Капитальные вложения в недвижимость

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Московский государственный  университет экономики, статистики

 

и информатики

 

Курсовая   работа

 

По дисциплине «Реальное  инвестирование»

Тема «Капитальные вложения в недвижимость»

 

 

Федорова Е.В.

Группа ЗФ-27

 

 

Москва

 

 

Содержание:

 

1. Введение

 

2. Инвестиции в сферу  реальной экономики

 

3. Приоритетные отрасли  производства для эффективного  инвестирования

 

3.1. Капитальное строительство

 

3.2. Машиностроение

 

3.3. Конверсия военно-промышленного  комплекса

 

4. Производство традиционных и новых конструкционных строительных материалов и тенденции их расхода в производстве

 

5. Инвестиции в сферу  услуг

 

6. Заключение

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

 

Предприятия постоянно  сталкиваются с необходимостью инвестиций, т.е. с вложением финансовых средств (внутренних и внешних) в различные программы и отдельные мероприятия (проекты) с целью организации новых, поддержания и развития действующих производств (производственных мощностей), технической подготовки производства, получения прибыли и других конечных результатов, например природоохранных, социальных и др.

 

По финансовому определению, инвестиции -  это все виды активов (средств), вкладываемых в хозяйственную  деятельность в целях получения  дохода (выгоды); по экономическому определению -  расходы на создание, расширение или реконструкцию и техническое перевооружение основного и оборотного капитала.

 

Это целевые банковские вклады, ценные бумаги, финансовые вложения в технологии, машины и оборудование, лицензии, имущественные права, интеллектуальные ценности. 

 

Одни вложения капитала будут влиять только на составляющие расходов, например на затраты, ведущие  к снижению издержек, другие - как  на доходы, так и на расходы. Прогнозирование  влияния инвестиций на статьи доходов  и расходов -  сравнительно трудоемкая задача, так как сложно оценить объемы их приращения или наоборот, снижения. Инвестиции в производственные мощности для выпуска новой продукции (товаров, услуг) могут потребовать увеличения оборотного капитала (количества сырья, незавершенного производства, готовых товаров на складе). При продаже продукции в кредит увеличивается дебиторская задолженность и т.д.

 

Можно предположить, что  все средства, вложенные в оборотный  капитал, полностью превратятся  в денежный поток после осуществления  проекта. Это может случиться при условии, что все склады будут освобождены от готовой продукции и незавершенного производства, дебиторская задолженность получена, а кредиторская   выплачена. Если по окончании деятельности в рамках проекта остаток оборотного капитала и можно вернуть, то инвестиции имеют конечную стоимость, которую необходимо принимать во внимание.

 

Объектами инвестирования (вложения средств) могут быть строящиеся, реконструируемые или расширяемые  предприятия, здания и сооружения, другие основные фонды, ориентированные на решение определенной задачи (например, на производство новых товаров или услуг, увеличение их объема или улучшение качества и т.д.).

 

Инвестиции различаются  по объемам производства (масштабам  проекта, производству продукции, работ, услуг), направленности (производственные, социальные и др.), характеру и содержанию периода (этапов) осуществления проектов (на весь период или только отдельные этапы), формам собственности (государственные или частные), характеру и степени участия государства (кредиты, пакет акций, налоговые льготы, гарантии и др.), окупаемости средств, эффективности конечных результатов и другим признакам.

 

Все инвестиции подразделяют на две  основные группы: реальные (капиталообразующие) и портфельные.

 

 

 

 

2. Инвестиции в сферу реальной экономики

 

Реальные инвестиции – капитальные  вложения в производственный капитал (строительство зданий, машин, оборудования, сооружений, приобретение средств информации и связи и т.п.), жилищно-коммунальное хозяйство. Все это относится к недвижимости.

 

Недвижимость – земельные и  другие природные угодья, находящиеся  в собственности юридических  и физических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное  с ней.

 

Движимость – имущество, не связанное  с землей, не прикрепленное к ней. К движимости относятся вещи, деньги, ценные бумаги, долговые обязательства, исполнительные листы.

