Организация и стандарты оценочной деятельности в России

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана, так же обеспечивать равные права всеми членами общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств.

Актуальность данной темы состоит в том, что оценочная деятельность в РФ требует развития и  является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

  Целью работы является исследование оценочной деятельности в России. Для достижения поставленных цели необходимо решить ряд задач:

- определить сущность государственного регулирования оценочной деятельности;

- проанализировать роль государства в регулировании оценочной деятельности;

- рассмотреть нормативно -правовое регулирование процессов оценки, оценку недвижимости в российском законодательстве,

- выявить проблемы существующие при оценке.

Объектом исследования выступает, организация и стандарты оценочной деятельности в России. Предметом является практические аспекты оценочной деятельности.

Методическую и теоретическую основу работы составили законодательные документы, нормативно-правовые акты, научно-методическая литература. Особенно повлияли следующие источники информации: Федеральный закон  28.07.1998г №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ.

Структура курсовой работы состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы, рисунка и 2 таблиц. В первой главе рассматриваются сущность государственного регулирования оценочной деятельности и роль государства в регулировании такой деятельности. Во второй главе исследуются нормативно-правовая база и оценка недвижимости в российском законодательстве. В третьей главе рассматриваются проблемы, существующие при оценочной деятельности.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1. Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

   В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [1]. Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Статье 8,  [1]. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации. Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

1. Система Стандартов;

2. Система сертификации качества услуг;

3. Унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

4. Создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

5.Организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

6.Контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения. Оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта.

Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость. Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Рыночный характер оценки. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им доходом, составом и структурой активов и обязательств и т.п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг [3]. Рассмотрим таблицу 1.1 , где указаны  субъекты оценочной деятельности.

Таблица 1.1.

Субъекты оценочной деятельности  РФ

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся [5]:

- Отдельные материальные объекты (вещи);

- Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);

- Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

- Права требования, обязательства (долги).

- Работа, услуги, информация.

-Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ. Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий "правила игры", и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства: формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке; деятельность государства как оценщика. Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона «Об оценочной деятельности» будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности [14].

1.2. Роль государства в регулировании оценочной деятельности

Роль государства в регулировании оценочной деятельности определяется соответствующим законодательством, которое включает:

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принимаемые в соответствии с ним законы и иные нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

- международные договоры Российской Федерации.

Центральное место в этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления.

Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации. При этом в главе III Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ определены основные управленческие функции этого представительного органа:

-  контроль за осуществлением оценочной деятельности;

-  регулирование оценочной деятельности;

-  взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности;

- согласование проектов стандартов оценки;

- согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

В организационном плане принципиально, что закон в регулировании оценочной деятельности предусматривает для государственных уполномоченных органов взаимодействие с негосударственными структурами, саморегулируемыми организациями, которые могут выполнять следующие функции:

-  защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

-содействовать разработке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков;

 - разрабатывать собственные стандарты оценки;

применять собственные средства контроля качества оценочной деятельности.

В плане эффективного управления недвижимостью исключительно важно установление областей обязательного проведения оценки (ст. 8 ФЗ). Так, все без исключения операции с государственной и муниципальной собственностью требуют обязательной оценки вовлеченных в сделки объектов недвижимости.

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством в рамках региональных и муниципальных органов разветвленной системы Мин имущества России.  Приводимый ниже рисунок 2.1 иллюстрирует основные направления и формы государственного регулирования оценочной деятельности.

Рис. 1.1. Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности

В соответствии с законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях.

1. Определение стоимости  объектов оценки, принадлежащих  РФ, субъектам РФ или муниципальным  образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление  либо передачи в аренду.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Постановлением Правительства РФ от 31.05.02 № 369 утверждены Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества.

Под нормативной ценой понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами.  По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

2. Использование объектов  оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Залогодателем вещи может быть ее собственник  либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

3. Продажа или иное  отчуждение объектов оценки, принадлежащих  РФ, субъектам РФ или муниципальным  образованиям. В субъектах РФ созданы Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности.

4. Переуступка долговых  обязательств, связанных с объектами  оценки, принадлежащими РФ, субъектам  РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих  РФ, субъектам РФ или муниципальным  образованиям, в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц, а также при возникновении  спора о стоимости объекта  оценки.

5. Национализация имущества – обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Гражданское законодательство предусматривает следующие случаи принудительного изъятия имущества у собственника на таблице 1.2.

Таблица 1.2.

Случаи принудительного изъятия имущества у собственника

2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1.  Нормативно- правовое регулирование процессов оценки

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей [13].

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. 9регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5].

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления), порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется [4].

С 1 января 2011 года вступит в силу изменение, внесенное в Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц», устанавливающее, что порядок расчета инвентаризационной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (в настоящее время им является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Минэкономразвития РФ) [10].

В Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся, в частности, порядка оценки земельных участков. Установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. До внесения изменений Земельный кодекс РФ предписывал при определении рыночной стоимости земельного участка устанавливать его кадастровую стоимость в процентах от рыночной стоимости. В перечисленные законодательные акты внесены и другие изменения, в том числе уточняющие ограничения на осуществление оценочной деятельности в отношении оценщиков, имеющих имущественный интерес к объекту оценки, а также, в частности, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков [22].

Характеризуя нормативно-правовую базу государственного регулирования оценочной деятельности необходимо так же отметить важность ФЗ №94. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов [8].

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня. Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации - основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке. Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование.

Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

2.2. Оценка недвижимости  в российском законодательстве

Обязательность оценки, предписана положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в частности, для любых операций, связанных с государственной и муниципальной собственностью.   Из этого же положения (ст. 12 ФЗО) следует, что существуют ситуации, когда действуют установленные законодательством вполне определенные правила проведения оценки, отклонение от которых попросту является незаконным. Наиболее важные (с позиций управления недвижимостью) области российского законодательства, в которых устанавливаются роль и правила оценки, и как это в них зафиксировано к настоящему времени, такие как:

- бухгалтерский учет;

- налогообложение;

- приватизация;

- национализация и принудительный выкуп;

- банкротство;  

- залог (ипотека);

- техническая инвентаризация (строительная оценка и строительные нормы); 

 Следует отметить, что в принципе могут существовать и иные области, где законодательно регулируются вопросы оценки, например, арест имущества, семейные имущественные отношения (раздел имущества между супругами), арбитражные аспекты и т.д.