Курсовая по "Оценке недвижимости"

Министерство сельского хозяйства  РФ

Государственный университет по землеустройству

Факультет архитектуры

Кафедра землепользования и кадастров

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая расчетно-графическая  работа

по предмету оценка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вариант 4, N=9

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012 г.

 

Задача №1.

Условие:

 ООО «Лютик» планирует приобрести офисное здание, сданное в аренду на 10 лет за 20 млн рублей в год. Сколько необходимо будет выплачивать компании ежеквартально банку для погашения кредита на покупку, выданного на N=9 лет под 12% годовых?

Решение:

1. Стоимость здания

V= = 200 млн. руб.

 

2. Сумма необходимых ежеквартальных выплат составит (взнос на амортизацию еденицы):

 

PMT= PV* = 200 млн * = 9,16 млн.руб.

 

Ответ: 9,16 млн. руб.

 

Задача №2.

Условие:

На какую сумму кредита, выдаваемого  на 10 лет под 15% годовых, может рассчитывать заемщик, если он хочет выплачивать не больше 15 000 рублей в месяц?

Решение:

Для расчета используем формулу  «Текущая стоимость аннуитета»:

Тогда PV = РМТ * = 15 000 * = 929 742 руб.

 

Ответ: 929,7 тыс. руб.

 

Задача №3

 

Семья планирует взять кредит и  выплачивать за него не более N=9 тысяч рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита N=9 лет под 11% годовых. Какую долю от покупки квартиры стоимостью 1,5 млн рублей сумеет профинансировать семья с помощью кредита?

 

Решение:

1. Для расчета максимальной суммы ередита используем формулу «Текущая стоимость аннуитета»:

 

Тогда PV = РМТ * = 7 000 * = 478 тыс руб.

 

2. Отношение стоимости кредита к стоимости квартиры

 

Доля кредита= = 32%

 

Ответ: доля кредита составит 32%.

 

Задача №4.

Условие:

Молодая семья хочет скопить  за десять лет 500 тысяч рублей на образование своего ребенка. Одним из вариантов является помещение имеющихся 80 тысяч рублей на банковский депозит под N=9% годовых с ежеквартальным начислением процентов. Сколько необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму?

 

1. Для нахождения требуемой суммы используем формулу текущая стоимость денежной единицы

 

PV = =  = 211,21 тыс. руб.

 

Ответ: 211,21 тыс. руб. необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму.

 

 

 

 

Вариант 4. Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо-запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию. Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.

 

№ пп	Характеристика	Значение
1	Площадь участка	0,483
2	Кадастровая стоимость (руб/м2)	500 000
3	Общая площадь здания  м2	31 522
4	Общая площадь офисов  м2	24512
5	Год постройки	2000
6	Стоимость строительства 37500+100*N -  руб/м2	38 400
7	Величина прибыли застройщика %	20
8	Коэффициент загруженности  помещений 90+N	99
9	Операционные расходы  —4185+10*N руб/м2	4275
10	Дополнительный доход: автостоянка  на машиномест,	299
11	загрузка 75%, по 14 ч/сут, 365 дней в году	0,8
12	время работы ч/сут	14
13	Период работы дней/год	270
14	Стоимость парковки руб./час	50
15	Ставка арендной платы  руб/м2	11000
16	Инфляция	0,071
17	срок эксплуатации (лет)	150
18	Средний срок экспозиции помещений  — месяц.	2
19	Страновой риск для России Rстран = 0,22%.	0,0022
20	Доходность по еврооблигациям	0,036

 

 

 

 

Часть II. Оценка объекта  недвижимости доходным подходом методом  дисконтированных доходов.

 

Метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его  доходов за период владения, приведенных  к дате оценки. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

 

В виде формулы, это отображается следующим образом:

 

V=

 

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок  владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

 

1. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ЭКСПЛУАТАЦИИ

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – максимальный теоретический доход от объекта.

ПВД₁=Ст*S_офис =11000 руб/м² в год *24512 м² = 269,63 млн.руб в год

 

S_офис=24512 м² площадь, которую возможно сдать в аренду,

Ст=11000 руб/м² в год – средняя ставка аренды в данном торговом центре

 

 

2. Действительный валовый доход (ДВД) – это сумма, остающаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

- Потери. В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается:

99%-ная загрузка торговых помещений и предполагается, что такая ситуация сохранится в дальнейшем, таким образом, потери собственника объекта составят 1% от ПВД.

