Кредит на недвижимость

     СОДЕРЖАНИЕ 

     Введение………………………………………………………………3

1. Основы организации кредитования………………………….4
1. Сущность кредита, принципы кредитования……………….4
2. Классификация кредитных отношений…………………….10
2. Организация кредитования населения……………………..18
1. Виды кредитования населения………………………………18
2. Оценка кредитоспособности кредитополучателя физического лица…………………………………………………………………………20
3. Порядок и методы погашения кредита. Уплата процентов…………………………………………………………………..21
3. Расчётно-аналитическая часть……………………………….25

     Заключение…………………………………………………………..30

     Список  использованных источников……………………………...32

     Приложения………………………………………………………….33 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     Под кредитом обычно понимается обязательство  покупателя оплатить товары или услуги, предоставленные продавцом в  течение определенного промежутка времени.

     Потребительский кредит в определенной мере способствует относительному выравниванию уровней  жизни лиц с неодинаковыми  доходами, сокращает разрыв между  уровнем и структурой потребления  различных социальных слоев и  групп населения. Отношения в  сфере потребительского кредита  предполагают наличие двух субъектов: предоставителя кредита и заемщика.

     Цель  работы – изучение кредитования коммерческими  банками физических лиц (потребительское кредитование).

     Для достижения поставленной цели будут  решаться следующие задачи:

1. Изучение сущности кредита, принципов кредитования.
2. Приведение классификации кредитных операций.
3. Описание видов кредитования населения.
4. Определение кредитоспособности кредитополучателя физического лица.
5. Изучение порядка и методов погашения кредита, уплата процентов. 
   
1. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТОВАНИЯ

1. СУЩНОСТЬ  КРЕДИТА, ПРИНЦИПЫ КРЕДИТОВАНИЯ

     Кредит  – денежные средства, предоставленные  банком иному лицу в размере и  на условиях, предусмотренных кредитным  договором.

     Возникновение кредита как особой формы стоимостных  отношений происходит тогда, когда  стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время  не вступает в новый воспроизводственный  цикл. Благодаря кредиту она переходит  от субъекта, не использующего её (кредитор), к другому субъекту, испытывающему  потребность в дополнительных средствах (заёмщик).

     Выделяют  следующие функции кредита:

1. Перераспределительная
2. Замещения наличных денег кредитными операциями. [4.с.86]

     Кредит  возникает в сфере обмена, где  кредитор и заемщик вступают в  отношения по поводу возвратного  движения ссужаемой стоимости. Назначение перераспределительной функции заключается в том, что посредством кредита за счет временно свободных ресурсов одних физических и юридических лиц удовлетворяются временные потребности в средствах других юридических и физических лиц. Особенностью кредитного перераспределения является, прежде всего, охват только временно свободные ресурсы и удовлетворение временной потребности в дополнительных средствах, когда перераспределяемая стоимость поступает заемщику в пользование на определенный срок.

     Спецификой  перераспределения посредством  кредита является то, что оно затрагивает  не только стоимость валового национального  продукта, произведенного в данном периоде, но и стоимость средств производства и предметов потребления, созданных в предыдущие периоды. В частности, в кредит могут быть выданы временно свободные ресурсы, аккумулированные в амортизационных фондах предприятий, а также могут быть предоставлено во временное пользование ранее произведенное оборудование на условиях лизинга.

     Характерная черта перераспределительной функции кредита заключается в том, что с ее помощью перераспределяются не только денежные, но и товарные ресурсы. В товарной форме осуществляются коммерческий и лизинговый кредиты, частично потребительский кредит и международный. Возможность предоставления кредита в товарной форме значительно расширяет границы перераспределения через кредитную сферу.

     Перераспределение с помощью кредита имеет главным  образом производительный характер, т.е. перераспределяемая стоимость  включается в хозяйственный оборот заемщика. Эта особенность обусловлена  такой сущностью кредита как  возвратность. Для того чтобы иметь  возможность возвращать ссуженные  ресурсы в срок и с уплатой  ссудного процента, заемщик должен использовать полученные средства максимально  эффективно, т.е. вложить их в производственный процесс возрастания стоимости.

