Определение рыночной стоимости административного здания

ФБГОУ ВПО

Дальневосточный государственный

университет  путей сообщения

 

 

 

                                                                                                                 

 Кафедра ”Экономика  строительства и

технология стройматериалов”                                                                                                                           

 

                  

                             

                                                                                                                                                 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

 

«Определение рыночной стоимости

административного здания»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                            Выполнил:ЗаковряжинА.И.

                                                                                          442гр.

                                                                          Проверил: Шувалова С.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Хабаровск

2011

Содержание

 

Введение 

1. Теоретические основы и методы проведения оценочной экспертизы

1.1. Основные  понятия, используемые в оценочной  деятельности

• 1.2. Принципы оценки

1.2.1. Принципы пользователя

1.2.2.  Принципы, обусловленные процессом  эксплуатации

1.2.3. Принципы, связанные с внешней  рыночной средой

1.2.4. Наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ)

• 1.3. Стоимость недвижимости и её основные виды

• 1.4. Методические подходы

• 1.4.1. Затратный подход к оценке недвижимости

• 1.4.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

• 1.4.3. Доходный подход к оценке недвижимости

• 1.5. Согласование результатов

• 1.6. Документы, необходимые для оценки недвижимости

2. Оценка объекта недвижимости

      2.1 Описание объекта недвижимости

 2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

 2.3 Сравнительный подход

2.4 Доходный подход

 2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 2.6 Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

     Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Оценка объектов недвижимости  и  определение  рыночной  стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не  только в роли места проживания, но также  и как  объект  экономических   и  правовых отношений. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки  и стоимости  недвижимости невозможно совершить  практически ни одной операции.

В связи с  переходом России к рыночной экономике, введение института частной собственности  и приватизации народно-хозяйственной  собственности СССР (к натуральной  без денежной форме) возник имущественный  оборот, для поддержания которого требуются независимые эксперты. Содержание работы оценщика и стандарты  профессиональной деятельности, которой  он руководствуется, требуется раскрыть в курсовой работе и на практическом примере показать, как устанавливается  величина рыночной стоимости.

Оценщик –  эксперт рынка, обладающий специальными знаниями, применяя которые на практике и назначая стоимость различным  объектам имущества - способствует их вовлечению в рыночный оборот.

Цель курсовой работы состоит в раскрытии теоретических  положений, характеристики приемов  и методов работы, а так же описаний примера объекта недвижимости, к  которому приложены эти знания для  получения величины рыночной стоимости.

Задачи курсовой работы представляют собой те отдельные  частные вопросы, решая которые  мы достигаем цели исследований:

1. Дать характеристику существа и функции профессии оценщика в рыночной экономике;
2. Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория;
3. Дать характеристику методическим подходам;
4. Показать, как из нескольких независимых величин получается обобщенное значение рыночной стоимости;
5. Показать организационные этапы, в ходе которых решаются задачи оценочного исследования:
• ведение переговоров, подписание договора с заказчиком;
• сбор внутренней информации по объекту недвижимости;
• сбор информации для применения подходов;
• расчеты по методическим подходам;
• обобщение данных в письменном отчете;
• сдача отчета заказчику, подписания акта приема сдачи и оплата оценочной экспертизы.

Курсовая  работа выполнена, с использованием фактического материала, отражающего  рыночную ситуацию по отрасли и по региону.

Выражаю благодарность  Шуваловой С.Н. за помощь в выполнении работы.

 

1. Теоретические основы  и методы проведения оценочной  экспертизы

1.1. Основные понятия, используемые  в оценочной деятельности

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

 

Оценка  недвижимого имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределение имущественных долей;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешений имущественных споров;
• других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием  рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое  обоснование применительно к  специфическим условиям рынка России находится в стадии становления  и развития, а многие термины имеют  неоднозначное трактование.

Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия  в понятии недвижимости как объекта  оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на схеме 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 1. Понятие недвижимости как объекта оценки

 и в определении Гражданского  кодекса

 

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых,

предприятие в целом как имущественный  комплекс, во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут  быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нём зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Суда же относятся доли собственности в  объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

 

Основанием  для проведения оценки стоимости  объекта недвижимости является договор  между оценщиком и заказчиком.

Договором между  оценщиком и заказчиком может  быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта  оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, оценка объекта  оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком  на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также  по решению уполномоченного органа.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор  включаются сведения о наличии и  оценщика лицензии на осуществление  оценочной деятельности с указанием  порядкового номера и даты выдачи лицензии, органа, её выдававшего, а  также срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка стоимости  объекта недвижимости не может проводиться  оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным  лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение  оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается  вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно  повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга  вопросов, подлежащих выяснению или  определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта  оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков  является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью  без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков  может осуществляться в форме  заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

1.2 Принципы оценки.

Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов.

По признанию  большей части специалистов оценки, все принципы которыми руководствуется  рыночный потребитель и которые  положены в основу рыночной теории, подразделяются на следующие четыре группы (см. схему 1):

 

Схема 2. Принципы оценки недвижимости

 

1.2.1. Принципы пользователя

Принцип замещения гласит о том, что ни один благоразумный покупатель не заплатит за объект цену, которая будет превышать затраты на приобретение аналогичного объекта.

Данный принцип  исходит из возможности альтернативного  выбора для покупателя, т.е. стоимость  объекта зависит от того, имеется  ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объекта, а также от престижности.

Для некоторых  видов объектов наибольшая полезность достигается, если его оценивают  как отдельный элемент, другие могут  оказаться более полезными в  качестве составной части группы.

 

1.2.2. Принципы, обусловленные процессом  эксплуатации

Эта группа обусловлена процессом эксплуатации объекта недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость  объекта недвижимости, которая является результатом наличия конкретного  фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений  при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Принцип остаточной продуктивности определяет остаток дохода отнесенный к данному объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Остаточная  продуктивность объекта, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, и минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Принцип сбалансированности (равновесия) означает, что максимальная стоимость объекта достигается тогда, когда все компоненты объекта оптимально сочетаются друг с другом и обеспечивают максимальную стоимость недвижимости. Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера  объекта недвижимости при существующем варианте его использовании с учетом сложившихся рыночных стандартов и условий внешнего окружения.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

• простое разделение;
• разделение по видам имущественных прав;
• разделение по времени владения или пользования.

 

 

 

 

1.2.3. Принципы, связанные с внешней  рыночной средой

Эта группа обусловлена действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение  внешней среды.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения  внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально – экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений. 

Принцип спроса и предложения, как основа механизма  рыночного саморегулирования, объясняет  большие различия в ценах на объекты  в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются по средствам постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечения капиталов на рынок и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

Принцип соответствия означает, что рыночная стоимость объектов недвижимости будет максимальной тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

 

1.2.4. Наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ)

ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования  объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Оценщик даёт поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим  прогнозированием данной динамики, и  таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный  доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нём на дату оценки.

ННЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

1. является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3. финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими  улучшениями.

Если участок  свободен от строения, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить  с учётом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учётом перспектив развития района.

Если на земельном  участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся  использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли  при её оптимальном применении не превысит общую стоимость земли  и построек при текущем использовании  за вычетом затрат по сносу имеющихся  сооружений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования  могут изменять своё назначение. Это  происходит как в результате износа здания и других улучшений, так и  под воздействием тенденций на рынке  недвижимости.

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценки недвижимости –  доходный, сравнительный и затратный.

Вывод по анализу  ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев  и принимая  во внимание   место   расположения   объекта,   конструктивную   схему,   объем выполненных  работ на дату  оценки,  можно  сделать  вывод,  что  оптимальное  использование оцениваемого здания достигается при  эксплуатации  его  только как здания складского назначения.

 

 

1.3. Стоимость недвижимости и её  виды

Недвижимое  имущество  находится в свободном  гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, на конкретную дату продажи.

Цена как  форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется  от стоимости заключения сделки между  покупателем и продавцом в  конкретных условиях под влиянием различных  финансовых факторов.

Рыночная стоимость

Согласно  Федеральному закону РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна сторона не обязана сделки отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны это не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная  стоимость понимается как стоимость  недвижимости, оцениваемая без учёта  затрат на совершение сделки купли-продажи  и связанных со сделкой налогов.

Неотъемлемой  частью определения рыночной стоимости является концепция ННЭИ. Стоимость недвижимости при ННЭИ является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночная стоимость  при существующем использовании

Рыночная  стоимость при существующем использовании  – это оцениваемая на основе продолжения  использования, но при допущении  незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать  продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время  которой стороны действовали  компетентно, расчётливо и без принуждения. Рыночная стоимость при существующем использовании понимается как стоимость недвижимости, рассчитанная без учёта издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.

Как база оценки эта стоимость используется только при оценках для целей составления  финансовых отчётов.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологии и стандартов.

Ликвидационная стоимость– денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходиться соглашаться продавцу при вынужденной продажи недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость– это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимости совокупности  составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовке к продаже. Утилизационная стоимость рассчитывается с учётом затрат на реализацию и по смыслу аналогична стоимости  реализации для отдельных элементов имущества.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой восставляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.