Основные понятия оценки земли

Содержание

Введение………………………………………………………………………3

Глава 1. Теоретические основы оценки земельного участка…………………………………………..…………………………….4

Глава 2. Методологические основы оценки земли………………………..14

Глава 3. Составление  отчета об оценке земельного участка………….…20

Заключение……………………………………………………………………23

Список использованной литературы………………………………………..24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

       Тема данной курсовой работы  актуальна, потому что сегодня  земля все чаще и чаще выступает  объектом различных сделок и  проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

     Оценка  земли, в первую очередь, зависит  от ее местоположения, влияния  внешних факторов, от спроса и  предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

        Очевидно, что рыночная стоимость  земли и участка со временем  меняется, поэтому оценка земли  всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

       Потребность в оценке земли  диктуется условиями нынешнего  рынка. Земля – высоколиквидный  товар, на стоимость которого  влияет масса факторов. Минимальное  изменение которых ведет к  значительному изменению стоимости. В мегаполисах оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне мегаполисов – подразумевает расчет ее реальной рыночной стоимости.

       Факторы, влияющие на рыночную  стоимости земли: ее целевое  назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка. Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительным при оценке земель.

 

    Земельный кодекс Азербайджанской Республики направлен на урегулирование в Азербайджанской Республике земельных отношений, возникающих на основе применения различных видов собственности на землю, осуществление связанных с землей обязанностей владельцев, пользователей и арендаторов земли и защиту их прав на землю, создание условий для рационального использования земель и их охраны, восстановление и повышение плодородия земли, рекультивацию земель, пришедших в непригодность в результате загрязнения и разрушения, сохранение и улучшение природной среды.

 Земельный кодекс  Азербайджанской Республики  вместе с другими

принятыми  на   его  основе   законодательными  актами  регулирует

земельные отношения  на территории  Азербайджанской  Республики  и

направлен  на  защиту  прав  граждан,  предприятий,  учреждений  и

организаций на землю, создание условий рационального  использования

и охраны  земель,  восстановление  и  повышение  плодородия  почв,

сохранение  и  улучшение  природной  среды,  рациональное  развитие

разных видов  хозяйствования на  земле путем  внедрения  различных

форм земельной  собственности  и  укрепление  законности  в  сфере

регулирования земельных отношений.

Земли, как природный  ресурс, оцениваются в целях установления суммы

земельного  взноса, стоимости земли и объема пошлин, а также регулирования  процесса земельного оборота.

 Формы земельного взноса

1. Пользование  землей в Азербайджанской Республике  платное. 

2. Земельный  взнос устанавливается в формах земельного налога и арендной

платы.

 

 Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли и выявление наиболее эффективных методов оценки.

Задачами курсовой работы являются:

·  рассмотреть основные понятия оценки земли;

·  выявить основные цели оценки земли;

·  выявить основные методы оценки земли;

·  рассмотреть основные подходы к оценке земли;

·  рассмотреть отчет оценки земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.  Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

       Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка –  это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

     

Оценка земельного участка необходима для следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
• разрешение имущественных споров
• подготовка пакета документов для судебных приставов
• проведение приватизации имущества
• оценка инвестиционных проектов
• проведение страхования
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость  права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора
• срока действия права
• обременений права аренды
• прав иных лиц на оцениваемый объект
• целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли  учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

 

     Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и  предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

       Спрос  обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.      Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

       Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

      Данный  принцип предполагает наличие  вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит  от того, имеются ли на рынке  аналогичные объекты или объекты,  заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

 

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

      Данный  принцип показывает, что стоимость  объекта недвижимости — текущая  стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

       Однако  этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

        Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.     Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

      Принцип наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

         При оценке земельного участка  из всех возможных (разрешенных)  вариантов его использования  выбирается наилучший и наиболее  доходный, и именно он используется для оценки.

        Если строение на участке имеется,  то проводится анализ, увеличивать  ли стоимость участка на величину  стоимости данного строения или  уменьшать на величину затрат  по сносу данного строения  при выбранном варианте наилучшего  использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

      Данный принцип наиболее применим  для оценки свободных земельных  участков. Для оценки застроенных  земельных участков его применение  существенно сложнее, поскольку  позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

       Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Методологические основы оценки земли

2.1  Сравнительный подход

Существует  два общепринятых подхода в оценке:

·  сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

·  доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

       Сравнительный  подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

         Имея достаточное количество  достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

       Метод  сравнения продаж используется  для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

      Метод выделения  используется для оценки застроенных  земельных участков. Условия применения  метода - наличие информации о  ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод  применяется, как правило, при определении  стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

     Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения  основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка:

Доля  земли в стоимости объекта = Стоимость  земли / Стоимость объекта = Стоимость  земли / (Стоимость земли + Стоимость  зданий)

Условия применения метода:

·  наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

·  наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

·  соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

 

2.2  Доходный подход

        Подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка,  способного приносить доход в  будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории  доходов.

        Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

         В рамках доходного подхода  для оценки используются: метод  капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

       Метод капитализации земельной  ренты применяется для оценки  застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода  сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации  относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости  земли методом капитализации  доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании  данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

· часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

· арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

·        доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

        Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

      Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.     Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Составление отчета об оценке земельного участка.

Под земельным  участком в настоящее время понимают определённую часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом  об оценке, придающим доказательную  силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

Оценка  земли обычно происходит для следующих целей:

- Оценка при  необходимости передачи земли  для обеспечения банковских кредитов

- Оценка земли  как составляющая часть оценки бизнеса

- Определение  особенностей участка при наследовании

- Оценка участков  для разрешения споров на имущество

- Необходимость  приватизации госсобственности

- Оценка земли  и участков с кадастровой точки  зрения

- Операции покупки/продажи земли

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И  хотя в большинстве сделок, связанных  с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Определение рыночной стоимости земельного участка —  начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без  нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Дифференцированная  оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки;

-информация, приведенная в отчете, использованная или полученная в результате расчетов, должна быть подтверждена и обоснована;

-содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования;

-состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости без привлечения исполнителей работ и привести его к аналогичным результатам.