Кредитование

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение                                                                                                          3

Глава 1. Теоритические подходы к понятию ипотечное кредитование       6

1. Кредит: сущность, виды, финансовые инструменты                                6
2. Ипотечное кредитование как драйвер экономики региона                     18
3. Система управления рисками ипотечного кредита                                 21

Глава 2. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской экономике                                                                                                         25

2.1 Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования РФ                           25

2.2 Перспективы внедрения  инновационных форм и методов  ипотечного кредитования в России                                                                                    27

Заключение                                                                                                     42

Список литературы                                                                                      43

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития.

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость  совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как  неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране.

Одним из современных и  актуальных механизмом решения проблем  с жильем у населения лежат  в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования –  одна из наиболее важных экономических  и социальных задач в современной  России, поскольку затрагивает такие  острейшие проблемы, как обеспечение  жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного  строительства и связанных с  ним отраслей производства.

Ипотечное кредитование населения  в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Проблематика темы курсовой работы заключается в том, что  предоставление услуг физическим лицам  – это одно из наиболее перспективно развивающихся направлений деятельности современных банков в Российской Федерации. Данное направление не ново для нашей страны, но динамичное развитие оно получило благодаря стабилизации экономической

ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту  конкуренции между банками. Предоставление услуг физическим лицам расширяет  перечень банковских услуг и позволяет  банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Предоставление услуг физическим лицам  непосредственным образом связано  с кредитной политикой банка. Предоставление услуг населению  играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский  спрос и, таким образом способствует развитию экономики.

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений  Стратегии развития банковского  сектора Российской Федерации.

При этом сектор ипотечного кредитования в последнее время  занимает все более заметное место  среди услуг, предоставляемых банками  населению.

Цель работы заключается в изучении механизмов ипотечного кредитования.

Для достижения этой цели в  ходе курсовой работы решаются следующие задачи:

1. раскрыть понятие ипотечного  кредитования, определив его социально-экономическое  значение;

2. изучить особенности  ипотечного кредитования;

3. изучить виды ипотечного  кредитования.

Объектом исследования является ипотека в Российской Федерации и её перспективы.

Предмет – механизм реализации ипотечного кредитования.

При написании работы были использованы следующие проблемы и теоритические аспекты ипотечного кредитования таких авторов, как Белокрылова А.С., Журбина Е.,  Астапов К., Зельдер А.Г., Южевельский В. К., Марченко А.В Лазарова Л.Б.,  Лаврушин О.И., Калинин М.И.,  Иванченко В., Асаул А. Н.,  Белотелова Н. П., Белотелова Ж.С.

Информационной базой курсовой работы были использованы данные статических сборников, учебных пособий, интернет ресурсов и периодических изданий.

Методы исследования

При выполнении данной работы, для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 1. Теоритические  подходы к понятию ипотечное  кредитование

1. Кредит: сущность, виды, финансовые инструменты

Кредит относят к числу  важнейших категорий экономической  науки. Он активно изучается практически  всеми ее разделами. Такой интерес  к кредиту и кредитным отношениям продиктован уникальной ролью, которую  играет это экономическое явление  не только в хозяйственном обороте, национальной и международной экономике, но и в жизни общества в целом.  
Кредит в переводе с латинского означает «долг», «ссуда».

Кроме того, он связан с иным близким по значению термином -- credo, т. е. «верю». Соответственно, в кредите можно видеть долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность или деньги. Кредит и кредитные отношения возникают из сделок, в которых одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) какую-либо ценность в обмен на обещание заемщика вернуть его или его эквивалент в будущем.

Однако одного доверия  при осуществлении кредитования, конечно, недостаточно. Кредит является исторической экономической категорией, так как его возникновение  связано со становлением товарно-денежных отношений. Первоначально кредит доставлялся  в натуральной форме (зерно, скот, орудия да), а затем с развитием  товарно-денежных отношений кредит приобрел денежную форму.

Объективная необходимость  кредита вытекает из особенностей расширенного воспроизводства, осуществляемого  в натуральной и денежной формах. Он предполагает постоянную смену форм капитала, в ходе которой денежная форма собственности переходит  в товарную, товарная -- в производственную, производственная -- в товарную, и товарная вновь в денежную.

Кредит - это предоставление денежных средств или товаров (работ, услуг) на условиях последующего возврата этих денежных средств или оплаты предоставленных товаров (работ, услуг) в установленный срок, включая оплату процентов за их использование.

Кредитные отношения - это  все денежные отношения, связанные  с предоставлением и возвратом  ссуд, организацией денежных расчетов, эмиссией наличных денег, кредитованием  инвестиций, использованием государственного кредита, и т. п. Деньги выступают  как средство платежа всюду, где  присутствует кредит.

Средствами, которые можно  использовать в качестве ссудного капитала может быть выручка предприятий  от реализованной продукции (временно свободные деньги, хранящиеся на счетах предприятий), свободные денежные средства населения, хранящиеся на счетах в банках.

Кредит является средством  межотраслевого и межрегионального перераспределения денежного капитала. Кредитные отношения обусловлены  непрерывным кругооборотом средств в хозяйстве и позволяют эффективно использовать фонды денежных средств для нужд производства, торговли и потребления. В процессе кругооборота капитала свободные ресурсы, высвободившиеся в одних местах, могут быть использованы в других.

Кредит также необходим, для основы осуществления эмиссии  денег как платежных средств. Любая эмиссия - результат кредитной  операции. Прирост эмиссии - это прирост  ресурсов ссудного фонда.

В итоге, мы можем сказать, что кредит - это предоставление одним товаропроизводителем другому  товаров на условиях платности, срочности  и возвратности, который образуется двумя способами: за счет денежных средств населения, находящихся на счетах в банках и за счет временно свободных денежных средств предприятий, которые находятся на их счетах. Кредит, как любой экономический элемент, выполняет определенные принципы и функции, о которых подробно будет рассказано в следующей главе моей курсовой работы

По целевой направленности можно выделить следующие виды кредитов: потребительский, кредитные карты, автокредитование, ипотечный, банковский и лизинг. Рассмотрим каждый из них.

Потребительский кредит – ссуда (займ), предоставленная кредитным учреждением (Банком, Ломбардом) физическому лицу в целях приобретения товаров или услуг личного потребления с отсрочкой платежа, с последующим возмещением заимствованных средств и процентов по ним.

Потребительский кредит включает в себя следующие суб-виды: кредит на неотложные нужды связанные с оплатой услуг, кредит на образование, кредит на ремонт жилья, кредит на покупки, кредит молодой семье, кредит пенсионерам, кредит сотрудникам компаний и другие.

Кредитные карты – банковские пластиковые карты, позволяющие использовать их в качестве платежного средства.

А так же расходовать  денежные средства при отсутствии или  недостатке средств на карточном  счете клиента, через открытую банком-эмитентом  кредитную линию (Овердрафт) с определенным максимальным единовременным расходным  лимитом кредитования, с последующим  возмещением заимствованных денежных сумм и процентов по ним.

Основными функциями  кредитных карт являются: а) безналичная  оплата товаров и услуг; б) снятия наличных средств, как в отделениях банка, так и через банкоматы; в) оплата счетов в рамках лимита кредитования, с использованием кредита, предоставляемого в порядке Овердрафта.

Автокредитование – разновидность потребительского кредитования, который выделился в самостоятельную кредитную линию с определенной политикой на рынке автомобильного кредитования.

Автокредит предоставляется  в целях приобретения заемщиком  транспортного средства с возможностью отсрочки платежа, с последующим  возмещением кредитных сумм и  процентов по ним.

Оплата может  производиться одноразовым платежом или равновеликими платежами  через равные промежутки времени.

Ипотечный кредит – Ипотека от греческого hypotheke – залог, заклад.

Ипотечный жилищный кредит, это целевой долгосрочный кредит (выдают на 10-40 и более лет), предоставленный под сравнительно низкий годовой процент, для строительства  или покупки недвижимости, под  залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства, до возвращения  банку кредитных сумм и процентов  по ним.