 

Наряду с приведенной классификацией собственности известно, что в  экономике существует классификация  с более четкими понятиями  – производственные фонды и непроизводственные фонды, оборотные фонды и оборотные средства, факторы производства и т.п.

 

После либерализации экономики, ваучерной  и денежной приватизации начиная  с 1992 года объемы частных инвестиций в сферу реальной экономики возросли. Частные инвестиции направляются в те отрасли народного хозяйства, где возможно извлечение наибольших при­былей и может быть обеспечен сравнительно быстрый оборот капитала. Используя кредиты коммерческих банков, частные инвесторы направляют инвестиции в краткосрочные мероприя­тия, главным образом в торговлю, реже в промышленность и строительство. Долгосрочные же мероприятия ими не инвестируются, т. к. коммерческие банки не выдают кредиты более чем на один – два месяца. Предприятия, корпорации, концерны, получив право рас­поряжаться своими доходами, не выделяют достаточно средств для воспроизводства основных фондов инвестиций и на новую технику и технологию, и даже на те направления, которые льготируются.

 

Капитальные вложения являются составной  частью капитального строительства, которое включает также проектирование, строительное и строительно-монтажное производство.

 

Капитальные вложения осуществляются за счет фонда накопления национального  дохода и амортизационных отчислений. Объемы капитальных вложений определяются проектными организациями в ТЭО и проектах. Капитальные вложения, направляемые на обновление основных фондов, всегда должны обеспечивать качественные сдвиги в экономике – рост экономического потенциала страны, повышение конкурентоспособности производимой продукции на внутреннем и внешнем рынках, повышение технического уровня отраслей народного хозяйства, повышение благосостояния и экологическую защиту здоровья населения  России.

 

В натурально-вещественной форме капитальные  вложения состоят из продукции машиностроения, строительства. Одна треть всех капитальных вложений в народном хозяйстве России прежде направлялась на развитие промышленности и в первую очередь отраслей, обеспечивающих технический прогресс и повышение производительности труда и отраслей, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье и выпускающих товары народного потребления. Капитальные вложения и ввод в действие основных фондов обеспечивают под­держание действующих производственных мощностей и возмещение выбывающих основных фондов, их прирост.

 

Основные фонды народного  хозяйства – совокупность произведенных  общественным трудом материально вещественных ценностей, действующих в течение  длительного времени.

 

Основные фонды (ОФ) представляют собой важнейшую и наиболее быстро возрастающую часть национального богатства. Основные фонды, функционирующие в сфере материального производства, являются производственными основными фондами. Основные фонды, не участвующие непосредственно в процессе производства, составляют непроизводственные основные фонды.

 

Выбор форм воспроизводства основных фондов и динамика их обновления зависят от ряда факторов, которые в ходе аналитической работы в отрасли, подотрасли, в регионе, на предприятии сравниваются по возможному результату с прогнозируемыми потребностями на определенный период. Для реализации выбирается тот вариант, который может в наибольшей мере удовлетворить потребности производства и населения. Основные фонды являются главной заботой инвестирования и основным его результатом в капитальном строительстве.

 

Эффективная работа основных фондов начинается с того времени, с которого они вводятся в эксплуатацию, и рабочая сила начинает производить на новых или обновленных средствах труда качественно новый продукт производства. Сроки службы основных фондов, особенно ее активной части, находятся в сложной зависимости от темпов технического прогресса, надежности и долговечности машин, наличия капитальных вложений, возможностей страны по увеличению выпуска оборудования, организации его эксплуатации и ремонта.

 

Научно-технический прогресс значительно усложнил народнохозяйственные связи и выдвинул на одно из первых мест аналитической деятельности экономической науки проблему исследования и определения потребностей общества в различных продуктах производства. Сложности при определении потребностей возникают разные: нужно прогнозировать количество потребляемого продукта по годам, учитывать тенденции его совершенствования, определить экономичность в производстве и в эксплуатации, знать направления развития производства у конкурентов, взаимоисключающие или взаимозаменяемые виды продукции и т.д.