 

Потери = Потери * ПВД =0,01*269,63 млн ≈ 8,1 млн. руб в год

 

-Дополнительный доход. В качестве прочих доходов собственника учтем доход от гостевой платной автостоянки, вместимостью 299 машиномест. Расчет этого дохода производился из учета среднегородской платы за пользование платными стоянками в размере 50 руб./час. Офисный центр работает 270 дней в году, 10 часов в день, средняя загрузка автостоянки в день около 80%.

 

Доп. доход = 50 руб./час *299 мест *10 ч *270 дн.*0,8 = 45,21 млн. руб в год.

 

-Действительный валовый доход:

 

ДВД1 = ПВД1 – потери + доп. доход = 269,63 млн. руб.– 8,09 млн.руб. + 45,21 млн.= 306,75 млн. рублей

 

3. Расчета чистого операционного дохода (ЧОД), с учетом операционных расходов (ОР).

Из постоянных ОР в анализируемом  объекте присутствуют:

• арендная плата за земельный участок,
• страховые взносы;
• налог на имущество;
• амортизация.

 

-Общая стоимость строительства

-Общая ст-ть строительства = Ст-ть строительства* S_общ* (1 + Прибыль застройщика) =

=38400 руб/м² ∙ 24512 м² ∙ (1+ 0,2)= 1452,5 млн. руб.

 

-Балансовая  стоимость здания (БС).

 

БС₁= Общая ст-ть строительства – ∙ (Текущий год – Год постройки) =

= 1452,5 млн. руб – ∙ (2012 – 2000) = 1336.33 млн. руб.

- Постоянные ОР:

• Арендная плата за земельный участок = Кадастр. ст-ть * 1,5%= 2415 млн. руб * 0,015=

= 36,23 млн. руб.

• Страховые взносы= БС*2%=1336,33 млн. руб.* 0,02=26,73 млн. руб.
• Налог на имущество =  БС*2,2%=1336,33 млн. руб.* 0,022= 29,40 млн. руб.
• Амортизация. = БС*0,1%=1336,33 млн. руб.* 0,001=1,34 млн. руб.

Итого ОР_пост= 93,69 млн. руб.

 

-Переменные  ОР

ОР_пер= ОР* S_общ = 4275 руб/м² ∙ 31522 м² =134,76 млн. руб.

 

-Операционные  расходы (постоянные и переменные)

ОР₁= ОР_пост+ ОР_пер= 93,69 млн +134,76 млн.= 228,44 млн. руб.

 

-Чистый дисконтированный  доход

ЧОД₁= ДВД₁- ОР₁=312,14 млн.- 228,44 млн=83,70 млн. руб.

 

 

 

2. Расчету ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Данный метод заключается  в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков. Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке (доходность по еврооблигациям РФ) разнообразных видов риска.

 

R== R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. + R_f ± α*Q

 

-R_f =3,6% - доходность по еврооблигациям

-R_inf =7,1% - инфляция в РФ

 

- R_ликв = R_{f ∙} = 3,6% _∙ = 0,6%

 

- R_risk = 1,8 – предпринимательский риск был рассчитан экспертным

путем в таблице

 

Расчет  поправки на предпринимательский риск

 

Вид риска	Премия за риск, %
Систематический риск
Ухудшение общей  экономической ситуации	1
Увеличение числа  конкурирующих объектов	1
Изменение федерального или местного законодательства	2
Несистематический риск
Природные или  чрезвычайные антропогенные ситуации	1
Ускоренный износ  здания	1
Неполучение арендных платежей	3
Неэффективный менеджмент	2
Криминогенные факторы	2
Финансовые проверки	3
Неправильное  оформление договоров аренды	2
Итого среднее  значение	1,8

 

- Q  – норма возврата капитала. Т. к. рефинансирование средств предполагается в ценные бумаги, используем метод Хосхольда.

Q= = = 0,085=8,5%

 

- α= -0,5 – ожидаемый рост рынка.

 

- R_стран. =0,22%  Страновой риск для РФ

 

Таким образом коэффициент  капитализации будет равен

 

R== R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. ± α*Q=

=3,6% + 7,1 % + 0,9% + 1,8% + 0,22% - 0,5*8,5%= 9%

 

 

3. Расчет  ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал и рассчитываться по формуле

 

i = = R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. + R_f =

=3,6% + 7,1 % + 0,9% + 1,8% + 0,22% = 13%

 

4. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ВТОРОЙ ГОД ЭКСПЛУАТАЦИИ

Часть параметров изменится  под действием инфляции и изменением стоимости здания из-за его износа

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – максимальный теоретический доход от объекта.

