ВВЕДЕНИЕ

     Государственный кадастр застроенных территорий (недвижимости) представляет собой  единую технологическую, межведомственную систему учета, регистрации и  оценки недвижимого имущества, а  также специализированную информационно-кадастровую систему упорядоченных сведений о правовом, экономическом, хозяйственном, пространственно-территориальном и ином положении объектов недвижимости.

     Целью дисциплины является специальная подготовка обучающегося по вопросам  содержания  кадастра застроенных территорий; его  организации, информационном обеспечении  и правовой базе;  видам  работ  и их циклам.

       В ходе изучения дисциплины  решаются задачи сбора кадастровой  информации в городе, кадастрового  зонирования территории, проведения  инвентаризации городских земель,  создания первоначальной  основы  для ведения автоматизированной  информационной системы земельного  и городского кадастра, правового  обеспечения кадастра, кадастровой  оценки земель и недвижимости.

     Кадастр застроенных территорий является профилирующей  дисциплиной при подготовке специалистов по городскому кадастру. Изучение ее предусматривает  получение необходимых знаний по смежным дисциплинам — землеустройству, основам градостроительства и планировки населенных мест; геодезии и картографии, информатики и ГИС технологиям  и др.

     Объектом  исследования дисциплины являются земельные  участки и прочно связанные с  ними объекты недвижимости здания, сооружения, коммуникации и иные объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

ГЛАВА I. КАДАСТРОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ.

     Кадастровое зонирование территории – это  деление территории на иерархические  соподчиненные единицы и нумерация  их в целях присвоения кадастровых  номеров земельным участкам.

     Основными задачами кадастрового зонирования  являются:

1. Деление территории на иерархические соподчиненные единицы;
2. Формирование границы кадастровых единиц;
3. Нумерация кадастровых единиц.

     Результатом зонирования является документ в  структуре ГЗК, обеспечивающий учет земельных участков.

     Процесс кадастрового зонирования территории осуществляется для муниципального образования и включает в себя:

1. Создание кадастровых блоков

Кадастровый блок – кадастровая единица, которая  включает в себя совокупность кадастровых  массивов.

2. Создание кадастровых массивов

Кадастровый массив – совокупность кадастровых  кварталов, образующая планировочный обособленный район города.

3. Создание кадастровых кварталов

     Кадастровый квартал – совокупность земельных  участков, образующих компактный земельный  массив, границы которого совпадают  с границами образовавших его  участков.

     Принцип кадастрового деления: деление территории происходит по базисным линиям.

     Базисная  линия – общая граница двух или нескольких смежных кадастровых  единиц.

     Базисная  линия может совпадать с границами  административно-территориального деления.

     Кадастровое деление производится для каждого  административно-территориального образования, при этом учитываются границы  и правовой статус прочих административно-территориальных  единиц и муниципальных образований, расположенных на их территории.

     Муниципальные образования представляют следующие  административно-территориальные единицы  в составе субъекта РФ:

• Административные районы
• Населенные пункты, подчиненные субъекту РФ
• Закрытие административно-территориальные образования

     Органами  исполнительной власти субъекта РФ на территории субъекта РФ могут устанавливаться  дополнительные виды административно-территориальных  единиц.

Рисунок 1 Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

Методика  выполнения практической работы.

     Описание  границ кадастровых единиц

Блок 72:23:01

     Исходная точка – северный поворот автомобильной дороги. С севера граница проходит по автомобильной дороге. Спускаясь на юго-восток, идет по внешней стороне Полевой улицы. Держит направление на юг, проходит по автомобильной дороге, вдоль огородов, пашни. Делает некрутой поворот на восток и движется в прямом направлении метров 100. Далее спускается на юг. Затем граница держит путь на юго-запад и проходит по ЛЭП. В начальную точку попадает по мелиоративным каналам.

Массив 72:23:0101

     С севера граница проходит  по автомобильной дороге. Спускаясь  на восток, идет по внешней  стороне Полевой улицы. Держит  направление на юг, проходит по  автомобильной дороге, вдоль огородов. Поворачивает на юго-запад и  продолжает свой путь по автомобильной  дороге, поворачивает на запад  и возвращается в исходную  точку.

Массив 72:23:0102

   С севера граница массива проходит по мелиоративным каналам. Спускается на восток по автомобильной дороге. Поворачивает на юг плавна и проходит по ЛЭП.

Массив 72:23:0103

   Начинает  свой путь на автомобильной дороге. Спускаясь на северо-восток, идет плавно. Примерно на середине поворачивает на восток. Спускается на юг по автомобильной  дороге. Далее граница держит путь на запад и проходит по ЛЭП.

Квартал 72:23:010101

   С севера проходит по линиям ЛЭП. Спускаясь проходит по дороге. Поворачивает на запад, идет по линии застройки и возвращается в исходную точку.

Квартал 72:23:010102

   С севера проходит по мелиоративным путям. Спускаясь через восток к югу, проходит по дороге. Поворачивает на запад, идет по линии застройки и возвращается в исходную точку по ЛЭП.

Квартал 72:23:010103

   Граница проходит по линии застройки: на севере она прямая, спускается на юг под прямым углом, поворачивает на запад, к северу возвращается по ступенькам.

Квартал 72:23:010104

   Граница проходит по линии застройки: на севера она прямая, спускается на юг под  прямым углом, поворачивает на запад  и возвращается на север.

Квартал 72:23:010105

   Граница проходит по линии застройки: на севера она прямая, спускается на юг под  прямым углом, поворачивает на запад  и возвращается на север.

Квартал 72:23:010106

   Граница проходит по линии застройки: на севера она прямая, спускается на юг под углом около 30 градусов, поворачивает на запад, поднимается к северу по ЛЭП при этом делая небольшой поворот к западу.

Квартал 72:23:010107

   Граница проходит по линии застройки: на севера она прямая, спускается, под острым углом на трети пути делает попорот на восток и затем далее на юг, по всей южной стороне идёт по линии застройки, под небольшим углов поворачивает на запад, по ул.Боровая возвращается в исходную точку.

Квартал 72:23:010108

   Граница проходит по линии застройки: на севера она прямая,, спускается на юг, идет вдоль огородов по автомобильной  дороге, поворачивает на запад, идет по мелиоративным путям, по ул.Школьная возвращается в исходную точку. 

Квартал 72:23:010109

   С севера идет по линии застройки под  небольшим наклоном, спускается на юг под прямым углом, поворачивает на запад, проходит по ЛЭП. Поднимается  на север по мелиоративным путям, поворачивает на запад, вновь поднимается  вверх, сворачивает на восток и под  небольшим углом возвращается в  исходную точку.

Квартал 72:23:010110

   С севера граница проходит по линии  застройки, спускается на юг по автомобильной  дороге, затем она поворачивает на запад и под прямым углом поворачивает на север.

Квартал 72:23:010111

   С севера граница проходит по линии  застройки вдоль переулка Кузнечного, спускается на юг по автомобильной  дороге, затем она поворачивает на запад и по границе с водоемом возвращается в исходную точку.

ГЛАВА II. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА.

     Населенный  пункт - территория концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций населенных пунктов. Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов в сочетании с численностью населения.

     В составе земель РФ земли, на которых  расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую  землями населенных пунктов. Земли  населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные  в пределах черты населенного  пункта, образуют его территорию.

     Проекты границ населенных пунктов разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления.

     В состав земель поселений могут входить  земельные участки, отнесенные в  соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным  зонам:

   1) жилым (включает в себя территорию, предназначенную для застройки  жилыми массивами, спальными районами  и микрорайонами);

   2) общественно-деловым (относятся общественно-деловые центры и их придворовая территория, общепит, дома культуры, филармонии, ТРЦ и т.д.);

   3) производственным (территория, предназначенная под расположение производственных объектов государственного, регионального и местного значения);

   4) инженерных и транспортных инфраструктур (включает в себя земельные участки под инженерными и транспортными коммуникациями, автомобильными и железнодорожными проездами, ЛЭП, линии связи, трубопровод, газопровод и т.д.);

   5) рекреационным (земельные участки, занятые земельными насаждениями и территории, предназначенные для массового отдыха городского населения, а также всю классификацию городских насаждений);

   6) сельскохозяйственного использования (территория, предназначенная для сельхоз использования в городской черте или в границах населенного пункта);

   7) специального назначения (для расположения объектов специализируемых в определенной отрасли: кладбища, охранные зоны промышленных объектов, порты);

   8) военных объектов (территория, предназначенная для расположения военных объектов на территории населенного пункта);

   9) иным территориальным зонам (тюрьмы, колонии, поселения).

     Земли населенных пунктов используются преимущественно, как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

ГЛАВА III. ПРИСВОЕНИЕ АДРЕСОВ ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ.

     Адрес – совокупность описательных признаков местоположения объектов адресации.

     Адресный  номер – реквизиты адресата с  расположением цифр и букв.

     Улица, переулок, проезд - два ряда домов и пространство между ними для прохода и для проезда, используемое для транспортных и пешеходных связей между жилыми районами, а также между жилыми районами и промышленными зонами, общественными центрами, имеющее линейные границы начала и конца.

     Площадь - архитектурно - организованное открытое пространство общественного назначения, ограниченное застройкой, зелеными массивами  и связанное с улицами, переулками или проездами, присутствующее в  основных реквизитах адреса по признаку названия.

     Микрорайон (квартал) - структурно - планировочная  единица деления селитебной территории, состоящая из жилых зданий, учреждений и предприятий повседневного  пользования, границами которого, как  правило, являются магистральные улицы, пешеходные пути, естественные рубежи.

