Определение рыночной стоимости

Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее  специальное учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости …………………………………………………………………….

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

КП. 120714. 0__ ПЗ

 

 

 

 

Нормоконтролёр                                                                  Руководитель проекта           ___________________                                                         _____

«     » __________2013                                                    «     »__________

                                                                                         Разработал студент

                                                                                         группы 

                                                                                          

                                                                                     «     »__________ 

                                        

                                              

Челябинск

2014

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5-6

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

    1. Общие понятия оценки
      1. Понятие собственности и иных вещных прав
      2. Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости
    2.   Характеристика доходного подхода
      1. Метод капитализации
      2. Метод дисконтирования денежных потоков
    3. Характеристика сравнительного подхода
      1. Классификация и суть поправок
      2. Подбор объектов аналогов
    4. Характеристика затратного подхода
      1. Виды износов
  1. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
    1. Задание на оценку
      1. Основания для проведения оценки
      2. Наименование объекта оценки
      3. Имущественные права на объект оценки
      4. Дата оценки
      5. Цель оценки
      6. Назначение оценки
      7. Вид стоимости
      8. Форма отчета
      9. График проведения оценки
      10. Дата составления отчета об оценке
      11. Допущение и ограничение на которых основывается оценка
    2. Сведения о заказчике оценке и об оценщике
      1. Сведения о заказчике оценки
      2. Сведения об оценщике
      3. Данные об оценочной организации
    3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
    4. Описание объекта оценки
      1. Местонахождение и местоположение
      2. Техническое описание объекта оценки
    5. Анализ рынка объекта оценки
    6. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
      1. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
      2. Процедура оценки
      3. Выбор и обоснования подходов и методов оценки
    7. Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
      1. Теоретические и методологические основы затратного подхода
      2. Определение стоимости земельного участка
      3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
      4. Оценка совокупности износа
      5. Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
      6. Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
    8. Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
      1. Определение чистого операционного дохода
      2. Анализ ставок аренды
      3. Определение коэффициента капитализации
      4. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
    9. Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
      1. Подбор объектов аналогов
      2. Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
    10. Согласование результатов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А Договор на оказание услуг оценочной деятельности

ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии и местоположение объекта оценки

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Оценка недвижимости является очень актуальным видом деятельности в современном мире. Каждый день совершаются различные операции с недвижимым имуществом, такие как: строительство, снос, продажа – и каждая из этих операций, перед её совершением, требует оценки её стоимости.

В зависимости от вида операции определяется вид стоимости объекта оценки, например: рыночная стоимость, восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость и т.д.

Объектом исследования курсовой работы является оценочная деятельность.

Предметом является оценка склада в г.Челябинске в металлургическом районе.

Цели курсовой работы:

  • Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;
  • Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
  • Изложить возможности решения тематики;
  • Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;
  • Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

Основная цель курсовой работы – это провести детальную оценку объекта недвижимости при помощи затратного, сравнительного и доходного подхода.

А также выбор методов расчёта различных составляющих этих подходов, например: коэффициента капитализации, физического износа и т.д. И получить итоговую рыночную стоимость путём согласования результатов.

При написании курсовой работы будут использоваться следующие методы:

1) анализ литературы; 2) анализ нормативно-правовой  основы оценочной деятельности; 3) классификация; 4) конкретизация.

Данная курсовая работа в будущем может быть использована для определения  рыночной  стоимости  различных объектов нежилой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

 

Под оценочной деятельностью в РФ понимается – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки к рыночной или иной стоимости.

Объектами оценки являются: 1) отдельные материальные объекты; 2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида; 3) право собственности и иные вещные права; 4) право требования и обязательства; 5) работы, услуги, информация; 6) иные объекты гражданских прав; 7) задания, строения и подземельные сооружения; 8) земельные участки; 9) леса и многолетние насаждения; 10) объекты инженерного благоустройства.

Субъекты оценочной деятельности: 1) органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципальных образований; 2) оценщики – это индивидуальные предприниматели, юридические лица, профессиональные объединения оценщиков; 3) заказчики оценки, по инициативе которых на основании договора проводится оценка; 4) потребители оценочных услуг.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Оценщик - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляющее оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.

 

1.1.1 Общие понятия собственности  и иных вещных прав

Основой рыночной экономики является собственность во всех ее видах и формах. Понятие «собственность» может употребляться в двух значениях - как имущество и как отношения между людьми, возникающие по поводу этого имущества.

Собственность - это отношения между людьми по поводу пользования, владения и распоряжения экономических ресурсов или принадлежность вещественных и нематериальных ценностей определенным лицам. Право собственности предполагает наличие следующих полномочий собственника или другого лица по отношению к имуществу:

  1. Пользование - процесс извлечения полезных свойств из данного имущества.
  2. Владение - это возможность распоряжения объектом собственности в своих интересах. Однако, в юридическом аспекте присвоение рассматривается как владение - фактическое обладание данной вещью или имуществом, закрепленное юридически. Тогда как в экономике владение - это ограниченное распоряжение объектом собственности на определенных условиях.
  3. Распоряжение - определение дальнейшей судьбы данного имущества (продажа, дарение, обмен, наследование, сдача в аренду или залог и т.д.).