 

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что с  ростом производства возрастают и общественные потребности. Потребление того или  иного продукта не только удовлетворяет  общественные потребности, но и каждый раз воспроизводит их вновь. Как общество не может перестать потреблять, так не может и перестать производить общественно необходимую продукцию. На решение проблем инвестирования капитальных вложений следует обратить внимание с точки зрения их обновления и решения всех проблем современного производства – выпуск конкурентоспособной продукции, экологически чистые технологии и охрана окружающей среды, удовлетворение совершенно новых потребностей, общества и т.д.

 

Для поставленных задач  постоянно требуются капитальные вложения для обновления основных действующих и ввода новых поколений машин, технологий, средств управления, некраткосрочные, а долгосрочные инвестиции. Ввод новых технических достижений в производство осуществляется путем нового строительства, либо путем расширения и технического перевооружения действующих предприятий. Это приводит к накоплению средств производства, и прежде всего, основных производственных фондов. Для возмещения выбывающих и прироста функционирующих средств производства на протяжении последующих периодов воспроизводства требуется дополнительное производство средств производства. Если усиление процесса возмещения перекрывает снижение нормы накопления и экономию средств производства в последующие периоды и одновременно происходят процессы интенсивного роста накопления и возмещения, то повышается как суммарная доля фондов возмещения и накопления средств производства, так и удельный вес их в совокупном общественном продукте.

 

Следовательно, и в  этом процессе могут участвовать только долгосрочные кредиты в инвестиции. Суммарная длительность строительных циклов и оборотов денежных ресурсов в народном хозяйстве, в большинстве отраслей промышленности занимает многие годы. Стало быть для расширения производства предметов потребления через ряд лет необходимо дополнительное производство средств производства по сравнению с текущим.

 

В настоящее время  современная инвестиционная структура  по существу исключает возможность  самофинансирования развития важнейших  народнохозяйственных комплексов, которые не могут существовать без мощной кредитной накачки.

 

Рост производства, а  также его подъем, будут проходить  теми путями и по тем законам, по которым они развивались и  развиваются в индустриально  развитых странах. А так как наша страна – индустриальная, то и в дальнейшем нам нужно восстановить воспроизводственные циклы ее развития, которые представляются сложными и взаимосвязанными.

 

Из-за крупнейшего спада  производства в 90-х годах и длительного  деинвестирования производства обновление парка оборудования замедлилось. Техника, технология производства отстали от зарубежных аналогов, не менее чем на два технологических цикла обновления. К сожалению, и сейчас продолжают отставать.

 

Установлено также, что  с увеличением возраста оборудования значительно повышаются затраты на капитальный ремонт. Сопоставление затрат на ремонт со стоимостью новой машины показывает следующее: первый капитальный ремонт машин по сравнению со стоимостью новой машины — экономичен. Второй ремонт экономически нецелесообразен, а третий и четвертый подтверждают невыгодность эксплуатации отремонтированной машины. Увеличиваются простои техники, уменьшается интенсивность использования основных фондов, а следовательно, и производительность труда.

 

Во многих отраслях промышленности активная часть основных фондов нуждается в обновлении как из-за физического износа, так и из-за морального. Планетарная тенденция обновления основных фондов связана с сокращением возраста основных фондов. Чем «моложе» основные фонды в стране, тем эффективнее и крепче экономика.

 

По    удовлетворению    потребностей рынка новые производства можно разделить на две группы.

 

Первая группа – производство новых видов продукции, которые  удовлетворяют почти те же потребности, что и заменяемая ими продукция (техника). Так, паровоз заменяется тепловозом или электровозом, хлопчатобумажные и шерстяные ткани – тканями из химических волокон, мыло – синтетическими моющими средствами и т.п.

 

Вторая группа – производство новых видов продукции, которые  удовлетворяют совершенно новые потребности, работают по новым технологиям, принципиально отличным от имеющихся, но народному хозяйству приносят большой экономический эффект. К ним относится продукция атомного машиностроения – машины и оборудование атомных электростанций, в авиационной промышленности – вертолеты и др., в оборонной – ракетоносители, спутники связи, радиолокаторы, в электронной промышленности – цветные телевизоры новых поколений, видеотехника и т.п.

 

3. Приоритетные отрасли  производства для эффективного  инвестирования

 

3.1. Капитальное строительство

 

При выводе из кризиса  экономики России приоритетными  направлениями для инвестирования стали те отрасли народного хозяйства, которые по своим масштабам, техническому уровню производства способны оказать  решающее влияние на развитие всех отраслей экономики. К таким отраслям промышленности относятся: капитальное строительство, в промышленности – машиностроение, металлургия, химия (особенно производство полимерных материалов),  электронное  машиностроение. Именно в эти отрасли потребуется больше инвестиционных вложений для решения принципиальных вопросов развития экономики страны.

 

Ускорение научно-технического прогресса в народном хозяйстве  тесно связано с развитием  и дальнейшей индустриализацией  строительства. В строительство необходимо постоянно вкладывать капитальные вложения для того, чтобы оно было способно решать сложнейшие задачи по техническому перевооружению всех отраслей народного хозяйства и инфраструктуры.

 

Строительство – отрасль  материального производства, которая осуществляет введение и реконструкцию зданий, сооружений различного назначения, обустройство территории для производства работ. В более широком смысле строительство – процесс создания и материализации прогрессивных идей зодчества, науки и производства.

 

Продукция строительства  – законченные и подготовленные к эксплуатации производственные предприятия, жилые дома, общественные здания, сооружения и другие объекты.

 

Строительство   имеет   ряд   отличительных особенностей, связанных с характером производства его продукции:

 

• территориальная закрепленность продукции и подвижность активной части производственных фондов строительно-монтажных  организаций;

 

• относительная длительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет);

 

• производственный процесс, как правило, ведется на открытом воздухе в различных климатических условиях. Важнейшие задачи строительства в современный период:

 

• обеспечение расширенного воспроизводства основных фондов, перевооружение их на технику и технологию новых поколений; ускорение ввода в эксплуатацию производств, обеспечивающих выпуск конкурентоспособной на мировом и внутреннем рынках высококачественной и экологически чистой продукции;

 

• реализация долгосрочных программ в области жилищного  строительства и градостроительства;

 

• сохранение, преобразование и оздоровление окружающей среды;

 

• обеспечение ускоренного  развития и освоения инвестиций в  инновации и безотходные и  малоотходные экологически чистые технологии производства;

 

• создание материальной основы для повышения благосостояния народов России.

 

Строительство осуществляют общестроительные и специализированные  организации,  выполняющие  строительно-монтажные  работы подрядным и хозяйственным  способами.

 

Строительно-монтажные  организации оснащены строительными машинами и транспортными средствами, располагают ремонтной базой, другими производственными и вспомогательными подразделениями, обеспечивающими строительное  производство.

 

Строительство в нашей  стране обладает мощной производственной базой. В составе строительной индустрии совокупность строительных и монтажных организаций, осуществляю­щих индустриальными методами работы по возведению зданий и сооружений, их реконструкции и расширению, а также монтажу оборудования.

 

Под влиянием индустриализации строительства происходят коренные изменения в составе используемых материальных ресурсов. Строительные материалы во все большей мере под­вергаются заводской переработке и поступают на строительные площадки в виде крупных готовых элементов, сборных железобетонных, деревянных, стальных конструкций, панелей монтажных узлов, заготовок и других изделий заводского изготовления. Индустриализация строительства обуславливает увеличение доли овеществленного труда и повышение удельного веса затрат материальных ресурсов в структуре стоимости строительно-монтажных работ. При этом на основе внедрения экономичных объемно-планировочных и конструктивных решений, а также научно-технического прогресса в производстве строительных конструкций и материалов обеспечивается снижение материалоемкости в строительстве. Это проявляется в уменьшении расхода основных материалов на единицу физического объема строительной продукции и сокращении суммарного веса материальных ресурсов в расчете на 1 млн. руб. строительно-монтажных работ.

 

Дальнейшее совершенствование материально-технической базы строительства связано с развитием и модернизацией предприятий по производству железобетонных, стальных, алюми­ниевых и деревянных конструкций, применением наряду с традиционными новых строительных материалов (пластмасс, алюминиевых сплавов и др.).

 

Повышение технического уровня основных производственных фондов строительства должно быть направлено на дальнейший рост производительности труда строителей. Для этого необходимо обеспечение строительных организаций высокопроизводительной землеройной техникой, землеройно-транспортными машинами, трубоукладчиками и др. машинами на базе тракторов и колесных тягачей, погрузчиков, стреловых кранов на шасси автомобильного типа с телескопическими стрелами различной грузоподъемности (от 25 до 100 т и более).

 

Предприятия строительных конструкций и деталей оснащаются специализированными технологическими линиями, обеспечивающими комплексную  механизацию производства и частичную  автоматизацию ряда технологических  процессов. Развитие материально-технической базы строительства является важнейшим фактором сокращения численности рабочих.

 

Разработан ряд новых  эффективных конструкций с применением  легких бетонов, высокопрочной арматуры, асбестоцемента, клееной древесины, полимерных материалов. В промышленном строительстве техническое развитие зданий и сооружений основано на широком использовании унифицированных и гибких объемно-планировочных и конструктивных решений, блокировании основных и вспомогательных цехов, применении новых типов промышленных зданий – павильонных, с техническими этажами, двухэтажных, с укрупненной сеткой колонн.

 

В области жилищного  строительства разработаны новые  типы жилых домов для массового  строительства, в большей мере отвечающих различным климатическим условиям страны, обес­печивающих повышение уровня архитектурно-планировочных и инженерных решений зданий, улучшение санитарно-гигиенических условий в жилищах и поселениях, улучшение теплотехнических и звукоизоляционных качеств. Повышение технического уровня крупнопанельного домостроения достигается путем более широкого применения крупноразмерных облегченных конструкций с использованием эффективных утеплителей, облицовочных, гидро- и звукоизоляционных материалов, расширенного применения несущих и ограждающих конструкций из легких бетонов на пористых заполнителях, повышения степени заводской готовности конструкций.

 

Направления технической  политики в области совершенствования  технологии строительного производства определяются использованием новых  проектных решений, эффективных строительных материалов, деталей и конструкций высокой заводской готовности, новых высокопроизводительных технологических процессов.

 

Наряду с совершенствованием традиционных методов монтажа строительных конструкций и технологического оборудования развиваются и новые методы, такие, как подъем этажей и перекрытий, конвейерная сборка и блочный монтаж конструкций зданий и сооружений.

 

Монтаж технологического оборудования совершенствуется путем  упрощения монтируемых элементов  как на заводах-изготовителях, так и на строительных площадках, комплексного монтажа конструкций и оборудования, применения метода надвижки и т.п. Совершенствуются способы производства земляных работ, каменных, отделочных. Сухие способы отделки поверхности, облицовка крупноразмерными плитами. При строительстве фундаментов используются буронабивные сваи.

 

Повышение уровня комплексной  механизации строительного производства, оснащение строек новыми типами машин, механизмов и инструмента являются важными направлениями технического прогресса в строительстве.

 

В стране развита сеть научно-исследовательских организаций, которые ведут работы в области  строительства, архитектуры, строительных материалов, строительного и дорожного  машиностроения.

 

При Госстрое РФ работают центральные научно-исследовательские, проектные институты типового и экспериментального проектирования жилищ, лечебно-курортных зданий, торговых и бытовых помещений, туристических комплексов.

 

Центральные институты осуществляют функции головных институтов по соответствующим  разделам науки.

 

На современном уровне развития строительная наука охватывает все  основные проблемы строительства, активно  влияет на ускорение научно-технического прогресса и рост эффективности  строительного производства.

 

Наука вооружает проектировщиков  и строителей эффективными методами расчета строительных конструкций, позволяющими более точно учитывать их действительную работу, и на этой основе лучше использовать физико-механические свойства применяемых материалов.

 

Метод расчета конструкций по определенным состояниям, разработанный российскими учеными и положенный в основу отечественных норм проектирования, получил признание во многих странах мира.

 

В области фундаментостроения значительные достижения имеются в развитии теории прочности и деформирования различного рода грунтов, что позволило разработать методы расчета оснований и фундаментов, наиболее полно учитывающие несущую способность системы «основание – фундамент».

 

При активном участии научно-исследовательских  организаций разработаны легкие конструкции с применением асбестоцемента, алюминия, пластических масс и клееной древесины, в том числе утепленные плиты покрытий, стеновые навесные панели, плиты для навесных потолков, клееные несущие и ограждающие конструкции.

 

Созданы технологические линии  и изготовлено оборудование для массового заводского производства этих конструкций.

 

Разработаны принципиально новые  металлические конструкции (трубчатые, структурные и листовые), в том  числе конструкции для пролетов длиной 90–120 м. Особый интерес представляют конструкции типа структур из профильного проката и холодногнутых профилей. Эти конструкции технологичны, удобны при транспортировании и монтаже.

 

Проведены значительные работы в области  дальнейшего совершенствования  железобетонных конструкций. Эти исследования дали возможность применять в значительных объемах бетон марок 400 и 500 и создали предпосылки для перехода в дальнейшем к использованию высокопрочных бетонов марок 600–800, что позволяет уменьшить массу конструкций на 30–40% и снизить их стоимость на 10–15%.

 

Созданы новые виды быстротвердеющих жаростойких, морозо- и коррозионно-стойких  бетонов, что расширило область  применения железобетона.

 

На базе исследований в области  типологии промышленных, жилых и  общественных зданий и сооружений, их унификации и типизации созданы новые типы зданий, учитывающие новые технологические процессы, созданы новые типы жилых домов с улучшенной планировкой квартир и общественных зданий.

 

Результаты исследований в области  градостроительства стали научной  основой преобразования городов и сел в современные населенные пункты.

 

При достаточных объемах  инвестирования разработки ряда основных научно-технических проблем строительства  будут по-новому решены проблемы формирования промышленных узлов, генеральных планов предприятий на основе кооперирования вспомогательных производств и блокирования зданий. Внедрение результатов этих исследований позволит сократить сроки строительства промышленных объектов и снизить их стоимость.

 

В соответствии с современными требованиями к производству и охране окружающей среды в ближайшие годы должны быть созданы новые системы вентиляции, кондиционирования и очистки воздуха, устройства для обеспыливания производственных помещений; разработаны мероприятия, предусматривающие снижение уровня шума в помещениях; разработаны технические предложения и рекомендации по оптимальному использованию производственной среды. Это даст большой социальный эффект и по предварительным расчетам обеспечит повышение производительности труда на предприятиях на 3–5%, снизит затраты на отопление и освещение зданий на 5–10%.

 

3.2. Машиностроение

 

Машиностроению предстоит  перейти на выпуск новых средств  труда, с помощью которых во всех отраслях могла бы производиться  конкурентоспособная продукция, рассчитанная не только на удовлетворение внутренних потребностей России, но и способная занять определенные позиции на мировом рынке.

 

Поэтому при проектировании, реконструкции, расширении технического перевооружения машиностроительных предприятий  или нового строительства нужно ориентироваться не толь­ко на удовлетворение внутренних потребностей, но и учитывать экспортные потребности. Повышение конкурентоспособности отечественной техники потеснит, а потом и вытеснит с внутреннего рынка импортную технику, создаст возможности не только для сбережения валютных ресурсов, но и пополнения их за счет продаж новых машин за рубеж.

 

Принимать решение об инвестировании или неинвестировании того или иного направления в  машиностроении, равно как и в  других отраслях, можно только тогда, когда получен ответ на вопрос о конкурентоспособности данного товаропроизводителя. Естественно, имеется в виду конкуренция, базирующаяся на совершенствовании качества продукции и условий продажи. Если конкуренция по качеству продукции будет выиграна, то конкуренция, базирующаяся на цене, будет также выиграна.