S=24512 м² площадь, которую возможно сдать в аренду,

i _тд=8% - рост стоимости аренды за год для офисных центров

j =2 – год эксплуатации

Ст₂= Ст₁* (1+ i _тд)^J-1  =11000 руб/м² * (1+0,06)^2-1 =11880 руб/м² в год – средняя ставка аренды в данном торговом центре

 

 

ПВД₂=Ст*S_торг =11880 руб/м² в год *24512 м² = 291,2 млн. руб в год.

 

 

2. Действительный валовый доход (ДВД)

- Потери. В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается:

99%-ная загрузка торговых помещений

Потери =Загрузка * ПВД = 1%*291,2 млн =2,91 млн. руб в год

 

-Дополнительный доход.

Доп. доход = 50 руб./час ** (1+0,08)^2-1 *299 мест *10 ч *270 дн.*0,8 = 48.83 млн. руб в год.

 

-Действительный валовый доход:

 

ДВД2 = ПВД2 – потери + доп. доход = 291,2 млн. руб.– 2,91 млн.руб. +

+ 48.83 млн.руб.= 337,12 млн. рублей

 

3. Расчета чистого операционного дохода (ЧОД), с учетом операционных расходов (ОР).

Из постоянных ОР в анализируемом  объекте присутствуют:

• арендная плата за земельный участок,
• страховые взносы;
• налог на имущество;
• амортизация.

 

-Общая стоимость строительства – остается неизменной

-Общая ст-ть строительства= 1452,5 млн. руб.

 

-Балансовая  стоимость здания (БС).

 

БС₂= Общая ст-ть строительства – ∙ (Текущий год – Год постройки) =

= 1452,5 млн. руб – ∙ (2013 – 2000) = 1326,65 млн. руб.

- Постоянные  ОР:

• Арендная плата за земельный участок = Кадастр. ст-ть * 1,5%= 2415 млн. руб * 0,015=

= 36,23 млн. руб.

• Страховые взносы= БС*2%=1326,65 млн. руб.* 0,02=26,63 млн. руб.
• Налог на имущество =  БС*2,2%=1326,65 млн. руб.* 0,022= 29,19 млн. руб.
• Амортизация. = БС*0,1%=1326,65 млн. руб.* 0,001=1,33 млн. руб.

Итого ОР_пост= 93,69  млн. руб.

 

-Переменные  ОР

ОР_пер= ОР* S_общ *(1+i)^J-1 = 4275 руб/м² ∙ 24512 м² *(1+0,071)^2-1=145,54 млн. руб.

 

-Операционные  расходы (постоянные и переменные)

ОР₂= ОР_пост+ ОР_пер =238,81 млн. руб.

 

-Чистый дисконтированный  доход

ЧОД₂= ДВД₂- ОР₂=98,31 млн. руб.

 

5. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ВЕСЬ СРОК ЭКСПЛУАТАЦИИ.

Аналогичным образом выполняем  расчет на весь предполагаемый срок эксплуатации и год вперед.

 

Параметры	Годы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Ставка аренды	11000,00	11880,00	12830,40	13856,83	14965,38	16162,61	17455,62	18852,07	20360,23	21989,05	23748,17
ПВД (млн)	269,63	291,20	314,50	339,66	366,83	396,18	427,87	462,10	499,07	539,00	582,12
Потери (млн)	2,70	2,91	3,14	3,40	3,67	3,96	4,28	4,62	4,99	5,39	5,82
Доп. доход (млн.)	45,21	48,83	52,73	56,95	61,51	66,43	71,74	77,48	83,68	90,37	97,60
ДВД (млн)	312,14	337,12	364,09	393,21	424,67	458,64	495,33	534,96	577,76	623,98	673,90
БС	1336,33	1326,65	1316,96	1307,28	1297,60	1287,91	1278,23	1268,55	1258,86	1249,18	1239,50
Плата за землю	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23
Страхование	26,73	26,53	26,34	26,15	25,95	25,76	25,56	25,37	25,18	24,98	24,79
Налог на имущество	29,40	29,19	28,97	28,76	28,55	28,33	28,12	27,91	27,69	27,48	27,27
Амортизация	1,34	1,33	1,32	1,31	1,30	1,29	1,28	1,27	1,26	1,25	1,24
Постоянные ОР	93,69	93,27	92,85	92,44	92,02	91,61	91,19	90,77	90,36	89,94	89,52
Переменные ОР	134,76	145,54	157,18	169,75	183,33	198,00	213,84	230,95	249,42	269,38	290,93
ОР общие (млн.)	228,44	238,81	250,03	262,19	275,36	289,61	305,03	321,72	339,78	359,32	380,45
ЧОД (млн.)	83,70	98,31	114,05	131,02	149,31	169,04	190,30	213,24	237,98	264,66	293,44
Ставка дисконтирования	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13
Дисконтированые потоки	73,86	76,56	78,38	79,45	79,90	79,83	79,31	78,42	77,23	75,79
Риверсия										3232,62
Общая стоимость	1704,46

 

6. Расчет величины риверсии

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного  дохода за первый постпрогнозный год:

 

М== = 3232,62 млн. руб.

 

7. Расчет общей стоимости объекта методом дисконтированных доходов.

-Дисконтированный денежный  поток

V₁== = 73,86 млн. руб.

Аналогично считаются следующие  годы.

8. Расчет стоимости объекта

V== 73,86 +76,56 +78,38 +79,45 +79,90 +79,83 +79,31 +78,42 +77,23 +75,79 +3232,62= 1704,46 млн. руб.

 

Ответ: общая стоимость объекта по доходному подходу методом дисконтированных доходов V= 1704,46 млн. руб.

 

 

Часть III. Оценка объекта  недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет  своей основой предположение, что 

В процессе корректировки  цен аналогов определялись и вносились  как денежные (стоимостные), так и  процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая  последовательность:

1. поправка на право  собственности,

2. поправка на условия  финансирования,

3. поправка на условия  продажи.

4. поправка на дату  продажи,

5. поправка на местоположение,

6. поправка на прочие  физические характеристики.

 

Описание аналогов продаж

 

Характеристика объекта	Данные по аналогам
	Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	4500	3300	525	222	1659
Общая площадь, тыс. м2	30	21.7	7	5,2	13
Дата продажи	Девять месяцев назад	Пятнадцать месяцев назад	Год назад	Полтора года назад	Шесть месяцев назад
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Аренда на 5 лет по ставке 9500 руб/м2/год	Полное
Условия финансирования	Собственные средства	70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N=9%)	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Ставка арендной платы, руб/м2 в год	23 100	24 000	10900	9500	25000
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Местоположение	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Класс	А	А	В	В	А
Транспортная доступность	Отличная	Отличная	Хорошая	Хорошая	Отличная
Паркинг, машиномест	300	500	50	50	200
Процент занятых площадей	93	86	88	85	88

 

Оценка производится для  иностранного инвестора. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат –

1,N, региональный коэффициент  – 1, коэффициент зональности  - 1,12 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,2N. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. редполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 4500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России — 0,22%..

 

1. Находим стоимость 1м² общей площадидля каждого из аналогов

	Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	4500	3300	525	222	1659
Общая площадь, тыс. м2	30	21,70	7	5,2	13
Цена продажи за м2  руб	150,00	152,07	75,00	42,69	127,62

 

2. Внесение поправок на вещные права

• Корректировка на аренду аналога «Калужский II».

В рассматриваемом аналоге  потерями являются 9500 руб/м² в год в течение 5 лет

 

PV = PMT*= 9,5 *=33,15 тыс. руб.

∆= PV/R=33,15 тыс. руб./ 0,09%=+365,23 тыс. руб./м2

 

3. Поправка на условия финансирования

Поправка для аналога  «Gold Tower», 70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N=9%)

 

-ПВД=Ст*S=24 000*21700=520,8 млн. руб.

 

-ДВД=ПВД*Загр=520,8 млн. руб.*86%=447,89 млн. руб.

 

-ОР=ОРоо*=227,51* = 7,22 млн. руб

 

-ЧОД=ДВД – ОР =447,89 млн. руб – 7,22 млн. руб =440,67 млн. руб.

-Общая доходность ===13,35 %

-Выплаты по кредиту 

PMT = %*PV = 0,7 * 3300 млн. = 253,05 млн.руб.

 

-Собственная доходность==18,95%

 

-Финансовый левреж

L= Собственная доходность - Общая доходность=18,95-13,35= =5,6% ≥ 0 →

Поправка = Стоимость(- L)= 152,07*(-0,056)= - 8,51 тыс. руб.

 

4. Поправка на условия продажи

 

• Поправка для аналога «Gold Tower» - рассрочка на 6 лет под 17% годовых.

 

PMT=FV = 143,56 = 16,52 тыс. руб.

 

PV = PMT* = 16,52*=65,45 тыс. руб.

Поправка ∆=-65,45 тыс. руб./м²

 

• Поправка для аналога «Калужский II» - рассрочка на 10 лет под 15% годовых.

 

PMT=FV = 407,93 = 20,09 тыс. руб.

