Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района

70

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н.Прянишникова»

Факультет землеустройства и кадастра

Кафедра  земельного кадастра

Курсовой проект

«Кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального района»

Вариант № 12

по специальности 120302

«земельный кадастр»

                                                       Выполнила:

                                                                                     студентка группы ЗК- 55 «в»

                                                                                          И.С. Шкиндер ______________

                                                                                      «___» _________________2012

                                                                              Проверил преподаватель:

                                                                                      Н. В. Осокина ______________

                                                                                        «___» _________________2012

Пермь 2012

Содержание

              Введение ………………………………………………………………………........3

1   Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов …………………….4

2  Характеристика и анализ объекта оценки  ………………………………………..9

              2.1 Общие сведения о муниципальном образовании (районе) ………………….9

              2.2 Хозяйственная значимость и размеры населенного пункта …………………10

              2.3 Характеристика паспортов населенных пунктов …………………………….12

              2.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки…….17

3  Балльная оценка земель населенных пунктов ……………………………………..18

              3.1 Расчёт баллов за местоположение …………………………………………...19

              3.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру …………………………….21

              3.3 Расчет баллов за социальную инфраструктуру ……………………………..29

              3.4 Расчет баллов за производственную инфраструктуру ……………………...39

              3.5 Расчет баллов за размещение населенного пункта…………………………..41

              3.6 Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения ……..…...43

              3.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории ……………………49

              3.8 Расчет баллов за инжинерно-геологические условия строительства………51

        3.9Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников

              культуры, рекреационных и заповедных территорий ………..………..........52

4  Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли, на

основе корреляционного анализа ………………………………...…………………53

5  Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель                   населенных пунктов……………………………………………….…………………58

6   Расчёт совокупного балла ценности земель населённого пункта ………….........61

7   Определение кадастровой стоимости земли ……………………………….……..65

      Заключение ……………………………………………………………….................70

      Список использованной литературы ……………………………………………...71

      Приложение ……………………………………………………………………........72

Введение

Согласно Конституции Российской Федерации земля признается основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Земля имеет ценность как основа жизни человек, как важнейший природный ресурс, как пространственно-операционный базис, как кладовая месторождений, как средство производства, как объект налогообложения. 

Наибольшее число имущественных и экономических интересов, связанных с использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в населенных пунктах, для которых земельно-оценочные работы носят повышенную актуальность.

Согласно ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов устанавливает денежное выражение ценности земельного участка в границах кадастровой учетной единицы в зависимости от вида разрешенного использования.  

Кадастровая оценка по своей сути представляет собой экономическую оценку, поскольку конечная цель является денежное представление о стоимости земли.

В данном курсовом проекте рассчитана кадастровая оценка земельных участков под индивидуальную жилую застройку в составе земель Моховского и Жилинского сельского поселения. Данный метод расчета кадастровой оценки основан на учете социально-экономического потенциала каждого населенного пункта и сложившихся факторах ценообразования на земельном рынке Кунгурского района.

Для выполнения курсового проекта было предоставлено:

-задание на проектирование оценки;

-карта оцениваемых населенных пунктов Кунгурского района в границах сельских поселений М 1:50 000;

-паспорта  Жилинского и Моховского сельского поселения;

-сведения о рыночной цене земли в населенных пунктах;

-крупные водные объекты и леса рекреационного значения на территории района.

1   Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.

Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода является:

1.      возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;

2.      методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

3.      использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты,  метод остатка,   метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Рассмотрим эти методы.

                          Методом   сравнения    продаж    оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого

                          Метод выделения применяют для оценки застроенных земель­ных участков. Данный метод объединяет метод сравнения про­даж и элементы одного из методов затратного подхода. Для ус­пешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

                          Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости,   аналогичными   единому   объекту   недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.

                          Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

                          Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные зе­мельные участки. Условие применения метода — возможность за­стройки оцениваемого земельного участка улучшениями, прино­сящими доход.

                          Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.

Рассмотрим следующие виды принципов:

1.                      Принцип    полезности,   который   означает  способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.

2.                      Принцип замещения гласит, что максимальная сто­имость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость зе­мельного участка не может превысить наиболее вероятные расхо­ды на приобретение участка эквивалентной полезности.

3.                      Принцип ожидания обеспечивает определение теку­щей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других вы­год, которые могут быть получены в будущем от владения объек­том недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижи­мости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

4.                      Принцип остаточной продуктивности рас­сматривает стоимость земельного участка в зависимости от чисто­го дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской дея­тельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости ле­жит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.

