Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения

      Содержание. 
 
 
 
 
 

      Введение.

     Становление рыночной экономики в России и  введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение  рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

     Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной  собственности на землю¹. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации².

     Земля как объект рыночных отношений имеет  многофункциональное назначение, поэтому  совершение сделок с земельными участками  регулируется конституционными нормами  и земельным правом, а также  гражданским законодательством  с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

     Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

     Таким образом, цель данной работы – исследовать правовое регулирование аренды земли и его особенности в Российской Федерации.

      1. Понятие земли  и земельного участка.

    В законодательстве не определяется и  не различается, в каком случае термин «земля» используется в значении природного объекта, а в каком - природного ресурса.³. Гражданское законодательство, так же как и земельное, объектом земельных отношений называет земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки.

    Статья 261 ГК РФ определяет земельный участок  как объект права собственности. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261)⁴.

    До  недавнего времени понятие «земельный участок» не было определено в законодательстве. С принятием Земельного кодекса РФ такое определение было сформулировано.

    Согласно  п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок  как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

    По  моему мнению, в Земельном кодексе  РФ обязательно должно быть дано понятие  не только земельного участка, но и  земли, для того чтобы имелась  возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде⁵:

    земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

    Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что земля является частью окружающей среды. Легальное определение дано в Федеральном законе от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», согласно которому «окружающая среда - совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов» (ст. 1).

    Поскольку земля является важнейшей составной  частью природы, в которую входят леса, воды, недра, животный мир, в законодательных актах все эти объекты рассматриваются в нескольких значениях: как природные объекты (часть природы - экологический аспект), природные ресурсы (основа деятельности человека - экономический аспект), основа жизни человека (социальный аспект)⁶.

    Земля как природный объект не может  принадлежать кому бы то ни было на каком  бы то ни было праве: «...даже целое общество, нация и даже все одновременно существующие общества, вместе взятые, не есть собственники земли. Они лишь ее владельцы, пользующиеся ею, и, как boni patres familias, они должны оставить ее улучшенной следующим поколениям»- писал Карл Маркс.

    Согласно  ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и  другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

    В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование  земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности⁷.

    Законодатель  указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая - способность земли  служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Вторая - способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ⁸.

    Вопреки сложившимся представлениям об экономическом значении земли как об основном, определяющем ее ценность, главным все же является ее экологическое значение как природного объекта. Например, земельные участки будут представлять интерес как недвижимость, объект права собственности и иных прав только до той поры, пока земля будет выполнять свои естественные природные функции. Если же они будут утрачены (скажем, в результате истощения земель либо провала поверхности земли вследствие нарушения правил добычи полезных ископаемых), то соответствующие земельные участки утратят и экономическую ценность как недвижимость, и привлекательность как объекты юридических прав⁹. 

     2. Правовое регулирование договора аренды земли.

     2.1. Понятие договора  аренды.

     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

     Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК)¹⁰.

     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля - продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК)¹¹.

     Необходимо  отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит  из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли - продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно - правовой формы предпринимательства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

     Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров¹².

     Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля - продажа, мена, заем.

     Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др¹³.

     В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено в  ГК не на основе какого-либо единого  классификационного критерия, а в  зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

     С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора¹⁴.

     Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное  исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

     Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК) ¹⁵. 

     2.2. Понятие и содержание  договора аренды  земли.

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     По  договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

     Принадлежность  аренды земельного участка к договорному  типу аренды предопределяется тем, что  она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование¹⁶.

     Специфическим признаком, обусловившим выделение  аренды земельного участка как особого  вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.

     В статье 607 ГК РФ говорится, что законом  могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных  объектов.

     Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.

     В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса  юридические лица (кроме указанных  в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г¹⁷.

     Аренде  земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.

     Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

     Сдача в аренду участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» ¹⁸.

     Новый Земельный кодекс РФ пытается непосредственно  регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в ЗК РФ гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

     В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным, - размер арендной платы.

     Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ) ¹⁹.

     Отсюда  следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду? ²⁰

     В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.

     Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и  органы местного самоуправления - при  сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.

     Объектом  договора аренды может быть только такой земельный участок (его  часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам  и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ²¹.

     До  принятия нового Земельного кодекса  ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о  государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.

     Договор аренды земельного участка может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

     Срок  договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, во-вторых, на возможность его досрочного расторжения²².

     Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия  и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это  означает, что если сторонами не определено условие о размере  арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

     При аренде земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры  арендной платы по видам использования  земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

     Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О плате за землю» Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога.

     В дальнейшем соответствующие нормы  включались практически ежегодно в  федеральные законы о федеральном  бюджете, нормативные акты субъектов  Российской Федерации, органов местного самоуправления, в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г²³.

     Таким образом, при определении размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

     В соответствии с Федеральным законом  от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ «О федеральном бюджете на 2003 год» начиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

     Арендная  плата за землю выступает в  качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  и местного самоуправления.

     Размер  арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и  являться определяемым, когда стороны  согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

     Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

     Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного  Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления²⁴.

     Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.