Отношения собственности предполагают наличие субъектов и объектов присвоения. Субъект присвоения — собственник — тот, кто присваивает: отдельные лица, группы людей, социальные слои, государство. Объект присвоения — объект собственности — то, что присваивается: материальные ценности и нематериальные ценности.

Собственник имущества может передавать права распоряжения и пользования своим имуществом другим людям, сохраняя при этом за собой право владения им.

Право собственности — это право субъекта использовать и (или) владеть материальными и нематериальными благами. 
Существует две основных формы собственности:

  1. Государственная и муниципальная собственность. При данной форме собственности собственником имущества является государство в лице органов государственной власти (комитеты и отделы по управлению государственным имуществом) либо органы местного самоуправления.
  2. Частная собственность - форма собственности, при которой собственником является физическое лицо или семья. Истории известно два исторически сложившихся вида частной собственности:
    • частная индивидуальная собственность. Предприятием, основанным на частной индивидуальной форме собственности владеет и управляет одно физическое лицо. Достоинством таких предприятий является то, что их сравнительно легко создать, а при необходимости - ликвидировать; собственник обладает свободой в принятии экономических решений, в распоряжении ресурсами и доходами. Недостатки индивидуальных компаний обусловлены тем, что собственник отвечает за дела компании всем своим имуществом, в том числе и не вложенным в дело (принцип неограниченной ответственности
    • Частная коллективная собственность - при этой форме собственности имуществом владеют несколько собственников в соответствии с вкладом (долей) каждого собственника в общее имущество. Наиболее распространенными являются два вида предприятий, основанных на частной коллективной форме собственности - товарищества и акционерные общества. акционерные общества - предприятия, находящиеся в коллективной собственности своих пайщиков (акционеров), доля собственности каждого из которых определяется размером пакета акций. Уставный капитал состоит из определенного количества ценных бумаг - акций и облигаций. Все акционеры, число которых обычно не ограничивается, являются совладельцами общества, а держатели облигаций - его кредиторами. Каждый из пайщиков несет ответственность, ограниченную размером своей доли капитала. Владение акциями дает их владельцам доход, который называется дивидендом. Он выплачивается из чистой прибыли предприятия. Акции и облигации свободно покупаются и продаются на фондовой бирже, пари этом можно быть владельцем акций нескольких предприятий. Контрольный пакет - это доля капитала, которая дает возможность контролировать деятельность предприятия. Товарищества (партнерства) - это предприятия, имеющие двух и более владельцев, объединивших свои капиталы для совместного ведения дел. Права и ответственность каждого из них определяются соглашением.

1.1.2 Основные виды  правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости

Федеральный закон №135 «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Определяет оценочную деятельность в России. Даёт основные понятия оценки, субъектов и объектов оценки.

Понятие "правоустанавливающий документ" введено п.2ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Конкретизировано в ст.17 того же закона, но уже как Основания для государственной регистрации прав. К ним относятся:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные акты;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.


К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

- свидетельство о праве собственности  на землю (в том числе по  Постановлению Правительства РФ  от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении  форм свидетельства о праве  собственности на землю, договора  аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного  пользования землей сельскохозяйственного  назначения", которое утратило  силу) с обязательным приложением  кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

- свидетельство о праве собственности  на землю (выданное в том числе  по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии  аграрной реформы в России", который утратил силу);

- свидетельство на право пожизненного  наследуемого владения землей (по  Постановлению N 177);

- свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (по  Постановлению N 177);

 

1.2 характеристика доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Базовая формула доходного подхода:

или , где (1)

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: 
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
- капитализации доходов; 
-  дисконтированных денежных потоков.

1.2.1  Метод капитализации

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Метод капитализации доходов используется, если:

•  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

, где  (2)

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК – коэффициент или ставка капитализации (%).

ЧОД – чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где (3)

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (4)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР (5)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: 
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; 
• метод прямой капитализации.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где (6)

Rm – ипотечная постоянная; 
ДО – ежегодные выплаты; 
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где (7)

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала; 
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; 
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где (8)

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Метод прямой капитализации.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); 
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; 
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где (9)

n – оставшийся срок экономической жизни; 
Ry – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

, (10)      

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

, (11)

где Уб - безрисковая ставка процента.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

1.2.2 Метод дисконтирования денежных  потоков

Рассмотрим метод дисконтированных денежных потоков. С его помощью можно оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: 
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: 
• длительность прогнозного периода; 
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; 
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных  потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 
1)  потенциальный валовой доход; 
2)  действительный валовой доход; 
3)  чистый операционный доход; 
4)  денежный поток до уплаты налогов; 
5)  денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 
1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 
2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 
3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 
4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 
1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 
2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 
3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 
1)  метод кумулятивного построения; 
2)  метод сравнения альтернативных инвестиций; 
3)  метод выделения; 
4)  метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Определение рыночной стоимости 📙 Курсовая → 🆔 149817

Определение рыночной стоимости 📙 Курсовая → 🆔 149817

Определение рыночной стоимости