Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Организация и оформление операций по ипотечному

Министерство образования Московской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Московской области

Московский областной профессиональный колледж инновационных технологий (ГБОУ СПО МО «МОПКИТ»)

ОСП № 5

Специальность: 080110 «Банковское дело»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по ПМ.02 «Осуществление кредитных операций»

МДК.02.01 «Организация кредитной работы».

Тема Организация и оформление операций по ипотечному

кредитова нию

Выполнил студент / Мисюков П.С.

(подпись) (ФИО)

Группа БД-301 номер личного дела 13-101

Проверил

Преподаватель / Скибина И.Н.

(подпись) (ФИО)

Оценка защиты

Дата защиты

г. Щёлково

2015

Содержание

Введение

Актуальность темы.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование не может существовать без обеспечения интересов кредиторов. Поэтому одним из способов защиты их интересов служит использование ипотеки, т.е. кредитование под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование уже давно является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Мировой опыт говорит о том, что ипотечное кредитование всегда способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и т.д.

В настоящее время и в России возлагаются большие надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы.

В современных условиях большое значение ипотечное кредитование приобрело для социального развития общества в нашей стране, т.к. жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью. А это является убедительным фактором формирования среднего класса общества в России. В Советской России практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья. В настоящее время каждый гражданин может приобрести или построить жильё за счёт собственных сбережений. Создание системы ипотечного кредитования позволяет сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем населения, располагающего средними доходами, небольшими накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Для этой части население долгосрочное ипотечное кредитование является основным, а иногда и единственным способом улучшить своё жилищное положение. Особенно это касается молодых семей.

Кроме всего вышеизложенного, ипотечное кредитование влияет на процесс развития любого государства. Его развитие положительно отражается на действии промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Также ипотечное кредитование играет большую роль для развития банковской системы страны, т. к. является это важнейшим инструментом, обеспечивающим возвратность кредита.

Итак, вопрос ипотеки актуален всегда. Количество семей, нуждающихся в собственном жилье, как и семей, которым необходимо улучшать жилищные условия, велико.

В настоящее время цифры свидетельствуют о том, что ипотеку стали брать несколько реже. В 2013 году темпы роста ипотечного кредитования составляли 34%, в 2014 году по прогнозам специалистов — 28%, в 2015 году — предположительно 23–24%.

Специалисты считают, что ипотечные кредиты в 2015 году покажут незначительный рост.

Кредиты на покупку жилья 2015 станут, в соответствии с наиболее оптимистичными прогнозами, более доступными. А исследования аналитиков свидетельствуют о том, что снижение первоначального взноса до 10% даст возможность взять ипотечный кредит 4-м из 5-ти потенциальных заемщиков.

Нынешняя практика взимания первоначального взноса 30% сдерживает заёмщиков1.

Объект исследования: ипотечное кредитование.

Предмет исследования: формирование и организация операций ипотечного кредитования.

Цель исследования: изучить процесс формирования и организации ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

Теоретическая часть:

1. Определить понятие ипотечного кредитования;

2. Изучить историю его развития в России;

3. Проанализировать оформление операций по ипотечному кредитованию;

4. Изучить порядок погашения ипотечного кредита.

Практическая часть:

1. Научиться и закрепить полученные знания в процессе изучения и решения профессиональных задач.

2. Уметь анализировать и подводить итог на основании полученных результатов.

Использовались следующие методы: метод анализа и исторический.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально – экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что «эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования»2.

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё – таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др.

В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: «Ипотечный кредит, будучи частью «потребительского», а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд»3.

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно – финансовую систему страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает «ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества – человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов»4.

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово «ипотека» имеет греческие корни (от греч. hypotheke – залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин «ипотека» употребляют в следующих значениях:

- залог недвижимого имущества;

- закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

В гражданско – правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой)5.

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: «Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика»6.

Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

В том случае, если ссуда не возвращается, то собственником имущества становится кредитор. Отсюда можно сделать вывод, что ипотека имеет особую форму обеспечения.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); «Об оценочной деятельности в РФ»,( по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк – кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании7.

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

- залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

- залогодатель – лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве8.

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

Далее перечислим имущество, которое может быть заложено по договору ипотеки:

- земельные участки;

- предприятия;

- здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки.

Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили «американская» и «немецкая» модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков – кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 – 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

Рис. 1. Схема Американской модели ипотечного кредитования

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Альтернативой «американской» модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риэлторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК.

В настоящее время рост рынка ипотеки замедлился.

Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры.9.

Прогнозы на ипотечное кредитование в 2015 году неутешительны:

- значительное падение спроса на кредиты и жилье в целом;

- заморозка строящегося и отсутствие нового строительства;

- протесты обманутых дольщиков10.

Далее проанализируем процесс выдачи ипотечного кредита.

1.2. Оформление операций по ипотечному кредитованию

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране – перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

- копия паспорта заемщика;

- копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

- документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;
- выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;
- копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- военный билет;

- копия трудовой книжки;

- справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

-документы, подтверждающие наличие счетов в банках;
- документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

- проверку трудоустройства клиента;

- подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

- проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

- свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

- документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- справка из комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

- заключение независимой оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

- договор со страховой компании о страховании объекта недвижимости;

- проект договора ипотеки;

- другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки11.

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)
Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.
Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит.

Далее в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли – продажи, по - другому, их называют договор купли – продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент12.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г)13, закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

- право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив – форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли – продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

1.3. Порядок погашения ипотечного кредита

Прежде всего, мы считаем важным отметить, что в зависимости от размера платежа по кредиту, ипотечные кредиты бывают постоянные, кредиты с переменными платежами, кредиты с корректируемой нормой процента, кредиты с индексируемой нормой процента, кредиты с нарастающими платежами т. д.

Сумма платежа определяется по формуле14:

(1.1.)

где ДО - периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

ИК – ипотечный кредит, руб.;

I – ставка процента по кредиту;

t- срок кредитования;

ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);

(1.2.)

Погашение ипотечного кредита происходит по следующей схеме (Рис.2).

Оплата-

10 млн руб.

+2 млн руб.

Дом 12 млн руб.

ссуда 10 млн. руб.

залог 10 млн руб

срок-10 лет

ставка-12%

погашение ссуды

Рис. 2. Схема ипотечной ссуды15

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Приведём пример (Табл. 1.1).

Таблица 1.1

Погашение ипотечного кредита16

Предположим, что ипотечный кредит выдан на 10 лет, т.е. на 120 месяцев. Данные взяты из Рис.1.

Организация и оформление операций по ипотечному 📙 Курсовая → 🆔 153126