Моделирование массовой оценки недвижимого имущества

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

1. Общая часть

1.1  Понятие массовой оценки и ее основы

1.2  Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции

1.3 Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости недвижимости

1.4  Контроль качества оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования

По мере развития в России рыночных отношений все более актуальными становятся вопросы оценки недвижимого имущества. Оценка недвижимости непосредственно связана со многими экономическими вопросами, такими как, ценообразование, планирование экономического развития, реструктуризация, приватизация и национализация предприятий, разработка инвестиционных и экономических региональных программ. Действительно, необходимость оценить стоимость недвижимого имущества возникает в ходе приватизации или национализации отдельного объекта недвижимости или недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Оценка требуется при совершении сделок с объектами недвижимости, например купле-продаже, аренде и при иной передаче объекта от одного лица другому. В случае, когда в сделку вовлечен объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, обязательность проведения оценки регламентируется законом. Проведение оценки необходимо при исчислении налога на недвижимость. Развитие первичного и вторичного рынков недвижимости ведет к все возрастающей потребности в качественной и квалифицированной оценке объектов недвижимости. С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. Поскольку до недавнего времени в России не существовало рынка недвижимости, то при оценке использовались различные типы стоимости, имевшие место в директивной экономике, а именно: восстановительная, балансовая, инвентаризационная и прочие. Указанные типы стоимости используются для различных целей и, зачастую, существенно отличаются от цен, возникающих при равновесии спроса и предложения в случае свободных экономических отношений, при которых может быть определена реальная рыночная стоимость недвижимого имущества. Именно рыночная стоимость представляет наибольший интерес и может служить объективным показателем реальной ценности объекта недвижимости.

Цель и задачи исследования

Как было отмечено выше, анализ и моделирование рынка недвижимости в целом и оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в частности являются актуальными и перспективными направлениями проведения исследований. Переход от плановой экономики к рыночной и развитие системы налогообложения требует интенсивного развития методов оценки, повышения достоверности их результатов и проведения оценки объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации. В соответствии с вышесказанным можно сформулировать цель исследования. Целью исследования является решение научной задачи формирования математического аппарата оценки, учитывающего особенности массовой оценки объектов недвижимости и направленного на уменьшение искажений результатов, возникающих из-за неточностей в исходных данных. Для достижения поставленной цели необходимо разработать математическую модель, которая позволит получать достоверные данные о стоимости объектов недвижимости при относительно невысоких затратах на сбор, фильтрацию и обработку исходных данных. Это позволит повысить экономическую эффективность проведения оценки и ускорить экономическое развитие оцениваемой территории. Существующие модели и методы массовой оценки обеспечивают приемлемые результаты только тогда, когда исходные данные, используемые для анализа и построения модели, отфильтрованы и не содержат сведений о нехарактерных сделках. Однако на практике получить такой отфильтрованный набор представляется трудоемкой задачей. Обычно этой задачей занимается группа профессиональных оценщиков, которые исследуют и анализируют данные по каждой сделке в отдельности. Данная диссертационная работа направлена на уменьшение влияния недостоверных данных и посвящена разработке алгоритма, позволяющего минимизировать искажение результата оценки из-за наличия сведений о нехарактерных сделках или неверных сведений.

Объект исследования

При построении модели массовой оценки исследуется рынок недвижимого имущества какой-либо одной определенной территории, поскольку общепризнан тот факт, что стоимость объекта недвижимости более всего зависит от его местоположения. Стоимость объекта недвижимости формируется на основании совокупности ценообразующих факторов. На каждой отдельно взятой территории влияние того или иного ценообразующего фактора может быть различно, соответственно будет отличаться и вклад этого фактора в стоимость объекта недвижимости. Следовательно, если модель представляет собой некоторую математическую формулу, которая на основании коэффициентов, численно отражающих влияние ценообразующих факторов, вычисляет стоимость объекта недвижимости, то такая модель не может быть использована на произвольной территории. Альтернативой построения универсальной модели для всех территорий является разработка алгоритма, позволяющего быстро строить модель и проводить оценку на любой заданной территории. Объекты недвижимости достаточно разнородны по своему типу и назначению, например, различают жилье в многоквартирных домах и производственные либо складские помещения, офисные помещения и многое другое. Каждому из типов объектов недвижимости присущи свои ценообразующие факторы. Даже если один и тот же ценообразующий фактор характеризует объекты различных типов, то вклад этого фактора в стоимость у различных типов может существенно отличаться. Поэтому при построении модели массовой оценки встает вопрос о выделении класса объектов недвижимости схожего типа, которые бы характеризовались одними и теми же ценообразующими факторами с одинаковой значимостью каждого фактора. Будем называть такой выделенный класс объектов сегментом рынка недвижимости.

