Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Определение рыночной стоимости. 2

Введение

В настоящее время недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Сейчас загородная недвижимость (жилые дома, коттеджи и дачи) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Омской области. Спрос на загородные дома постоянно растет и уже давно превышает количество предложений. Это, безусловно, оказало влияние на то, что цены на жилую загородную недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. То есть оценка – это процесс определения стоимости.

Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде жилого дома.

Предметом исследования является оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: определить рыночную стоимость объектов оценки.

В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, районный посёлок Крутинка, ул. Мичурина, д.73.;

- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из четырёх глав, заключения, глоссария, включает в себя библиографический список и приложения.

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1. Аналитический обзор литературы

Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью. Недвижимость - это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человека. Недвижимость - это и земля, на которой расположено буквально все в окружающем нас мире, в том числе и дачные и загородные участки, дома и сооружения на них расположенные. Леса, реки и озера, недра земли с залежами - все это недвижимость.

Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами. Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др.

Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережают процесс законодательного регулирования оценочной деятельности.

Так Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности. [1]

Под оценочной деятельность понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего здание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;

4. согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчёта об оценке.

Оценка загородных домов, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

1.2. Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [6]

Таким образом, без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

1.3. Процесс оценки недвижимости

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностей оценщика, требованиях к договору об оценке и отчёту об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик об объекте оценки.

На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учёта и отчётности, относящихся к объекту оценки;

- информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки.

На данном этапе Оценщик, опираясь на результаты анализа рынка, определяет наиболее вероятные варианты использования оцениваемого объекта типичным инвесторам на рынке. Выбранный вариант использования должен обеспечить максимальную рыночную стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов.

На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке, и определить используемые в рамках подходов методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача заказчику отчёта об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде Отчёта. [2]

1.4. Описание основных подходов и методов оценки

Существуют три общепринятых подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов и сведений полученных стоимостных показателей к единой искомой стоимости объекта.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. Установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования период в будущем, на который от даты оценки проводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2. Исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периоде прогнозирования;

3. Определить справку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доход после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход применяется, существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения.

2. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснения того, при каких условиях значения введения корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому.

3. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов – аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устаревании, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки Оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого – либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применённых подходов.[4]

Глава 2. Анализ объекта оценки и среды его функционирования

2.1. Природно-климатические особенности Крутинского района

Крутинский район образован в 1923 г. Расположен в северной лесостепной климатической зоне. Основными его чертами является суровая зима, теплое непродолжительное лето. Самый холодный месяц – январь (- 38), а самый теплый месяц июль (+35). Территория расположена в зоне недостаточного увлажнения. Годовое количество осадков 338 мм. За теплый период выпадает 70 – 80 % годовой нормы.

Районный центр – р. п. Крутинка. Территория – 5,7 тыс. кв. км. Расстояние до ближайшей железнодорожной станции – Называевская – 54 км. Расстояние до Омска – 185 км.

Административно – территориальное деление:

В состав Крутинского района входят 1 рабочий посёлок, 47 сельских населённых пунктов и 9 сельских округов: Зиминский, Китерминский, Новокарасукский, Оглухинский, Пановский, Рыжковский, Толоконцевский, Шипуновский, Яманский.

Рис. 1 Крутинский район Омской области

2.2. Сведения об объекте оценки

Оцениваемые права

Для проведения оценки имеются следующие правоустанавливающие документы на объект оценки:

На жилое помещение

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55АА № 440423 от 19 сентября 2011г.

Субъект права: Шевелёва Елена Васильевна, дата рождения: 03.04.1973г. Гражданство: паспорт гражданина Российской Федерации: серия 52 07 № 483184, дата выдачи 25.08.2007г. Орган, выдавший документ: ТП УФМС России по Омской области в Крутинском районе. Адрес постоянного места жительства: Омская обл., Крутинский район, р. п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

Вид права: собственность

Объект права: Жилой дом, общей площадью 77.00 кв.м. Расположен по адресу: Омская обл., Крутинский район, р.п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

На земельный участок

Свидетельство о государственной регистрации права серия 55АВ № 736640 от 15 сентября 2008г.