Рассрочка платежа  может быть разной периодичности: ежемесячной, квартальной, ежегодной, при фиксированном  проценте за непогашенную часть задолженности.

Банковский  кредит – ссуда (займ), предоставляемая банковским учреждением юридическому лицу в денежной форме на цели удовлетворения насущных потребностей компании.

Классификация банковских кредитов: по категориям заемщиков, по обеспеченности кредита (обеспеченные, бланковые), по срокам погашения (онкольные, краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные), по характеру погашения (единовременно, в рассрочку), по методу взимания процентов (проценты удерживаются в момент предоставления кредита, в момент погашения кредита  или на протяжении всего срока  кредита).

Лизинг (финансовая аренда) – Лизинг от английского lease – аренда, имущественный наем, форма кредитования без передачи права собственности на товар арендатору.

Лизинг как вид  инвестиционной деятельности банка (лизингодатель) по приобретению имущества (предмета лизинга) и передаче его во временное владение и пользование, на основании договора лизинга физическим или юридическим  лицам (лизингополучатель) за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. (Федеральный закон РФ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 января 2002 г. №10-ФЗ)

Резюмируя описания кредитов по целевой направленности, стоит отметить и другие критерии классификаций кредитов.

В инвестиционной деятельности, в особенности на рынке ценных бумаг, в число ключевых входит понятие  финансового инструмента. Это одна из новых и весьма неоднозначно трактуемых экономических категорий, пришедших к нам с Запада с началом распространения элементов рыночной экономики. Сейчас эта категория не только активно используется в отечественной монографической литературе, но и упоминается в ряде нормативных документов. В частности, это относится к Федеральному закону от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (с изменениями); кроме того, отдельные виды новомодных финансовых инструментов начинают применяться и на отечественных финансовых рынках. Существуют различные подходы к трактовке понятия «финансовый инструмент». Изначально было распространено достаточно упрощенное определение, согласно которому выделялись три основные категории финансовых инструментов: (1) денежные средства (средства в кассе и на расчетном счете, валюта); (2) кредитные инструменты (облигации, кредиты, депозиты); (3) способы участия в уставном капитале (акции и паи).  
По мере развития рынков капитала и появления новых видов финансовых активов, обязательств и операций с ними (форвардные контракты, фьючерсы, опционы, свопы и др.) терминология все более уточнялась, в частности, появилась необходимость отграничения собственно инструментов от тех предметов, с которыми этими инструментами манипулируют, или которые лежат в основе того или иного инструмента, т. е. от финансовых активов и обязательств. Более того, в области финансов сформировалось новое направление, получившее название финансового инжиниринга, в рамках которого как раз и дается систематизированное описание традиционных и новых финансовых инструментов. Согласно определению одного из ведущих специалистов в этой области Дж. Финнерти «финансовый инжиниринг включает в себя проектирование, разработку и приложение инновационных финансовых инструментов и процессов, а также творческий поиск новых подходов к решению проблем в области финансов» (Маршалл, Бансал, с. 33). Что касается собственно понятия «финансовый инженер», то считается, что оно появилось в среде финансистов-практиков в середине 1980-х гг., когда лондонские банкиры начали создавать в своих банках отделы по управлению рисками. Именно специалисты этих служб, которые начали изобретать в рамках действующего законодательства специальные операции с финансовыми активами, позволявшие минимизировать или передать риск, и стали называться финансовыми инженерами. Позднее финансовые инструменты стали разрабатываться в целях получения прибыли от спекулятивных операций на срочных рынках, а также содействия операциям на рынках капитала, т. е. операциям по мобилизации источников финансирования.  
