Кадастр и оценка земельной собственности

Введение

Земля – это тот ресурс, с  которым тесно связана практически  любая деятельность человека. Земля  часто выступает в качестве объекта  товарно-хозяйственных отношений, поэтому  важно знать ее реальную стоимость  на конкретный момент времени. Для определения  стоимости проводится оценка земли, при этом учитывается огромное множество факторов, так или иначе влияющих на стоимость земельных ресурсов. Оценка проводится с различными целями, рассмотрим самые распространенные из них:

1. Совершение с землей сделок купли-продажи;
2. Сдача земли в аренду;
3. Использование земли в качестве залога при получении кредита;
4. Наследование земли;
5. Вложение инвестиций в земельные ресурсы.

Чаще  всего выполняются сделки купли-продажи  земли, поэтому самая распространенная задача оценки – определение рыночной стоимости. Правильно определить рыночную стоимость важно как для покупателя, так и продавца (покупатель не рискует  переплатить лишние деньги за землю, а продавец – не слишком занизить стоимость своего земельного участка). Стоит отметить, что рыночная стоимость  участка определяется на дату совершения сделки, а если оценка была произведена  задолго до продажи или покупки, то стоимость в большинстве случаев  становится неактуальной, поскольку  цены на недвижимость меняются весьма динамично.

Цель  данной курсовой работы - получить знания, для проведения оценки земельных  участков различных категорий и  составления отчетов об оценки.

Задачами  данной курсовой работы является определение  рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: РФ, Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Вали Сафроновой, д.17а, используя сравнительный и доходный подходы.

1 Методы оценки рыночной  стоимости земельного участка

1. Доходный подход

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется, исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат  четыре принципа:

• принцип наиболее эффективного использования;
• принцип ожидания;
• принцип спроса и предложения;
• принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или  путем дисконтирования ожидаемых  будущих доходов и выручки  от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой  деление дохода от использования  земельного участка на соответствующий  коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода (земельной  ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом  капитализации дохода основаны на использовании  следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется  определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости  от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при  оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта  недвижимости, приходящаяся на застроенный  земельный участок, рассчитанная методом  остатка;

г) доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных  для капитализации земельной  ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее  время в России при кадастровой  оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель -- 50 лет.

Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом  кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Четвертый подход - метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Метод остатка

Для оценки земельных участков, застроенных  объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка  дохода для земли). Этот метод применяется  также для оценки незастроенных  участков, если имеется возможность  их застройки улучшениями, приносящими  доход.

Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

• имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование  двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает  определение остатка дохода, приходящегося  на земельный участок, а второй вариант  предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность расчета стоимости  земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А х S,

где S - площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход); А - ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа  текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка  недвижимости.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним  относятся доходы от ресторана или  кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято  делить:

• на условно постоянные;
• на условно переменные (эксплуатационные);
• расходы на замещение.

К условно постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта или объема предоставляемых  услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована  вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся  расходы, размер которых зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта или объема предоставляемых  услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в  составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы  на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций  для улучшений выбираются в зависимости  от конкретных условий, в которых  функционирует объект оценки.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

  Метод предполагаемого использования

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Этап 1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

Этап 2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

Этап 3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

Этап 4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

Этап 5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• строительство дорог, улиц;
• стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;
• прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

2. Сравнительный подход

Сравнительный подход широко используется в странах  с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных  участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный  подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным  рынком, особенно для оценки свободных  земельных участков и участков с  типовой застройкой. С помощью  этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа  рыночных цен продаж аналогичных  участков.

В МСО способ сравнения продаж для  земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества  с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические  данные по последним рыночным сделкам.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

С_р = Ц_i ± К_i,

где С_р -- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц_i - цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К_i - величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка - это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;
• передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;
• местоположение (например, в Московской области -- удаленность от МКАД и престижность направления);
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

• инвестиционную мотивацию;
• платежеспособность;
• источники и формы финансирования;
• вкусы и предпочтения покупателей и др.;
• социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

• незастроенные земельные участки;
• земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;
• земли под домами индивидуальной жилой застройки;
• придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;
• земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;
• участки под объектами промышленности и складскими помещениями;
• сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может  быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

• органы регистрации прав  объектами недвижимости;
• периодическая печать.
• риэлторские, оценочные, кредитные организации;
• интернет – источники;
• данные о ценах на земельные участки, полученные по результатам аукционов, торгов и конкурсов.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. 

Оценка земельного участка путем  сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться  двумя способами:

• по элементам сравнения;
• с помощью единиц сравнения.

Способ  элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

При сравнении земельных участков рекомендуется рассматривать следующие  элементы:

1.Состав передаваемых прав собственности

2.Условия финансирования сделки  купли-продажи.

а) расчет покупателя с продавцом  за счет собственных средств и  на дату продажи. В данном случае корректировка  не требуется;

б) получение покупателем кредита  в банке для покупки объекта недвижимости;

в) финансирование сделки купли-продажи  объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита.

К условиям финансирования относится  и корректировка оплаты наличными  деньгами, если она является нетипичной, равная издержкам перевода денег  из безналичной формы в наличную.

3.Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

а) нетипичные для рынка отношения  между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную  потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при  которых продавец и покупатель принимают  свои решения относительно продажи  или покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта  на рынке (продажа в условиях банкротства).

4.Время продажи. 

5.Местоположение и окружение. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов.

6.Физические характеристики. 

7.Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги: наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

Последовательность внесения корректировок:

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).