Налогообложение операций с недвижимостью

Содержание

Введение

Продолжающиеся рыночные изменения, переход нашего государства на рельсы рыночной экономики, экономическая, и в частности, налоговая реформа, вступление во Всемирную торговую организацию, а равно расширение интеграции с иными международными финансово-политическими институтами способствуют интенсификации вовлечения национальной экономики в мировую экономику. Однако для эффективного экономического развития России, помимо прочих слагаемых, прежде всего, необходимо создание соответствующей нормативно-правовой базы, которая посредством критического восприятия с учетом российской специфики должна вобрать в себя все лучшее, что создано мировым правом для регулирования экономических отношений.

В этой связи необходимо отметить, что на протяжении всех пятнадцати лет формирования современной налоговой системы Российской Федерации одной из наиболее острых и пока до конца неразрешенных проблем остается необходимость уверенного обеспечения высокой степени контролируемости налоговыми органами показателей результатов экономической деятельности налогоплательщиков, субъектов различных видов предпринимательской деятельности, выступающих новыми или относительно новыми для отечественной правовой системы. Особенно эта проблема остра по подоходным налогам, поскольку при поимущественном налогообложении указанная проблема может быть частично разрешена путем совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое и движимое имущество, а равно формирование эффективных взаимосвязей контролирующих и регистрирующих органов. Кроме того, существенным фактором, качественно снижающим эффективность нормативно-правового регулирования порядка налогообложения экономических результатов лизинговых операций в Российской Федерации выступает низкое юридическое качество, многочисленные пробелы в положениях гражданского законодательства, призванные урегулировать порядок осуществления, таких относительно новых для российского права видов экономической деятельности, а так же в целом наметившееся отставание законотворческой работы от потребностей современных экономических отношений, отличающихся высокой мобильностью и системным саморазвитием.

Вместе с тем, приведенные выше проблемы, порождаемые начальным этапом формирования современной налоговой системы, неразвитостью системы контрольных полномочий проверяющих органов и общим ослаблением контрольных функций государства, по-прежнему крайне актуальны в части контроля за исполнением фискальнообязанными лицами возложенных на них обязанностей по налогу на прибыль организаций и НДС. Указанное обстоятельство свидетельствует о существенном практическом и теоретическом значении формирования и развития учения о системе налогообложения экономических результатов лизинговых операций в Российской Федерации, целью которого и выступает настоящее исследование.

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационализации использования земли и строений, находящихся на ней. Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера, и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель поселений, зданий и сооружений. Налог на имущество предприятий не стимулирует внедрение новых технологий, инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимости должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых технологий, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является необходимость социализации налогов, которая должна обеспечить более справедливое их начисление и взимание с реальной стоимости объектов недвижимости и с учетом социально-экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы на администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости.

Наблюдаются низкая собираемость имущественных налогов и проблемы администрирования (использование в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц инвентаризационной стоимости, сложность и многообразие системы льгот, несовершенство процедур расчета и порядка уплаты по налогу).

Проблема оценки недвижимости является наиболее серьезной трудностью, которая существует в настоящий момент и препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости.

Все это свидетельствует об актуальности темы курсового исследования.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты теории налогов детально представлены в работах зарубежных ученых-экономистов: Д. Кейнса, А. Маршалла, А. Смита, Д. Рикардо. В современной отечественной литературе теория налогов и налогообложения, совершенствования налогового механизма отражена в трудах А.В. Брызгалина, Л.А. Дробозиной, Н.В. Милякова, С.Г. Пепеляева, Д.Г. Черника, Т.Ф. Юткиной. Теория финансового, налогового контроля и отдельных вопросов налогообложения получила освещение в работах С.В. Барулина, Е.В.Паньшиной, Л.В. Перекрестовой, Г.Я. Чухниной.

Проблема государственного регулирования процессов налогообложения недвижимости освещены в работах В.Б. Балкизова, М.Ю. Березина, Б.В. Гусева, А.З. Дадашева, Е.В. Лобановой, Д.А. Смирнова, З.И. Усовой, Ю.В. Фокина, которые исследовали социально-экономические и экономико-правовые аспекты налогообложения, широко известны труды В.Г. Князева, Л.Э. Лимонова, А.П. Починка, и др., обобщивших зарубежный опыт налоговой политики и определивших основ-ные направления его адаптации в России.