Предмет исследования

Предметом исследования являются математические методы и программно-технологический инструментарий массовой оценки недвижимого имущества. Исследования в области построения математических моделей и анализа рынка недвижимого имущества должны быть направлены на изучение и расчет рыночной стоимости недвижимого имущества. Для проведения оценочных расчетов очень важно определить вид стоимости, на котором будет основана оценка. Этот выбор зависит от многих факторов, например, характера объекта и функций оценки, и обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

1.1 Массовая оценка

Массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения – это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа. Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики. Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так. Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства – шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.

Этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

 Модели массовой оценки

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

1) Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X1, X2,…, Xn),

где V – оценка рыночной стоимости

(X1…Xn) – характеристики объекта недвижимости (например – площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

V = Sc + ADJc,

где V – оценка рыночной стоимости

Sc – цена объекта сравнения

ADJc – суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж.
2. Множественный регрессионный анализ.
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ).
• поправки на местоположение.
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

2) Доходный  метод

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой «временной предпочтительности» может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

3) Затратный  метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Виды моделей массовой оценки

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

• Аддитивная модель имеет следующий вид:

массовый группа оценка статистический

V = A0 + A1X1 +… + AnXn

где (Х1… Хn) – характеристики объекта недвижимости, Ai – численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Ai для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

• Мультипликативная модель имеет вид:

V = B0 џ Y1B1 џ… џ YnBn

где (Y1… Yn) – характеристики объекта недвижимости, Bi - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

• Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

V = Z1B1 џ… џ ZnBnџ (A0 + A 1 Z n+1 +… + Am Zm)

где (Z1… Z n) – характеристики объекта недвижимости, A-Bi - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

Размещено на

Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей установление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мере приближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает основу реализации эффективной фискальной политики. Проведение такой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной методологии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равно выгодные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости. Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих государственных структур как представителей собственника недвижимости (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т. п.).

1.2 Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции.

  Индивидуальная и массовая оценки  недвижимости не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою  область применения. Массовая оценка - это одновременная оценка большой  группы объектов для налогообложения  или для управления государственным  недвижимым имуществом. Индивидуальная  оценка - это оценка отдельных  объектов недвижимости при реализации  той или иной сделки с этими  объектами (продажа, залог, аренда, дарение  и т. д.). Массовая оценка недвижимости  базируется на тех же трех  основных методологических подходах, что и индивидуальная, - затратном, доходном и рыночном. Крупномасштабность по охвату числа объектов недвижимости при их массовой оценке предполагает широкое применение современных средств: аппарата моделирования (в том числе экономико- математического) и компьютерных технологий. Массовая оценка недвижимости основана на стандартной методике, которая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов, разрабатываемые для массовой оценки модели должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для группы объектов собственности, а не для отдельных объектов. При массовой оценке для определения величин отклонений во всех продажах используются статистические методы. Если большая часть полученных результатов попадает в заранее определенный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж, то качество проведенной оценки признается приемлемым. При этом на отдельных объектах недвижимости внимание не концентрируется. Например, в США в соответствии со Стандартом анализа относительных показателей оценки стоимости объектов жилой недвижимости установлено, что коэффициент дисперсии (отклонения) расчетных значений стоимости по страте (группе аналогичных объектов жилой недвижимости) от медианного (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в случае новых объектов -10%. Единообразие результатов оценки доходной недвижимости в пределах страны установлено также коэффициентом дисперсии на уровне 15% или менее для крупных городов и 20% - для остальных населенных пунктов. Критическое значение коэффициента дисперсии для анализа качественного уровня массовой оценки объектов недвижимости принято в пределах 20%. Массовая оценка, как и индивидуальная оценка недвижимости, является прикладным экономическим анализом. В основе этого анализа лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. На рис. 15.1 показаны пять основных этапов массовой оценки недвижимости. Четвертый этап процедуры оценки предполагает не только формирование структуры модели стоимости недвижимости, но и калибровку этой модели. Последняя может интерпретироваться как корректировка, доводка или поправка структуры модели посредством ввода в нее соответствующих коэффициентов, отражающих стоимостные и качественные характеристики вклада того иного фактора в стоимость недвижимости. Например, калибровка модели при использовании затратного и доходного подходов оценки недвижимости предполагает определение затрат, ставок, доходов и других показателей на основе анализа рыночной информации. Для практической реализации массовой оценки недвижимости необходимо проведение научных исследований и экспериментальных расчетов. В частности, эти исследования с помощью разработанного модельного обеспечения массовой оценки недвижимости могут позволить определить размеры фискальных параметров имущественного налогообложения в общей системе налогообложения в территориальном разрезе и обосновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависимости от целевого ее использования и уровня благосостояния налогоплательщика.

