским, учебным учреждениям.

5.Для ведения подсобного хозяйства, предоставляются не сельскохозяйственным предприятиям, организациям и учреждениям.

2. Земли поселений. Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделение их чертой от земель других категорий.  
Черта городских, сельских поселений предоставляет собой внешние границы городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий, составляют 1,2%.  
Они выполняют роль пространственного базиса для строительства, рекреационные, оздоровительные и другие.  
Земли поселений используются только в соответствии с генеральным планом и проектами планировки и застройки.   
Территории поселений в пределах его административных границ делится на территориальные зоны:  
- жилая  
- общественно деловая  
- производственная  
- инженерных и транспортных инфраструктур  
- рекреационная  
- сельскохозяйственное использование  
- военных объектов  
- специального назначения  
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения. 
Это земли, которые расположены за чертой поселения, используются или предназначены для обеспечения деятельности организации и эксплуатации вышеназванных объектов. Составляют 1 % от земельного фонда РФ. 
Они выполняют функции пространственного базиса особых объектов. 
Эти земли используются для промышленности транспорта (железнодорожного, автомобильного, воздушного), вязи, информатики, линии связи, электропередачи и обороны.  
4. Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранные, научное, историко-культурные, эстетические, рекреационные, оздоровительные и иные значения, для которых установлены особые правовые режимы. Составляют 1,9% от земельного фонда РФ. 
Они подразделяются : 
- природоохранного назначения - заказники, общероссийского, областного, местного значения . 
- природо-заповедного назначения - заповедники, памятники природы, природные национальные сады, ботанические сады.  
- лечебно оздоровительного назначения - залежи природной грязи, минеральной воды, участки с особыми климатическими условиями, дома отдыха, санатории, турбазы.  
- историко-культурного назначения - памятники культуры. 
Они предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям в бессрочное пользование, аренду.  
5. Лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью, и не покрытые ее, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари) 
Составляют 64,1% от земельного фонда РФ, Лесные земли 782,2 млн. га, не лесные 64,1 млн. га.  
В составе не лесных земель выделяют сельскохозяйственные угодья, поверхностные воды, объекты над застроенными территориями и дорогами. 
К данной территории не относятся древесные насаждения. 
Лесной фонд РФ состоит из лесов государственного назначения и ведомственных лесов.  
Леса государственного назначения находятся в ведении государственных органов лесного хозяйства. Ведомственные леса предоставляются лесохозяйственным предприятиям и другим не государственным предприятиям в бессрочное пользование.  
6. Земли водного фонда – земли занятые водными объектами, водоохраных зон водных объектов, земли, выделяемые для установления полос отвода зон охраны водозабора и иных водохозяйственных сооружений и объектов. 
Составляют 1,6% из них 99% под водными объектами. 
Виды: 
- ледники  
- пограничные водные объекты  
- территориальное море России  
- прибрежные воды  
- поверхностные объекты (ручьи, реки)  
- обособленные водные объекты (пруды, озера, болота)  
- подземные воды  
- внутренние морские воды  
7. Земли запаса - земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не представляющиеся гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фондо-перераспределения.  
Они служат резервом для предоставления земель государственным и муниципальным нуждам и для дальнейшего развития хозяйственных отраслей страны.

1.3 Правовая основа земельного кадастра

Государственный кадастровый  учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Учет земельных участков, проводившийся  в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном  кадастре).        Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным.       Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. "О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике.             Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.     Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.                 Все кадастровые сведения о земле оформляются документами. Согласност.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.           

 К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).      

К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.                К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.              Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра».       Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.

Государственный земельный  кадастр, в соответствии со ст.12 ФЗ о  государственном земельном кадастре, содержит сведения о:земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном  кадастре в объеме, необходимом для  осуществления государственного управления земельными ресурсами. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. 

           Единый государственный реестр  земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.       В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.              Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст.14 ФЗ о государственном земельном кадастре).            Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст.15 ФЗ о государственном земельном кадастре).         Кадастровая карта (план)представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами) (ст.16 ФЗ о государственном земельном кадастре).                   Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.                 Производные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.                На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Оценка стоимости земли

 

2.1 Оценка стоимости земельных участков

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

Оценка земли  и земельных участков² предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права  аренды земельного участка. В таком  случае рыночная стоимость права  аренды земельного участка будет  являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для  оценки земельного участка (для его  рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие  коммуникаций, транспортная доступность  и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность  присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке  планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости  земли, при условии застройки  участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических  изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Как правило, когда заходит  речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного  времени.

Рыночная стоимость права  аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права  аренды также зависит от ожидаемой  величины, продолжительности и вероятности  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени  при наиболее эффективном его  использовании.

При оценке земельного участка  в первую очередь учитываются  его местоположение, влияние внешних  факторов и конъюнктура рынка. Кроме  того, принимаются во внимание ожидаемая  величина, срок и вероятность получения  прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном  его использовании, без учета  доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности. 
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. 
Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. 
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

его целевое назначение и  разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

существующее использование  земельного участка.

Оценка земли  поселений³ (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли  сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных  участков в дачных кооперативах и  садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газ водоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

2.2.Перечень документов  необходимый для оценки земли

Перечень документов необходимый для оценки стоимости  земли 

1. Целевое назначение  земельного участка.

2. Заказчик, его  реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение  и расположение объекта оценки(окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование  земельного участка.

9. Физические характеристики  земельного участка (рельеф,площадь).

10. Наличие улучшений,  расположенных в границах земельного  участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы,  подтверждающие права на земельный  участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды  с приложениями и расчётом  арендной платы на текущий год.

12. План земельного  участка.

13. Информация о  наличии обременений, построек,сооружений, коммуникаций.

Прайс лист на услуги по оценке земельных участков:

Цена приведена в рублях,без учёта НДС.Конкретная цена и срок исполнения услуги зависит от цели оценки и наличия всей необходимой информационной документации об оцениваемом объекте.

Оцениваются:	Стоимость услуг, руб.	Примерный срок исполнения отчета
Земельные участки городского назначения
до 0,2 га	от 53 000	от 5 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 53 000	от 7 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 80 000	от 14 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 105 000	от 14 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 135 000	от 20 дней
свыше 10,0 га	от 160 000	от 25 дней
Сельхозугодия	от 35 000	от 7 дней
Лесные угодья	от 35 000	от 7 дней
Земельные участки иного назначения
до 0,2 га	от 17 500	от 3 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 22 000	от 3 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 40 000	от 5 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 53 000	от 7 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 66 000	от 10 дней
свыше 10,0 га	от 80 000	от 14 дней
Зеленые насаждения и благоустройства  территории	от 9 000	от 3 дней
Право аренды земельного участка	от 17 500	от 3 дней

 
Мера площади: 
1 га = 10 000 кв. м. = 100 соток

 

2.3 Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков⁴ — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к  дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости  земли доходным методом основаны на использовании следующей формулы:

 Стоимость  земли       =

   Доход

 

                                                    Ставка капитализации

При использовании  доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

-рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

-часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

-арендная плата для оценки земель поселений;

-доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой  доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку  как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.