     Селитебная  территория - территория города, предназначенная  для:

      1) размещения жилых, общественных  зданий и сооружений, отдельных  коммунальных и промышленных  объектов, не требующих устройства  санитарно - защитных зон, путей  внутри;

     2) устройства внутригородского сообщения,  улиц, площадей, парков, садов, бульваров  и других мест общего пользования.

     Ландшафтно-рекреационная  территория - территория, включающая в  себя городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного  использования, парки, сады, бульвары, кладбища, расположенные на селитебной территории и формирующие открытые пространства.

     Производственная  территория - территория, предназначенная  для размещения промышленных предприятий  и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских  объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

     Комплекс  объектов недвижимости - совокупность зданий, сооружений, инженерных сетей, расположенных на едином земельном  участке.

     Здание  гражданского назначения - здание, предназначенное  для жилья либо обслуживания бытовых  и общественно - культурных потребностей человека, в том числе жилые  дома, гостиницы, торговые, административные, учебно-научные, лечебно - санаторные и  иные здания.

     Присвоение  адресов объектам недвижимости возможно при постановлении губернатора  Тюменской области и распоряжения главы Муниципального образования.

     Методика  присвоения адресов:

1. Присвоение адреса нумеруется с запада на восток, с севера на юг, правая – четная, левая – нечетная.
2. Если здание стоит на пересечении двух равнозначных по категории улиц, то присваивается адрес улицы, на которую выходит главный фасад.
3. Здание, сооружение, которое располагается в глубине застройки, адресный номер присваивается от главной улицы, а также номер строения (для производственных зданий) и номер корпуса (для гражданских).
4. Если здание находится между двумя адресованными объектами, имеющие последовательные номера, присваивается номер предыдущего объекта с приписной буквой русского алфавита.
5. Если помещение пристроено, встроено, встроенный – пристроенный, присваивается номер здания и через дробь номер помещения слева направо от главного фасада при наличии следующих характеристик:

• Различного значения зданий;
• Отсутствие прохода из помещений в здание;
• Наличие отдельного входа в помещение.

     Основными признаками, формирующими адрес, являются:

- административно  - территориальная привязка;

- градостроительная  (картографическая) привязка.

     Административно - территориальная привязка включает в себя:

- название  муниципального образования (город  Тюмень);

-название  функционального использования  территории (селитебная, ландшафтно-рекреационная,  производственная).

     Градостроительная привязка включает в себя:

- название  микрорайона;

- название  объекта адресации;

- название  улицы;

- номер  объекта адресации;

- номер  корпуса, номер строения;

- картографические  координаты;

- площадь  застройки объектом адресации.

     Структура адреса включает в себя:

- название  муниципального образования (город  Тюмень);

- название  улицы (переулка, проезда, площади,  сквера, парка, бульвара);

- адресный  номер объекта.

     Структура адреса универсальна, легко наращивается необходимыми модулями, как в сторону  укрупнения, так и в сторону  детализации. Адрес при необходимости  может дополняться элементами иных не оговоренных в настоящем Положении  функциональных признаков объекта  адресации.

     Адрес присваивается тем объектам адресации, которые проинвентаризированы  МУ "БТИиР" г. Тюмени. 

Таблица I. Присвоение адресов объектам недвижимости

ГЛАВА IV. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ГОРОДА. УСТАНОВЛЕНИЕ КРАСНЫХ ЛИНИЙ

     Генеральный план – основной градостроительный  документ, определяющий перспективы  развития города на длительный срок (20-25лет) с возможностью внесения изменений  каждые 5 лет; градостроительный прогноз  территориального планирования определяется сроком 30-40 лет.

     Определение генерального плана ЗК РФ: генеральный  план – основной объемно-градостроительный  документ, рабочий инструмент, позволяющий  определить градостроительное поле на территории города, градостроительный  ресурс, потенциал градостроительных  возможностей на запрашиваемой территории.

     Методы  проектирования генерального плана:

• Эскизный
• Графический

     Генеральный план состоит из:

1. Основной чертеж (в масштабе в зависимости от размера города)
2. Анализ проектируемой территории
3. Пояснительная записка (история города, климатические условия, технико-экономические показатели и т.д.)

     Генеральные планы городов и поселений  в различных странах различны по названию, составу, функциям и правовому  статусу. Реконструкция, застройка  и освоение территорий ряда крупных  городов ведётся без какого-то ни было единого документа планирования и зонирования территории.

     В России, как и во многих странах  Запада, генплан как юридический  документ носит рекомендательный характер, то есть не является источником градостроительного права. На уровне города в роли такового выступают правила землепользования и застройки вместе с обязательной прилагающейся графической частью в виде карт градостроительного зонирования.

     Разработка генерального плана – это комплексное планирование благоустройства территории, размещение объектов на местности, разработка обслуживающей и транспортной инфраструктуры и коммуникационных сетей, решений по озеленению участка для промышленного, жилищного и иного строительства.