Проблемы теории и практики оценки имущества по рыночной стоимости в России исследовались в работах М.Ю. Березина, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, В.В.Григорьева, А.В. Ульянина, М.А. Федотовой и др.

В настоящее время недостаточно разработана теоретическая и методологическая основы имущественного налогообложения (в экономической литературе отсутствует единство в вопросе отнесения тех или иных объектов к имуществу, нет четких критериев, на основе которых возможно определить, какие виды имущества должны относиться к объектам имущественного налогообложения, а также не определен состав платежей, которые можно отнести к имущественному налогообложению).

Целью курсовой работы является теоретическое обоснование системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации на основе развития теории единого налога. Для достижения указанной цели в работе поставлены и решены следующие основные задачи:

- исследовать  теоретические основы налогообложения  недвижимости, выявить экономическую сущность налога на недвижимость;

- проанализировать  мировую практику налогообложения  недвижимости для оценки возможности  ее адаптации в России;

- исследовать  современное состояние налогообложения  недвижимости, обозначить проблемы  налогообложения объектов недвижимости, обосновать необходимость реформирования системы налогообложения недвижимости;

- провести анализ  содержания законодательных и  нормативно-правовых актов в области налогообложения недвижимости и оценки недвижимости для целей налогообложения;

- разработать  концепцию развития системы налогообложения недвижимости;

- предложить  и научно обосновать модель  единого налога на недвижимость.

Предметом исследования явились финансовые отношения между населением, хозяйствующими субъектами и государством по поводу налогообложения недвижимости.

Объектом исследования являются структурообразующие составляющие системы налогообложения недвижимости, в частности элементы единого налога на недвижимость.

Теоретическую основу и методологическую базу исследования составили позиции, положения и гипотезы, представленные и обоснованные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых. Методологическую базу исследования создали категории материалистической диалектики «форма - содержание». Работа выполнена с использованием методов экономического анализа, методов сравнительного анализа и синтеза, использован диалектический метод в исследовании экономических и нормативных особенностей предмета исследования. В работе применялись методы группировки, сравнения, другие общепринятые экономико-статистические и аналитические методы.

Информационную и эмпирическую основу работы составили действующие федеральные законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ (законодательные и нормативные акты органов власти РФ), Государственные целевые программы, директивные и аналитические материалы центральных органов власти и управления, другие нормативно-правовые акты, данные Госкомстата России, региональные нормативно-правовые акты, периодические издания и ресурсы сети Интернет.

1. Особенности недвижимости как объекта налогообложения

1.1. Признаки  недвижимости как объекта налогообложения

Для осуществления и регулирования экономических отношений в Гражданском кодексе РФ дано определение недвижимости и заложены общие признаки отнесения объектов к недвижимости, что предусматривает возможность и необходимость ее налогообложения. Однако, для целей налогообложения разрабатывается вторая часть Налогового кодекса РФ, где конкретизируется каждый из налогов, и, следовательно, будет дано определение недвижимости с учетом положений Гражданского кодекса РФ. Для целей налогообложения это определение должно быть уточнено, для того, чтобы объект налогообложения был четко определен, и не возникало двусмысленного понимания [3].

Из состава недвижимости в целях ее налогообложения могут быть исключены определенные объекты, имеющие особенности участия в гражданском обороте и отдельные режимы налогообложения: участки недр, лесного фонда и обособленные водные объекты. В состав системы налогообложения недвижимости включаются налоги, объектом которых выступают земельные участки, здания и сооружения, характеризующиеся наличием физических свойств недвижимости, экономических признаков и определенным правовым статусом.

Прежде чем определить перечень налогов, связанных с недвижимостью, необходимо четко установить признаки объекта недвижимости. Недвижимость в системе налоговых отношений представляет собой материальный объект, обладающий следующими свойствами:

• неподвижность, т.е. постоянство местоположения, фиксированность и немобильность;
• сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;
• стабильная и возрастающая экономическая ценность, обусловленная тем, что недвижимость предназначена для длительного пользования;
• определенное функциональное назначение (при производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг, при непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания граждан);
• обязательная регистрация прав владения, пользования или распоряжения на объекты недвижимости, принадлежащие субъектам налоговых отношений;
• необходимость определенного потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объектов недвижимости;
• определенная стоимостная оценка объектов недвижимости, причем, стоимость недвижимости как товара имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени;
• зависимость стоимости от местоположения объекта (влияние качества и степени использования земли и объектов на ней) [20, c.55].