     Особенностью  перераспределительной функции кредита является прямой характер перераспределения. Кредитные сделки совершаются в большинстве случаев без посредников, кредитор и заемщик непосредственно контактируют друг с другом.

     Становление рыночных отношений обусловливает  изменение механизма реализации перераспределительной функции кредита. До последнего времени перераспределение имело, главным образом, централизованный характер, т.е. происходило на основе кредитного планирования, которое представляло собой процессы планового определения всего объема кредитных ресурсов страны, их источников, а также плановое перераспределение. С реформой банковской системы, развитием сети коммерческих банков возрастающую роль играет перераспределение кредитных ресурсов через кредитный рынок, т.е. рыночный механизм перераспределения. В связи с этим кредитное перераспределение все в большей мере децентрализуется, соответственно меняются его приоритеты.

     Функция замещения наличных денег кредитными операциями связана со спецификой современной  организации денежного оборота, его функционирования преимущественно  в безналичной форме. Помещая  и храня деньги в банке, клиенты  тем самым вступают в кредитные  отношения с ним, кроме того, создают  условия для замены наличных денег  в обороте кредитными операциями в виде записей по банковским счетам. Становятся возможными предоставление ссуд в безналичном порядке и  развитие безналичных расчетов. Безналичные  операции являются кредитными, так  как сроки реализации и оплата, как правило, не совпадают. В зависимости  от того, что опережает во времени (получение товаров или денег) либо поставщик кредитует получателя, либо получатель - поставщика.

     В процессе движения кредита создаются  кредитные средства обращения, заменившие в современных денежных системах действительные деньги, т.е. золото. К  ним относятся знаки стоимости  в виде банкнот, векселей, чеков, акций, депозитных сертификатов, облигаций. Функционирование кредитных средств обращения  уже не имеет характера временного замещения действительных денег, когда  вступление в оборот первых приводило  лишь к отсрочке движения вторых. Произошло  абсолютное вытеснение золота из обращения  кредитными деньгами. Это согласуется  с всеобщим законом экономии общественного  труда, в соответствии с которым  новая форма денег вытесняет  предыдущую, если она более экономична и может обеспечить более рациональную организацию хозяйства.

     Определение обоснованных границ применения кредита  и их соблюдения имеют первостепенное значение для отдельных участников кредитных операций и для экономики  в целом. Лишь при оптимальном  уровне кредитных вложений воздействие кредита на экономику может быть положительным. Избыточное предоставление кредита негативно повлияет на процессы развития экономики, в том числе замедляет темпы воспроизводства. Одной из причин этого является образование за счет заемных средств повышенных запасов, в которые отвлекаются ресурсы, при этом последние могли быть использованы на производственные и потребительские нужды. Избыточное предоставление кредита ослабляет заинтересованность предприятий в экономном использовании ресурсов, в ускорении процессов производства и реализации продукции.

     Кредитные операции составляют основу активной деятельности коммерческих банков, поскольку:

        1)  их успешное осуществление  ведет к получению основных  доходов, способствует повышению  надежности и устойчивости банков, а следствием неудач в кредитовании  является их разорение и банкротство;

     2)  банки призваны аккумулировать  собственные и привлеченные ресурсы  для последующего кредитования  предприятий и населения, что  содействует развитию экономики  страны;

     3)  эта деятельность при ее успешном  осуществлении приносит прибыль  всем ее участникам, кредитным  организациям, заемщикам и обществу  в целом.[3.с.92-96]

     Кредитование  хозяйствующих субъектов осуществляется банком на коммерческой договорной основе при соблюдении определённых принципов. Принципы кредитования приняты подразделять на следующие две группы:

     1. общеэкономические принципы, присущие  всем экономическим категориям. Это такие принципы как экономичность,  комплексность, дифференцированность.

     2. принципы, отражающие сущность и  функции кредита. Сюда можно  отнести срочность, возвратность, обеспеченность, платность, целевой  характер ссуд.

     Экономичность характеризует достижение наибольшей эффективности использования ссуды  при наименьших кредитных вложениях. Для банка экономичность приводит к возможности ускорения кругооборота кредитных ресурсов; для заёмщика экономичность в использовании  кредита обеспечивает сокращения размера  платы за кредит, увеличивает его  доходы.