5.                      Принцип   возрастающей   и   уменьшающей отдачи  отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже , замедляющимися темпами.

6.                      Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

7.                      Принцип   оптимальных   величин,  или   принцип оптимального  экономического  размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.

8.                      Принцип  экономического  разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

9.                      Принцип   спроса   и   предложения   выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.

10.                  Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложе­ния и снижению уровня доходности.

11.                  Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.

12.                  Принцип    соответствия    обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется  тогда,   когда   его   параметры,   уровни   предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

13.                  Принцип изменения отражает динамичность стоимо­сти объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменени­ями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.

14.                  Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

2   Характеристика и анализ объекта оценки

2.1  Общие сведения о муниципальном образовании (районе)

              В данном курсовом проекте проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов Моховского муниципального образования.

              Моховское муниципальное образование расположено в Кунгурском районе. Граничит с сельскими поселениями:  Кыласовским; Плехановским;  Неволинским; Ергачинским; Шадейским, а так же с северо-востока с районным центром Пермского края - городом Кунгур.

Моховское муниципальное образование включает 22 населенных пункта. Административным центром является село Мохово. Площадь составляет 6581,25 га. Численность населения более 3420 человек.

По территории муниципального образования протекает река Сылва и впадающие в неё реки  Шаква и Бабка, что делает рельеф сильно расчлененным. А возвышенности, с ровной или слабо всхолмленной поверхностью, водоразделы местами изрезанными  логами и оврагами, чередующимися с глубоко врезанными речными долинами.

Климат - умеренно - континентальный. Зима холодная и продолжительная с устойчивыми морозами. Средняя температура января - 15 °С. Лето отличается большой облачностью и обильными осадками, средняя температура июля +18 С. Из общего годового количества осадков - 489 мм. В теплую часть года (апрель - октябрь) выпадает 369 мм. Продолжительность вегетационного периода 150 дней.

По территории Моховского муниципального образования проходит железная дорога «Пермь—Екатеринбург»; федеральная автомагистраль «Пермь—Екатеринбург»; автодорога областного значения «Пермь—Кунгур—Чусовой—Березники».

2.2  Хозяйственная значимость и размеры населенного пункта

Одним из важнейших показателей, характеризующих расселение, является средний размер населенного пункта по численности населения (людности). Размер населенного пункта в значительной степени влияет на стоимость земли. Установлено, что с ростом размера населенного пункта по численности проживающего населения, возрастает и рыночная цена земли.

Хозяйственная значимость населенного пункта не всегда является объективной ха­рактеристикой ценности земель. Необходимо заметить, что часть населенных пунктов, в силу определенных условий, теряют хозяйственную значимость. Так, наряду с сокращением абсолютной численности населения, сокращается и число населенных пунктов. В пригородных районах часть населенных пунктов, потерявших хозяйственную значимость, не исчезают, а продолжают существовать в качестве места отдыха го­рожан.

Сведения о хозяйственной значимости и людности населенного пункта берутся из паспорта населенною пункт, речь о котором пойдет в следующем разделе.

Проводится анализ системы расселения района по численности населения и хозяйственной значимости на основе данных таблицы 1.

Динамика численности населения муниципального образования в разрезе администраций, за последний ряд лет приводится в таблице 2. Для улучшения на­глядности и анализа демографической ситуации, сложившейся на территории оцениваемого муниципального образования, используют графики, диаграммы и другие средства графического отображения

Пример графика, отражающего динамику численности населения сельской администрации, представлен на рисунке 1.

  Рисунок 1. – Динамика численности населения Моховского муниципального образования

2.3  Характеристика паспортов населенного пункта

Основой проведения оценки земель служат материалы, полученные в результате паспортизации. Паспорт является источником полной, достоверной и своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути регулирования процессов ценообразования на землю. Паспорт включает в себя сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсов, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерно-геологических условиях, состоянии окружающей среды и др. Паспорт содержит как количественные, так и качественные характеристики населенного пункта.

              Необходимая исходная информация, содержащаяся в паспорте населенного пункта, заносится в таблицу 3.

              Использование результатов паспортизации позволяет оперативно провести сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом районе.

2.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки

Рынок  -  способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене.

Земельный рынок - часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой юридические, экономические и др. отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение, наследование земельных участков, ипотечное кредитование.

Рассматривая условия формирования земельного рынка, необходимо учитывать особенности земли как товара, вернее прав, передаваемых на этот уникальный  товар.