С финансовыми инструментами в той или иной степени приходится сталкиваться различным профессионалам: бухгалтерам, финансовым аналитикам, аудиторам, финансовым менеджерам, финансовым инженерам и др. Тем не менее общепризнанно, что ведущая роль в этой области принадлежит именно финансовым инженерам, которые в отличие от всех других специалистов выступают не только и не столько в роли пользователей изобретений, сделанных в рамках финансового инжиниринга, сколько в роли разработчиков новых инструментов или конструирования с помощью имеющихся инструментов таких их комбинаций, которые позволяют чисто финансовыми методами решать проблемы финансирования, повышения ликвидности, получения дополнительных доходов, снижения риска и др.  
Несмотря на обилие монографической литературы по финансовым инструментам (имеются в виду прежде всего зарубежные источники), наиболее систематизировано они изложены в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). В этих регулятивах не только приведены общие определения и даны развернутые интерпретации, но также рассмотрены отдельные примеры неоднозначно трактуемых финансовых инструментов, активов и обязательств. Рассматриваемой категории посвящены два стандарта: «Финансовые инструменты: раскрытие и представление» (МСФО-32) и «Финансовые инструменты: признание и оценка» (МСФО-39). Согласно МСФО-32 под финансовым инструментом понимается любой договор, в результате у которого возникают финансовый актив у одной компании и финансовое обязательство или долевой инструмент у другой. Основополагающим в определении финансового инструмента является понятие договора. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Заключение договора предполагает принятие на себя его сторонами определенных обязательств. Обязательство — это некоторое отношение между участвующими сторонами. Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают по одному из трех оснований: закон, договор, деликт. В первом случае обязательство возникает как необходимость следования предписаниям законодательства (например, обязанность уплачивать налоги), при этом волеизъявление лица, на которого законом возлагается обязательство, не принимается во внимание (фирма обязана платить налоги независимо от желания ее собственников и администрации). Во втором случае главенствующим является волеизъявление сторон, участвующих в договоре, при этом никто не вправе принудить любую из этих сторон к участию в договоре. В третьем случае обязательство возникает вследствие причиненного вреда (см. гл. 59 ГК РФ).  
В бизнес-отношениях могут иметь место все перечисленные основания, однако доминанта, безусловно, принадлежит именно договору.  
В определении финансового инструмента речь идет лишь о тех договорах, в результате которых происходит изменение в финансовых активах, обязательствах или капитале. Эти категории имеют не гражданско-правовую, а экономическую природу, а их трактовки можно найти, например, в вышеупомянутых международных стандартах финансовой отчетности.  
К финансовым активам относятся: (а) денежные средства (т. е. средства в кассе, расчетные, валютные и специальные счета); (б) договорное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании (например дебиторская задолженность); (в) договорное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях (например опцион на акции, приведенный в балансе его держателя); (г) долевой инструмент другой компании (т.е. акции, паи).  
Под финансовым обязательством понимается любая обязанность по договору: (а) предоставить денежные средства или иной финансовый актив другой компании (например кредиторская задолженность); (б) обменять финансовые инструменты с другой компанией на потенциально невыгодных условиях (например опцион на акции, приведенный в балансе его эмитента).  
Под долевым инструментом понимается способ участия в капитале (уставном фонде) хозяйствующего субъекта. Помимо долевых инструментов в инвестиционном процессе исключительно важную роль играют долговые финансовые инструменты (кредиты, займы, облигации), имеющие специфические имущественно-правовые последствия для эмитентов (кредиторов) и держателей (заемщиков).  
Потенциальная выгодность (невыгодность), упоминаемая в определении финансовых активов и обязательств, означает следующее. Опцион на акции предусматривает возможность различных действий со стороны эмитента и держателя опциона в зависимости от складывающейся конъюнктуры рынка. Эмитент опциона на акции берет на себя обязательство продать держателю опциона определенное количество акций в оговоренное время и по оговоренной цене. В свою очередь, держатель опциона имеет право купить эти акции. Таким образом, в зависимости от того, как соотносятся текущая рыночная цена акций и цена исполнения, т. е. цена, указанная в опционе, действия и финансовые последствия для эмитента