 

PV = PMT* = 20,09*=107,64 тыс. руб.

Поправка ∆=-107,64 тыс. руб./м²

 

5. Поправка на дату продажи

Ставка дисконтирования  за месяц i_мес=i/12= 0,13/12=0,01

• Скорректированная цена для аналога «Балчуг Плаза»

 

V=PV*(1+ i_мес)^k= 150 (1+0,01)⁹=165,67 тыс. руб./м²

Где к=9 мес. – давность продажи объекта

Аналогично вносим корректировку  во все объекты-аналоги.

6. Поправка на месторасположение.

Поправка за местоположение представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих  районах города.

 

• Поправка для аналогов, расположенных в Замоскворечье

 

∆= = = - 54,53 тыс. руб./м²

• Поправка для аналогов, расположенных на Шаболовской

 

∆= = = - 100,25 тыс. руб./м²

• Поправка для аналогов, расположенных на Новослободской

 

∆= = = - 84,60 тыс. руб./м²

Поправка на прочие характеристики

7. Поправка на класс центра

Поправка за класс представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих классах центров.

 

• Поправка для аналогов класса В

 

∆= = = - 132,19 тыс. руб./м²

 

8. Внесение корректировок на % занятых площадей.

 

• Скорректированная цена для объекта «Балчуг плаза» - 93%

 

V_kop=V* = 220,2 * =229,7 тыс. руб/м²

Аналогично корректируются все  аналоги

 

9. Внесение поправок на количество машиномест на парковке (дополнительный доход).

• «Балчуг плаза» - 300 мест

 

∆= =

 

= -0,01 тыс. руб

 

Аналогично считаются все аналоги

10. Внесение поправок на транспортную доступность.

Поправки вносим методом парного  сравнения.

• Для сравнения принимаем аналоги наиболее объективно отражающие стоимость объектов с отличной транспортной доступностью – «Офисное здание на Новослободской» и хорошей «Офисное здание на Лесной».

Тогда поправка для аналогов с хорошей  доступностью:

 

∆=Vотл – Vхор = 249,73 – 193,01=+52,85

 

Характеристика объекта	Объект оценки	Данные по аналогам
		Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	-	4500,00	3300,00	525,00	222,00	1659,00
Общая площадь, тыс. м2	41,00	30,00	21,70	7,00	5,20	13,00
Цена продажи за м2  тыс. руб		150,00	152,07	75,00	42,69	127,62
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Аренда на 5 лет по ставке 9500 руб/м2/год	Полное
PV					33,15
Корректировка					365,23
Скорректированная цена за м2  тыс. руб		150,00	152,07	75,00	407,93	127,62
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	70%-ное использование заемных  средств (кредит на 15 лет под N=9%)	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Ставка арендной платы, руб/м2 в год		23 100	24 000	10 900	9 500	25 000
Процент занятых площадей	97	93	86	88	85	88
ЧОД, млн. руб			440,67
Доходность,%			13,35
Выплаты по кредиту			253,05
Соб. Доходность %			18,95
Финансовый левреж %			5,60
поправка			-8,51
Скорректированная цена		150,00	143,56	75,00	407,93	127,62
Условия продажи	Прямая продажа	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Корректировка			-65,45		-107,64
Скорректированная цена		150,00	72,74	75,00	300,29	127,62
Дата продажи	сейчас	Девять месяцев назад	Пятнадцать месяцев назад	Год назад	Полтора года назад	Шесть месяцев назад
Скорректированная цена		165,67	85,84	85,62	366,29	136,35
Местоположение	Не кат.	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Аренда в данном районе тыс. руб/м2	20,40	15,45	11,30	12,72	11,30	12,72
Корректировка	0,00	54,53	100,25	84,60	100,25	84,60
Скорректированная цена		220,20	186,08	170,23	466,54	220,96
Класс центра	А	А	А	В	В	А
Корректировка				132,19	132,19
Скорректированная цена		220,20	186,08	302,42	598,73	220,96
Процент занятых площадей	97	93	86	88	85	88
Скорректированная цена		229,67	209,89	187,64	532,41	243,56
Паркинг, машиномест	299,00	300,00	500,00	50,00	50,00	200,00
Поправка		-0,01	-1,40	5,38	7,24	1,15
Скорректированная цена		229,66	208,49	193,01	539,65	244,71
Транспортная доступность		Отличная	Отличная	Хорошая	Хорошая	Отличная
				52,85	52,85
Скорректированная цена		234,40	220,12	249,73	603,47	249,73
Количество поправок		3	6	6	8	3