Таблица 1. Пять основных этапов массовой оценки недвижимости

Особое место в этих исследованиях должна занять «ресурсная недвижимость (сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные ресурсы, месторождения полезных ископаемых и т. п.), что позволит сформировать предложения по установлению эффективных (с позиций собственника и пользователя природных ресурсов) ставок рентного налогообложения. Представленный на Табл. 1 процесс массовой оценки как последовательность пяти основных этапов этой оценки должен реализовывать системе массовой оценки недвижимости (СМОН), которая должна о встроена в структуру налоговой службы. Конечной целью этой системы является не только сама массовая оценка недвижимости, но и практическая реализация фискальной функции в аспекте налогообложения недвижимости. Введение в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость имущества и сделок с ним» от 21 июля 1097 г. № 122-ФЗ не только создает прочную правовую базу для реализации имущественного налогообложения, но и в определенной мере легализует информацию по конкретным объектам недвижимости, что особенно важно для СМОН. Необходимо учитывать, что основная информационная проблема состоит в том, что в условиях высокоразвитого «теневого» рынка недвижимости стоимостные показатели по сделкам с ней, зарегистрированные в соответствующих учреждениях, не могут быть использованы как основа для проведения оценки налогооблагаемой стоимости конкретного объекта недвижимости. Введение данного закона о регистрации прав на недвижимость эту проблему не решает. Проблема гораздо шире и глубже и может быть решена лишь при совершенствовании всей системы налогообложения. Одними из важных функций СМОН должны стать «фильтрование» и соответствующая корректировка легитимных стоимостных показателей по недвижимости в процессе ее переоценки. Имеется достаточно богатый зарубежный опыт в области массовой оценки недвижимости. Важную роль в проведении научных исследований, повышении квалификации специалистов, унификации процедур и стандартов оценки недвижимости и обмена опытом в этой области играет Международная ассоциация налоговых оценщиков. Один из важнейших выводов, сделанных этим международным сообществом, заключается в том, что перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечением фискальных требований национального налогового законодательства, является условием достижения наилучшего использования национального богатства. Не менее важен и тот факт, что перманентная оценка недвижимости позволяет избежать значительных колебаний ее стоимости при периодической переоценке. Методической основой оценки налогооблагаемой базы недвижимости является моделирование либо рыночной стоимости недвижимости, либо рентного (арендного) дохода от недвижимости. Независимо от уровня компьютеризации массовой оценки недвижимости структуру СМОН можно представить четырьмя основными взаимосвязанными подсистемами:

  • организационно-административная  подсистема управления процессом  оценки и налогообложения недвижимости;

  • подсистема анализа и идентификации  информации по отдельным видам  недвижимости;

  • подсистема управления информационной  базой;