и держателя опциона могут быть различными. Если цена исполнения ниже текущей рыночной цены, держателю опциона выгодно реализовать свое право, т. е. исполнить опцион и купить акции; если соотношение цен обратное, то опцион не будет исполнен. Именно первая ситуация, т. е. потенциальная возможность получить доход, и является стимулом для приобретения опциона (что касается интереса эмитента, то он заключается, в частности, в привлечении средств от продажи опционов) — здесь имеет место и потенциальная выгодность для держателя опциона (он получит доход в виде разницы между текущей ценой и ценой исполнения), и потенциальная невыгодность для эмитента, который несет прямые или косвенные потери от неблагоприятной ценовой динамики.  
Как следует из приведенного определения, можно выделить две видовые характеристики, позволяющие квалифицировать ту или иную операцию как имеющую отношение к финансовому инструменту: во-первых, в основе операции должны лежать финансовые активы и обязательства; во-вторых, операция должна иметь форму договора (контракта).  
В частности, производственные запасы, материальные и нематериальные активы, расходы будущих периодов, полученные авансы и т. п. не подпадают под определение финансовых активов, а потому хотя владение ими потенциально может привести к притоку денежных средств, права получить в будущем некие финансовые активы не возникает. Что касается второй характеристики, то, например, взаимоотношения с государством по поводу задолженности по налогам не могут рассматриваться как финансовый инструмент, поскольку эти взаимоотношения не носят контрактного характера.  
Прежде чем дать классификацию финансовых инструментов, заметим, что приведенное выше определение инструмента через понятие договора может трактоваться весьма широко. Это легко видеть на примере одного из самых распространенных в экономике договоров — договора купли-продажи. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную де нежную сумму (цену). Основная обязанность продавца по договору купли-продажи — передача товара, при этом все условия такой пере дачи (место, время, количество, сопутствующие документы и действия, порядок расчетов, последствия в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и др.) могут быть детализированы в договоре. Известны три базовых варианта оплаты товара: предоплата, оплата за наличные и оплата с рассрочкой платежа. В случае предоплаты у продавца одновременно возникают финансовый актив (а именно полученные авансом денежные средства) и обязательство по расчетам с покупателями и заказчиками, а у покупателя — финансовый актив в виде дебиторской задолженности. Однако в этом случае договор купли-продажи нельзя трактовать как финансовый инструмент, поскольку он предусматривает поставку товара, т. е. нефинансового актива. Кроме того, здесь нет и финансового обязательства, а есть обязательство поставить товар- просто оно выражено в денежной форме для того, чтобы быть включенным и систему бухгалтерского учета. В случае оплаты за наличные, по сути, происходит просто трансформация активов в балансах покупателя и продавца - вновь нет признаков финансового инструмента.  
Сложнее дело обстоит в третьем случае. Товар уже поставлен, и в балансах покупателя и продавца возникают соответственно кредиторская задолженность, т. е. финансовое обязательство, и дебиторская задолженность, т. е. финансовый актив. Иными словами, с формальных позиций договор купли-продажи в этом случае подпадает под определение финансового договора — в результате его исполнения у двух контрагентов одновременно возникли финансовый актив и финансовое обязательство. Однако и здесь вряд ли можно говорить о финансовом инструменте, поскольку финансовые актив и обязательство появились на завершающем этапе реализации договора купли-продажи лишь как результат особой формы его исполнения и принятой системы расчётов.  
Ничего не меняется и в том случае, когда в качестве товара выступают финансовые активы, например ценные бумаги. Здесь также не происходит одновременного возникновения финансового актива у одного контрагента и финансового обязательства у другого — имеет место банальная трансформация активов в балансах контрагентов.  
Заметим, что приведенные аргументы не являются абсолютно бесспорными. Тем не менее в приводимой ниже классификации акцент сделан на операции именно с финансовыми активами. При этом, имея и виду, что финансовые инструменты по определению суть договоры, можно сделать следующую их классификацию:

Рисунок 1. Виды финансовых инструментов 

 

 

 

 

Финансовые инструменты

производные

первичные

Договоры финансирования под  уступку денежного требования

Форвардные контракты

Финансовые опционы

Операции РЕПО

варранты

Права на льготную покупку акций

Пут- опционы

Колл - опционы

Инвестиционного характера

Спекулятивного характера

Долевые инструменты и деньги

Договоры финансовой аренды (лизинга)

Процентные свопы

Валютные свопы

Фьючерсные контракты

Договоры поручительства и банковской гарантии

Договоры

Банковского счета

Кредитные договоры

Договоры банковского вклада

Договоры займа

 П

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Как видно из приведенной  схемы, финансовые инструменты подразделяются на первичные и производные.

2. Ипотечное кредитование как драйвер экономики региона

Российская ипотека  пережила непростое время. Даже в 2008 году, который считается пиковым  для рынка недвижимости, она была доступна далеко не всем заемщикам. Однако ипотечные программы пользовались спросом, и банки активно рекламировали  их, стремясь сделать разнообразными и привлекательными для клиентов. Несмотря на относительную узость этого  сегмента, конкуренция в нем была острой.

Мировой финансовый кризис, отразившийся серьезными проблемами на рынке недвижимости, сделал ипотеку  в России нерентабельной и рискованной, поэтому большинство банков отказалось от нее – либо напрямую, закрыв соответствующие  программы, либо прибегнув к политике так называемых «заградительных  ставок», когда условия кредита  делали его получение очень рисковым для заемщика. Особенно это коснулось  кредитования первичного рынка жилья: ипотечные сделки в Москве в 2009 году здесь были единичными. В 2010 году доверие  к рынку недвижимости возросло достаточно для того, чтобы банки начали возрождать замороженное в кризис ипотечное  кредитование.

«По данным Мосреестра, в марте 2009 года количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве составило 406 (9% от общего числа), а за аналогичный период 2010 года – 1609 (23%). В марте этого года их число выросло до 1954 (26%), - говорит Д. Отяковский. – При этом в докризисный март 2008-го года только 18% всех зарегистрированных сделок были ипотечные (1133 шт.)».

 По данным  экспертов, в первом квартале 2011 г. тенденция снижения        процентных ставок была продолжена. Ставки пошли вниз в большинстве  крупных кредитных организаций.  Также в 2011 году были установлены  новые рекордно низкие процентные ставки: в долларах – 7% (банк Дельта Кредит), в рублях – 8% (Сбербанк).

Сегодня на рынке  утвердилась и тенденция к  улучшению условий для получения  ипотечного кредита. Минимальная сумма  первоначального взноса уже понизилась с 30% от стоимости жилья до 20%, а  в некоторых программах - даже 10%.

В 1 квартале 2011 года игроки полноценно вернулись на рынок  с новыми ипотечными программами. Одни банки запускают ипотеку с  плавающими процентными ставками, в  рамках которой заемщику предоставляется  выбор зафиксировать ставку на первые 1-5 лет, либо пересматривать процентную ставку раз в полгода или раз  в квартал. Другие – развивают  программы, где возможно использование  «материнского капитала».

Помимо новых  веяний, рынок ипотечного кредитования опирается и на старые, проверенные  временем – и кризисом – схемы  работы. Речь идет, в том числе, о  закрепившейся схеме сотрудничества застройщика и банков, которое  облегчает покупателю получение  ипотечного кредита. Приобретая квартиру в новостройке, будущий владелец может также выбрать и ипотечную  программу под это жилье. Например, ГК «Пионер» предоставляет покупателям  квартир в ЖК LIFE-Лазаревское на выбор ипотечные программы сразу  двух крупных банков: Сбербанка России и Газпромбанка.

В рамках партнерского соглашения со «Сбербанком» на проект распространяется уникальная программа  «В десятку!»: кредит предоставляется  под 10% годовых с первоначальным взносом в 10% стоимости жилья и  сроком кредитования до 10 лет. Кредит в  рамках этой акции выдается без дополнительного  залога – в этом качестве выступает  будущее жилье, а также самое  важное - для заемщика не требуются  поручители.

«Для более длительных сроков кредитования (от 10 до 30 лет) действует  кредит «Ипотечный +», в рамках которого также предлагаются сниженные процентные ставки и привлекательные условия  Сбербанка России: максимальная сумма кредита – 85% стоимости объекта недвижимости, срок кредита – до 30 лет. Досрочное погашение кредита – без штрафа, возможно погашение средствами материнского капитала. Процентные ставки до регистрации права собственности: от 10,05% до 15,25% в рублях, после регистрации права собственности: от 9,50% до 14% в рублях», – поясняет Дмитрий Отяковский.

Также квартиры в  ЖК «Лазаревское» можно приобрести по ипотечным программам Газпромбанка, который предлагает кредит от 600 000 рублей, без ограничения максимальной стоимости, на срок до 30 лет. Сумма кредита: не более 80% и не менее 15% от стоимости квартиры, процентные ставки: до регистрации  права собственности – от 12% до 13,5% в рублях (в зависимости от первоначального взноса), после регистрации  – от 11% до 12,5% в рублях.

Расширение предложения  ипотечных программ по квартирам  в ЖК LIFE-Лазаревское уже сказалось  на структуре спроса: доля ипотечных  сделок преодолела рубеж в 50% от общего числа в 1 квартале 2011 года, что, как  заявляют представители ГК «Пионер», выше докризисных показателей 2008 года, когда эта доля достигала максимум 30% сделок.

По прогнозам  экспертов, в будущем доля ипотечных  сделок на рынке недвижимости будет  расти. С возвращением спроса на жилье  и стабилизацией банковской системы  ипотечные кредиты снова станут для покупателей удобным и  необходимым инструментом для приобретения недвижимости. Широта охвата платежеспособной аудитории будет зависеть от лояльности банков-кредиторов к своим заемщикам: чем ниже ставки и проще условия  кредитования, тем выше популярность ипотеки у покупателей жилья.

По мнению игроков  рынка, те, кто мог позволить себе покупку жилья без привлечения  ипотеки, в основном уже реализовали  свое намерение за тот период, когда  рынок недвижимости находился в  нижней точке роста. Значит, вернувшийся  на рынок спрос будет нуждаться  в заемных средствах. Покупатели, не реализовавшие запланированные  сделки собственным жильем из-за кризиса, активно используют ипотеку как инструмент при альтернативных сделках, оплачивая дополнительные метры за счет привлечения заемных средств.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечного кредитования в России, станет сотрудничество банков и застройщиков. Совместными усилиями они могут  сделать ипотечное кредитование доступнее и проще, предлагая  покупателям жилья готовую, адаптированную для проекта ипотечную программу.

Оказать возрождающейся ипотеке поддержку собирается и  государство. Государственное Агентство  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) обещает выдать в этом году кредитов на 600 млрд. руб. – столько  же, сколько и накануне кризиса.

«Сегодня ипотечное  кредитование не только может вернуться  на рынок –    ему суждено  стать главным драйвером спроса на покупку жилья, - говорит Д. Отяковский. - Поэтому количество ипотечных сделок будет расти, а ипотечные программы коммерческих банков – множиться и совершенствоваться». Разумеется, пока еще ипотечному рынку далеко до по-настоящему низких ставок, но первые шаги в либерализации посткризисной ипотеки уже сделаны, и эти шаги стали успешными. 
1.3 Система управления рисками ипотечного кредита

Ипотечные риски могут быть вызваны разными  причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

Риски подразделяются на:

Систематические риски –  риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к  ним относятся большинство ипотечных рисков;

Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.

Риски ипотечной деятельности

Кредитные риски

Схема рисков, рисунок 1.1

Имущественные риски

Риски утраты или снижения дохода

 

 

Имущественные риски 

Риски заемщика

Банковские риски

Риски кредитора

Риски досрочного погашения

 

Риски ликвидности

Риск процентной ставки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рассмотрим наиболее характерные  риски, присущие данным кредитным операциям.

Ипотечное кредитование выполняет  важные функции в экономике, предоставляет  определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:

кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.

процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.

 риск досрочного  погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)

законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Одним из существенных условий  предоставления Банком Кредита является страхование, которое позволяет  максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что  залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

 

 

 

Тема 2. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской экономике

2.1 Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования РФ

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и  юридическим лицам, банк формирует  свой кредитный портфель. Таким образом,

кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным  операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно  встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом  суммы резервов на покрытие возможных  убытков по кредитным операциям) [39, c. 76].