Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

Введение

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и  другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения  сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой  оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой  оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для  проведения кадастровых работ могут  обращаться только к оценщикам, состоящим  в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая  оценка» являются «кадастровая оценка»  и «налоговая оценка, что отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Массовая оценка- это систематизированный метод получения оценок стоимости. Модели массовой оценки включают в себя множество условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени.

Термин «кадастровая оценка» отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка»  говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой  базой земельного налога является кадастровая  стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким  образом, кадастровая стоимость  используется для налогообложения  и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Результатами массовой оценки, кроме  кадастровой стоимости объектов оценки являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно  применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в  ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости  в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь  входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах  при реализации недвижимости может  быть определена на основе результатов  массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно  отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит  однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности  управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической  информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе  влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных  направлений развития городских  территорий.

Модели массовой оценки стремятся  отобразить рынок конкретных видов  недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь  определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади. Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для всех трех подходов к определению стоимости  затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода,  разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

В целом можно сделать  вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования  рынков, в том числе рынка земельных  участков. Они основаны на одних  и тех же принципах, включая принцип  наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная  наука развивается около 10 лет. В  качестве основного направления, использования  результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая  оценка земель. 
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены  Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель. Начиная  с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость  используется в качестве налоговой  базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения  арендной платы за государственные  и муниципальные земли.

Сегодня все сведения о  кадастровой стоимости земель в  разрезе категорий и субъектов  Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными  сведениями о кадастровой стоимости  принадлежащих им земельных участков.

Анализ кадастровой оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы:

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Целью данной курсовой работы является расчет кадастровой стоимости  и земельного налога на участки в  разрезе кадастровых кварталов  03:06:450109, 03:06:450110, 03:06:450107 с. Эрхирик, Заиграевского р-на, Республики Бурятия.

Раздел I. Общие положения и проведение Государственной кадастровой оценки земель

1. Порядок проведения работ по ГКОЗ

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ)  – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков.

Целью проведения кадастровой  оценки является определение кадастровой  стоимости объектов недвижимости для  целей налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость –  это рыночная стоимость объекта  оценки, установленная на определенную календарную дату, с использованием методов массовой оценки.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в  целях создания налоговой базы для  исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным  кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства  Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», постановлением Правительства  Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена  Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Для определения кадастровой  стоимости земельных участках применяются  методы массовой оценки. Система массовой оценки позволяет получать оценочные  значения стоимости для множества  объектов недвижимости в короткие сроки  и при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости).

Определение кадастровой  стоимости для основного целевого назначения – целей налогообложения, проводится по правилам, устанавливаемым  государством.

Таким образом, ГКОЗ (массовая оценка) – это систематическая  оценка объектов недвижимости на актуальную дату с использованием стандартных  методов.

ГКОЗ проводится для следующих категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения 
2. Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
3. Земли населенных пунктов
4. Земли промышленности и иного специального назначения 
5. Земли особо охраняемых территорий и объектов
6. Земли водного фонда
7. Земли лесного фонда 

Государственная кадастровая  оценка проводится в соответствии с  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Первый тур работ по государственной кадастровой оценке земель был проведен на всей территории Российской Федерации в период 2000-2005 годы, что обеспечило введение новой  системы налогообложения с 1 января 2006 года.

Организация государственной кадастровой  оценки земель регламентирована следующими нормативными документами:

-         Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65,66);

-         Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

-         Федеральный закон от 29.11.2004г. № 141-ФЗ О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999г. № 945 О государственной кадастровой оценке земель;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель;

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006г. № 206 О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель.

-         приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»;

-         приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» 

Законом об оценочной деятельности установлен определенный порядок проведения государственной кадастровой оценки (рис.1).

Рис.1.  Порядок проведения государственной кадастровой оценки

2. Методика проведения работ по ГКОЗ населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39. (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)

 Общие положения

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587).

Методические указания позволяют  определить кадастровую стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов в разрезе  следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию  на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

 Порядок определения  кадастровой стоимости

земельных участков в составе  земель населенных пунктов

Формирование Перечня  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов  формируется территориальным управлением  федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной  кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию  на 1 января года проведения работ.

Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных  участках, расположенных на оцениваемой  территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  видов разрешенного использования  земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава  факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях  факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- группировка земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор рыночной информации  о земельных участках и иных  объектах недвижимости;

- построение статистической  модели расчета кадастровой стоимости  земельных участков (функциональной  зависимости стоимости земельных  участков от факторов стоимости)  в составе земель населенных  пунктов;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости  определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов  на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости  должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости  обосновывается.

Сбор сведений о значениях  факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов  осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может  осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный  кадастр;

- государственный фонд  данных, полученных в результате  проведения землеустройства;

- фонды данных и базы  данных, имеющиеся в распоряжении  организаций и учреждений субъекта  Российской Федерации и муниципальных  образований.

В тех случаях, когда факторами  стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная  информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях  факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка  и (или) для совокупности земельных  участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора  стоимости для совокупности земельных  участков в составе земель населенных пунктов схожи.

На основании анализа  информации о рынке земельных  участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости  и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться  группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки  земельных участков в составе  земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для  отнесения земельных участков в  составе земель населенных пунктов  к соответствующей группе. Выбор  показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае, если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный  участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными  с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью  покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный  участок должен быть отнесен к  какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной  рыночной информации о земельных  участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа,  аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа,  аренда);

- цены спроса (купля-продажа,  аренда);

- информация о рыночной  стоимости объектов недвижимости  в составе земель населенных  пунктов, установленной в отчетах  об оценке;

- коэффициенты и индексы,  используемые для определения  рыночной стоимости объектов  недвижимости;

- иные показатели, используемые  для определения рыночной стоимости  объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры,  содержащие сведения о сделках  с объектами недвижимости, находящиеся  в ведении органов государственной  власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты  предприятий, организаций, размещающих  объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной  стоимости.

Информация считается  достаточной, если на ее основе можно  построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности  рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных  участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов в составе  данной группы с целью обеспечения  достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности  собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.