     Комплексность предполагает такую кредитную политику, которая проводится на основе учёта  закономерностей развития экономики  в определённый период.

     Дифференцированность заключается в предоставлении кредитов на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, направленности кредита, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств.

     Принцип возвратности заключается в том, что, использовав ссуду в своём воспроизводственном процессе, заёмщик должен вернуть кредитору стоимость, равноценную полученной в кредит. Возвратность является той особенностью, которая отличает кредит от других категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать.

     Принцип срочности состоит в том, что, в кредитном договоре определяется конкретный срок погашения ссуды. Он устанавливается с учётом характера  потребности, на которую выдаются денежные средства, и зависят от периода  их высвобождения у заёмщика, то есть времени поступления выручки  от реализации товаров или дохода (прибыли). Если нарушается срок использования  ссуды, он теряет подлинное назначение, что отрицательно сказывается на состоянии денежного обращения  в республике.[6.с.65-70]

     С переходом к рыночным отношениям принципу срочности придаётся особое значение. Во-первых, от его соблюдения зависит нормальное обеспечение  общественного воспроизводства  денежными средствами, а соответственно и его объёмы и темпы роста. Во-вторых, наличие такого принципа обеспечивает ликвидность коммерческих банков на должном уровне. И, в-третьих, соблюдение принципа срочности возврата кредита каждым отдельным заёмщиком позволяет соблюсти свои хозрасчётные интересы, не уплачивая повышенных процентов за просроченные ссуды, открывает возможность получения в банке новых кредитов.

     Обеспеченность. Согласно этому принципу ссудами  должно обслуживаться движение реально  существующей стоимости или создания новой. Иными словами, каждому рублю  банковских средств, находящихся в  банковском обороте, должен противостоять  рубль соответствующих материальных ценностей или полезных затрат. Возврат  ссуд должен осуществляться за счёт завершения тех хозяйственных операций, для  проведения которых они были выданы.

     В современных условиях трактовка  принципа обеспеченности несколько  расширилось. Под обеспечением следует  понимать наличие у заёмщиков  юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат  кредита: залогового обязательства, договора гарантии, договора поручительства, договора страхования ответственности непогашения  кредита.

     Принцип платности заключается в том, что за пользование заёмными средствами заёмщик, как правило, уплачивает кредитору  ссудный процент. Процентная ставка призвана стимулировать погашение  ссуды в установленные сроки, а также рациональное использование  собственных ресурсов. Кредитор за счёт ссудного процента компенсирует свои издержки и кредитные риски, получает прибыль и создаёт свои фонды. Тем самым ссудный процент  стимулирует банки повысить количество кредитных операций, ускорить оборачиваемость  кредитных ресурсов и осуществлять контроль эффективности их использования.

     Целевой характер ссуды, её назначение определяет прежде всего заёмщик, однако и банк при выделении кредита исходит из его назначения, из конкретного объекта кредитования. Объектами краткосрочного кредитования выступают товарно-материальные ценности, затраты производства, средства в расчётах, потребность в средствах для текущих платежей при временных финансовых затруднениях, недостаток собственных оборотных средств и т.д. Без соблюдения принципа целевого использования кредита трудно обеспечить его возвратность в установленные сроки.

     Приведенные выше основополагающие принципы представляют собой главный элемент системы  кредитования, так как они отражают сущность и содержание кредита, требования объективных экономических законов.  
 

2. КЛАССИФИКАЦИЯ КРЕДИТНЫХ ОПЕРАЦИЙ

     Одним из основополагающих принципов банковского  кредитования является дифференцированность выдачи кредитов. Она заключается в предоставлении кредитов на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, направленности кредита, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств. В связи с этим принято выделять ниже перечисленные виды банковского кредита.

     Кредиты государственным и негосударственным  предприятиям, предпринимателям без  образования юридического лица подразделяются на:

     -краткосрочные  кредиты;

     -долгосрочные  кредиты.

     Краткосрочный кредит предоставляется на срок до 12 месяцев для удовлетворения временной  потребности заёмщика в средствах  на формирование текущих активов.

     Долгосрочный  кредит - предоставляемый на срок более  одного года для расширенного воспроизводства  долгосрочных активов. Естественным сроком таких ссуд является срок их окупаемости, а источником возврата - денежные накопления (прибыль).[7.с.156]

     Специфика организации кредитования в каждом конкретном банке находит отражение  в самостоятельно разрабатываемой  кредитной политике, являющейся стратегией и тактикой банка в области  проведения кредитных операций. В  настоящее время, приоритетным направление  в кредитной политике банка является краткосрочное кредитование юридических  лиц.

     По  экономическому характеру объектов кредитования выделяют следующие виды краткосрочных кредитов:

     -кредиты  под товарно-материальные ценности;

     -кредиты  под затраты;

     -расчётные  кредиты;

     -платёжные  кредиты;

     -кредиты  под распределительные операции.

     Кредиты под товарно-материальные ценности активно используются добывающими  и обрабатывающими отраслями  промышленности, транспортом, сельским хозяйством, а так же сферой обращения. Они содействуют увеличению масштабов  производства, ускоряют кругооборот  средств предприятия. Потребность в кредите под товарно-материальные ценности может быть вызвана рядом причин. В связи с этим выделяют:

     1.  Ссуды под плановые запасы  товарно-материальных ценностей;

     2. Ссуды на усовершенствование  производства;

     3. Ссуды под сверхнормативные остатки  незавершённого производства и  полуфабрикатов собственного изготовления;

     4.  Ссуды на временные нужды;

     5.  Кредиты торговым организациям  под товары сезонного накопления.

     При всей общности кредитов под товарно-материальные ценности они существенно отличаются друг от друга. Отличия затрагивают  причины возникновения потребности  в ссуде, а также заметно проявляются  в условиях выдачи ссуд.

     Ссуды на затраты производства обслуживают  прежде всего сезонные потребности - затраты во время планового простоя  и подготовки к новому сезону. Такие  кредиты используются промышленными  предприятиями, производство которых  носит сезонный характер (лёгкой, пищевой, торфяной, и других отраслей), заготовительными организациями. Также кредитуются расходы будущих периодов в пусковой период и расходы в связи с подготовкой производств и освоением новых видов продукции.

     Расчётные кредиты предоставляются на время  совершения расчётов между хозяйствующими субъектами. Особенность их в том, что они обслуживают сферу  обращения. Ссуды могут выдаваться как поставщикам, так и плательщикам. В первом случае, это кредиты поставщику в связи с отгрузкой готовой  продукции под расчётные документы  в пути, под товарные векселя, а  во втором случае - кредиты, выдаваемые на открытие аккредитивов, на покупку  лимитированных чековых книжек.

     Платёжные кредиты также обслуживают сферу  обращения. Это кредиты, которые  покрывают временный разрыв в  платёжном обороте, образовавшийся вследствие колебаний в движении денежных средств и материальных ценностей в процессе производства и реализации общественного продукта. Сюда относят кредиты на оплату расчётных  документов при временных финансовых затруднениях; завершение децентрализованных, разовых, групповых зачётов взаимных требований; кредиты хорошо работающим предприятиям при временных денежных затруднениях (доверительные кредиты). В настоящее время применяются  только две последние разновидности  платёжных кредитов.

     Кредиты на распределительные операции во многом напоминают платёжные кредиты. Они  выдаются на покрытие временных, разовых  потребностей, на оплату расчётных документов; в своё время их получали только те плательщики, у которых отсутствовали свободные денежные средства. Эти кредиты обслуживают исключительно стадию распределения, в то время как платёжные кредиты связаны с обменом, перераспределением материальных благ.

     В настоящее время при выдаче ссуд внимание акцентируется не столько  на объектах кредитования, сколько  на личности заёмщика, то есть на оценке его кредитоспособности. Учитывается  также то, что в последние годы постоянно шёл процесс укрупнения объектов кредитования, можно сделать  вывод, что в современных условиях приведённая выше классификация  носит скорее теоретический характер. Более приближена к реальной практике кредитования классификация банковских ссуд в зависимости от их целевой  направленности. Здесь можно выделить кредиты, выданные на:

     1. производственные нужды. Они выдаются, как правило, юридическим лицам  для приобретения производственных  фондов и осуществления производственной  деятельности;

     2. торгово-посреднические нужды. Такими  ссудами пользуются торговые  и снабженческие организации,  другие предприятия, организации,  частные лица для приобретения  и продажи товаров;

     3. потребительские нужды. Эти ссуды  получают физические лица для  приобретения товаров личного  потребления.[6.с.150]

     В зависимости от размера выданных кредитов их можно разделить на крупные, средние и мелкие.

     В зависимости от характера разграничения  оборотных средств на собственные  и заёмные банковские кредиты  делят на:

     1.  ссуды сверх норматива собственных  оборотных средств;

     2.  кредиты для оплаты ценностей  на долевых началах в формировании  норматива

     3.  кредиты под разрыв в платёжном  обороте.

     Наиболее  распространены кредиты сверх норматива  оборотных средств. Ими пользуются промышленность, транспорт, связь, заготовительные  организации, сельскохозяйственные предприятия.

     Ссуды на разрыв в платёжном обороте (на основе одностороннего участия кредита  в покрытии потребности) в чистом виде применяются редко. Они органически  вошли в кредит по укрупнённому объекту (за исключением кредитов на выплату  заработной платы, доверительных кредитов, остатков ссудной задолженности  по кредитам на временное восполнение  недостатка собственных оборотных  средств).

     Краткосрочные кредиты можно классифицировать по способу реализации принципов  кредитования. Так, в зависимости  от соблюдения принципа срочности можно  выделить следующие виды кредитов:

     -Срочными  называются ссуды, срок погашения  которых наступил или наступает  в ближайшее время.

     -К  отсроченным относятся кредиты, срок погашения которых отодвинут на более поздний период. Пролонгация (отсрочка погашения) допускается банком при наличии объективных причин, вызывающих несвоевременный возврат ссуды.

     -Просроченные  ссуды, как правило, являются  следствием недостатков в работе  предприятий, нарушений в кругообороте  оборотных средств заёмщика.

     Банковские  ссуды различаются также по их связи с принципом обеспеченности.

     Здесь выделяют кредиты:

     *  с прямым обеспечением;

     *  с косвенным обеспечением;

     *  не имеющие обеспечения.

     К кредитам, имеющим прямое (непосредственное) обеспечение, относится большая  часть ссуд: ссуды под товарно-материальные ценности, находящиеся в сферах производства и обращения; кредиты под товары отгруженные и др.

     Кредиты, имеющие косвенное обеспечение, представляют собой прежде всего ссуды на заработную плату. Потребность в них возникает в связи с затруднениями в платёжном обороте. В момент предоставления заёмных средств им не противостоят конкретные материальные ценности; ссуды выдаются в размере денежных средств, недостающих до выплаты заработной платы. Хотя непосредственно данному кредиту не противостоят товарно-материальные ценности, реально он обеспечен соответствующим товарным покрытием.

     К кредитам, не имеющим материального  обеспечения, относятся ссуды на осуществление распределительных  операций (на временное восполнение  собственных оборотных средств, под распоряжение на изъятие прибыли). Они основаны на доверии к заёмщику и в настоящее время практически  не применяются.

     В качестве критерия классификации кредитов также можно выделить платность  кредитования. Существуют кредиты за пользования которым взимается обычная (нормальная) процентная ставка, с максимальной процентной ставкой, с повышенной процентной ставкой, с пониженной процентной ставкой, беспроцентные.

     По  степени риска, т.е. в зависимости  от способности заёмщика вернуть  долг, обеспеченности как форм и  возврата кредита и длительности просрочки задолженности, банковские ссуды в РБ разделяют на следующие  группы:

     1) стандартные ссуды;

     2) ссуды с повышенным риском (субстандартные);

     3) проблемные ссуды;

     4) убыточные.

     К I-й группе риска относятся кредиты, выданные заёмщикам, имеющим устойчивое финансовое положение, не вызывающим сомнений в своевременном возврате полученной ссуды и уплате начисленных процентов. В эту группу включаются срочные и пролонгированные (в исключительных случаях не более одного раза) кредиты. По данной группе риска коммерческие банки резерв не создают.

     Ко  II-й группе риска относятся обеспеченные кредиты, просроченные до 90 дней, пролонгированные более одного раза и суммы не взысканные по исполнительным гарантиям и поручительствам до 90 дней. Резерв по этой группе создаётся в размере 30 % от общей суммы задолженности.