Недвижимость, как объект экономических отношений и налогообложения может потенциально использоваться для получения дохода не только от его продажи или обмена, но и в качестве источника получения дохода непосредственно от его владения или использования. Если недвижимость используется как товар, то результаты от его продажи будут объектом обложения налогом на доходы (прибыль) или иными налогами, связанными с обложением дохода. Если же недвижимость является средством получения дохода или потенциально может служить таковым, тогда данная недвижимость будет выступать объектом обложения налога на недвижимость.

1.2. Характеристика  системы налогообложения недвижимости

Относительно перечня налогов, связанных с недвижимостью со стороны экономистов высказываются разные точки зрения. Как правило, они акцентируют свое внимание на категории "имущественные налоги", а затем среди них выделяют налоги, объектом которых выступает недвижимость.

Согласно позиции Смирнова Д.А., используемое в современной научной литературе и налоговом законодательстве РФ понятие "имущественные налоги" является по существу собирательным и только отдельные налоги имеют определенные цели взимания, а не их объекты. Налоги на имущество - это налоги, объектом обложения которых является имущество и имущественные права, а не его прирост, доход или что-то другое. Исходя из этого, к числу налогов на имущество по российскому законодательству следует относить земельный налог, налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, транспортный налог, налог на недвижимость [26].

Как отмечает Березин М.Ю., налогообложение имущества - это система правовых и экономических отношений между государством и (или) органами местного самоуправления, с одной стороны, и налогоплательщиками - с другой, по поводу установления, введения, исчисления, уплаты, прекращения действия и отмены налогов, объектом которых признаются объекты вещных прав, являющиеся имуществом согласно Гражданскому кодексу РФ. В соответствии с этим, он приводит перечень имущественных налогов, состоящий из налогов, предусмотренных ст.13,14,15 НК РФ (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, налог на недвижимость, налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения). Морские, речные, воздушные суда, космические объекты, железные дороги входят в понятие недвижимости для целей налогообложения, т.к. являются объектами недвижимого имущества: основными средствами организаций, а также объектами собственности физических лиц [28].

В научной литературе до сих пор дискуссионным остается вопрос о том, является ли земля имуществом, не смотря на то, что он уже решен Гражданским кодексом РФ. Некоторые теоретики утверждают обратное, считая землю, прежде всего, объектом природы, созданной без участия людей и не обладающей чертами имущества. И, поэтому, по их мнению, земля не несет имущественной основы, и лишь в условиях рынка ей придается видимость имущественной ценности.

Яруллин Р.Р. высказывает точку зрения о том, что, фактически земля всегда была имуществом, так как, будучи главным средством производства, она давала доходы и присутствовала в производственном процессе как государственная имущественная ценность. В связи с вышеизложенным, налог, объектом которого выступает земля, вправе относиться к имущественным налогам, а точнее к налогам на недвижимость [32].

Алехин С.Ю. также относит земельный налог к имущественным и аргументирует это тем, что подавляющее большинство плательщиков земельного налога имеет тесно связанное с землей имущество (недвижимость) [33].

Обобщив взгляды основных экономистов, относительно системы налогообложения недвижимости можно заключить, что она представляет собой совокупность отношений, возникающих между государством и налогоплательщиками по поводу исчисления и уплаты налогов, объектом которых выступает недвижимость: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, налог на недвижимость. Что же касается налога на наследование и дарение, то его уплата носит разовый, не периодический характер, поэтому определенные характеристики ему не присущи.

Перечень налогов, объектом которых выступает недвижимость можно объединить в систему налогообложения недвижимости, в которой действуют свои функциональные особенности, подразумевающие системообразующие функции, принципы и элементы связи, учитывающие интересы субъектов налоговых отношений: государства и налогоплательщиков. Налогам, объектом которых выступает недвижимость, присущи специфические черты, особенности которых являются следствием природы объекта налога - недвижимого имущества. Наиболее общий, объединяющий их признак состоит, во-первых, в том, что все они принадлежат к числу прямых, т.к. налогоплательщики совпадают с носителями налогов, объектом которых выступает недвижимость. Во-вторых, налоги на недвижимость теоретически определяются как реальные налоги в связи с тем, что объектом налога являются не доходы налогоплательщиков, а физические объекты недвижимого имущества. В-третьих, налоги на недвижимость взимаются по доходу, исчисленному по внешнему признаку, как правило, в пропорциональных ставках [24, c.101].

Сейчас формирование столь тонкого механизма, как система налогообложения недвижимости, находится на стадии становления и развития, определены и законодательно зафиксированы основные, базовые положения, которые постепенно должны стать полноценно функционирующей системой. Современная система налогообложения недвижимого имущества в России включает следующие налоги: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог. Несмотря на то, что объектом перечисленных налогов является недвижимость, эти налоги основаны на разных методах исчисления - у одних из них ставки твердые, у других - адвалорные, прогрессивные (налог на имущество физических лиц). При этом базы указанных налогов рассчитываются исходя из разных стоимостных показателей, которые не соответствуют реальным ценам на недвижимость. Данные налоги регулируют налогообложение имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц. В настоящее время развитие налоговых отношений характеризуется наличием целого ряда проектов, направленных на создание оптимальной системы региональных налогов. Поэтому одной из задач, поставленных Президентом РФ о реформировании экономики, является поиск новой, более эффективной и прогрессивной формы налогообложения недвижимости. Данный процесс предполагает одновременное осуществление комплекса мероприятий с учетом основных достоинств имущественного налогообложения, поскольку оно является наиболее стабильным источником доходов бюджета на местном уровне. Более того, на практике развитый механизм налогообложения превращает имущественные налоги в средство повышения эффективности использования ресурсов и модернизации производства.

Одним из методов решения существующих проблем налогообложения недвижимости является введение нового налога на недвижимость, консолидирующего в себе земельный налог и налоги на имущество, стоимость имущества для целей налогообложения должна определяться на основе рыночной, введение данного налога планируется с 2010.

В результате проведенных исследований автор приходит к выводу, что из сферы недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с тем, что недвижимость это объект рыночного оборота, собственности и управления, в связи с чем дается уточненное определение понятию «недвижимость».

Из существующих в литературе определений налогообложения недвижимости выпадает основание взимания налога, не учтен тот факт, что платеж - это процент от стоимости объекта недвижимости, а не его стоимость.

Недвижимое имущество для целей налогообложения включает в себя земельный участок (часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) с принадлежащими ему объектами (зданиями и сооружениями), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеющий правообладателя (пользователя) и оценочную стоимость. При невозможности выявления собственника на тот или иной объект недвижимости ответственным за уплату налога является пользователь, или бенефициарий, данного объекта [29].

В настоящее время налогообложение недвижимости присутствует примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога. Опыт многих развитых рыночных стран свидетельствует о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в составе общего налога на капитал и имущество.

В большинстве стран мира налог на недвижимость относится к местным налогам, за счет которых формируется значительная доля местных бюджетов. Так в США за счет налогов на имущество формируется около 45% всех до-ходов местных бюджетов, во Франции - 40%. Местный характер налог на недвижимость носит в Канаде, Эстонии, Финляндии, Франции, Ирландии, Польше, Турции, США. В Австралии 0,2% доходов от налога поступают в Федеральный бюджет, а остаток направляется в муниципальные и региональные бюджеты. В Бельгии местные и региональные органы власти финансируются за счет пени от несвоевременной или неполной уплаты налога на недвижимость [26, c.159].

Анализ налогообложения недвижимости стран, лидирующих на мировом рынке, показывает, что большинство из них путем налоговой конкурентоспособности успешно решает следующие основные задачи:

- установление  налоговых ставок на уровне  ниже среднемировых;

- отказ от  прогрессивных систем налогообложения  для основной массы получателей  доходов;

- установление  определенных правил расчета налогооблагаемой базы, при которых инвестиции полностью освобождаются от налогообложения.

Существующие в мировой практике системы налогообложения недвижимости включают в себя следующие основные характеристики:

- способы определения  налогооблагаемой базы;

- способы определения  состава облагаемого имущества;

- принципы определения  различного рода субсидий и  налоговых льгот;

- состав налогоплательщиков;

- порядок распределения  налоговых поступлений между  бюджетами разных уровней;

- порядок взимания налогов.

По этим признакам и отличаются друг от друга системы налогообложения недвижимости разных стран, в то же время, несмотря на эти различия, общие черты также выявляются по этим признакам.

Основным принципом налогообложения недвижимости, в том числе земли, в экономически развитых странах является принцип «ad valorem» (сообразно цене), т.е. налог пропорционален текущей рыночной стоимости недвижимой собственности. Налоговая база определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости либо величины приносимого ею дохода при сдаче недвижимости в аренду.

Единый земельный налог в чистом виде встречается редко (например, в Австралии). В основном практикуется налогообложение недвижимой собственности, причем в составе недвижимости выделяют застроенную и незастроенную части участка; в незастроенной части различают земли разных категорий, а в застроенной - строения различных категорий.

В большинстве стран главные налоговые льготы касаются сельскохозяйственных угодий, объектов коммунального обслуживания, жилья. Также определены налоговые льготы или субсидии для налогоплательщиков с низким доходом. Законодательства многих стран определяют условия доходов, дающих право на льготы или освобождающих от налога; соответствующее сокращение налоговой выручки полностью компенсируется государством.

Налоги на недвижимость платят собственники либо арендаторы имущества, юридические либо физические лица в зависимости от принятых в той или другой стране критериев определения типов налогоплательщиков. Так, в большинстве стран налогоплательщики делятся на арендаторов и собственников, однако в некоторых странах, например в Германии, налогоплательщики подразделяются на типы без учета имущественного критерия (физические и юридические лица).

Налоги на землю и другую недвижимость являются в основном местными налогами. При этом местные органы власти обычно устанавливают ставки и взимают налоги, а управление налогами (определение базы налогообложения, оценка имущества) обычно выполняет высший административный уровень.

Во многих странах существуют два вида налогов на недвижимую собственность с точки зрения времени их поступления в бюджет. Это ежегодные налоги на землю и недвижимость и разовые налоги, взимаемые в момент передачи прав собственности на недвижимость.

Проведенный всесторонний анализ мировой практики налогообложения недвижимости позволил определить основные элементы налогообложения недвижимости, которые возможно применить в современных российских условиях. Так, считаем, целесообразно использовать следующие элементы налогообложения при моделировании налога на недвижимость на территории Российской Федерации (рис.1.):

Рис. 1. Основные элементы зарубежного налога на недвижимость предлагаемые к адаптации в России [32, c.235]

Таким образом, как показал проведенный анализ система налогообложения недвижимости - один из базовых элементов рыночной экономики. Развитие и функционирование этой системы обеспечивает стабильное развитие базовых отраслей и всей экономики в целом.

1.3. Элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений

Роль налогов, объектом которых выступает недвижимость, для государства и налогоплательщиков не является абсолютно позитивной, т.к. она оценивается с разных позиций: позитивное для государства может негативно сказаться на платежеспособности плательщиков, и наоборот, минимальные налоги не покроют потребности государства при выполнении им своих функций. Поэтому, при построении оптимальной системы налогообложения недвижимости необходимо уравновешивать интересы обеих сторон, тем более что в долгосрочной перспективе они совпадают.

Интересы государства в области налогообложения недвижимости реализуются в виде следующих положений. Налоги, связанные с недвижимостью, имея определенную стоимостную оценку, позволяют государству получать более определенный и предсказуемый доход, чем налогообложение операций, прибыли или дохода. Кроме того, неподвижность и определенность недвижимости как осязаемого объекта обложения дает возможность государству достаточно просто осуществлять налоговый контроль. Но одновременно с этим, в целях повышения эффективности налогообложения недвижимости у государства возникают дополнительные затраты на полный учет объектов и создание кадастра недвижимости.

Интересы же налогоплательщиков заключаются в том, что для налогов, объектом которых является недвижимость, наблюдается более четкая определенность объектов налогообложения, что в свою очередь способствует более точному налоговому планированию. Кроме того, в области налогообложения недвижимости относительно редко вносятся изменения в законодательство, что положительно сказывается на налоговой дисциплине плательщиков. Выгоды "законопослушного" поведения заключаются: во-первых, в возможности защиты прав собственности, т.е. в легализации владения объектов недвижимости; во-вторых, в отсутствии риска наложения санкций со стороны государства; в-третьих, в финансировании некоторых видов местных расходов, связанных с землей и постройками. Особенность, однако, заключается в том, что эти выгоды являются потенциальными, а налоги платить приходится сегодня [37].

В рамках системы налогообложения недвижимости действуют функциональные особенности, которые определяют сущность и основные закономерности исчисления и взимания налогов, объектом которых выступает недвижимость. В качестве функциональных особенностей налогообложения недвижимости можно, на наш взгляд, сформулировать организационно-правовые и экономико-функциональные принципы налогообложения, применительно к налогообложению недвижимости; особый порядок исчисления и взимания, подразумевающий реализацию функций налогообложения.