  • подсистема определения стоимости  недвижимости. Построение СМОН должно  формироваться по территориальному  признаку и по принципу открытой  системы, т. е. с учетом возможности  её интеграции как по горизонтали, так и по вертикали (обмен информацией  между административно-территориальными  единицами, агрегация информации  и т.д.)Принципиально важным является то, что эта система должна рассматриваться не как административно-командная, а каждая территориальная оценочная система должна иметь соответствующие региональные правомочия в решении конкретных задач территории в части имущественного налогообложения. Организационно-административная подсистема должна играть роль «выхода» СМОН на налогоплательщика (подготовка налоговых счетов извещений о результатах оценки недвижимости и т. п.) и координатора функционирования всех других подсистем. Любая процедура, проводимая в рамках организационно-административной подсистемы, нуждается в привлечении информации других подсистем и, наоборот, режим функционирования той или иной подсистемы требует соответствующей регламентирующей информации от организационно- административной подсистемы Принцип открытости СМОН реализуется в ее публичности и возможности аппеляций налогоплательщиков. Эта демократическая функция системы в рамках организационно-административной подсистемы, например, при рассмотрении аппеляций требует информацию о стоимости и параметрах соответствующих объектов недвижимости. Результаты аппеляций должны быть учтены при корректировке стоимости недвижимости, изменении исходных данных и пересчете статистических показателей. Результаты рассмотрения аппеляционных жалоб могут оказать влияние на другие составляющие организационно-административной подсистемы, например, на подготовку налоговых ведомостей, составление налоговых счетов, планы функционирования СМОН и многое другое. Подсистема анализа и идентификации информации по отдельным видам недвижимости должна состоять из компонентов, обеспечивающих анализ расчетных показателей и составление сводных реестров сделок. Анализ расчетных показателей - это результат функционирования подсистемы, который можно рассматривать как обобщенный параметр для контроля и обоснования очередности проведения переоценки недвижимости, корректировки ее результатов по состоянию рынка недвижимости. Анализ и идентификация информации по отдельным видам недвижимости должны базироваться на результатах расчетов, полученных в подсистеме определения стоимости недвижимости по территории и на основе параметров объектов недвижимости, хранящихся в подсистеме управления информационной базой. Результаты анализа могут использоваться в подсистеме определения стоимости недвижимости для проверки точности различных методов и процедур оценки. Подсистема управления информационной базой должна обеспечивать сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также хранение конфиденциальность информации об объектах недвижимости и прав владения ею. В этой связи необходимо соблюдать высокие требования к исходным данным, к их достоверности. Основные источники данных:

  •учреждение юстиции, которому согласно  вышеуказанному закону поручено  проводить регистрацию всех сделок  по недвижимости;

  •справочная, нормативная и иная  вспомогательная информация. Поскольку  сбор и обработка информации  в СМОН - весьма дорогостоящие  мероприятия, необходимо на стадии  проектирования четко обозначить  перечень необходимой и достаточной  исходной информации и исключить  те параметры объектов недвижимости, которые можно рассматривать  как избыточные и несущественные  в аспекте проведения их массовой  оценки. Принципиально важным здесь  является то, что объективно не  существует универсального и  единого перечня параметров объектов  недвижимости для той или иной  территории (города, поселка, сельскохозяйственных  угодий и т. д.). Например, нельзя  воспользоваться перечнем исходных  данных, приемлемых для массовой  оценки недвижимости в столице, при проведении такой оценки  для провинциального населенного  пункта. Необходимо учитывать особенность  структуры недвижимости конкретного  территориального образования при  проектировании СМОН. Подсистема  определения стоимости недвижимости  должна реализовывать основные  методы оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнения  продаж. Метод сравнения продаж  в массовой оценке при наличии  достаточно развитого рынка недвижимости  предполагает широкое применение  аппарата моделирования, в частности, множественного регрессионного  анализа и ряд специальных  методов моделирования таких, как  адаптивная оценка (процедура обратной  связи). Применение затратного метода  оценки недвижимости должно базироваться  на автоматизированном расчете  полной восстановительной (замещающей) стоимости, износа зданий и сооружений  объекта недвижимости и определения  на основе рыночных данных  стоимости соответствующих земельных  участков (прав собственности или  арендных прав). Для применения  доходного метода в массовой  оценке недвижимости необходим  расчет коэффициентов капитализации  и валовых рентных множителей  (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижимости. При этом предполагается возможным идентификация рентного хода (валового или чистого) по соответствующим типам доходной недвижимости. Полученные результаты оценок недвижимости по трем указанным выше методам необходимо согласовать. Важная роль в принятии решения по окончательной согласованной оценке налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости принадлежит налоговому оценщику, который должен иметь высокий уровень квалификации и обладать богатым практическим опытом в области оценочной деятельности. Основные функции СМОН: 1)периодическая переоценка недвижимости; 2)инвентаризация объектов недвижимости; 3)ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой стоимости по объектам недвижимости. Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее как постоянно действующую систему с наибольшей активизацией ее деятельности период переоценки недвижимости. Периодичность проведения переоценки должна предопределяться динамикой изменения цен на рынке недвижимости, что является следствие влияния многих факторов (состояние макроэкономических процессов изменения законодательства, развитие социальной и инженерной инфраструктуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимости принципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране в последние годы переоценки основных фондов, поскольку: