Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Оглавление

Введение

Земля всегда имела  особую экономическую и общественную ценность.

В процессе формирования нового законодательства в сфере  гражданского и земельного права- не были исключены противоречия в регулировании данного вида правоотношений

Нормы этих отраслей  не достаточно тесно взаимосвязаны  друг с другом, также до настоящего времени не существует и обширной системы нормативно-правовых актов, регулирующих весь комплекс земельных правоотношений.

Стоит отметить, что  практика применения имеющихся  норм тоже ещё окончательно не сформирована.

Если договор  аренды изучен достаточно целостно, то касаемо  договора аренды земельных  участков, данное утверждение неприменимо.

 Основная причина поверхностного изучения данного вида арендных отношений – специфика объекта данного вида правоотношений и необходимость единовременного применения норм гражданского и земельного законодательства.

Данная курсовая работа посвящена сложнейшему институту права - праву аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

Применение норм об аренде земельных участков достаточно противоречиво. Это обусловлено тем, что договор аренды земельных участков применяется очень часто как в предпринимательской деятельности, так и в повседневных отношениях. В результате чего возникают многочисленные спорные ситуации, которые ввиду пробелов в законодательстве и отсутствия единой практики по данным спорам, приводят к достаточно противоречивым решениям  судов различных инстанций.

Целью работы является рассмотрение особенностей договора аренды земельных участков, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности.

Объектом работы являются земельные арендные отношения  и их правовое обеспечение в структуре земельного права, а предметом исследования- договор аренды земельных участков.

Основные задачи данной работы:

1. Проанализировать понятие «договор аренды» и его квалифицирующие признаки;
2. Выявить  предмет и иные существенные условия договора ;
3. Выявить особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Структура работы состоит из введения, двух глав, которые включают в себя шесть параграфов, заключения, списка использованных источников.

В работе использованы многочисленные труды таких исследователей земельного права, как  С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Уткина В.А, О.И. Крассова, Скворцова А.Е., Э.А. Павловой, Н.А. Сыродоева, и др.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности.

1. Понятие договора аренды и его квалифицирующие признаки

Необходимость гипертрофированного развития аренды земельных участков потребовала  специального правового регулирования этих отношений в тексте Земельного Кодекса РФ¹, в результате чего в Кодексе появились нормы, определяющие содержание аренды земельных участков, нормы гражданско-правовые, дублирующие или противоречащие нормам об аренде Гражданского Кодекса Российской Федерации². Это породило противоречия двух Кодексов, не разрешенные и сегодня, что существенно затрудняет формирование правоприменительной практики³.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его  хозяином во временное пользование  другим лицам на договорных условиях, за плату.⁴

В соответствии с ГК РФ под арендой понимается возмездное владение и пользование или только пользование имуществом, устанавливаемое на определенный срок. Объектом аренды являются непотребляемые, индивидуально определенные вещи.

Предметом любых  разновидностей аренды является совокупность действий по предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности).

Соответственно, этот договор является возмездным, реальным  и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).

Аренда - один из двух видов пользования земельным  участком, наряду с собственностью, стимулируемый законодательством.

Субъектами  аренды могут быть как российские, так и иностранные граждане и  юридические лица.

Установленные законодательством ограничения  в приватизации для иностранных  граждан и юридических лиц, отдельных  групп земельных участков, в частности для сельскохозяйственных угодий и земельных участков в приграничных территориях, для аренды не применяются. То есть аренда по замыслу законодателя - право для всех, в то время как собственность - право только для некоторых.

Ограничение аренды установлено законом исключительно в отношении тех участков земли, которые определяются как земельные участки, запрещенные в обороте.⁵

 Запрет на  приобретение правомочия владения  на такие земельные участки  установлен для всех, кроме специальных  субъектов, создаваемых публичным собственником, - учреждений, казенных предприятий и некоторых иных.

Аренда - право  возмездное. Арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы обусловливается договором и составляет существенное условие такого договора. При отсутствии достигнутого соглашения о размере арендной платы договор считается незаключенным.

В отличие от иных гражданско-правовых договоров, в  случае если стороны пришли к соглашению по величине арендной платы, притом что  законодательство предполагало ее установление в меньшем размере, такой договор считается действительным, а сама арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации  в Едином государственном реестре прав и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменения к такому договору также подлежат государственной регистрации. Краткосрочные договоры регистрации не подлежат. Такие правила действуют и в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, поскольку они могут быть расторгнуты по заявлению любой из сторон, которая предупреждает об этом другую сторону в срок не менее чем за три месяца, если иное не установлено договором. Соответствующая позиция подтверждена ВАС РФ.

По общему правилу  арендная плата определяется на рыночной основе.

К особенностям распоряжения земельными участками  следует отнести то, что государственные  и муниципальные предприятия  приобретают арендные права на вновь  предоставляемые земельные участки на общих основаниях, т.е. на торгах.⁶

Основой правового  регулирования аренды земельных  участков в Российской Федерации  является Земельный кодекс РФ. Он развивает  нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности  на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Остановимся подробнее  на источниках  правового регулирования.

Универсальные нормы, которые регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено  специальное регулирование, а также распространяются на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами - закреплены в  § 1 гл. 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Нормы, которые  регулируют непосредственно сдачу  в аренду земельных участков закреплены в главе 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в Земельном Кодексе.

Особенности передачи в пользование участков недр, водных объектов, лесов отражены в  Законе "О недрах", Водном Кодексе, Лесном кодексе.

Особенности договора аренды земли регулируются Земельным Кодексом РФ, Федеральным Законом от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". ⁷

Особенно важное практическое значение имеет форма  договора аренды земельного участка, который  находится в государственной собственности. она утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р.⁸

Применительно к земельным участкам аренда – это передача земельного участка во владение и пользование. Объектом аренды являются земельные участки или их индивидуально определенные части.

Земельный участок- часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельные участки, как объекты аренды, должны пройти государственный кадастровый учет, части земельных участков должны быть определены с отображением характеристик таких частей в кадастре недвижимости. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора аренды.

Земельные участки могут образоваться при следующих обстоятельствах: при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Оборот земли  осуществляется в мере, допускаемой законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.⁹

Стоит отметить, что существенными отличиями аренды земельных участков являются лишь платность и срочность.

Также, одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по различным видам земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления.

При этом, общие условия для определения  арендной платы  земельных участков, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.¹⁰

Основанием  для заключения договора аренды участка  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, является решение исполнительного  органа государственной власти или  органа местного самоуправления.

Таким образом, если общие принципы аренды имущества закреплены в Гражданском Кодексе РФ, то Земельный Кодекс РФ и Закон об обороте земель устанавливают особенности аренды земельных участков, которые обусловлены их спецификой как объектов права собственности и аренды.

2. Предмет и иные существенные условия договора аренды

Следует отметить, что договор аренды в настоящее  время - наиболее распространенный способ вовлечения земельных участков в оборот.

Происходит  это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.

К основным признакам  аренды земель относятся:

- срочность, 

- платность, 

- возвратность.

Особым признаком, который  выделяет аренду земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, который требует особого правового регулирования.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды.

Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности.

При отсутствии в договоре   условий об объекте, который подлежит передаче в аренду,  договор не считается заключенным.

Таким образом, условие о предмете договора аренды -это существенное условие, без согласования которого договор считается незаключенным.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие  идентифицировать  имущество, которое  подлежит  передаче арендатору в  качестве объекта аренды.

В случае если эти  условия  в договоре не указаны, условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).¹¹

Гражданским законодательством  не установлены какие-либо требования к сторонам договора. Например, арендатором может выступать физическое или юридическое лицо. Однако в статье 22 Земельного кодекса РФ сказано о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться земельными участками на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Также, в статье 22 Земельного кодекса РФ указано, что в рои арендодателей могут выступать только собственники земельных участков. В отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Это соответствует статье 608 Гражданского Кодекса РФ, в которой сказано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Этой же статьей  предусмотрено , что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду.

Например, арендатором может выступать физическое или юридическое лицо. Однако в статье 22 Земельного кодекса РФ сказано о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться земельными участками на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Также, в статье 22 Земельного кодекса РФ указано, что  в роли арендодателей могут выступать только собственники земельных участков. В отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Это соответствует статье 608 Гражданского Кодекса РФ, в которой сказано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Этой же статьей  предусмотрено , что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Объект отношений, возникающих при аренде земли - земельный  участок как неотторжимая часть  земной коры, который имеет пространственное расположение по ее поверхности с  конкретными границами, местоположением  и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

При заключении договора аренды земельного участка, существенными  признаются условия, согласование которых  необходимо для признания договора заключенным.

Это определение  существенных условий закреплено в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ.

Обязательным  является указание о местонахождении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, которые позволяют точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. План земельного участка также должен быть приложен к договору аренды.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки  и другие обособленные природные  комплексы. Главный его признак - непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).

Однако, далеко не все земельные участки могут быть объектами аренды.

Например, не могут  передаваться в аренду земельные  участки, которые изъяты из оборота, за исключением случаев, установленных  федеральными законами (п. п. 2 и 11 ст. 22 Земельного Кодекса РФ). В тоже время, земельные участки, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ), могут быть объектами аренды.

Земельный Кодекс даёт исчерпывающий перечень  земель, полностью изъятых из оборота, а также ограниченных в обороте.

 Полностью  изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень указан в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса РФ ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности ( п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ).

В ранее действующих  нормативных актах земельный  участок как объект земельных  отношений не упоминается. В литературе это положение объясняется непоследовательностью земельного законодательства. Представляется, дело не только в этом. Установив определенные правомочия субъектов на земельные участки, государство ограничивает свои права на него.

Арендная плата  также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).

Арендная плата может быть установлена (п. 2 ст. 614 ГК РФ) как в денежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно.

В случае если между  сторонами договора аренды не будет  достигнут консенсус о размере  арендной платы - договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.

По общему правилу  размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются  договором.

Пункт  1 ст. 450 Гражданского Кодекса  предусматривает, что изменение и расторжение договора аренды  возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским  Кодексом или другими федеральными законами или договором.

Иная позиция  закреплена п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса  РФ и ст. 21 Закона РФ "О плате  за землю" от 11 октября 1991 г.¹² касаемо земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Так, при аренде земель, которые находятся в собственности  Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов Федерации, органы местного самоуправления устанавливают базовые размеры арендной платы в соответствии с видами использования земель и категориям арендаторов.

Отсюда следует,  арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить существенные условия договора аренды.

Таким образом, изменение размера арендной платы  по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов  вполне правомерно.

Сроки в договоре аренды земельного участка не являются существенными условиями договора . Если срок действия договора не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

В статье 610 Гражданского Кодекса РФ сказано, что закон может  устанавливать максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В тех случаях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, который превышает предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. которая предусматривает  предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет.

На основании  вышеизложенного, можно сделать  вывод, что в отличие от ранее  действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый Земельный Кодекс РФ не устанавливает предельные)сроки  для договора аренды,а выделяет  особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Следует вывод, что срок действия договора аренды земли также  является существенным условием.

Таким образом, предмет договора аренды земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юридические обязанности сторон.

3. Форма и государственная  регистрация договора аренды земельного участка.

Значение государственной  регистрации договора аренды  недвижимого имущества на практике состоит в том, что по общему правилу договор, который подлежит  государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

В обязательном порядке  подлежат государственной регистрации  договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.¹³

Форма договора аренды сторон, учавствующих в деле и срока, на который  договор заключается.

В письменной форме должен быть оформлен договор аренды, заключенный  на срок свыше одного года. В тех случаях, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса  Российской Федерации) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный кодекс Российской Федерации  установил, в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Регистрация договора аренды является важным юридическим актом, поскольку в случае  отсутствия государственной регистрации договор  аренды недвижимого имущества считается незаключенным.

Подкрепим это случаем  из судебной практики.

Отказывая в признании  недействительными постановлений  администрации о признании утратившими  силу и отмене ненормативных актов, согласно которым заявителю передано муниципальное имущество и закреплено право хозяйственного ведения на переданное имущество, подписан договор аренды земельного участка, суд, исходя из положений статьи 609 ГК РФ, статьи 26 ЗК РФ, установил, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, поэтому его следует считать незаключенным, а соответствующие права и обязанности сторон - не возникшими и администрация была вправе отменить постановление как неисполненное, при этом право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, переданное заявителю, также не было зарегистрировано, в связи с чем признание органом местного самоуправления утратившими силу ранее изданных распорядительных актов о закреплении за заявителем на праве хозяйственного ведения имущества в части недвижимого нельзя квалифицировать как изъятие имущества из хозяйственного ведения заявителя.¹⁴

В связи с тем, что  земля представляет собой высокую  экономическую и общественную значимость,  законодатель ограничил оборот земельных  участков  в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого  землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов осуществляется в  мере, в которой он допускается специальным земельным законодательством.

Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса РФ и Законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁵".

 Гражданским Кодексом  РФ установлено, что договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 25 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что права  на земельные участки, предусмотренные  главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁶.

В силу пункта 2 статьи 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Из положений пункта 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что договор  аренды земельного участка, заключенный  на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации.

В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности  договора аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"¹⁷.

Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится  в государственной собственности, она утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р.

Статья 29  Земельного Кодекса РФ устанавливает, что для  предоставления  гражданам и юридическим  лицам земельных участков из земель, которые находятся  в государственной или муниципальной собственности, необходимо соответствующее  решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которорый обладает правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции,  в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного Кодекса РФ.

Для получения прав на земельный участок граждане или  юридические лица должны обратиться  в соответствующий орган, в компетенцию  которого входит распоряжение данным земельным участком, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. К заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка.

Перечень документов, которые необходимо  приложить к заявлению о приобретении прав на земельный участок, закреплен Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения".

Заканчиваю данную главу, отметим, что к существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для заключения договора) закон относит следующее: объект, срок и арендную плату. Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности.

Глава 2. Особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2.1.Особенности предоставления земельных участков в аренду для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности