Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранс

Министерство образования  и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра ценообразования и экспертизы недвижимости

 

 

Курсовой проект

по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

на тему: Комплексная  экспертиза инвестиционного предложения  о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый  проезд, Саранская в Октябрьском  районе городского округа Самара.

 

вариант 11

 

 

 

 

Выполнили	Гребёнкина О.В. Ефремова В.А.
	(ФИО)
Студентки курса	IV	спец.	270115
Группа №	Н-91
Подпись		дата
Проверил	Городецкий А.Е.
	(ФИО)
Оценка
Подпись		дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2013

 

 

Содержание:

1. Введение………………………………………………………………………………3

2. Описание инвестиционного  предложения………………………………………….5

3. Правовая экспертиза…………………………………………………………………5

4. Техническая экспертиза…………………………………………………………….11

5. Финансово-экономическая  экспертиза……………………………………………16

6.Заключение…………………………………………………………………………..18

7.  Список используемой  литературы………………………………………………..18

8. Приложения…………………………………………………………………………22

 

1. Введение

 

Понятие «экспертиза» можно рассматривать с двух позиций: как анализ, исследование и как проверку качества работ, товаров, услуг.

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной  инвестору в качестве развития застроенной  территории. Для анализа данного  проекта необходимо произвести ряд  экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey – обследование, проверка) – реализация системного подхода к развитию и управления недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводится правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций, и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо провести обследование:

1) Основания – представить  результаты обследования и рекомендации  по усилению;

2) Строительных конструкций  – сделать выводы по техническому  состоянию и представить проект по усилению или реконструкции;

3) Инженерного оборудования  – сделать выводы о том,  какое оборудование и когда  должно быть заменено.

Финансово-экономическая  экспертиза – это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.

 

Раздел 1. Описание инвестиционного  проекта

1.1. Краткое содержание инвестиционного  предложения

Данный участок находится в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер участка: 63:01:0628002.

Обременения на земельные  участки — отсутствуют на основании  выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты  недвижимого имущества – Договора социального найма (14 договоров).

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1. представлен список.

Таблица 1.1

№ п/п	Адрес	Включен в «Адресную  программу сноса и реконструкции  многоквартирных домов на территории городского округа Самара» в редакции Решения Думы городского округа Самара от 24.09.2009 №798» под номером	Примечания
1	Четвертый проезд, 68	314
2	Четвертый проезд, 70	315

 

По карте градостроительного зонирования определяем, что объект недвижимости расположен в территориальной  зоне Ж-4 – зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки 5-16 этажей.

 

1.2. Анализ местоположения  земельного участка

 

Участок располагается  в географическом центе города. Типичное использование окружения: жилая застройка, также имеются объекты коммерческого назначения. Основной тип застройки: малоэтажные жилые дома.

Этажность застройки: 2-5 этажей

Плотность (полнота) застройки  – средняя.

На всей прилегающей  территории выполнено благоустройство  в виде организации пешеходных зон (тротуаров), зелёных газонов и цветочных клумб. Большую площадь двора занимает детская площадка с зелёными насаждениями.

Наличие инженерной инфраструктуры – обеспечено.

В непосредственной близости находится:

- ботанический сад  (1);

- ТК «Фрегат» и ТЦ  «Русь на Волге», с удобным подъездом к ним, и большой парковкой (2);

- мебельный центр «Мягкофф»  (3);

- ТРК «Космопорт» (4);

- Центральный автовокзал (5);

- Самарский государственный  аэрокосмический университет (6).

В этом же микрорайоне  располагаются Поволжский государственный  университет телекоммуникаций и информатики и Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

Недалеко от рассматриваемого объекта располагаются три детских  сада (7) и школа (8).

Центральный автовокзал располагается на расстоянии 900 м, железнодорожный  – 6 км.

Близость к автобусной и троллейбусной остановкам - 400м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города – Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимости: отсутствует.

Предлагаемый земельный  участок находится в непосредственной близости к оживленному району города. Однако он располагается на расстоянии 350 м и 450 м от центральный магистралей  – Московского шоссе и ул.Авроры соответственно. Такое местоположение благоприятно для жилой застройки.

 

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1. Разрешенные виды использования земельного участка

 

  Согласно Градостроительному  регламенту, установленному для земельных                участков на территории, подлежащей развитию: Часть 2,Глава 8,ст.30                                                    Постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001г. №61 «Об       утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре».

 Ж-4-Зона многоэтажной  жилой застройки 5-16 этажей.

 

Основные разрешенные  виды использования земельных участков:

- многоквартирные дома 2-9 этажей в пределах исторической  части города,

- многоквартирные дома  свыше 5 этажей за пределами  исторической части города,

- детские сады, иные  объекты дошкольного воспитания,

- школы начальные и  средние,

- клубы (залы встреч  и собраний) многоцелевого и специализированного  назначения,

- библиотеки, архивы, информационные  центры,

- музеи, выставочные  залы,

- спортплощадки,

- аптеки,

- поликлиники,

- пункты первой медицинской  помощи,

- почтовые отделения,  телефонные и телеграфные станции,

- банно-оздоровительные  комплексы,

- предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов, в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м,

- магазины товаров  первой необходимости в отдельно  стоящем здании общей площадью  не более 300 кв.м,

- кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом  алкогольных напитков) в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов в отдельно стоящем  здании общей площадью не более  200 кв.м,

- объекты, связанные  с отправлением культа.

 

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:

- поликлиника на 1-м  этаже многоквартирного дома  без рентгеновского кабинета  при общей площади заведения  не более 600 кв.м,

- поликлиника в одноэтажной  пристройке к многоквартирному  дому при общей площади заведения не более 400 кв.м,

- магазин товаров первой  необходимости на первом этаже  многоквартирного дома, при условии,  что общая площадь магазина  не превышает 250 кв.м,

- магазин товаров первой  необходимости в одноэтажной  пристройке к многоквартирному  дому, при условии, что общая площадь магазина не превышает 200 кв.м,

- предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных  промыслов, на первом этаже  многоквартирного дома, при условии,  что общая площадь заведения  не превышает 250 кв.м,

-предприятия бытового  обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных  промыслов в одноэтажной пристройке  к многоквартирному дому, при  условии, что общая площадь  заведения не превышает 250 кв.м  ,

- кафе, закусочные, столовые (доготовочные, на полуфабрикатах без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв.м,

- кафе, закусочные, столовые (доготовочные, на полуфабрикатах  без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь заведения не превышает 300 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов на первом этаже многоквартирного  дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв.м,

- индивидуальное обслуживание  клиентов в одноэтажной пристройке  к многоквартирному дому, при  условии, что общая площадь  заведения не превышает 200 кв.м,

- один отдельно стоящий или встроенный гараж или одно место парковки для каждых четырех жилых единиц на земельных участках многоквартирных домов,

- 1 место парковки на  каждые 20 кв.м. помещений учреждений обслуживания, офисов, поликлиник,

- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной  торговли и обслуживания населения,

- общественные туалеты  на участках не более 60 кв.м

• отделения милиции,
• станции скорой помощи

 

Виды использования  недвижимости, которые требуют специального согласования:

- многоквартирные дома  свыше 9 этажей в пределах исторической части города,

- гостиницы, дома приема  гостей, центры обслуживания туристов,

- заведения среднего  специального образования,

- спортзалы, бассейны  открытые и закрытые,

- кинотеатры, видеосалоны,

- больницы, госпитали  общего типа,

- мастерские по изготовлению мелких поделок по индивидуальным заказам (столярные изделия, изделия художественного литья, кузнечно-кованые изделия),

- торговые центры, выставки  товаров в зданиях общей площадью  не более 600    кв. м, на  участках площадью не более  800 кв. м,

- рынки открытые и закрытые,

- рестораны, бары (с  предложением алкогольных напитков),

- офисы, конторы различных  организаций, фирм, компаний,

- издательства и редакционные  офисы,

- компьютерные центры,

- автозаправочные станции.

 

 

2.2. Разрешенные параметры застройки

 

Рассмотрим разрешенные  параметры застройки данного участка в таблице 2.1.

 

Таблица 2.1. Разрешенные параметры застройки

 

1	Минимальная глубина  участка (n -ширина жилой секции)	м	15,5 + n
2	Минимальный отступ от красной  линии	м	3
3	Минимальная глубина заднего двора (для 5-ти этажных зданий и по 2,5 м на каждый дополнительный этаж для зданий до 16 этажей)	м	12,5
4	Минимальная ширина бокового двора (для 5-ти этажных зданий и по 0,5 м на каждый дополнительный этаж для зданий до 16 этажей)	м	5
5	Минимальная суммарная  ширина боковых дворов	м	10
6	Минимальное расстояние между длинными сторонами зданий (для 5-ти этажных зданий и по 5м  на каждый дополнительный этаж для  зданий до 16 этажей)	м	25
7	Максимальные разрывы  между стенами зданий без окон из жилых комнат	м	6
8	Максимальная  высота здания	м	51
9	Максимальная  застроенность участка	%   м2	32,6   6846
10	Максимальная  плотность застройки (количество жилых единиц на гектар)	ед.   Итого квартир	404   849
11	Максимальный  коэффициент соотношения общей  площади здания к площади участка		1.6

 

Объекты социального  и коммунально-бытового назначения (см. таблица 1).

№ пп	Наименование показателей	Единица измерения	Расчетный показатель
1	2	3	4
1	Стоянки для временного хранения автомобилей (25%)	машиноместо	33
2	Стоянки для постоянного  хранения автомобилей (90%)	машиноместо	118
3	Магазины продовольственных  товаров	м2	26,3
4	Магазины непродовольственных  товаров	м2	11,3
5	Предприятия общественного  питания	м2	3
6	Предприятия коммунально-бытового обслуживания	м2	1

 

2.3. Наличие прав третьих лиц

1. Обременения на земельные  участки — отсутствуют на основании  выписки из Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество.

2. Обременения на объекты недвижимого имущества – Договора социального найма (14 договоров).

На земельном участке располагается 4 жилых дома, два из которых находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу. Общее количество квартир – 32. Имеется 14 квартир, представленных по договору социального найма. Приватизированных – 18 квартир. Также на участке находятся гаражи.

 

Способы компенсации ущерба:

- создать либо приобрести, также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской федерации, муниципального образования.

Необходимо дополнительно рассмотреть объекты, собственники которых не установлены.

 

2.4.Права и обязанности сторон по предлагаемому заключению договора

 

В случае заключения договора инвестор будет обязан:

- подготовить документацию по планировке территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом, а также график освоения застроенной территории по очередям не позднее 12 месяцев с момента подписания договора.

- в течение 3 лет с момента заключения договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

- не позднее 3 лет с момента подписания настоящего договора, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

- осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории и разработанной градостроительной документацией; строительство или реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность городского округа Самара в течение 5 лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства или заключения договора аренды.

 

Глава городского округа обязан:

- утвердить проект планировки территории в течение 30 дней с момента направления (повторного направления) Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара.

- принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 6 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории, включая проект межевания, но не ранее чем по истечении срока установленного для сноса таких домов.

 - не позднее 1 года, после исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных договором предоставить Инвестору земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для осуществления строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Срок действия договора - 8 (восемь) лет с момента подписания.

В случае просрочки исполнения, неисполнения и ненадлежащего исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных настоящим договором, Глава городского округа Самара вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств или дня исполнения такого обязательства. Размер неустойки составляет одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы договора.

В случае просрочки исполнения, неисполнения или ненадлежащего  исполнения Главой городского округа Самара обязательств, предусмотренных настоящим договором, победитель аукциона вправе потребовать уплаты такой же неустойки (пени).

Победитель аукциона обязан представлять Главе ежеквартальный отчет о ходе выполнения обязательств, вытекающих из договора о развитии застроенной территории, до 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Первый этап  предпроектная стадия — 3 года:

1) 12 месяцев на утверждение проектной планировки застроенной территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний подготовленные за счет инвестора;

2) 3 года на переселение граждан по договору социального найма (14), а так же выплатить суммы (либо предоставить квартиры) собственникам приватизированных квартир (18) за счет инвестора.

3) постановка освобожденных земельных участков на государственный кадастровый учет, получение право на заключение аренды на земельные участки и объекты капитального строительства.

Второй этап проектирование, получение разрешения на строительство и строительство - 5 лет с момента окончания работ по первому этапу:

1) проектирование объектов недвижимости в соответствии с разработанной документацией по планировке территории.

2) получение разрешения на строительство (реконструкцию) объектов.

3) строительство (реконструкция) объектов недвижимости в соответствии _с разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.

Третий этап ввод в эксплуатацию — не позднее срока действия договора (8 лет):

1. Получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

2. Завершение расчетов и урегулирование претензий.

3. Подписание сторонами Акта о результатах реализации договора о развитии застроенной территории.

Реализация развития застроенных территорий подтверждается актом между инвестором и главой г.о. Самара. С этого момента инвестор может получать доходы от реализации данной застройки.

Вывод:

Принимая условия этого  инвестиционного соглашения можно  осуществить строительство жилых  и коммерческих объектов на законных основаниях. Начать строительство возможно только после заключения договора аренды земельного участка, что в свою очередь возможно только после выполнения инвестором обязательств по договору, и не ранее, чем через 3 года с момента заключения договора. С учетом срока действия договора о развитии застроенной территории (8 лет) непосредственно на строительство отводится 5 лет.

Условия аукциона достаточно прозрачны и приемлемы, но в инвестиционном предложении содержаться скрытые  риски для инвестора, связанные  с тем, что сложно предугадать  отношение выселяемых граждан, а также спрогнозировать изменение ситуации на рынке на отдаленную перспективу. Рекомендуется провести экономическую и техническую экспертизы.

 

Раздел 3. Техническая экспертиза

3.1. Результаты  обследования земельного участка  и существующей застройки

 

Результаты обследования земельного участка и существующей застройки таковы: на данной территории по улице 4-й проезд расположены два двухэтажных дома 50-60 годов постройки (предполагаемые объекты сноса); по улице Саранской располагается 5-ти этажный жилой дом (Саранская, 11), на первом этаже которого - торговая компания ООО «Экспо-Мед»; вдоль улицы Гаражной расположены: 5-ти этажный жилой дом (Гаражная, 13а), два общежития (Гаражная, 17, 13): 5-ти этажное, принадлежащее Самарскому техникуму транспорта и коммуникаций, и 2-х этажное, принадлежащее МП ЭСО.

Таким образом, участок  под планируемую застройку прямоугольной  формы, его общая площадь составляет 9660 м².

На данном участке  вдоль жилого дома (Гаражная, 13а) протягивается  детская площадка с многочисленными  зелёными насаждениями, площадь которой 3913 м; оставшаяся территория занята эксплуатируемыми и неэксплуатируемыми гаражами, установленными методом самозахвата.

Проанализировав существующую застройку можно сделать вывод  о возможности сноса зданий, расположенных по адресам Гаражная, 13 (общежитие) и 4-й проезд, 70,68 вследствие их физического износа.