Вид права: собственность

Объект права: Земельный участок, площадью 932.00 кв.м., кадастровый номер 55:10:010140:39; разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населённых пунктов, Расположен по адресу: Омская обл., Крутинский район, р.п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

2.3. Характеристика объектов исследования

Таблица 1. Характеристики объектов оценки

1. Общая характеристика жилого дома
Сегмент рынка	рынок жилой недвижимости
Начальное функциональное назначение	жилой дом
Текущее использование	жилой дом
Год постройки	2011
Количество этажей в здании	1
Материал наружных стен	шпалы, каркасно – насыпной
Число комнат	3
Общая площадь, кв.	77.00
Жилая площадь, кв.	39.8
Подсобная площадь, кв.м.	37.2
В том числе площадь кухни, кв. м.	11. 6
Состояние жилого помещения (субъективная оценка)	хорошее
Санитарно- и электротехническое обеспечение здания	отопление сетевое газовое, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение
Качество и состояние дорог	двор асфальтирован, типичные подъездные пути, состояние удовлетворительное
Дополнительные особенности	-
2. Описание земельного участка
Форма	прямоугольная
Рельеф участка	спокойный, ровное место
Состояние участка	разработан
Площадь земельного участка, кв.м.	932.00
Доступные инженерные коммуникации	электрические сети, газоснабжение

Окончание (таблицы 1)

Источники информации, используемые для характеристики объектов оценки:

1. Технический паспорт жилого помещения (дома) расположенного по адресу: Омская обл., Крутинский р-н, раб. пос. Крутинка, ул. Мичурина, д. 73, выданный Государственным предприятием Омской области « Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 31 августа 2011 года.

2. Правоустанавливающие документы;

3. Данные визуального осмотра.

2.4. Анализ месторасположения объектов оценки

Рис. 2 Местоположение объекта оценки

Таблица 2. Анализ месторасположения объектов оценки

Границы и ориентиры местоположения	объект оценки расположен в краю р.п. Крутинка по ул. Мичурина
Основной тип застройки в районе расположения объекта	Общественно – деловая, жилая
Объекты коммерческой инфраструктуры района	вблизи расположены административные и торговые помещения
Транспортная доступность объекта	подъезд осуществляется со стороны ул. Мичурина
Подъездные пути	дорожное покрытие - асфальт, качество дорог хорошее
Организованная парковка или подземной гараж	отсутствует
Природные климатические условия	Климат: умеренно - континентальный
Экологическая обстановка	Хорошее. Содержание вредных веществ не превышает предельно допустимых концентраций
Ландшафт	равнинный
Продолжительность отопительного периода	220 дней
Зона затопляемости	отсутствует

Вывод:

Положительная характеристика местоположения

объект оценки расположен в центре

р.п. Крутинка

Отрицательная характеристика местоположения

район Омской области

характеризуется относительно

низким уровнем жизни населения

окончание (таблицы 2).

2.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта оценки

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, тот способ использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта. Такое использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбранному типичным инвестором на рынке.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырём критериям, чтобы соответствовать наиболее эффективному использованию:

Законодательное разрешение: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Те потенциальные варианты использования, которые не отвечают хотя бы одному из вышеупомянутых критериев, не является наилучшим и наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость.

Таким образом, АННЭИ объекта недвижимости представляет собой комплексное двухэтапное исследование:

на первом этапе производится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как вакантного (без имеющихся на нём улучшений);

на втором – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования этого земельного участка с улучшениями (застройкой).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создаёт стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования, как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.

На взгляд Оценщика, исходя из условий местоположения рассматриваемого земельного участка в качестве наиболее вероятного варианта использования как вакантного, могут рассматривать различные варианты застройки участка. В таблице 3 представлены результаты проверки таких вариантов на предмет осуществимости с точки зрения приведённых критериев.

Таблица 3. Варианты ННЭИ земельного участка, как свободного

Критерии	Варианты использования
рассматриваемые варианты использования	общественное/промышленное/жилое/ гаражное
Правомочные способы использования	жилое
Физически возможные способы использования	жилое
Финансово осуществимые способы использования	жилое

окончание (таблицы 3)

Таким образом, варианты, предполагающие ликвидацию строений, не будут соответствовать принципу наилучшего использования. Максимально эффективный вариант использования определяется в рамках анализа наилучшего использования земельного участка с улучшениями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Определение рыночной стоимости. 2 📙 Курсовая → 🆔 149818